RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 09 SEPTEMBRE 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/04656 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHIMH

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Janvier 2023-Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny- RG n° 11-22-001374

APPELANTS

Monsieur [D] [I]

né le 10 Août 1970 à [Localité 10] – Yougoslavie

[Adresse 2]

[Localité 6]

et

Madame [K] [I]

née le 27 Juillet 1972 à [Localité 10] – Yougoslavie

[Adresse 2]

[Localité 6]

Tous deux représentés par M^e Nadia BOUZIDI-FABRE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0515

Ayant pour avocat plaidant, M^e Francis JURKEVITCH, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE

S.A. IN’LI

immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 602 052 359

[Adresse 1]

[Adresse 11]

[Localité 5]

Représentée par M^e Sandrine ZALCMAN de la SELARL GOBELINS 31 AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : D 0996

COMPOSITION DE LA COUR :

En raison de la panne d’électricité qui a affecté l’Ile de la Cité les 23 et 24 juin 2025, circonstance imprévisible et insurmontable extérieure au service de la justice, la procédure s’est déroulée sans audience en accord avec les parties.

La Cour composée comme suit a délibéré :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre, magistrat rapporteur

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail signé le 26 juin 1999, la société IN’LI, anciennement dénommée OGIF a donné en location à M. [D] [I] et Mme [K] [I] un bien situé [Adresse 3].

À la suite de retards de paiement de loyer et de la délivrance d’uncommandement le 17 mai 2022 pour la somme de 2 304,78 euros, saisi par la société IN’LI par acte d’huissier de justice délivré le 26 juillet 2022, par jugement réputé contradictoire rendu le 18 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny a rendu la décision suivante :

— constate la résiliation de plein droit du contrat de bail du 26 juin 1999 conclu entre la société IN’LI, anciennement dénommée OGIF et M. [D] [I] et Mme [K] [I] portant sur l’appartement sis [Adresse 4] [Localité 7] ;

— ordonne l’expulsion de M. [D] [I] et Mme [K] [I] et celle de tous occupants de leur chef du local à usage d’habitation précité, faute pour eux d’avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois suivant le commandement prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécutions ;

— condamne M. [D] [I] et Mme [K] [I] à payer à la société IN’LI la somme de 2 093,33 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 mai 2022 ;

— condamne M. [D] [I] et Mme [K] [I] à payer à la société IN’LI la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

— condamne M. [D] [I] et Mme [K] [I] aux dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer du 17 mai 2022.

Par jugement rectificatif en date du 5 avril 2023 le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] a condamné M. [D] [I] et Mme [K] [I] à payer à la société IN’LI la somme de 2 093,33 euros au titre des loyers et charges impayés au 17 novembre 2022 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 mai 2022 et a prononcé des condamnations à titre principal solidaires, in solidum sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et concernant les dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 7 mars 2023, M. [D] [I] et Mme [K] [I] ont interjeté appel de ce jugement.

Dans leurs conclusions déposées le 22 septembre 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [D] [I] et Mme [K] [I] demandent à la cour de :

— faute pour la société IN’LI de produire la notification EXPLOC à la CCAPEX du commandement délivré le 17 mai 2022 et de la preuve de la notification au représentant de l’Etat dans le département, de l’assignation aux fins de constat de la résiliation à la diligence de l’huissier de justice, la déclarer irrecevable en ses demandes ;

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

— statuant à nouveau :

— leur accorder à titre rétroactif des délais de paiement afin d’apurer les causes du commandement de payer délivré le 17 mai 2022 ;

— constater le règlement intégral des causes du commandement ;

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire ;

— dire que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué ;

— leur accorder des délais de paiement afin d’apurer l’éventuelle dette de loyers qui serait consacrée, en 12 mensualités à intervenir à compter du mois suivant la signification de la décision, au plus tard le 5 de chaque mois ;

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais

— débouter la société IN’LI de sa demande de résiliation judiciaire du bail ;

— enjoindre à la société IN’LI pour bénéficier de l’acquisition de la clause résolutoire et la déchéance du terme de leur adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception faute de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, restée vaine dans les huit jours de sa réception ;

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Dans ses conclusions déposées le 30 octobre 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la société IN’LI demande à la cour de :

— la recevoir en ses conclusions d’intimée et d’appel incident ;

— l’en déclarer bien fondée ;

— prononcer l’irrecevabilité pour défaut d’intérêt de la demande de délais de paiement de M. et Mme [I] ;

— en conséquence :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement prononcé le 18 janvier 2023 avec son rectificatif en date du 5 avril 2023 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] ;

— subsidiairement et pour le cas où il ne serait pas fait droit à la résiliation de plein droit du bail, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— en tout état de cause, condamner M. et Mme [I] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en phase d’appel ainsi qu’aux dépens d’appel.

Le dernier décompte transmis à la demande de la cour le 2 mai 2025 fait état d’un solde locatif de 1 737,18 euros avec un décompte arrêté au 31 mars 2025.

Le 5 mai 2025, le message suivant a été envoyé aux parties : " à la suite de la transmission du décompte du bailleur arrêté au 31 mars 2025, M. et Mme [I] sont invités à faire part de leurs observations avant le 12 mai prochain à 18 heures. "

Le 9 mai suivant, M. et Mme [I] ont fait parvenir sur le RPVA un message en réponse indiquant que plusieurs versements de la CAF dont ils apporteraient la preuve ne figurent pas sur le décompte produit par le bailleur :

Janvier 2025 :

—  1 029 euros

—  343 euros

Février 2025 :

—  343 euros

Mars 2025

—  343 euros,

indiquant par ailleurs que la consultation du compte locataire au 4 avril 2025 indique un solde de 0 euros.

Le 16 mai 2025, le message suivant a été envoyé aux parties : " Afin d’éviter de préférence une prorogation du délibéré ou même une réouverture des débats, la cour invite la société IN’LI qui a transmis le 2 mai dernier un décompte actualisé sur autorisation de la cour, à répondre avant le 19 mai 2025 à 18 heures aux observations transmises le 9 mai 2025 par le conseil de M. [D] [I] et Mme [K] [I] ".

La société IN’LI n’a fait aucune observation en retour.

Par arrêt rendu le 27 mai 2025, la cour a rendu la décision suivante :

— Ordonne la révocation de l’ordonnance de clôture rendue le 11 mars 2025 et la ré-ouverture

des débats ;

— Invite les parties à présenter à la cour, avant le 10 juin 2025, leurs observations par de nouvelles conclusions sur le solde locatif ;

— Sursoit à statuer sur l’ensemble des demandes ;

— Renvoie l’affaire à la mise en état avec le calendrier de procédure suivant : ordonnance de clôture le 10 juin 2025 et plaidoiries le 23 juin 2025 à 9h30 Salle Capitant, 1er étage, Escalier T ;

— Réserve les dépens.

Dans leurs conclusions déposées 5 juin 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [D] [I] et Mme [K] [I] demandent à la cour de :

— faute pour la société IN’LI de produire la preuve de la notification au représentant de l’Etat dans le département, de l’assignation aux fins de constat de la résiliation à la diligence de l’huissier de justice la déclarer irrecevable en ses demandes ;

sur le fond :

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

— statuant à nouveau :

— leur accorder à titre rétroactif des délais de paiement afin d’apurer les causes du commandement de payer délivré le 17 mai 2022 ;

— constater le règlement intégral des causes du commandement ;

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire ;

— dire que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué ;

— leur accorder des délais de paiement afin d’apurer l’éventuelle dette de loyers qui serait consacrée, en 12 mensualités à intervenir à compter du mois suivant la signification de la décision, au plus tard le 5 de chaque mois ;

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais

— débouter la société IN’LI de sa demande de résiliation judiciaire du bail ;

— enjoindre à la société IN’LI pour bénéficier de l’acquisition de la clause résolutoire et la déchéance du terme de leur adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception faute de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, restée vaine dans les huit jours de sa réception ;

— condamner la société IN’LI à leur verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Une nouvelle ordonnance de clôture a été rendue le 10 juin 2025.

Le 23 juin 2025, le message suivant a été envoyé aux parties :

' Maîtres,

Compte tenu de la panne d’électricité affectant le palais de justice, cette affaire n’a pu venir à l’audience prévue ce jour.

J’ai donc décidé que la procédure susvisée avait pu, si vous en êtes d’accord, se dérouler sans audience.

Je vous demande de faire savoir à la cour avant demain midi (12 heures), si vous êtes d’accord pour une procédure sans audience.

Dans ce cas, vos pièces et conclusions doivent être remises au greffe de la 4-4, au plus tard vendredi 27 juin 2025 à 16 heures, étant précisé qu’aucun envoi postal n’est possible. Afin d’éviter toute difficulté, je vous invite à mentionner de manière apparente, sur la chemise du dossier, le numéro de RG et à vous assurer auprès du greffe de la bonne réception de votre dossier.

En cas d’accord et si les dossiers de pièces sont déposés dans les délais requis, la décision sera prononcée, par mise à disposition au greffe, le 9 septembre 2025. À défaut le dossier sera renvoyé au mois d’octobre prochain à une date qui vous sera communiquée ultérieurement.'

Le même jour, la société d’HLM Immobilière 3F a donné son accord.

« Le 24 juin 2025, le message suivant a été envoyé à l’intention de la partie qui n’avait pas répondu : » Sans réponse de votre part dans le délai requis, la cour vous informe que le dossier est mis en délibéré au 9 septembre, sans audience de plaidoirie ""

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient de rappeler que le jugement dont appel a constaté la résiliation du bail en raison de l’acquisition de la clause résolutoire y figurant.

L’article 24 – III de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : ' A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.'

Or l’assignation aux fins de constat de résiliation du bail délivrée le 26 juillet 2022 a été notifiée le 3 août 2022 à la sous-préfecture de Seine-[Localité 9], soit plus de deux mois avant l’audience qui s’est tenue le 23 novembre 2022(le commandement délivré le 17 mai 2022, le 19 mai suivant).

Dès lors c’est à bon droit que le premier juge a jugé la demande recevable.

La cour observe d’abord que le bailleur n’apporte cependant pas de preuve suffisante d’une occupation des lieux non conforme, aucune preuve contradictoire n’étant produite et la cour ne pouvant se satisfaire du seul témoignage du gardien de l’immeuble ou d’une photographie de la boîte aux lettres sur laquelle un nom a été ajouté.

La multiplication des commandements de payer atteste de la récurrence de la dette mais aussi des facultés de remboursement des locataires et ne peut justifier à elle seule le prononcé de la résiliation du bail.

Dès lors la résiliation du bail ne sera pas prononcée et doit être examinée l’évolution de la dette de loyer, M. [D] [I] et Mme [K] [I] ayant bien un intérêt actuel à se voir accorder la suspension des effets de la clause résolutoire.

Ainsi qu’il résulte des pièces produites en cours de délibéré par dépôt sur le RPVA par les locataires et le bailleur, la dette est soldée au 31 mai 2025, notamment par des versements de la CAF ; le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a condamné la locataire au titre de l’arriéré locatif.

Les locataires ne critiquent pas l’acquisition de la clause résolutoire, ne contestant pas que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance.

Puisque la dette locative a été soldée, leur demande de suspension de la clause résolutoire doit néanmoins aboutir en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, celle-ci étant réputée n’avoir jamais joué ; des délais de paiement sont donc accordés aux locataires comme il sera dit au dispositif.

Les demandes d’expulsion, relatives aux meubles et au paiement d’une indemnité d’occupation sont en conséquence rejetées.

L’équité ne commande pas de faire droit à la demande des parties fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au regard de l’acquisition de la clause résolutoire qui n’est pas remise en cause, le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance, les locataires conservant la charge des dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt rendu par défaut et en dernier ressort,

Infirme le jugement rendu le 18 janvier 2023, sauf en ce qu’il a :

— jugé la demande de la société IN’LI recevable,

— condamné M. [D] [I] et Mme [K] [I] à payer à la société IN’LI la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit ;

— condamné M. [D] [I] et Mme [K] [I] aux dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer du 17 mai 2022.

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 17 juillet 2022, mais autorise rétroactivement M. [D] [I] et Mme [K] [I] à se libérer de la dette avant le 31 mai 2025,

Constate que le paiement est intervenu à l’expiration du délai accordé,

Constate que la clause résolutoire est, dès à présent, réputée n’avoir jamais joué,

Déboute la société IN’LI de ses demandes d’expulsion, relatives aux meubles, au paiement d’une indemnité d’occupation et à l’arriéré de loyers et charges,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Rejette toute autre demande,

Dit que M. [D] [I] et Mme [K] [I] supporteront solidairement la charge des dépens d’appel.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,