PM/LZ

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° de rôle : N° RG 24/01468 – N° Portalis DBVG-V-B7I-E2GZ

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 17 FEVRIER 2026

Décision déférée à la Cour : jugement du 03 septembre 2024 – RG N°22/00140 – TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 1]

Code affaire : 30B – Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

COMPOSITION DE LA COUR :

Monsieur Michel WACHTER, Président de chambre.

Madame Bénédicte UGUEN-LAITHIER et Monsieur Philippe MAUREL, conseillers

Greffier : Mdame Leila ZAIT, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant Monsieur Philippe MAUREL, conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

S.A. MERCIALYS agissant poursuites et diligences de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 424 064 707

sise [Adresse 1]

Représentée par M^e Sabrina YAHIA CHERIF de la SELEURL YAHIA CHERIF Sabrina YCS AVOCAT, avocat au barreau de PARIS

Représentée par M^e Sarah BECHARI de la SELARL AITALI -GROS-CARPI-LE DENMAT-DE BUCY-BECHARI, avocat au barreau de BESANCON

ET :

INTIMÉE

S.A.R.L. 2BEL [Adresse 2],

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 499 325 918

sise [Adresse 3]

Représentée par M^e Guillaume MONNET de la SELARL DU PARC – MONNET – FRANCHE COMTE, avocat au barreau de BESANCON

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Michel Wachter, président de chambre et par M^me Leila ZAIT, greffier lors du prononcé.

*************

EXPOSE DU LITIGE

La SA Mercialys est propriétaire d’un local à usage commercial situé dans une grande surface, le centre commercial '[Adresse 4]', identifié sous le numéro [Adresse 5] de l’état descriptif de division, qu’elle a cédé à bail à la SARL '2Bel [Adresse 2]', exerçant, à l’enseigne '[Adresse 6]', une activité de restauration. Le bail a été régularisé suivant acte sous seing privé en date du 28 mars 2019. Le loyer, conçu selon la méthode binaire, était annuellement fixé à la somme de 121 815,00 euros outre 5% du chiffre d’affaires.

A la suite d’impayés locatifs, essentiellement causés par l’arrêt d’activité durant la période de confinement sanitaire liée au Covid 19, la société bailleresse a procédé à une saisie conservatoire sur les comptes détenus par la société preneuse à bail pour un montant de 118 100,89 euros. Subséquemment, suivant ordonnance d’injonction de payer en date du 22 novembre 2021, le locataire commercial a été condamné au paiement de la somme de 118 646, 62 euros. Celle-ci a fait opposition à l’ordonnance d’injonction de payer en date du 12 janvier 2022.

Suivant jugement en date du 3 septembre 2024, le tribunal judiciaire de Besançon s’est prononcé dans le sens suivant:

— Déclare recevable l’opposition formée par la SARL '2Bel Pizza’ à l’ordonnance d’injonction de payer rendue le 22 novembre 2021 par le tribunal judiciaire de besançon.

— Met à néant ladite ordonnance et statuant à nouveau.

— Condamne la SARL '2Bel Pizza’ à payer à la SA Mercialys la somme de 121 790,50 euros au titre des loyers arrêtés au 16 janvier 2024, après la quittance établie le 2 janvier 2024.

— Condamne la SARL '2Bel Pizza’ à payer à la SA Mercialys la somme de 1 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Pour statuer comme il l’a fait, le tribunal a essentiellement retenu que:

— Le bail ne respecte pas les prescriptions de l’article L. 145-40-2 du code de commerce qui prévoit, outre une liste détaillée des charges récupérables par le bailleur, le mode de répartition de ces charges avec les autres locataires exploitant un local au sein du même ensemble immobilier. En conséquence, le bailleur ne peut obtenir le paiement par le preneur des charges locatives récupérables.

— Le compte entre les parties, après compensation de leurs créances respectives, fait apparaître un solde créditeur au profit de la bailleresse d’un montant de 121 790,50 euros.

Suivant déclaration au greffe en date du 1er octobre 2024, formalisée par voie électronique, la SA Mercialys a interjeté appel du jugement rendu. Dans le dernier état de ses écritures, en date du 15 décembre 2025, elle invite la cour à statuer dans le sens suivant :

Vu les articles 1103 et suivants du code civil

Vu les articles 1104 et suivants du code Civil

Vu le bail et les pièces versées aux débats

Confirmer le jugement en ce qu’il a :

Condamné la SARL 2Bel Pizza à payer à la SA Mercialys la somme de 121 790,50 euros.

Infirmer le jugement en ce qu’il a :

Déclaré recevable l’opposition formée par la SARL 2Bel Pizza à l’ordonnance d’injonction de payer rendue le 22 novembre 2021 par le tribunal judiciaire de Besançon.

Mis à néant ladite ordonnance

Infirmer le jugement en ce qu’il a fixé, au 16 janvier 2024, la créance de loyers et de charges de la société Mercialys à la somme de 121 790,50 euros.

Infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société 2Bel Pizza à payer à la société Mercialys la somme de 121 790,50 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 16 janvier 2024 aux lieu et place de la somme de 241 703,20 euros somme apparaissant sur le décompte en date du 16 janvier 2024

Statuant à nouveau :

Prendre acte de ce que la société 2Bel Pizza reconnait devoir à la société Mercialys la somme de 74 506,32 euros TTC, et la condamner à payer ladite somme à la société Mercialys.

Juger que la société 2Bel Pizza n’apporte pas la preuve d’avoir payé à la société Mercialys :

o La somme de 101 380,51euros au titre des charges et taxes prétendument réglées au titre des années 2021 et 2022.

o La somme de 134 862,86 euros au titre des charges prétendument réglées pour la période du 1er janvier 2023 au 23 juin 2025.

Débouter la société 2Bel Pizza de sa demande de condamnation de la société Mercialys à lui rembourser :

o La somme de 101 380,51euros au titre des charges et taxes prétendument réglées au titre des années 2021 et 2022.

o La somme de 134 862,86 euros au titre des charges prétendument réglées pour la période du 1er janvier 2023 au 23 juin 2025.

Condamner la société 2Bel Pizza à payer à la société Mercialys la somme totale de 231 628,58 euros conformément au décompte arrêté au 19 novembre 2025 au titre des loyers et charges.

Juger que la société Mercialys conteste les décomptes établis par la société 2Bel Pizza.

Juger que la société Mercialys n’a pas donné son accord à la société 2Bel Pizza pour un paiement mensuel de ses loyers et charges.

Débouter la société 2Bel Pizza de ses demandes, fins et conclusions.

Condamner la société 2Bel Pizza à payer à la société Mercialys la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Elle soutient à cet égard que :

' Le bail est régulier au regard des dispositions de l’article L. 145-40-2 du code de commerce en ce qu’il contient un inventaire exhaustif des charges récupérables par le bailleur sur le preneur. Il stipule également une répartition de ces charges entre les parties à la convention locative, le coût des travaux collectifs objet de la même répartition laquelle figure en annexe du contrat.

' Contrairement à ce qu’a retenu le premier juge la répartition par tantièmes y figure également puisqu’un renvoi au règlement de copropriété est également mentionné à l’acte.

' C’est donc à tort que le tribunal a motivé sa décision de rejet de la demande en paiement de charges locatives au motif que la clé de répartition par tantièmes pour l’ensemble des lots composant l’ensemble immobilier n’y figurait pas alors que le budget annuel des charges et travaux fait état de cette répartition.

' La société preneuse à bail ne peut donc valablement invoquer une quelconque irrégularité affectant le bail pour se soustraire à son obligation de paiement des charges locatives. Elle ne se reconnaît redevable que de deux trimestres de loyers impayés pour un montant de 75'506,39 euros TTC alors qu’à la date du 19 novembre 2025 le solde débiteur de loyers et de charges s’élevait à la somme de 231'628,58 euros.

' Elle oppose un démenti formel à l’existence d’un accord pour convertir l’échéance périodique trimestrielle en une échéance mensuelle.

* * *

En réponse, la société «2Bel Pizza', aux termes de ses dernières conclusions à portée récapitulative en date du 11 décembre 2025, se prononce dans les termes suivants :

Débouter la société Mercialys de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Besançon en ce qu’il a :

' Déclaré recevable l’opposition formée par la SARL 2Bel Pizza à l’ordonnance d’injonction de payer rendue le 22 novembre 2021 par le tribunal judiciaire de Besançon ;

' Mis à néant ladite ordonnance

Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Besançon en ce qu’il a :

' Condamné la société 2Bel Pizza à payer à la société Mercialys la somme de 121 790,50 euros au titre des loyers et charges locatives arrêtés au 16 janvier 2024, après la quittance établie le 2 janvier 2024 ;

' Condamné la société 2Bel Pizza au paiement d’une somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

' Condamné la société 2Bel Pizza aux entiers dépens.

Et statuant à nouveau::

' Limiter la condamnation de la société 2Bel Pizza à la somme de 74 506,32 euros correspondant

au montant des loyers commerciaux demeurés impayés pour la période du 1er janvier 2021 au 30 juin 2021.

' Condamner la société Mercialys à payer à la société 2Bel Pizza la somme de 101 380,51 euros en remboursement des provisions sur charges et taxes des années 2020, 2021 et 2022.

' Condamner la société Mercialys à payer à la société 2Bel Pizza la somme de 147 088 euros au titre des charges réglées à tort par l’intimée pour la période du 1er janvier 2023 au 19 novembre 2025, somme à parfaire.

' Ordonner la compensation entre les sommes dues de part et d’autre.

' Débouter la société Mercialys du surplus de ses demandes.

' Juger qu’un accord entre les parties est intervenu sur le règlement mensuel des loyers commerciaux.

' Juger, en conséquence, que le loyer commercial sera payable mensuellement et d’avance le 1er de chaque mois à compter du jugement à intervenir.

' Débouter la société Mercialys de ses demandes formées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

' Condamner la société Mercialys à payer à la société 2Bel Pizza la somme de 8 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Subsidiairement:

Débouter la société Mercialys de l’intégralité de ses demandes.

Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Besançon en ce qu’il a :

' Déclare recevable l’opposition formée par la SARL 2Bel Pizza à l’ordonnance d’injonction de payer rendue le 22 novembre 2021 par le tribunal judiciaire de Besançon ;

' Mis à néant ladite ordonnance

' Condamne la SARL 2Bel Pizza à payer à la SA Mercialys la somme de 121 790,50 euros au titre des loyers et charges locatives arrêtés au 16 janvier 2024, après la quittance établie le 2 janvier 2024 ;

' Condamne la SARL 2Bel Pizza à payer à la SA Mercialys la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

' Condamne la SARL 2Bel Pizza aux dépens.

Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Besançon en ce qu’il a :

' Condamné la société 2Bel Pizza au paiement d’une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

' Condamné la société 2Bel Pizza aux entiers dépens.

Statuant à nouveau:

Condamner la société Mercialys à payer à la société 2Bel Pizza la somme de 8 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner la société Mercialys aux entiers dépens.

Elle soutient à cet égard, que:

— Les demandes afférentes au paiement des loyers pour la période antérieure au 1er janvier 2021 ne sont pas recevables puisque la concluante s’est acquittée du paiement d’une somme de 25 102, 83 euros TTC pour solde de tout compte afférent au paiement des loyers.

— Pour les loyers échus au cours de la période comprise entre le 1er janvier 2021 et le 19 novembre 2025, elle ne reconnaît devoir que la somme de 74 506, 32 euros TTC ainsi qu’en attestent les relevés de compte du mandataire de gestion.

— En raison de l’irrégularité affectant le bail, qui ne comporte pas de liste précise des charges récupérables par le bailleur pas plus qu’il ne fait référence à l’état de division du centre commercial et la part de tantième affectée à chaque lot, le compte de charges n’est aucunement exigible. Le simple renvoi au réglement de copropriété, au demeurant jamais communiqué, ne peut être regardé comme un facteur de régularisation du vice affectant le contrat. De surcroît, le règlement en question a fait l’objet de multiples amendements après l’agrandissement du centre commercial, en sorte qu’il est, en toute hypothèse, obsolète.

— Le bail ne permettant pas au preneur de connaître avec exatitude le mode de calcul adopté pour liquider la créance de charges, le bailleur est tenu au remboursement des provisions depuis l’année 2020. La concluante s’est acquittée du paiement d’une somme de 638 679, 84 euros au titre de ses redevances locatives dont 491 582, 84 euros de loyers proprement dits ce qui permet de quantifier sa créance de remboursement à la somme de 101 380,81 euros et celle de 147 088,00 euros.

— Un accord de mensualisation du paiement des loyers et des provisions pour charges est intervenu entre les parties. Il est donc demandé à la juridiction d’appel d’homologuer cet accord.

* * *

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 16 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La société appelante conteste la régulaité de l’opposition formée par la société intimée à l’encontre de l’ordonnance portant injonction de payer en date du 22 novembre 2021. Toutefois, elle n’expose aucun moyen au soutien de cette prétention. Il sera simplement relevé que l’ordonnance portant injonction de payer la somme de 118 646, 62 euros au titre d’un solde débiteur de loyers et de charges a été signifiée à la partie poursuivie le 10 janvier 2022 et que l’opposition a été régularisée le 12 janvier suivant. Il s’ensuit que le délai prévu à l’article 1413 du code de procédure civile a été respecté et que l’opposition n’encourt dès lors aucune critique.

* * *

Le point essentiel de divergence entre les parties réside dans l’application des dispositions de l’article L. 145- 40- 2° du code de commerce relatif aux charges récupérables par le bailleur. Cet article de loi énonce que :

« Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée (')»

Ces informations doivent être impérativement mentionnées dans le contrat de bail.

Il s’en déduit, ainsi que l’a relevé à bon escient le premier juge, que la clé de répartition des tantièmes entre les différents copropriétaires, ou ayants-droit de ces derniers, des lots composant l’ensemble immobilier doit figurer obligatoirement au bail. Au cas présent, la liste exhaustive des charges récupérables est bien stipulée au contrat de location si bien que le bailleur n’encourt aucun grief de ce chef. Le lot occupé par la société intimée (n°117) est désigné sans équivoque avec la part de tantièmes correspondant à l’état descriptif de division. Cependant la clé de répartition n’y figure pas, en ce sens que ne sont pas expressément reproduites les dispositions relatives à la répartition des tantièmes en fonction de l’espace immobilier servant d’assiette de calcul des charges et l’affectation des tantièmes à chaque lot. C’est donc à juste titre que le tribunal a considéré que le contrat de bail méconnaissait des prescriptions légales explicitées à l’article de loi précité.

Dès lors, l’unique question qui est posée est celle de savoir si le renvoi au règlement de copropriété, lequel ne figure pas en annexe du contrat de bail, est de nature à pallier l’omission de la reproduction dans le corps même du texte conventionnel de l’état de répartition de l’immeuble par lot auquel est affecté un tantième permettant la liquidation des charges collectives.

Il est constant, au cas présent que l’acte contractuel ne comporte pas l’énoncé exhaustif de la clé de répartition de l’immeuble par rapport aux différents lots le composant, celle-ci étant renvoyée au règlement de copropriété. Il n’est par ailleurs nullement administré la preuve de ce que le document en question ait été communiqué à la société preneuse à bail. Pour déterminer si ce simple renvoi est de nature à pallier la carence du contrat de location, il y a tout d’abord lieu de constater que le texte légal de référence fait usage du mode indicatif, particularité grammaticale dont se déduit le caractère impératif de la règle ainsi énoncée. En outre, cette prescription relève d’un formalisme informatif participant d’un ordre public de protection visant à assurer au preneur à bail une connaissance complète des modalités de calcul de la redevance locative et de ses charges accessoires. Cette information ne peut être regardée comme effectivement réalisée si les éléments dont le locataire doit avoir connaissance ne figurent pas dans l’acte lui-même mais dans un document extérieur qui, de surcroît, n’est pas annexé à l’acte. De surcroît, la simple mention des tantièmes afférents au lot cédé à bail ne souscrit pas aux exigences du texte de loi partiellement sus-reproduit puisque pour que l’information du locataire soit complète, il faut que ces indications soient mises en perspective avec la clef de répartition des charges par lots qui ne peut résulter que de l’acte de division de l’immeuble. Or, au cas présent, cet acte n’est ni reproduit ni même annexé à cet acte.

Il s’ensuit que c’est à tort que la société appelante conclut à la validité de l’acte de bail alors même que celui-ci ne comporte pas l’ensemble des éléments utiles à la sauvegarde des intérêts de l’un des partenaires. C’est donc à juste titre que le premier juge, au constat de cette carence, a privé la société bailleresse de son droit de percevoir la réversion du montant des charges récupérables qu’elle a exposées en l’acquit de la société preneuse à bail.

En effet, la sanction d’un tel manquement ne peut résider que dans l’impossibilité pour le bailleur d’entreprendre une action en recouvrement des charges et, par voie de conséquence, dans l’obligation de procéder au remboursement des provisions déjà versées. La créance du propriétaire du local commercial ne peut donc être déclarée certaine faute de spécifications dans l’acte de bail des modalités de répartition des charges en fonction des tantièmes attachées à chaque lot.

La société Mercialys signale que la preuve n’est pas rapportée de ce que les provisions pour charges ont bien été acquittées par la société preneuse à bail. Mais les derniers relevés de compte du nouveau mandataire de gestion, la société 'The Next Horizon’ font apparaître le détail des dettes acquittées lesquelles comprennent le paiement de ces charges provisionnelles si bien que l’argument manque en fait.

Il suit des motifs qui précèdent que le jugement sera donc confirmé sur ce point.

* * *

La société preneuse à bail reconnaît expressément devoir la somme de 74'506,32 euros pour un décompte arrêté au 1er octobre 2025, date d’exigibilité du dernier terme trimestriel de loyers. Le point de départ du décompte de l’impayé se situe au 1er janvier 2021, étant relevé que celle-ci a régularisé un paiement pour solde de tout compte de l’arriéré de loyers antérieur à cette date et pour la période pour laquelle la société bailleresse ne réclame plus le paiement d’une créance reliquataire.

La demande a été formulée en première instance et le premier juge n’a pas tenu compte de la créance ainsi reconnue, en fixant cette créance locative à une somme supérieure, soit celle correspondant au montant de la condamnation prononcée par voie d’ordonnance d’injonction de payer en estimant que la société débitrice avait expressément admis sa dette, dans ses conclusions, pour une quotité équivalente à ce montant. À hauteur d’appel, les conclusions contenant une reconnaissance de dette pouvant être qualifiée d’aveu judiciaire ne sont pas produites. Toutefois, l’aveu judiciaire est sujet à rétractation si des éléments factuels sont de nature à lui retirer une partie de sa portée probatoire originaire (Cass. 1° novembre 2011 n° 10- 21. 341.)

En l’occurrence, sont produits aux débats les extraits de comptabilité de la société mandataire de gestion du propriétaire du local, étant à cet égard rappelé qu’en toute hypothèse, la comptabilité régulièrement tenue fait preuve entre commerçants et ce en vertu de l’article L. 123- 23 du code de commerce. Le paiement des loyers, pour le montant stipulé au bail, est enregistré au crédit du compte ce qui atteste d’un paiement régulier de la part de la société débitrice. Ces documents font apparaître une défaillance de celle-ci dans les obligations inhérentes à sa charge statutaire pour les deux termes correspondant aux deux premiers trimestres de l’année 2021 soit la somme de 74'506,32 euros et constitue le solde débiteur de redevances locatives jusqu’au 1er octobre 2025. C’est donc cette somme qui doit être retenue comme correspondant au passif d’endettement locatif de la société exploitante du fonds de commerce.

Il convient de relever que les parties ont entendu établir leur compte pour la période comprise entre le 1er janvier 2021 et celle du mois de novembre 2025, étant rappelé que le loyer est exigible par périodicité trimestrielle. L’une et l’autre parties se sont affranchies des obligations procédurales dérivant des dispositions de l’article 915-2 du code de procédure civile qui impose de fixer les termes du litige, et donc les prétentions des parties, au plus tard dans les premières conclusions déposées au greffe, étant souligné que celles-ci, tout comme celles formalisant l’appel incident de la société '2Bel Pizza’ assignaient comme limite chronologique à l’établissement des comptes le 23 octobre 2024. Toutefois, le moyen visant à cantonner le périmètre du litige aux mentions figurant au dispositif des premières conclusions n’a été invoqué par aucune des deux parties. La preuve est toutefois rapportée que l’échéance trimestrielle du mois d’octobre 2025 a bien été acquittée par la société intimée, le relevé de comptes du mandataire de gestion en faisant régulièrement mention. Dès lors, le report de la date correspondant au terme de la période servant de référentiel à l’établissement du compte entre les parties demeure sans incidence sur le calcul de l’état liquidatif lui-même.

La créance dont le bailleur est redevable au titre de remboursement des provisions pour charges, comprise dans la redevance locative dont l’exploitant commercial s’est acquittée et qui ont été indûment versées ressortissent, au regard des relevés de comptes sus-visés, aux sommes suivantes :

' 101'380,51 euros en remboursement des charges et taxes provisionnelles pour les années 2020 2021 et 2022.

' 147'088 euros pour la période comprise entre le 1er janvier 2023 et le 19 novembre 2025.

La compensation entre les créances réciproque des parties fait donc apparaître un solde créditeur au profit de la société '2Bel Pizza’ . La société appelante sera donc tenue d’en acquitter le paiement à son profit. Le jugement sera infirmé sur ce point.

Il y a lieu remarquer que le bail est de composition binaire dans la mesure où se trouve mitigés pour le calcul de sa quotité, une redevevance fixe et un montant variable en fonction du chiffre d’affaires, soit 5 % de celui-ci. Cependant, même si l’impayé porte également sur la part variable, et que le manquement de la société preneuse dans les obligations de paiement de cette quote-part a bien été évoqué dans les écritures de l’appelante, le dispositif de l’ensemble des conclusions n’en fait aucunement mention et ne s’attache qu’à l’impayé du loyer fixe.

Le compte entre les parties fait donc apparaître un solde créditeur en faveur de la société locataire d’un montant de 173 962, 19 euros.

* * *

À titre incident, la société intimée sollicite que la cour prenne acte de l’accord des parties pour mensualiser le paiement des loyers alors que l’acte originaire stipule une échéance trimestrielle. Cependant, force est de constater que la société bailleresse s’oppose désormais à tout amendement du bail initial. La cour ne peut donc, de son propre mouvement, modifier les termes du contrat, expression de l’accord de volonté entre les partenaires, et donc son économie générale, en l’absence de consentement exprès de la part de l’une et l’autre des parties. Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

* * *

Au regard des motifs d’infirmation partielle ci-dessus développés, la société '2Bel Pizza’ ne pouvait être qualifiée de partie succombante en première instance. C’est donc à juste titre qu’elle sollicite la réformation de la décision en ce qu’elle l’a condamnée à rembourser à la société bailleresse les frais irrépétibles exposés et l’a corrélativement déboutée de sa demande aux mêmes fins.

L’équité commande que la société preneuse soit désintéressée de ses frais non-taxables exposés en première instance, à hauteur de la somme de 1 500,00 euros. La société Mercialys sera tenue d’en acquitter le paiement à son profit, outre les entiers dépens. Le jugement sera donc réformé en ce sens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société '2Bel Pizza’ les frais exposés par elle dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens à hauteur de la somme de 1 500 euros. La société Mercialys sera, par suite, tenue d’en acquitter le paiement à son profit.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi :

' Confirme le jugement déféré en ce qu’il a déclaré l’opposition à l’ordonnance d’injonction de payer, formée par la SARL «2Bel Pizza », recevable et déclaré non avenue l’ordonnance rendue.

' Confirme le jugement déféré en ce qu’il a débouté la SA Mercialys de sa demande en paiement des charges et taxes impayées par la SARL «2Bel Pizza » pour la période comprise entre le 1er janvier 2021 et le 19 novembre 2025.

' Infirme le jugement déféré pour le surplus

Statuant à nouveau, et ajoutant :

' Dit que la créance de loyers impayés par la SARL « 2Bel Pizza » au titre de la période comprise entre le 1er janvier 2021 et le 19 novembre 2025 s’élève à la somme de 74'506,32 euros.

' Dit que la créance de charges et de taxes indûment perçue par la SA Mercialys de la part de la SARL «2Bel Pizza’ s’élève aux sommes suivantes :

' 101 380,51 euros pour les exercices correspondant aux années 2020, 2021 et 2022.

' 147'088 euros pour la période comprise entre le 1er janvier 2023 et le 17 novembre 2025.

' Ordonne la compensation entre les créances réciproques.

' En conséquence, condamne la SA Mercialys à payer à la SARL « 2Bel Pizza » la somme de 173'962,19 euros.

' Condamne la SA Mercialys à payer à la SARL «2Bel Pizza » la somme de 1 500 euros

au titre de ses frais irrépétibles exposés en première instance, outre les entiers dépens.

' Condamne la SA Mercialys à payer à la SARL «2Bel Pizza » la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de cour.

' Condamne la SA Mercialys aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Le greffier, Le président,