COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 18 JUIN 2025

N° 2025 / 187

N° RG 23/05199

N° Portalis DBVB-V-B7H-BLDDB

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1]

C/

S.A.R.L. CITYA CARTIER

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Olivier BURTEZ -DOUCEDE

M^e Lionel CHARBONNEL

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 20 Octobre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 18/13827.

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], sis [Adresse 2] à [Localité 1]

pris en la personne de son syndic de copropriété, la société GESPAC IMMOBILIER, SAS dont le siège social se trouve [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège

représentée par M^e Olivier BURTEZ-DOUCEDE, membre de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

SARL CITYA CARTIER

venant aux droits de la société CITYA PRESTIGES SARL, dont le siège est sis au [Adresse 4], prise en la personne de son Représentant légal domicilié es qualité au siège sis [Adresse 4]

représentée par M^e Lionel CHARBONNEL, membre de la SELARL C.L.G., avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 29 Avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Juin 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Juin 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

L’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1], situé [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 1], est un immeuble soumis au statut de la copropriété, dont la SARL CITYA PRESTIGES, aux droits de laquelle vient aujourd’hui la SARL CITYA CARTIER (ci-après la société CITYA), en a été le syndic jusqu’au 23 mars 2015.

Le 12 janvier 2011, Mme [D] [Z], copropriétaire, a été victime d’une chute dans les escaliers de la copropriété en glissant sur une marche détériorée.

Par jugement rendu le 25 septembre 2018, le tribunal judiciaire de Marseille a condamné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] à payer à Mme [Z] la somme de 11.525 euros en réparation du préjudice corporel subi outre 1.300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, à la CPAM des Bouches-du-Rhône la somme de 4.742,92 euros en remboursement des prestations versées outre 1.017 euros d’indemnité forfaitaire et 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et à la société GENERALI, assureur de la copropriété assigné en intervention forcée, la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 05 novembre 2018, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] a fait assigner la société CITYA aux fins de dire et juger que cette dernière a commis une faute dans l’exécution de son contrat de syndic, de la condamner à lui payer la somme de 20.114,92 euros correspondant aux condamnations prononcées à son encontre, la somme de 2.000 euros au titre des dépens, la somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral, et la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

La société CITYA a, elle, conclu au rejet des demandes adverses.

Suivant le jugement rendu le 20 octobre 2022, le tribunal judiciaire de Marseille a :

débouté le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de ses demandes ;

dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] aux dépens ;

dit n’y avoir lieu à assortir la présente décision de l’exécution provisoire.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a considéré qu’il résultait des pièces versées aux débats que les fautes reprochées à la société CITYA dans le cadre de la gestion du sinistre puis du litige ayant opposé le syndicat des copropriétaires à Mme [Z] et ayant entraîné la condamnation en justice du premier sans garantie de son assureur n’étaient pas établies.

Il a jugé qu’il n’était pas démontré l’existence d’une faute de la part de la société CITYA dans l’exercice de sa mission de syndic, les demandes formées à son encontre seront alors rejetées.

Suivant déclaration en date du 11 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] a relevé appel de cette décision en ce qu’elle l’a débouté de l’ensemble de ses demandes et condamné aux dépens.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 11 juillet 2023, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens et des prétentions, il demande à la cour de :

réformer le jugement dont appel ;

Statuant à nouveau,

juger que la société CITYA en sa qualité de syndic a commis une faute dans l’exécution de son contrat de syndic engageant sa responsabilité ;

En conséquence,

condamner la société CITYA à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] la somme de 20.114,92 euros correspondant aux condamnations prononcées à son encontre ;

débouter la société CITYA de toutes ses demandes fins et conclusions ;

condamner la société CITYA à payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 au syndicat des copropriétaires l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] outre aux entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, il fait valoir que la faute de la société CITYA a consisté à ne pas faire de déclaration de sinistre auprès de l’assureur de la copropriété, la compagnie GENERALI, dans les délais légaux et de ne pas avoir assigné en intervention forcée GENERALI dans le délai de prescription et donc de rendre impossible toute prise en charge des condamnations prononcées à l’encontre du syndicat des copropriétaires par son assurance.

Il soutient que la faute commise par la société CITYA est directement à l’origine de l’impossibilité pour le syndicat d’être garanti par sa compagnie d’assurances et qu’en conséquence le syndicat est fondé à demander la condamnation de la société CITYA à lui payer la somme de 20.114,92 euros au titre des condamnations pour mixer son nom.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 03 octobre 2023, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens et des prétentions, la société CITYA demande à la cour de :

confirmer la décision dont appel ;

rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires ;

condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens.

A l’appui de ses demandes, elle fait valoir qu’elle a été parfaitement diligente et a satisfait à son obligation de moyens dans le cadre de la défense des intérêts en justice du syndicat des copropriétaires, si bien que la décision devra être confirmée sur ce point.

Elle soutient qu’il résulte des pièces produites aux débats qu’il ne peut exister aucun lien de causalité entre l’hypothétique faute qui lui est reprochée, et le préjudice allégué par le syndicat, tant les conseils successifs ont multiplié les errements dans la gestion des procédures.

Elle estime qu’à l’évidence, le syndicat des copropriétaires, et les conseils qu’il a mandatés, ont à plusieurs reprises manqué de réaliser, dans le cadre de la procédure ayant abouti à la décision du 25 septembre 2018, des diligences classiques qui auraient dû éviter que le syndicat des copropriétaires supporte la charge des condamnations prononcées contre lui.

Elle expose qu’à supposer l’existence d’une faute, elle n’est pas à l’origine du préjudice dont se prévaut le syndicat des copropriétaires, mais ses propres errements.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 avril 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 29 avril 2025 et mise en délibéré au 18 juin 2025

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu qu’aux termes des articles 1991 et 1992 du Code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution, du dol et des fautes qu’il commet dans sa gestion ;

Attend que l’article 18 de la Loi du 10 juillet 1965 dispose :

« I. – Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;

— de soumettre au vote de l’assemblée générale, à la majorité de l’article 24, la décision de souscrire un contrat d’assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre. En cas de refus de l’assemblée générale, l’assurance peut être contractée par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires, en application de l’article L. 112-1 du code des assurances ;

— de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la présente loi, ainsi que pour la publication de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l’intervention de chaque copropriétaire à l’acte ou à la réquisition de publication ;

— d’assurer la conservation des archives relatives au syndicat des copropriétaires. La décision de confier les archives du syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée aux frais dudit syndicat est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Une telle décision ne peut donner lieu à aucune rémunération complémentaire au profit du syndic ;

— d’établir et de tenir à jour et à disposition des copropriétaires un carnet d’entretien de l’immeuble conformément à un contenu défini par décret ;

— de réaliser les démarches prévues aux articles L. 711-1 à L. 711-6 du code de la construction et de l’habitation relatifs à l’immatriculation du syndicat de copropriétaires, sous peine de l’astreinte prévue au même article L. 711-6 ;

— d’assurer l’information des occupants de chaque immeuble de la copropriété des décisions prises par l’assemblée générale, selon des modalités définies par décret ;

— de proposer, lorsque le syndic est un syndic professionnel, un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés, sauf décision contraire de l’assemblée générale prise à la majorité de l’article 25 de la présente loi. Cet accès est différencié selon la nature des documents mis à la disposition des membres du syndicat de copropriétaires ou de ceux du conseil syndical. Un décret précise la liste minimale des documents devant être accessibles en ligne dans un espace sécurisé.

II. – Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat ['].

III. – Le syndic est également chargé :

— de notifier sans délai au représentant de l’Etat dans le département et aux copropriétaires l’information selon laquelle les deux tiers des copropriétaires, représentant au moins deux tiers des quotes-parts de parties communes, ont exercé leur droit de délaissement dans les conditions prévues par l’article L. 515-16-3 du code de l’environnement. La notification aux copropriétaires mentionne expressément les dispositions du IV de cet article ;

— lorsqu’un réseau de communications électroniques interne à l’immeuble distribue des services de télévision et si l’installation permet l’accès aux services nationaux en clair de télévision par voie hertzienne terrestre en mode numérique, d’informer de manière claire et visible les copropriétaires de cette possibilité et de fournir les coordonnées du distributeur de services auquel le copropriétaire doit s’adresser pour bénéficier du « service antenne » numérique, tel que prévu au deuxième alinéa de l’article 34-1 de la loi n° 86-1067 du 30 septembre 1986 relative à la liberté de communication.

IV. – Seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer.

L’assemblée générale peut seule autoriser, à la majorité prévue par l’article 25, une délégation de pouvoir à une fin déterminée.

V.- En cas d’empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit, le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic. En cas de carence du syndic et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur ad hoc peut être désigné par décision de justice.

[']

VIII.- Le contrat de syndic peut être résilié par une partie en cas d’inexécution suffisamment grave de l’autre partie.

Lorsque le syndic est à l’initiative de la résiliation du contrat, il notifie sa volonté de résiliation au président du conseil syndical, ou à défaut de conseil syndical, à l’ensemble des copropriétaires, en précisant la ou les inexécutions reprochées au syndicat des copropriétaires.

Dans un délai qui ne peut être inférieur à deux mois à compter de cette notification, le syndic convoque une assemblée générale et inscrit à l’ordre du jour la question de la désignation d’un nouveau syndic. La résiliation du contrat prend effet au plus tôt un jour franc après la tenue de l’assemblée générale.

Lorsqu’au cours de cette assemblée générale le syndicat des copropriétaires désigne un nouveau syndic, il fixe la date de prise d’effet du contrat.

Lorsque le conseil syndical est à l’initiative de la résiliation du contrat, il notifie au syndic une demande motivée d’inscription de cette question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, en précisant la ou les inexécutions qui lui sont reprochées.

L’assemblée générale se prononce sur la question de la résiliation du contrat et, le cas échéant, fixe sa date de prise d’effet au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée.

Lorsqu’au cours de la même assemblée le syndicat des copropriétaires désigne un nouveau syndic, il fixe la date de prise d’effet du contrat. » ;

Attendu que le syndic engage sa responsabilité contractuelle à l’égard du syndicat des copropriétaires en cas de manquement dans l’exécution de son mandat ;

Attendu que l’article 1217 du Code civil prévoit que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences ;

Attendu que l’article 1231-1 du même code prévoit que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas qu’elle a été empêchée par la force majeure ;

Qu’il appartient au syndicat des copropriétaires de démontrer l’existence d’une faute du syndic dans l’exercice de ses missions, ayant généré pour lui un préjudice ;

Attendu qu’en l’espèce, le syndicat des copropriétaires entend voir le syndic condamné à lui payer une somme correspondant aux condamnations prononcées à son encontre par un jugement rendu le 25 septembre 2018 par le tribunal de grande instance de Marseille dans le cadre d’un litige l’opposant à Mme [Z], considérant que le syndic a commis une faute dans l’exécution de son contrat de syndic engageant sa responsabilité ;

Qu’au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la faute du syndic a consisté à ne pas faire de déclaration de sinistre auprès de l’assureur de la copropriété, la compagnie GENERALI, dans les délais légaux et de ne pas avoir assigné en intervention forcée GENERALI dans le délai de prescription et donc de rendre impossible toute prise en charge des condamnations prononcées à l’encontre du syndicat des copropriétaires par son assurance ;

Qu’il affirme que le manquement du syndic a rendu impossible toute prise en charge des condamnations prononcées à son encontre par sa compagnie d’assurances ;

Qu’à l’appui de ses moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires produit deux décisions de justice, dont une ordonnance de référé du 14 septembre 2012, laquelle a retenu que la procédure n’avait pas été dénoncée par Mme [Z] à l’assureur du syndicat des copropriétaires qui n’avait pas diligenté d’appel en garantie en assignant son assurance ;

Qu’il résulte de la seconde décision rendue le 25 septembre 2018 qu’une assignation a bien été délivrée le 14 juin 2012, soit dans le délai de deux ans prescrit par l’article L.114-1 du Code des assurances, par le syndicat des copropriétaires à la société d’assurances GENERALI IARD devant le juge des référés, produites aux débats, que cette assignation n’a manifestement jamais été enrôlée, et qu’à la date de délivrance de l’assignation en garantie du 25 août 2015, l’action du syndicat des copropriétaires contre son assureur était ainsi prescrite ;

Qu’il n’est pas contesté que le syndic CITYA n’a pas effectué de déclaration de sinistre auprès de l’assureur de la copropriété dans les délais et que, dès la notification de l’ordonnance de référé rendu le 14 septembre 2012, il a eu connaissance de ce qu’aucun appel en garantie n’avait été diligenté à l’encontre de ce dernier bien qu’une assignation avait bien été délivrée le 14 juin 2012, devenue caduque pour, a priori, défaut d’enrôlement ;

Qu’ayant pour mission de gérer diligemment la copropriété à laquelle il est lié et de défendre ses intérêts, ce qui inclut la gestion et la prise en charge d’un sinistre ainsi que la mise en 'uvre des garanties d’assureur, il a commis une faute qui engage sa responsabilité contractuelle ;

Qu’en ce qui concerne le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1], il ne peut résulter que dans la perte de chance de n’avoir pu obtenir tout ou partie d’une indemnisation par son assureur et de n’avoir pu être relevé et garanti pour les condamnations prononcées à son encontre ;

Que, dans ces conditions, il importait peu au conseil du syndicat des copropriétaires de faire valoir l’inopposabilité du délai de prescription pour non-respect des dispositions de l’article R.112-1 du Code des assurances en soulevant la jurisprudence ;

Que le syndicat des copropriétaires ait été, ou non, mal conseillé, comme l’allègue la SARL CITYA CARTIER, ne saurait exonérer cette dernière de sa responsabilité ;

Que, par ailleurs, à la lecture des exclusions de garantie intégrées à la police d’assurance liant les parties qui pourraient s’appliquer, notamment du fait des « dommages résultant d’un défaut d’entretien ou de réparation, caractérisé et connu du syndicat des copropriétaires, qui lui incombe, sauf cas de force majeure », et en l’absence de pièces versées aux débats par les parties permettant d’apprécier précisément la perte de chance au regard du sinistre objet du litige, il y a lieu de l’évaluer à hauteur de 20% des condamnations prononcées à l’encontre du syndicat par le jugement du 25 septembre 2018, soit 4.022,98 euros ;

Qu’il convient donc de condamner la SARL CITYA CARTIER à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] la somme de 4.022,98 euros correspondant au préjudice qu’il a subi par la faute contractuelle du syndic ;

Qu’il y a ainsi lieu d’infirmer le jugement entrepris ;

Qu’il y a lieu de débouter le syndicat du surplus de sa demande ;

Attendu que l’article 696, alinéa 1, du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ;

Attendu qu’en l’espèce, il convient d’infirmer le jugement entrepris sur ce point et de condamner la SARL CITYA CARTIER aux entiers dépens de la procédure ;

Attendu que l’article 700 du Code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée ;

Attendu qu’il y a lieu de confirmer le jugement entrepris sur ce point dont il n’est pas fait appel et de condamner la SARL CITYA CARTIER à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Qu’il convient de débouter la SARL CITYA CARTIER de sa demande sur ce fondement ;

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

INFIRME le jugement rendu le 20 octobre 2022 par le tribunal judiciaire de Marseille, sauf en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONFIRME le jugement entrepris de ce chef ;

Statuant à nouveau sur les chefs de jugement infirmés et y ajoutant,

CONDAMNE la SARL CITYA CARTIER à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] la somme de 4.022,98 euros correspondant au préjudice qu’il a subi par la faute contractuelle du syndic ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] du surplus de sa demande en indemnisation ;

DEBOUTE la SARL CITYA CARTIER de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la SARL CITYA CARTIER à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL CITYA CARTIER aux entiers dépens de la procédure.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE