Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 18 JUIN 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/00077 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CC3MX

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Novembre 2020 -Tribunal de proximité d’AUBERVILLIERS – RG n° 11-20-000101

APPELANTS

Monsieur [E] [R]

né le 03 février 1956 à [Localité 12] (Réunion)

[Adresse 5]

[Localité 8]

Représenté par M^e Carole LE GUYADER, avocat au barreau de PARIS, toque : C1026

Madame [L] [D] épouse [R]

née le 07 décembre 1954 à [Localité 10] (95)

[Adresse 5]

[Localité 8]

Représentée par M^e Carole LE GUYADER, avocat au barreau de PARIS, toque : C1026

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] représenté par son syndic la société FONCIA CHADEFAUX [H], SASU immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le numéro 592 027 635

C/O Société FONCIA CHADEFAUX [H]

[Adresse 6]

[Localité 9]

Représenté par M^e Bertrand CAHN et plaidant par M^e Catherine CHABANNE – AARPI CAHN CHABANNE – avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 210

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * *

FAITS ET PROCEDURE

M. et Mme [R] sont propriétaires indivis d’un appartement sis au [Adresse 1] à [Localité 13] (lots n°2626 et n°2661), acheté en l’état futur d’achèvement le 18 mars 2014. Depuis 2017, le syndic en exercice est la société Foncia Chadefaux [H].

Faisant valoir que les époux [R] ne payent pas leurs charges de copropriété et après vaine mise en demeure, le syndicat des copropriétaires les a fait assigner par exploit du 6 décembre 2019 aux fins de les voir condamner solidairement au paiement de la somme de 4 228, 89 euros avec intérêts de droit à compter du 30 octobre 2019 à hauteur de 3 711,66 euros et le solde à compter de la présente assignation, au titre de l’arriéré de charges de copropriété, outre à la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, et les condamner in solidum aux entiers dépens qui comprendront le coût de la sommation.

Les époux [R] contestent la somme réclamée au motif principal que depuis la mise en route des compteurs en 2017, – il n’y a pas eu de relevé d’eau la première année, le syndic alors en place, Nexity, ayant prévu une estimation pour provision et paiement au tantième – ils reçoivent des charges d’eau froide et d’eau chaude particulièrement élevées et incohérentes avec leur mode de vie.

Par jugement rendu le 16 novembre 2020 le Tribunal de Proximité d’Aubervilliers a :

'- condamné solidairement M et Mme [R] à payer la somme de 3 107,41 euros arrêtée au 1er octobre 2020, appel du 4 ème trimestre 2020 inclus (à hauteur de 2 791,17euros) et au titre des frais (à hauteur de 316,24 euros) avec intérêts légaux à compter de la décision ;

— condamné in solidum M. et Mme[R] à payer la somme de 250 euros à titre de dommages intérêts au syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil

— condamné in solidum M. et Mme [R] à payer la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au syndicat des copropriétaires et aux dépens

— débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes.'

Les époux [R] ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 22 décembre 2020.

La procédure devant la cour a été clôturée le 5 février 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions n°3 notifiées le 22 novembre 2024 de M. et Mme [R], appelants, qui sollicitent de la Cour au visa des articles 10 et 10-1 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 1353 du code civil et 1231-6 du code civil,

— Infirmer la décision rendue par le Tribunal de proximité d’Aubervilliers le 16 novembre 2020, en ce qu’elle a :

— condamné solidairement M. et Mme [R] à payer au syndicat des copropriétaires, la somme de 3107,41 euros arrêtées au 1er octobre 2020, appel provisionnel du 4ème trimestre inclus (à hauteur de 2.791,17 euros) et au titre des frais (à hauteur de 316,24 euros), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— condamné in solidum M. et Mme [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, la somme de 250 euros à titre de dommages et intérêts sur le

fondement des dispositions de l’article 1231-6 du code civil,

— condamné in solidum M. et Mme [R] à payer au syndicat des copropriétaires les dépens de la présente procédure outre la somme de 400 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau

— déclarer les époux [R] recevables en leur appel, et les y déclarer bien fondés,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner le syndicat des copropriétaires à restituer à M. et Mme [R] la somme de 1743,53 euros correspondant à l’indu de régularisation des charges d’eau pour la période du 1er avril 2017 au 31 mars 2018 et du 1 er avril 2018 au 31 mars 2019, augmentée des intérêts au taux légal 19

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1]

[Localité 8] représenté par son syndic en exercice, à verser à M. et Mme [R] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’instance et d’appel.

Vu les conclusions n°2 notifiées le 27 janvier 2025 par le syndicat des copropriétaires, intimé, qui sollicite de la cour au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 220 et 1231-6 du code civil :

'Confirmer le jugement rendu par le Tribunal de Proximité d’Aubervilliers le 16 novembre 2020 en ce qu’il a condamné M. et Mme [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à 93240 Stains la somme de 2 791,17 euros arrêtée à l’appel provisionnel du 4 ème trimestre 2020 inclus ;

Infirmer le jugement rendu en ce qu’il a fixé les frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10

juillet 1965 à 316,24 euros et les condamner solidairement à payer de ce chef la somme de 1303,21euros ;

Infirmer également le jugement rendu par le Tribunal de Proximité d’Aubervilliers le 16 novembre 2020 et condamner M. et Mme [R] à payer la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Pour le surplus confirmer le jugement rendu par le Tribunal de Proximité d’Aubervilliers le 16 novembre 2020 et débouter M. et Mme [R] de toutes leurs demandes ;

Les condamner à payer une somme supplémentaire de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les condamner également aux entiers dépens dont recouvrement au profit de Maître Cahn

en application de l’article 699 du code de procédure civile.'

SUR CE

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur la demande du syndicat en paiement des charges :

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Enfin, en vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Pour justifier de sa créance à hauteur de 2 791,17 euros pour la période du 1er avril 2018 au 1er octobre 2020, appel du 4ème trimestre 2020 inclus au titre des charges de copropriété dues, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— les procès-verbaux de assemblées générales des 30 juillet 2018 et 26 septembre 2019,comportant approbation des comptes, adoption des budgets provisionnels et vote des travaux de l’immeuble ;

— les appels provisionnels de charges dont consommations eau chaude et eau froide et de travaux pour la période considérée du 1er avril 2018arrêtée au 1er octobre 202à

— le documents d’intervention de la société ISTA en charge du relevé des compteurs d’eau

du 13 novembre 20

— le compte rendu d’intervention ISTA du 13 novembre 20

— le décompte des sommes dues au 1er octobre 2020 (pièce 46)

En outre, il ressort des pièces produites aux débats que :

— la société AFD spécialisée en recherche de fuite est intervenue à la demande des époux [R] eux mêmes le 24 novembre 2019, et a contrôlé au moyen de caméras, sondes et ultrasons le système de chauffage et les éléments sanitaires précisant :

«aucune fuite constatée ce jour sur les réseaux chauffage, eau chaude, eau froide, eaux usées, eaux vannes ;

La surconsommation d’eau froide est probablement due à une fuite ponctuelle ou à un élément qui aurait fui. Il est nécessaire de faire contrôler le compteur d’eau chaude’ ;

— il est constant que la société ISTA s’est déplacée le 13 novembre 2020 au domicile de M. et Mme [R] pour vérifier le bon fonctionnement de leur compteur d’eau, mais que ceux-ci ont refusé que le technicien vérifie la jauge ;

— en l’état de ce rapport technique, le conseiller de la mise en état a, par ordonnance du 16 juin 2021, refusé la demande d’expertise des époux [R] aux frais avancés du syndicat des copropriétaires dès lors qu’il n’existait aucun élément de nature à révéler un quelconque dysfonctionnement du compteur d’eau, sauf à ce que ledit dysfonctionnement se situe après leur compteur individuel ce qui relèverait en tout état de cause de leur responsabilité exclusive pour concerner une fuite en partie privative.

En conséquence de l’ensemble de ces éléments, il apparaît que les époux [R] ne procèdent que par affirmations pour alléguer de la défaillance du système ISTA et de l’irrégularité des relevés de charges d’eau.

Il y a donc lieu de considérer que le syndicat des copropriétaires justifie de sa créance de charges en ce comprise celle relative aux charges d’eau telles qu’établies par les relevés ISTA, pour la période visée en référence.

En application de l’article 220 du code civil, M. et Mme [R] en leurs qualités de copropriétaires mariés, seront condamnés solidairement au paiement de cette dette ménagère.

En conséquence il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné solidairement les époux [Y] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 107,41 euros arrêtée au 1er octobre 2020, appel du 4 ème trimestre 2020 inclus (à hauteur de 2 791,17euros) avec intérêts légaux à compter du 16 novembre 2020.

Sur la demande en paiement des frais de contentieux :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur ;

En l’espèce le syndicat des copropriétaires réclame le remboursement des dépenses occasionnées au titre des frais engendrés pour le recouvrement de sa créance à hauteur de 1 303,21 euros.

Toutefois au vu des pièces produites, et ainsi que l’a justement considéré le premier juge, les frais de contentieux de type :

facture constitution dossier huissier 300,00 euros

facture Me [C] frais de sommation 167,23 euros

facture transmission dossier avocat 350,00 euros

facture Me [C] frais d’assignation 123,21 euros

soit au total la somme de 940,44 euros relèvent des frais irrépétibles ou des dépens et doivent être écartés de la réclamation.

Seuls les frais de mise en demeure, relance et intérêts de retard correspondant aux diligences suivantes :

facture frais de mise en demeure du 15/05/18 40,00 euros

intérêts de retard au 05/06/18 1,02 euros

facture frais de 2ème relance du 05/06/18 30,00 euros

facture frais de mise en demeure du 08/11/18 40,00 euros

intérêts de retard au 03/12/18 2,96 euros

facture frais de relance du 03/12/18 30,00 euros

facture frais de mise en demeure du 08/02/19 42,00 euros

intérêts de retard au 01/03/19 2,52 euros

facture frais de relance du 01/03/19 30,00 euros

facture frais de mise en demeure du 15/05/19 42,00 euros

intérêts de retard au 05/06/19 0,13 euros

facture frais de relance du 05/06/19 30,00 euros

facture frais de mise en demeure du 19/08/19 42,00 euros

intérêts de retard au 05/09/19 0,14 euros

facture frais de relance du 05/09/19 30,00 euros

soit au total la somme de 362,77 euros sont justifiés pour constituer des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires pour tenter de recouvrer sa créance de charges.

Le jugement sera infirmé en ce qu’il avait limité la demande du syndicat des copropriétaires à la somme de 316,24 euros et les époux [R] seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 362,77 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Sur les dommages et intérêts réclamés par le syndicat des copropriétaires :

L’article 1231-6 du code civil dispose que «Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire».

En l’espèce la mauvaise foi des époux [R] est caractérisée par leur résistance à payer leurs charges de copropriété notamment d’eau au prétexte d’un relevé erroné de leurs charges d’eau quand il apparaît qu’ils ne versent aux débats aucun élément de nature à justifier de leurs dires, mettant ainsi en difficulté la copropriété pour obérer sa trésorerie et la contraignant à exposer des frais pour introduire une action en justice aux fins de recouvrer sa créance.

En conséquence le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné in solidum les époux [R] au paiement de la somme de 250 euros à titre de dommages et intérêts.

Il y a lieu de rejeter toute autre demande.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En cause d’appel il y a lieu de condamner in solidum les époux [R], perdant leur procès contre le syndicat des copropriétaires à supporter les dépens d’appel et à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant contradictoirement par mise à disposition au greffe,

Dans la limite de sa saisine,

Confirme le jugement en l’intégralité de ses dispositions sauf en ce qu’il a fixé les frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 à la somme de 316,24 euros;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne solidairement M. et Mme [R] à payer au syndicat des copropriétaires sis [Adresse 3] [Localité 7] la somme de 362,77 euros correspondant aux frais de l’article 10-1 la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

Condamne solidairement les époux [R] aux dépens d’appel dont recouvrement au profit de Maître Cahn en application de l’article 699 du code de procédure ;

Condamne solidairement M. et Mme [R] à payer au syndicat des copropriétaires sis [Adresse 4] la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE