RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 10

ARRÊT DU 15 MAI 2025

(n° 259 , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/04699 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJB5B

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Février 2024-Juge de l’exécution de PARIS- RG n° 23/81883

APPELANTE

SAS CASTY DELPHES

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentée par M^e Jean-claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0945

Plaidant par M^e André GUILLEMAIN de la SCP SCP GUILLEMAIN PANEPINTO PAULHAC, avocat au barreau de PARIS, toque : P0102

INTIMÉE

S.A.S.U. DABICAM

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par M^e Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

Plaidant par M^e Sébastien LEGRIX DE LA SALLE de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bénédicte Pruvost, président et Madame Valérie Distinguin, conseiller chargé du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Bénédicte Pruvost, président de chambre

Madame Emmanuelle Lebée, président de chambre honoraire

Madame Valérie Distinguin, conseiller

GREFFIER lors des débats : Monsieur Grégoire Grospellier

ARRÊT

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Bénédicte Pruvost, président et par Monsieur Grégoire Grospellier, greffier, présent lors de la mise à disposition.

Par acte sous seing privé du 9 juillet 2002, la société Hôtel Inter-Continental a consenti un bail commercial à la Sas Casty Delphes, exploitant une activité de haute joaillerie et horlogerie, portant sur des locaux situés [Adresse 4] à Paris.

Le 27 février 2018, la société Casty Delphes a sollicité le renouvellement du bail. Par acte du 23 mai 2018, la société Dabicam, venant aux droits de la société Hôtel Inter-Continental, a refusé ledit renouvellement, offrant paiement d’une indemnité d’éviction.

Par ordonnance du 27 septembre 2019, le juge des référés a ordonné une expertise en vue de fixer le montant de l’indemnité d’éviction.

Par acte du 27 juillet 2020, la société Casty Delphes a fait assigner au fond la société Dabicam devant le tribunal judiciaire de Paris. L’affaire est toujours pendante.

Le 12 avril 2022, l’expert judiciaire a rendu son rapport.

Par acte du 16 février 2023, la société Casty Delphes, après y avoir été autorisée par une ordonnance du juge de l’exécution du tribunal judicaire de Paris du 14 décembre 2022, a fait procéder à une inscription d’hypothèque provisoire sur deux immeubles appartenant à la société Dabicam, l’un situé à [Adresse 8] et [Adresse 3], et le second situé à [Adresse 9] et [Adresse 2], pour sûreté et conservation de la somme de 15 000 000 euros.

Par acte du 19 avril 2023, la société Dabicam a fait assigner la société Casty Delphes devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir prononcer la caducité de l’inscription d’hypothèque ; subsidiairement la mainlevée de la mesure ; plus subsidiairement, le cantonnement au montant de 2 386 000 euros.

Par jugement du 15 février 2024, le juge de l’exécution a :

— débouté la société Dabicam de sa demande de caducité de l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire ;

— cantonné l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire au montant de 2 386 000 euros ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— condamné la société Casty Delphes à verser à la société Dabicam la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société Casty Delphes aux dépens.

Le juge de l’exécution a retenu que la société Dabicam ne contestait pas devoir une indemnité d’éviction mais son évaluation ; que la perte de fonds de commerce n’étant pas démontrée, il convenait de retenir l’hypothèse d’un transfert de fonds et la proposition de l’expert judiciaire d’évaluer l’indemnité d’éviction à 2 386 000 euros ; que les pertes de la société Dabicam qui perduraient depuis 4 ans et l’importance de son endettement constituaient des circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de la créance.

Par déclaration du 29 février 2024, la société Casty Delphes a formé appel de ce jugement.

La société Casty Delphes a également formé un recours auprès du premier président de la cour d’appel de Paris aux fins de sursis à exécution, demande qui a été rejetée par ordonnance du 11 juin 2024.

Par conclusions du 18 juin 2024, la société Casty Delphes demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société Dabicam de sa demande de caducité de l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire et du surplus de ses demandes ;

— infirmer le jugement sur le surplus ;

Statuant à nouveau,

— valider l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire au montant de 15 000 000 euros ;

En toutes hypothèses,

— débouter la société Dabicam de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la société Dabicam à lui payer la somme de 8 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais de première instance et 10 000 euros au titre de ceux d’appel ;

— la condamner également aux dépens de première instance et d’appel.

Par conclusions du 21 mai 2024, la société Dabicam demande à la cour d’appel de :

à titre principal,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de mainlevée de l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire ;

Statuant à nouveau,

— ordonner la mainlevée totale de l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire inscrite sur deux immeubles lui appartenant ;

à titre subsidiaire,

— confirmer le jugement entrepris ce qu’il a ordonné le cantonnement de l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire à un montant de 2 386 000 euros correspondant à l’indemnité de transfert proposée par l’expert judiciaire ;

En tout état de cause, y ajoutant,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société Casty Delphes aux dépens et à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouter la société Casty Delphes de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la société Casty Delphes à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

— condamner la société Casty Delphes aux entiers dépens de l’instance.

MOTIFS

Aux termes de l’article L. 511-1 du code des procédures civiles d’exécution, toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement. La mesure conservatoire prend la forme d’une saisie conservatoire ou d’une sûreté judiciaire.

L’article R. 512-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que si les conditions prévues pour pratiquer une mesure conservatoire ne sont pas réunies, la mainlevée de la mesure conservatoire peut être ordonnée à tout moment. Il incombe au créancier de prouver que les conditions requises sont réunies.

S’agissant de conditions cumulatives, si l’une ou l’autre des conditions susvisées, créance paraissant fondée en son principe ou circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de ladite créance, n’est pas remplie, la mesure conservatoire doit être levée.

Sur l’existence d’une créance paraissant fondée en son principe :

L’appelante reproche au juge de l’exécution d’avoir cantonné à la somme de 2.386.000 euros le montant de la créance à garantir, pourtant initialement évaluée par le juge ayant autorisé la mesure à 15.000.000 d’euros et ce, en ayant privilégié l’hypothèse d’un transfert de fonds de commerce pour le calcul de l’indemnité d’éviction et non celle d’une perte de fonds qu’elle prétend pourtant subir.

En réplique, l’intimée soutient que l’évaluation de la créance d’indemnité d’éviction sur la base d’une perte du fonds est la moins probable ; que l’expertise [N] produite par l’appelante, évaluant à 16 992 000 euros la créance indemnitaire, a été écartée par l’expert judiciaire ; qu’il est établi que la société Casty Delphes a organisé dans la plus grande discrétion le transfert de son fonds de commerce. À titre subsidiaire, elle conclut à la confirmation du jugement s’agissant du cantonnement de la créance au motif que le montant de l’inscription prise est de 20% supérieur à l’estimation de l’indemnité de perte de fonds évaluée par l’expert ; – l’estimation de M. [N] sur laquelle se fonde l’appelante a été écartée expressément par l’expert ; que la société Casty Delphes a organisé son transfert de fonds, lequel ne sera donc jamais perdu, par le biais de la société Arije, qui a les mêmes dirigeants et qui a immatriculé un établissement secondaire à 650 mètres du fonds litigieux ;

que la société Casty Delphes n’a toujours pas respecté l’injonction du juge de la mise en état de produire des éléments comptables permettant de vérifier s’il y a bien eu transfert de fonds.

Sur ce :

Les parties ne contestent pas l’existence d’une créance paraissant fondée en son principe correspondant à l’indemnité d’éviction due par la société Dabicam à la société Casty Delphes. Elles s’opposent sur son mode de calcul et partant sur son quantum, dont le montant varie selon que l’on retient une évaluation sur la base d’une perte du fonds de commerce, fourchette haute, ou sur la base d’un transfert de fonds, fourchette basse.

Aux termes de son rapport déposé le 12 avril 2022, M. [P], expert judiciaire désigné par le juge des référés, a étudié les deux hypothèses sans se prononcer en faveur de l’une ou l’autre, ce qui ne rentrait d’ailleurs pas dans sa mission et en précisant dans une réponse aux dires des conseils des parties que la question de savoir s’il y avait eu perte ou transfert de fonds appartenait aux juges du fond. Dans le cas d’une perte de fonds de commerce, il a évalué la créance à la somme de 12.891.000 euros ; puis il l’a ramenée à la somme de 2 386 000 dans l’hypothèse où les juges retiendraient l’hypothèse d’un transfert de fonds. Par ailleurs, aux termes d’un rapport d’expertise établi à la demande de la société Casty Delphes, M. [Z] [N] a évalué l’indemnité à la somme de 16 992 000 euros, outre les frais de licenciement du personnel sur justificatifs. Il existe donc une créance paraissant fondée en son principe dont le montant à garantir par la mesure conservatoire a été justement évalué par le juge de la requête à la somme de 15 millions d’euros, l’évaluation sur la base d’une perte du fonds n’étant pas à exclure, l’hypothèse étant sérieuse et les contestations de la société Dabicam ne permettant pas de l’écarter d’emblée, le juge du fond étant, au demeurant, seul compétent pour trancher le litige et déterminer le quantum de l’indemnité revenant à l’appelante.

Sur les circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement :

La société Casty Delphes observe que la dette est nettement supérieure au capital social de la société débitrice ; que la société Dabicam ne justifie ni de ce que les restructurations qu’elle évoque permettraient de pallier la situation, ni avoir intégré l’intégralité de l’indemnité d’éviction dans son bilan, de sorte que la seule somme restant disponible en cas de liquidation serait inférieure à la moitié du capital social et, en conséquence, inférieure à l’indemnité d’éviction ; que les relevés hypothécaires révèlent que la société Dabicam est grevée de nombreuses inscriptions et que l’importance de son endettement constitue une menace pour le recouvrement de la créance.

En réplique, la société Dabicam soutient que si son activité a été déficitaire en raison de la crise sanitaire, elle est désormais bénéficiaire, comme cela ressort de la projection du compte de résultats pour l’année 2022, ces chiffres valant autant pour elle que pour l’hôtel Dabicam qu’elle exploite, dans la mesure où elle en est l’associée unique à 100 %. Elle affirme que la dette bancaire de 557 000 000 euros, objet de 17 inscriptions d’hypothèques, a été intégralement remboursée mais qu’en revanche, les mainlevées n’ont pas été transcrites en raison du coût élevé de telles démarches. Elle souligne que la souscription d’un emprunt bancaire, même important, n’est pas constitutif d’un état d’endettement. Elle fait observer qu’elle est dotée d’un capital social largement supérieur au montant de l’indemnité d’éviction qu’elle évalue à la somme de 2 386 000 euros et prétend avoir des solutions de restructuration, en précisant que son actionnaire unique est un investisseur émirati largement solvable. Selon elle, le risque d’insolvabilité est également exclu compte tenu de la valeur de l’immeuble qu’elle détient [Adresse 4], estimée à 569 000 000 euros, cette estimation correspondant bien à la valeur en pleine propriété du bien et non à celle de l’exploitation hôtelière.

Sur ce :

L’existence de circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de la créance doit être appréciée au regard de son montant, soit une créance de plus de 15 millions d’euros. Cette créance, dont il n’est pas justifié qu’elle soit provisionnée au bilan de la société Dabicam, vient s’ajouter à une situation financière fragile. En effet, si elle dispose d’un capital social de 17,2 millions euros, les états hypothécaires en date des 20 et 29 novembre 2022 levés par l’appelante mentionnent des inscriptions pour plus de 320 millions euros, soit un montant très largement supérieur au capital social. Par ailleurs le montant du capital social doit être mis en perspective avec les lourdes pertes successives enregistrées par la société, 32 ,1 millions euros en 2021, 19,4 millions euros en 2022, soit une perte cumulée de plus de 51 millions euros en deux exercices. Ces pertes affectent directement les capitaux propres de la société, largement entamés. Il en résulte que la seule somme potentiellement disponible pour un créancier chirographaire -après désintéressement des créanciers privilégiés- serait inférieure à la moitié du capital social, soit moins de 8,6 millions d’euros, montant très sensiblement inférieur à la créance de la société Casty Delphes. En outre, la société Dabicam ne peut pas non plus se prévaloir de la valorisation du fonds hôtelier à hauteur de 569 millions euros, n’étant propriétaire que des locaux et n’exploitant pas ce fonds qui est détenu par sa filiale la SNC de l’Hôtel Dabicam, laquelle n’est pas débitrice de l’indemnité d’éviction due à la société Casty Delphes. La société Dabicam ne produit d’ailleurs aucun élément comptable permettant de vérifier l’existence d’éventuels flux bénéficiaires entre les deux sociétés. Cette situation est d’autant plus préoccupante que s’il est vrai que la société Dabicam a remboursé un emprunt initial de 548 millions euros, elle l’a fait en contractant un nouveau prêt de 300 millions d’euros, outre les intérêts et accessoires évalués à 5% (soit 15 millions euros), et en procédant à de nouvelles inscriptions d’hypothèques prises pour la somme totale de 23,6 M euros. Ces créances pour la plupart privilégiées, absorberont prioritairement le produit de la réalisation des actifs, le risque pour la société Casty Delphes de ne pas être payée étant sérieux.

Ces éléments cumulés, à savoir pertes sur les trois derniers exercices et l’endettement, révèlent une forte exposition au risque d’insolvabilité et à tout le moins d’insuffisance de liquidités disponibles pour régler la créance, caractérisant des circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de la créance de la société Casty Delphes.

Il y a lieu en conséquence de confirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a cantonné l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire au montant de 2 386 000 euros.

Sur les demandes accessoires :

L’appelante prospérant en son appel, il y a lieu d’infirmer les dispositions du jugement relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner l’intimée aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 6 000 euros en compensation des frais irrépétibles exposés par la société Casty Delphes en première instance et à hauteur d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement, sauf en ce qu’il a cantonné l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire au montant de 2 386 000 euros et condamné la société Casty Delphes aux dépens et à payer à la société Dabicam la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

Déboute la société Dabicam de ses demandes de mainlevée et de cantonnement de l’hypothèque judiciaire provisoire autorisée par ordonnance du juge de l’exécution du tribunal judicaire de Paris du 14 décembre 2022,

Condamne la société Dabicam à payer à la société Casty Delphes la somme de 6.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel,

Condamne la société Dabicam aux dépens de première instance et d’appel.

Le greffier, Le président,