Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 10 JANVIER 2025

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/01173 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CG6LH

Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Novembre 2022 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Créteil – RG n° 21/01652

APPELANTES

Madame [Y] [D] née le 05 Juin 1941 à [Localité 16] (Algérie)

[Adresse 10]

[Localité 11]

Madame [H] [F] née le 19 Septembre 1970 à [Localité 17] (94)

[Adresse 5]

[Localité 12]

Tous deux représentés par M^e Jean-didier MEYNARD de la SCP BRODU – CICUREL – MEYNARD – GAUTHIER – MARIE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0240 assistés de M^e Richard DUVAL, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, toque : 17

INTIMÉE

S.A.R.L. [Localité 20] [Adresse 18] immatriculée au RCS de Lyon sous le numéro 832 723 712, agissant poursuites et diligences de son réprésentant légal audit siège

[Adresse 14]

[Localité 15]

Représentée par M^e Dalila AHMEDI, avocat au barreau de PARIS, toque : E0387

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 octobre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Nathalie BRET, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Mmes [Y] [D] et Mme [P] [D] divorcée [F] étaient propriétaires d’un ensemble immobilier constitué des parcelles cadastrées section EV n°[Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9], situé [Adresse 13] à [Localité 20].

Par acte notarié du 22 septembre 2017, Mmes [Y] et [P] [D] ont consenti une promesse unilatérale de vente au profit de la SARL [Localité 20] [Adresse 18] portant sur ce bien, « une propriété sur laquelle sont édifiées des constructions », composée de plusieurs parcelles d’une surface totale de 1.470 m², moyennant le prix principal de 1.250.000 €, et un complément de prix de 450.000 € pour le cas où un permis de construire définitif serait obtenu avec « un minimum de 780 m² de SDP (surface de plancher) ».

Par acte notarié du 30 novembre 2017, les parties ont signé un avenant à la promesse unilatérale de vente modifiant les conditions financières en fixant un prix de l.200.000 € et supprimant le complément de prix. Une avance sur le prix était convenue.

L’acte notarié précisait qu’après une première étude auprès des services de l’urbanisme, le projet nécessitait de démolir une partie des constructions et de réaliser des parkings en sous-sol, impliquant une diminution du prix de vente.

Par acte notarié du 4 octobre 2018, les parties ont signé un second avenant à la promesse unilatérale de vente modifiant le délai de réalisation de la vente au 28 juin 2019 et fixant une nouvelle avance sur 1e prix.

Par acte notarié du 6 juin 2019, Mmes [Y] et [P] [D] ont vendu « la propriété sur laquelle sont édifiées des constructions », composée de plusieurs parcelles d’une surface totale de 00ha 14a 70ca, à la SARL [Localité 20] [Adresse 18] moyennant le prix de 1.200.000€.

[P] [D] est décédée le 5 juillet 2020, laissant pour lui succéder sa fille, Mme [H] [F].

Par exploit d’huissier en date du 24 février 2021, Mme [Y] [D] et Mme [H] [F] ont fait assigner la SARL [Localité 20] [Adresse 18] devant le tribunal judiciaire de Créteil aux fins notamment d’obtenir l’autorisation de rapporter la preuve d’une lésion et la désignation de trois experts.

Par jugement du 22 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Créteil a statué ainsi :

— Déboute Mmes [Y] [D] et [H] [F] de leur demande tendant à être autorisées à rapporter la preuve de la lésion de la vente de l’ensemble immobilier situé [Adresse 13] à [Localité 20] survenue le 6 juin 2019 au profit de la SARL [Localité 20] [Adresse 18],

En conséquence,

— Déboute Mmes [Y] [D] et [H] [F] de leur demande d’expertise,

— Condamne Mmes [Y] [D] et [H] [F] aux dépens qui seront recouvrés par M^e Benjamin Boulard conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— Condamne in solidum Mmes [Y] [D] et [H] [F] à verser la somme de 4.000 € à la SARL [Localité 20] [Adresse 18] au titre des frais irrépétibles,

— Déboute Mmes [Y] [D] et [H] [F] de leur demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Mmes [Y] [D] et [H] [F] ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 3 janvier 2023.

La procédure devant la cour a été clôturée le 3 octobre 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 2 août 2024, par lesquelles Mme [Y] [D] et Mme [H] [F], appelantes, invitent la cour à :

Déclarer recevable et bien fondé l’appel régularisé par Mesdames [D] et [F] de la décision rendue le 22 Novembre 2022 par le tribunal judiciaire de CRETEIL

Infirmer le jugement rendu en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Vu l’art. 1674 et suivants du C.Civ :

Déclarer Madame [Y] [D] et Madame [H] [F] recevables en leur demande tendant à être autorisées à rapporter la preuve de la lésion de l’Ensemble Immobilier cadastré Section EV numéros [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4], situé [Adresse 13] à [Localité 20] ;

Dire que cette preuve sera rapportée par trois experts judiciaires conformément à l’art. 1677 C.civ.

EN CONSEQUENCE

Avant dire droit désigner trois experts ayant pour mission de :

' Recueillir tous éléments permettant d’apprécier la valeur de l’Ensemble Immobilier

cadastré Section EV numéros [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4], situé [Adresse 13] ,

[Adresse 19] à [Localité 20] à la date de la

vente intervenue le 6 juin 2019.

' Donner leur avis sur la réalité et l’existence de la lésion, et à toutes fins utiles en évaluer

l’importance ;

' Dresser un procès-verbal commun ;

' En cas d’avis différents en mentionner les motifs ;

Condamner la SARL [Localité 20] [Adresse 18] à payer aux appelantes une indemnité de 20.000 € par application de l’art. 700 C.Proc.Civ.

Condamner la SARL [Localité 20] [Adresse 18] aux entiers dépens qui comprendront les frais d’expertise et pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’art. 699 C.Proc.Civ ;

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 26 septembre 2024, par lesquelles la SARL [Localité 20] [Adresse 18], intimée, invite la cour à :

Vu les dispositions de l’article 1674 et suivants du code civil,

Vu les pièces versées aux débats.

' DEBOUTER madame [Y] [N] [D] et madame [H] [J] [F] de

l’ensemble de leurs demandes, fins et moyens.

Par conséquent :

' CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu par la quatrième chambre civile du Tribunal judiciaire de Créteil le 22 novembre 2022, enregistré sous le numéro RG 21/01652

Y ajoutant :

' CONDAMNER in solidum madame [Y] [N] [D] et madame [H]

[J] [F] à payer à la société [Localité 20] [Adresse 18], la somme de 15 000 euros

en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

' CONDAMNER madame [Y] [N] [D] et madame [H] [J] [F]

aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel qui seront distraits au profit

de maître Dalila AHMEDI, avocat, sur son affirmation de droit qu’il en a fait l’avance ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la présomption de lésion et la demande d’expertise

Mmes [Y] [D] et [H] [F] sollicitent, au visa des articles 1674 et suivants du code civil, l’autorisation de rapporter la preuve de la lésion du bien litigieux par trois experts ; elles estiment que pour prouver la présomption de lésion, elles doivent démontrer qu’au 6 juin 2019, la valeur vénale du bien était supérieure à 2.880.000 € (1.200.000/5x12) ; elles concluent qu’elles produisent des pièces démontrant la présomption de lésion par les caractéristiques, l’état et la valeur du bien au 6 juin 2019 ;

La SARL [Localité 20] [Adresse 18] oppose que la preuve de la présomption de lésion n’est pas rapportée, que le bien a été squatté, était délabré au jour de la vente, est en situation inondable et supporte les contraintes liées au classement du bâtiment en patrimoine remarquable ;

Aux termes de l’article 1674 du code civil, « Si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d’un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente, quand même il aurait expressément renoncé dans le contrat à la faculté de demander cette rescision, et qu’il aurait déclaré donner la plus-value » ;

Aux termes de l’article 1675 du même code, « Pour savoir s’il y a lésion de plus de sept douzièmes, il faut estimer l’immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente.

En cas de promesse de vente unilatérale, la lésion s’apprécie au jour de la réalisation » ;

Aux termes de l’article 1677 du même code, « La preuve de la lésion ne pourra être admise que par jugement, et dans le cas seulement où les faits articulés seraient assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion » ;

Aux termes de l’article 1678 du même code, « Cette preuve ne pourra se faire que par un rapport de trois experts, qui seront tenus de dresser un seul procès-verbal commun, et de ne former qu’un seul avis à la pluralité des voix » ;

En l’espèce, en application de l’article 1677 du code civil, il appartient aux consorts [D]-[F] de rapporter la preuve de faits vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion, afin que la procédure puisse être poursuivie par la nomination de trois experts ;

En application de l’article 1675, s’agissant d’une promesse unilatérale de vente, l’immeuble doit être estimé suivant son état et sa valeur au 6 juin 2019, date de la réalisation de la vente ;

Le premier juge a exactement estimé que « Il est constant que par acte notarié du 6 juin 2019, le bien immobilier litigieux a été vendu moyennant le prix de 1.200.000 €.

La description du bien immobilier dans l’acte notarié est la suivante : « Une propriété sur laquelle sont édifiées des constructions ». Il est précisé que le bien est à usage d’habitation. Le tribunal relève que seule la surface cadastrale est indiquée dans l’acte de vente. Sur ce point, il ressort du courriel de Mme [P] [F] du 27 novembre 2017 que suite à la diminution du prix en raison du nombre de m² exploitable, cette dernière ne souhaitait plus de discussion sur ce point en rappelant que le minimum de 780m² n’était pas réalisable. Elle proposait ainsi le retrait des m² ou la précision de l’absence d’incidence sur le prix de vente dans l’acte notarié.

Concernant la modification du prix de la vente dans l’avenant du 30 novembre 2017, le tribunal relève que la suppression du complément de prix ne constitue pas une réduction dès lors qu’elle est liée à l’impossibilité d’obtenir un permis de construire avec un minimum de 780 m² de surface de plancher, conditionnant le versement de ce complément. Il est précisé dans l’avenant que la diminution du prix principal fait suite à une première étude auprès des services de l’urbanisme du projet immobilier projeté révélant la nécessité de démolir une partie des constructions et de réaliser des parkings en sous-sol.

I1 sera rappelé que la seule diminution du prix dans un avenant est insuffisante à établir une présomption de lésion, étant souligné que l’acte notarié reprend la volonté commune des parties.

S’il ressort des pièces versées aux débats que le bien immobilier comporte une maison, ses caractéristiques et son état ne sont pas repris dans l’acte de vente.

La défenderesse indique que le bien était délabré et produit des photographies permettant de constater sa dégradation. I1 sera relevé que les factures des 30 juillet 2015 et 24 juin 2016 portent respectivement sur la condamnation des portes et fenêtres ainsi que sur une intervention pour changer les serrures et condamner des fenêtres et portes fenêtres suite à une effraction. Il est établi que le bien litigieux, bien que placé sous vidéo-surveillance, n’était pas occupé depuis 2015.

Dès lors, les demanderesses ne peuvent pas valablement se prévaloir des photographies de l’ensemble immobilier provenant d’une annonce de 2009 de la maison de retraite, lesquelles ne permettent pas d’établir l’état du bien au moment de la vente.

Mmes [Y] [D] et [H] [F] produisent également une estimation de la valeur vénale de l’ensemble immobilier au 6 juin 2019 réalisée le 28 octobre 2021.

Toutefois, son analyse permet de relever que l’ensemble immobilier n’a pas été visité et qu’elle est réalisée sur la base de photographies dont il n’est pas établi qu’elles correspondent à l’état du bien au moment de la vente. En outre, le tribunal relève, qu’à l’exception de l’environnement du bien immobilier, les éléments d’évaluation restent abstraits en ce que l’estimation se fonde sur des ventes de biens immobiliers dans le voisinage dont l’état et les caractéristiques ne sont pas connus et retient un abattement forfaitaire pour des travaux de remise en état sans précision. Il sera d’ai1leurs souligné que la superficie loi carrez n’est pas applicable en l’absence de copropriété.

Par ailleurs, le tribunal rappelle que la présomption de lésion ne s’apprécie pas au regard de la réalisation d’un projet immobilier par l’acquéreur mais uniquement au regard de son état et de sa valeur au moment de la vente.

Ainsi, les pièces versées aux débats concernant la réalisation du projet immobilier par la défenderesse ou encore les évaluations du prix de construction au m² ne peuvent pas valablement constituer des éléments de comparaison permettant d’établir une présomption de lésion.

De même, les pièces relatives à la valeur foncière des sections cadastrales EX et EV, dont le format produit est par ailleurs peu lisible, comportent peu de précisions sur les caractéristiques des biens, étant relevé qu’il s’agit principalement d’appartements vendus. Là encore, ces pièces ne permettent pas de retenir une comparaison utile avec l’ensemble immobilier vendu.

Le tribunal constate qu’en réalité les demanderesses se prévalent d’estimations immobilières imprécises en réalisant des comparaisons générales sans produire d’estimation réelle de l’ensemble immobilier litigieux prenant en compte son état et sa valeur au moment de la vente.

Enfin, contrairement aux allégations en demande, les promesses de vente produites en défense ne permettent pas d’établir une présomption de lésion. Si elles concernent des opérations immobilières similaires conditionnées à l’obtention d’un permis de construire comme prévu dans la promesse unilatérale de vente du 22 septembre 2017, les caractéristiques des biens immobiliers demeurent particulièrement différentes, étant rappelé que l’acte notarié du 6 juin 2019 porte sur « une propriété sur laquelle sont édifiées des constructions » et ne vise que la superficie cadastrale » ;

Il y a lieu d’ajouter l’analyse des nouvelles pièces produites en appel par les consorts [D]-[F] (pièces 20, 27 à 30, 33 à 38, 40, 41, 44 à 48, 50 à 54) ;

La présomption de lésion s’appréciant uniquement au regard de l’état et de la valeur du bien au moment de la vente du 6 juin 2019, il convient de considérer que les pièces produites en appel, dont la date est bien antérieure à la date de la vente du 6 juin 2019 ou dont aucun élément ne permet de les dater avec certitude, ne peuvent pas constituer des éléments de comparaison permettant d’établir une présomption de lésion, soit :

— pièce 20 : la note de synthèse d’une estimation de la valeur vénale libre d’occupation au 4ème trimestre 2012, du bien litigieux, réalisée par M. [W] [K], se disant expert en estimation immobilière,

— pièce 27 : le rapport d’expertise judiciaire réalisé par l’expert M. [B] [V] le 20 juillet 1994, relatif au bien litigieux, après avoir été désigné par un jugement du 10 janvier 1994,

— pièce 28 : les éléments de procédure et le jugement du tribunal administratif de Melun du 1er février 2013, annulant l’arrêté du Maire de la ville de [Localité 20] des Fossés du 3 juin 2010, de fermeture du foyer d’accueil géré par l’association Aurore au sein du bien litigieux,

— pièce 29 : le rapport de diagnostic amiante du bien litigieux du 12 septembre 2016,

— pièce 30 : des photographies non datées et dont aucun élément ne permet de les dater avec certitude ;

Les pièces concernant la réalisation du projet immobilier par la société [Localité 20] [Adresse 18] ne peuvent pas non plus constituer des éléments de comparaison de l’état et de la valeur du bien au moment de la vente du 6 juin 2019, permettant d’établir une présomption de lésion, soit :

— pièce 33 : permis de construire du 7 décembre 2018,

— pièce 34 : permis de construire rectificatif du 2 octobre 2020,

— pièce 35 : tableau des surfaces du 4 juillet 2020 du permis de construire modificatif,

— pièce 36 : notice du projet de travaux de réhabilitation du 11 mai 2020,

— pièce 37 : notice descriptive du projet de travaux,

— pièce 38 : courriel du 18 octobre 2017, dans lequel M. [L] [M] (cogérant de la société [Localité 20] [Adresse 18]) mentionne le projet d’élévation en vue de récupérer la surface inondable « le géomètre confirme que l’ensemble de la construction arrière (RDC et 1er) est malheureusement en dessous de la cote d’inondation de 1910 et que de ce fait, en l’état, cet ensemble est totalement inhabitable sous quelque forme que ce soit (y compris en location car le site arrière ne peut être assuré en l’état). La solution (originale) de nos architectes concernant l’élévation arrière a donc été présentée à Mr [E], Mme [R] et enfin à l’architecte conseil de la Ville. Le projet est accueilli favorablement…. La mauvaise nouvelle est que nous perdons cette surface existante de 600m² en tant que surface réglementaire mais nous devrions donc récupérer de la surface par cette élévation »,

— pièce 41 : plaquette de 2020 de présentation du projet par le Groupe Capelli,

— pièce 44 : plan de masse du permis de construire modificatif du 2 octobre 2020 ;

La pièce 38 précitée et la pièce 45, le plan de prévention du risque inondation de la Marne et de la Seine dans le département du Val de Marne annexé à l’arrêté préfectoral du 11 novembre 2007, ne font que confirmer les arguments de la société [Localité 20] [Adresse 18] selon lesquels, à la date de la vente, le bien est situé dans une zone inondable ;

Le plan local d’urbanisme du 28 novembre 2016, modifié le 1er octobre 2019 et le 29 juin 2021 (pièce 46), ne fait que confirmer que le bien litigieux a été classé au patrimoine, avant d’être déclassé, ce qui n’est pas contesté par l’intimée, et ne permet pas d’évaluer la valeur du bien au 6 juin 2019 ;

Le courriel de Mme [Y] [D] du 13 juin 2019, dans lequel celle-ci indique « votre équipe déclenche régulièrement l’alarme en entrant sur les lieux » (pièce 48) et les annotations des appelantes sur les prises de vue Google Earth du 23 juillet 2019 (pièce 40), n’ont pas de valeur probante en ce qu’elles émanent des appelantes ;

Les appelantes prétendent démontrer la valeur vénale du bien litigieux par comparaison des prix au m² pratiqués dans le voisinage ;

Elles produisent la charte de l’évaluation du Domaine, éditée par la Direction générale des Finances publiques, pour justifier que les évaluateurs du Domaine utilisent la méthode par comparaison (pièce 50) et des éléments du fichier DVF, Demandes de Valeurs Foncières (pièces 51, 52 et 53), sachant que selon la notice DVF (pièce 54), ce fichier comprend la production et la publication par la Direction générale des Finances publiques, de données portant sur les valeurs foncières déclarées à l’occasion des mutations immobilières à titre onéreux, la notice précisant que « le descriptif des biens de l’acte notarié n’est pas repris dans le fichier, à l’exception de la surface Carrez lorsque celle-ci est mentionnée » ;

Le tableau de mutations, de biens sis [Adresse 13] , entre le 16 juillet 2018 et le 27 février 2023, extrait du fichier DVF (pièce 51), mentionnant l’adresse, la surface réelle bâti, le nombre de pièces et le prix au m² de ces biens, ne permet pas une comparaison avec le bien litigieux en ce qu’il ne comporte aucun descriptif des biens vendus ; la photographie de chacun des biens figurant sur le tableau, prise de la rue, extraite de ce même fichier (pièce 51), est insuffisante pour effectuer une comparaison en ce que chaque photographie comporte seulement une partie de la façade de l’habitation, visible de la rue, partiellement dissimulée derrière la clôture ou la végétation ;

Les deux actes notariés de vente produit (pièces 52 et 53) concernent des biens d’une superficie respective de 00ha 05a 37ca et 00ha 00ca 75ca qui ne peuvent donc pas être comparés avec le bien litigieux d’une superficie bien plus élevée de 00ha 14a 70ca ;

Il convient donc de considérer que les appelantes ne démontrent pas de faits suffisamment graves et vraisemblables pour faire présumer la lésion ;

En conséquence, en l’absence de présomption de lésion, le jugement est confirmé en ce qu’il a :

— débouté Mmes [Y] [D] et [H] [F] de leur demande tendant à être autorisées à rapporter la preuve de la lésion de la vente de l’ensemble immobilier situé [Adresse 13] à [Localité 20] survenue le 6 juin 2019 au profit de la SARL [Localité 20] [Adresse 18],

En conséquence,

— débouté Mmes [Y] [D] et [H] [F] de leur demande d’expertise ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Mme [Y] [D] et Mme [H] [F], partie perdante, doivent être condamnées in solidum aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à la SARL [Localité 20] [Adresse 18] la somme supplémentaire de 4.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par les appelantes ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [Y] [D] et Mme [H] [F], in solidum aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à la SARL [Localité 20] [Adresse 18] la somme supplémentaire de 4.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Rejette la demande des appelantes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,