Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 08 AVRIL 2026

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/10919 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CF6FO

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Mai 2022 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 19/14019

APPELANT

Monsieur [J] [I] né le 12 décembre 1943,

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représenté par M^e Manuel MENEGHINI de la SELARL LINCOLN AVOCATS CONSEIL, avocat au barreau de PARIS, toque : P0293

INTIMÉE

SOCIÉTÉ GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE, GTF, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro B 572 032 373, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Ariane LAMI SOURZAC, avocat au barreau de PARIS, toque : C0380

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Madame Dominique CARMENT

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

M. [J] [I] est propriétaire indivis des lots 101 et 114, situés au rez-de-chaussée et en sous-sol du bâtiment B dans l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, et géré par la société anonyme Gestion et Transactions de France, en qualité de syndic.

Se plaignant de l’application erronée par le syndic, lors des assemblées générales du 8 décembre 2016 et du 19 décembre 2018, des dispositions du règlement de copropriété, M. [J] [I] a, par exploit d’huissier de justice délivré le 15 novembre 2019, fait assigner la société Gestion et Transactions de France, aux fins d’indemnisation.

Au terme de ses dernières écritures M. [J] [I] a demandé au tribunal, au visa des articles 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 1240 du code civil et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater que la société GTF n’a délibérément pas respecté les stipulations du règlement à l’occasion des assemblées générales du 8 décembre 2016 et du 19 décembre 2018, violation ayant eu pour effet de lui créer une dette à l’égard de la copropriété d’un montant total de 6.869,11 €,

— constater qu’il a réglé 2.203,73 € du montant litigieux, somme lui ayant été prélevée directement sur le produit d’une vente dont bénéficiait chacun des copropriétaires,

— condamner la société GTF à lui payer la somme de 2.203,73€,

— condamner la société GTF à le garantir de toutes les conséquences financières résultant de son exécution fautive du règlement de copropriété,

— condamner la société GTF à lui payer la somme de 4.000 € en réparation du préjudice moral,

— condamner la société GTF aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 2.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société anonyme GTF a demandé au tribunal de :

— débouter M. [J] [I] de toutes ses demandes,

— condamner M. [J] [I] aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 4.000 € par application de l’article 700 du même code.

Par jugement du 13 mai 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :

— débouté M. [J] [I] de l’intégralité de ses demandes formulées à l’encontre de la société anonyme Gestion et Transactions de France,

— condamné M. [J] [I] aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à la société anonyme Gestion et Transactions de France la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du même code,

— débouté M. [J] [I] de sa demande par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire.

M. [J] [I] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 8 juin 2022.

La procédure devant la cour a été clôturée le 19 novembre 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 2 septembre 2025 par lesquelles M. [J] [I], appelant, invite la cour, au visa des articles 6-2 et 18 de loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et 1240 du code civil, à :

— infirmer le jugement en ce qu’il :

l’a débouté de l’intégralité de ses demandes formulées à l’encontre de la société Gestion et Transactions de France,

l’a condamné aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à la société anonyme Gestion et Transactions de France la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du même code,

l’a débouté de sa demande par application de l’article 700 du code de procédure civile,

statuant à nouveau,

— condamner la société Gestion et Transactions de France à lui payer la somme de 6.320,15 € résultant de l’exécution fautive du règlement de copropriété par le syndic,

— condamner la société Gestion et Transactions de France à lui payer la somme de 4.000 € en réparation du préjudice moral,

— condamner la société Gestion et Transactions de France aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 4.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Vu les conclusions notifiées le 14 novembre 2025 par lesquelles la société anonyme Gestion et Transactions de France, intimée, demande à la cour, au visa des articles 18 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, 17 du décret du 17 mars 1967 et 1240 du code civil, de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— débouter M. [J] [I] de toutes ses demandes,

— condamner M. [J] [I] aux dépens d’appel avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme supplémentaire de 5.000 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel.

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur la demande d’indemnisation

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce, prévoit notamment qu’indépendamment 'des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ( …)'.

Il résulte de l’article 1240 du code civil que 'tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'.

La mise en jeu de ce régime de responsabilité suppose donc que M. [I] démontre que la société GTF a commis une faute ayant entraîné un dommage ainsi que le lien de causalité entre les deux.

M. [J] [I] reproche au syndic une application erronée des stipulations du règlement de copropriété ayant consisté, d’une part à refuser de l’inscrire comme non participant à un vote ne le concernant pas et, d’autre part, en lui imputant des charges ne concernant pas les lots dont il est propriétaire.

Sur l’imputation des travaux concernant les bâtiments B et C

M. [J] [I] maintient en appel qu’il s’est vu imputer la charge des travaux de

réfection des bâtiments A et C, objets de la résolution n°22 de l’assemblée générale du 8 décembre 2016, alors que les copropriétaires du bâtiment B n’étaient pas concernés par ces travaux puisque l’article 15 du règlement de copropriété prévoit une répartition des dépenses selon les bâtiments concernés par les travaux.

Il indique en effet que la résolution n°22 visait la réfection du drainage des eaux pluviales au pied du bâtiment A, la restauration de la cave du bâtiment C ainsi que la création d’une ventilation de ces caves et des travaux ponctuels en caves des bâtiments A et B, liés cependant aux deux premières interventions.

Il considère donc que la charge de toutes ces dépenses ne pouvait concerner que les copropriétaires des bâtiments A et C et qu’en lui imputant les frais relatifs à ces travaux, alors que son lot appartient au bâtiment B, la société GTF a violé les stipulations du règlement de copropriété.

La SA GTF maintient que la résolution n°22 concerne des travaux portant sur les parties communes générales ou pour lesquels le bâtiment B est en partie concerné.

Elle explique que le procès-verbal contient une information sur l’étude réalisée par un cabinet d’architecte et précise notamment que les travaux portent sur différentes parties communes dont la colonne montante eau froide du bâtiment B, qu’ils sont financés en charges communes générales et en charges bâtiment, qu’ils se répartissent donc entre différentes clés de répartition et qu’ils ne peuvent être dissociés dans leur exécution.

Elle précise que pour chaque sous-résolution, le procès-verbal mentionne spécifiquement le coût réparti en charges générales, ou pour une partie en charges générales et pour une autre partie en charges bâtiment, si bien la répartition figure clairement au procès-verbal.

La résolution n° 22 de l’assemblée générale du 8 décembre 2016 intitulée 'information à donner sur les travaux à envisager en vue de traiter les causes et conséquences des infiltrations constatées dans les caves, les murs jouxtant la cour, les désordres affectant le sol de la cour et la ventilation de la cave du bâtiment C et décision à prendre', mentionne notamment que :

'Ces travaux consistent dans la démolition et la réfection du sol de la cour (pavés grès ou granit de récupération ville de [Localité 2]), réfection des caniveaux, des réseaux enterrés, des évacuations eaux pluviales, eaux usées, eaux vannes, colonne montante eau froide du bâtiment B (partie horizontale), colonne montante eau froide du bâtiment C (partie horizontale) ainsi que de la reprise ponctuelle de maçonnerie des différents bâtiments.

(')

L’assemblée générale est informée que ces travaux portent sur des parties communes financées en charges communes générales et en charges bâtiment.

Ces travaux se répartissent donc entre différentes clés de répartition. Cela étant dit, ces travaux ne peuvent être dissociés dans leur exécution'.

M. [I] soutient que les copropriétaires du bâtiment B n’étaient pas concernés par ces travaux visant à régler les problèmes d’humidité des caves du bâtiment A et l’insalubrité des caves du bâtiment C et considère que les travaux ne concernaient que les bâtiments A et C, ceux prévus au niveau du bâtiment B n’ayant pour objet que de permettre la réalisation de ceux prévus pour les deux autres bâtiments. Il ajoute que lors de l’assemblée générale du 1er décembre 2014 le remplacement de la colonne d’alimentation en eau froide du bâtiment avait déjà été voté, que ces travaux ont été réalises en 2015 et que l’assemblée générale du 15 octobre 2015 a approuvé le compte de ces travaux.

Les premiers juges ont exactement énoncé ce qui suit ;

'Il ressort de la résolution n°22 que les travaux à engager concernaient tout à la fois des parties communes générales, telles que le sol de la cour, et des parties communes propres à chaque bâtiment, dont le bâtiment B dans lequel se trouvent les lots de M. [J] [I], puisqu’étaient prévus des travaux concernant la colonne montante eau froide de ce bâtiment.

De plus, comme le soutient à juste titre le syndic, la nature des travaux engagés démontre qu’ils ne peuvent être dissociés dans leur exécution et qu’ils impliquent un traitement global des désordres afin d’y mettre fin.

Enfin, M. [I] qui soutient que les travaux prévus au niveau du bâtiment B n’avaient d’autre objet que de permettre ceux à réaliser sur les deux autres bâtiments se contente d’indiquer que ces travaux portaient sur des « travaux ponctuels en caves des bâtiments A et B, liés aux deux premières interventions » concernant la réfection du drainage des eaux

pluviales au pied du bâtiment A, de la restauration de la cave du bâtiment C et de la création d’une ventilation de ces caves, sans toutefois expliquer le lien entre ces interventions.

La résolution 22.1 détaille chaque poste de travaux examinés et votés et il en ressort ainsi que :

— l’assemblée a confié l’installation de chantier à la société Tondu & PSC, votée en charges générales pour un budget de 4.587 € TTC ;

— l’assemblée a confié les travaux de démolition, de réfection du sol de la cour, de reprise ponctuelle de maçonnerie des différents bâtiments à la société Tondu & PSC pour un montant de 72.322,80 € TTC.

La résolution indique que le coût des travaux des communs et votés, s’élève à 63.352,57 € TTC, que ceux à la charge du bâtiment A et votés, s’élèvent à 671 € TTC, que ceux à la charge du bâtiment B et votés, s’élèvent à la somme de 5.441,53 € TTC et enfin que ceux à la charge du bâtiment C et votés s’élèvent à la somme de 2.857,69 € TTC ;

— l’assemblée a confié les travaux de réfection des réseaux enterrés et canalisations pour évacuation des eaux pluviales, eaux usées et eaux vannes et colonnes montantes eaux froides bâtiment B, bâtiment C à la société Tondu & PSC pour un montant de 35.847,90 € TTC.

La résolution indique que le coût des travaux des travaux communs et votés, s’élève à

19.081,89 €, que ceux à la charge du bâtiment A et votés s’élèvent à la somme de 0 euro, que ceux à la charge du bâtiment B et votés s’élèvent à la somme de 16.766 € TTC et enfin que ceux à la charge du bâtiment C et votés s’élèvent à la somme de 0 euro ;

— l’assemblée a confié les travaux électriques de la cour et du bâtiment C à la société Tondu & PSC pour un coût de 9.988 € TTC.

La résolution indique que le coût des travaux des travaux communs et votés, s’élève à 8.943 € TTC et que celui des travaux votés à la charge du bâtiment C s’élèvent à 1.045 € TTC ;

— l’assemblée a confié les travaux de réfection complète des soubassements à la société Tondu & PSC pour un montant de 3.998,50 € TTC et a précisé qu’il s’agissait de travaux communs ;

— l’assemblée a confié les travaux de passage de fourreaux en attente sous la cour pour le passage des réseaux communs des bâtiments B et C à la société Tondu & PSC pour un montant de 1.210 € TTC.

La résolution indique que ces travaux, votés, se répartissent respectivement à hauteur de 941,11 € TTC entre la clé charges bâtiment B et 134,44 € TTC pour le bâtiment C.

Ont également été examinés :

— les travaux intéressant les caves des bâtiment A et C ainsi que la ventilation du bâtiment C à la société Tondu & PSC, travaux pour lesquels le lot de M. [I], appartenant au bâtiment B, n’est pas concerné,

— les travaux de réfection des colonnes de gaz, pour lesquels il a été indiqué qu’ils seraient peut-être pris en charge en toute ou partie par GRDF,

— la mise en place de deux bancs dans la cour, les copropriétaires ayant décidé d’envisager cette option lors d’une prochaine assemblée générale.

La résolution n°22 querellée précise donc, pour chaque type de travaux, la répartition en charges communes générales et, le cas échéant, en charges communes spéciales à chaque bâtiment.

M. [I] échoue donc à caractériser une faute du syndic, tenant à une violation des dispositions du règlement de copropriété en faisant supporter à son lot des frais concernant des travaux imputables aux seuls copropriétaires de lots dans les bâtiments B et C'.

Il convient d’ajouter que l’assemblée générale du 8 décembre 2016 n’a fait l’objet d’aucune contestation et que l’assemblée générale du 8 février 2021 a approuvé les comptes travaux, notamment ceux intitulés 'cour', 'cour bâtiment B, 'Gaz', 'réfection peinture bâtiment B', M. [I], présent à l’assemblée, ayant voté pour ces approbations (pièce GTF n° 1).

Les stipulations du règlement de copropriété ont été dûment respectée en ce sens que l’ensemble des copropriétaires ont voté les travaux concernant les parties communes générales et les copropriétaires de chaque bâtiment ont voté les travaux concernant leur bâtiment. Les décisions prises par les copropriétaires lors de l’assemblée générale du 8 décembre 016 est définitive. En particulier les copropriétaires du bâtiment ont accepté de prendre en charge les travaux concernant leur bâtiment, de sorte que les moyens de M. [I] tirés de l’inutilité de travaux déjà effectués en 2015 et du fait que les travaux relatifs au bâtiment B ne devraient pas être pris en charge par les copropriétaires de ce bâtiment mais par ceux des bâtiments A et C au motif que ces travaux avaient pour unique objet de permettre de réaliser ceux prévus dans les bâtiments A et C sont inopérants. Tous les comptes travaux ont été approuvés par l’assemblée générale du 8 février 2021, elle même devenue définitive. Enfin, il n’a pas été demandé à M. [J] [I] de payer des travaux concernant les bâtiments A et C.

Il apparaît ainsi que la société GTF, syndic, n’a commis aucune faute, ayant assuré l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale du 8 décembre 2016.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a débouté M. [J] [I] de sa demande de ce chef.

Sur l’imputation de la charge d’entretien des cages d’escalier

M. [J] [I] maintient que les lots 101 et 114, dont il est propriétaire, ne font pas partie des lots mentionnés au règlement de copropriété comme étant tenus de supporter les charges d’entretien des cages d’escalier mais que, pour autant, lors de l’assemblée générale du 19 décembre 2018, le syndic a présenté des résolutions visant à présenter ces travaux par tranche, sous des appellations différentes, lesquels ne peuvent donc être mis à sa charge qu’en violation de l’article 22 du règlement de copropriété.

La société GTF maintient que le procès-verbal spécifie clairement les travaux dont le coût est réparti en charges escalier, dont les lots de M. [I] sont effectivement exclus, et ceux répartis en charges bâtiment.

Lors de l’assemblée générale du 19 décembre 2018, a été soumise au vote des copropriétaires la résolution n°23 intitulée 'information et décision à prendre concernant les travaux à réaliser au niveau du bâtiment B, conformément aux devis joints à la présente convocation'.

Cette résolution est subdivisée en plusieurs sous-résolutions, à savoir :

— '23-1, décision à prendre concernant les travaux de réfection des murs (charges escaliers)', la résolution, approuvée, précisant que cette dépense est répartie selon le groupe de charges 25 'Charges escaliers B’ ;

— '23-2 décision à prendre concernant les travaux de réfection des plafonds (charges bâtiment), la résolution, approuvée, précisant que cette dépense est répartie selon le groupe de charges 06 'Charges Bâtiment';

— '23-3 décision à prendre concernant les travaux de réfection des sols (charges escaliers)', la résolution, approuvée, précisant que cette dépense est répartie selon le groupe de charges 25 'Charges escaliers B’ ;

— '23-4 décision à prendre concernant les travaux de réfection de la main courante, métaux et fuseaux, boiseries (fenêtres, stylobat, contremarches, gaine technique, portes communes (charges bâtiment)', la résolution, approuvée, précisant que cette dépense est répartie selon le groupe de charges 06 'Charges bâtiment B’ ;

— '23-5 décision à prendre concernant les travaux de réfection des fenêtres (charges bâtiment)', la résolution, approuvée, précisant que cette dépense est répartie selon le groupe de charges 06 'Charges bâtiment B’ ;

— '23-6 décision à prendre concernant les travaux de réfection des portes palières (charges privatives)', la résolution, approuvée, précisant que cette dépense est répartie dans les charges privatives ;

— '23-7 décision à prendre concernant les travaux de remplacement des verres (charges bâtiment)', la résolution précisant que cette dépense est répartie selon le groupe de charges 06 'Charges bâtiment B’ mais que l’assemblée décide de surseoir sur ce point ;

— '23-8 décision à prendre concernant les dépenses communes (installation du chantier, plomb, coffrage) (charges bâtiment)', la résolution, approuvée, précisant que cette dépense est répartie selon le groupe de charges 06 'Charges bâtiment B’ ;

— '23-9 fixation des honoraires du cabinet GFT sur ces travaux', résolution approuvée ;

— '23-10 décision à prendre concernant le financement de ces travaux (hors réfection des portes palières)', la résolution, approuvée, précisant que les dépenses sont réparties selon les groupes de charges 06 'Charges bâtiment B’ et 25 'Charges escaliers B'.

Comme l’a dit le tribunal, il est ainsi indiqué, pour chaque sous-résolution, si les travaux relèvent des charges concernant les escaliers, de celles concernant le bâtiment ou encore

de celles relevant de travaux privatifs.

Ne relèvent ainsi des charges concernant les escaliers que les résolutions 23-1 et 23-3 concernant les travaux de réfection des murs et des sols.

Le règlement de copropriété consacre son chapitre III aux charges d’entretien des escaliers et tapis.

L’article 20 prévoit que 'les charges d’entretien des escaliers, tapis, s’il en existe, comprennent :

les dépenses entraînées par le ravalement intérieur des cages d’escaliers et de leurs paliers.

L’entretien, les réparations et même le remplacement des tapis posés dans les escaliers principaux (mais non ceux des portes palières qui sont personnels aux propriétaires).

Les réparations nécessitées par l’usure des marches des escaliers'.

Les articles 21 et 22 prévoient ensuite la répartition de ces charges à l’intérieur des bâtiments A et B.

L’article 21, relatif au bâtiment A stipule que 'les charges d’entretien des escaliers, de leurs tapis, s’il en existe, situés dans le bâtiment A, seront réparties entre les propriétaires des lots numéros 4 à 20 dans les proportions suivantes (')

Les lots non compris dans la présente répartition n’y participeront pas'.

L’article 22, relatif au bâtiment B, indique pour sa part que :

'Les charges d’entretien, de ses tapis, s’il en existe, situés dans le bâtiment B seront réparties entre les propriétaires des lots numéros 102 à 109 inclus, de la manière suivante (')

Les lots non compris dans la présente répartition n’y participeront pas'.

Les premiers juges ont justement retenu que cet article 22 n’exclut donc les lots 102 à 109 inclus que de la participation aux charges concernant l’entretien des tapis du bâtiment B et non, à la différence de l’article 21 concernant le bâtiment A, de celles concernant l’entretien des escaliers. Il s’agit en effet de la lecture littérale de l’article 22.

Le syndic n’a commis aucune faute en appliquant littéralement le règlement de copropriété.

Les premiers juges ont exactement relevé que dans la mesure où d’une part, l’article 20 du règlement de copropriété définit comme dépenses d’entretien des escaliers notamment celles entraînées par le ravalement intérieur des cages d’escaliers et de leurs paliers, et où, d’autre part, les travaux objets des résolutions 23-1 et 23-3 relèvent bien de cette catégorie puisqu’ils concernent des travaux de réfection des murs et des sols des cages d’escaliers, il s’ensuit que les lots de M. [I] n’ont pas à être exclus de la participation à cette dépense.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a débouté M. [J] [I] de sa demande de ce chef.

Sur la mention sur le procès-verbal de M. [I] au nombre des copropriétaires s’étant abstenus

M. [J] [I] maintient que lors de l’assemblée générale du 8 décembre 2016, et bien qu’il ait indiqué à sept reprises ne pas être concerné par le vote de la résolution 22, il a néanmoins été inscrit comme 's’étant abstenu’ et non comme 'n’ayant pas participé au vote', cette mention erronée traduisant selon lui le caractère délibéré de la falsification commise par la société GFT en raison de la non conformité de cette mention aux dispositions de l’article 68 du règlement de copropriété qui prévoit expressément le cas des copropriétaires n’ayant pas participé au vote.

Il maintient avoir, dès réception du procès-verbal, contesté cette mention que la société GFT n’a cependant pas rectifiée, considérant que l’absence de participation serait identique à une abstention.

Il maintient qu’en application de l’article 72 du règlement de copropriété, seuls participent au vote les copropriétaires susceptibles d’être concernés par les charges en cause de telle sorte que le refus du syndic d’appliquer le règlement de copropriété lui a causé un préjudice direct puisqu’il a conduit à lui imputer indûment le montant de travaux.

En réponse à l’argumentation du syndic concernant le caractère non écrit de cette clause, il fait valoir qu’une clause litigieuse doit recevoir application tant qu’elle n’a pas été déclarée non écrite par le juge, qu’en tant que professionnel le syndic ne pouvait ignorer qu’il lui appartenait d’engager une action pour faire reconnaître ce caractère non écrit et, qu’en ne faisant pas application de cet article, il a commis une infraction délibérée au règlement

de copropriété.

La société GTF maintient qu’elle n’a commis aucune faute en expliquant que la mention des copropriétaires n’ayant pas pris part au vote résulte de l’article 17 alinéa 2 du décret 1967, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur du décret du 27 mai 2004, dont l’article 17 alinéa 3 a supprimé cette formulation pour ne plus prévoir que la mention des copropriétaires s’étant opposés à la décision, de ceux s’étant abstenus ou de ceux étant assimilés à un copropriétaire défaillant.

Elle précise que l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 répute non écrite toute clause contraire aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1, 46 et à celles du décret prises pour leur application et fait valoir que l’article 17 du décret du 17 mars 1967 a été pris pour l’application de l’article 17-1-A de la loi du 10 juillet 1965, d’ordre public.

Elle maintient que l’article 68 du règlement de copropriété, contraire aux dispositions du décret pris en application de la loi du 10 juillet 1965, est réputé non écrit et que M. [I] ne peut donc lui reprocher de l’avoir mentionné au procès-verbal comme s’étant abstenu et non comme n’ayant pas pris part au vote.

Elle maintient qu’il appartenait à M. [I] de contester l’assemblée générale dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal, ce qu’il n’a pas fait si bien qu’il est mal venu de rechercher, cinq années plus tard, la responsabilité du syndic.

En l’occurrence, l’article 68 du règlement de copropriété du 12 octobre 1971, mentionne qu’il 'est établi un procès-verbal des délibérations de chaque assemblée qui est signé par le président, par le secrétaire et par les membres du bureau.

Le procès-verbal comporte le texte de chaque délibération. Il indique le résultat de chaque vote et précise les noms des co-propriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision de l’assemblée, de ceux qui n’ont pas pris part au vote et de ceux qui se sont abstenus.

Sur la demande d’un ou plusieurs co-propriétaires ou associés opposants, le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par eux sur la régularité des délibérations.

Les procès-verbaux des séances sont inscrits à la suite les uns des autres, sur un registre spécialement ouvert à cet effet.

Les copies ou extraits de ces procès-verbaux à produire en justice ou ailleurs sont certifiés par le syndic'.

Comme l’a dit le tribunal, ces dispositions sont la retranscription dans le règlement de

copropriété établi le 12 octobre 1971, des dispositions légales alors en vigueur, à savoir l’article 17 du décret du 24 mars 2017 qui prévoyait, dans sa rédaction applicable jusqu’au 31août 2004 que :

'Il est établi un procès-verbal des délibérations de chaque assemblée, qui est signé par le président, par le secrétaire et par les membres du bureau s’il en a été constitué un.

Le procès-verbal comporte le texte de chaque délibération. Il indique le résultat de chaque vote et précise les noms des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision de l’assemblée, de ceux qui n’ont pas pris part au vote et de ceux qui se sont abstenus.

Sur la demande d’un ou plusieurs copropriétaires ou associés opposants, le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par eux sur la régularité des délibérations.

Les procès-verbaux des séances sont inscrits, à la suite les uns des autres, sur un registre spécialement ouvert à cet effet'.

Cet article a cependant été modifié par le décret du 27 mai 2004, dont l’article 17 alinéa 2 est ainsi rédigé, dans sa version applicable du 1er octobre 2016 au 29 juin 2019 :

'Le procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision et leur nombre de voix, ainsi que les noms des copropriétaires ou associés qui se sont abstenus et leur nombre de voix'.

Les dispositions régissant les mentions de vote devant figurer au procès-verbal ont ainsi été modifiées après la rédaction du règlement de copropriété sans que les dispositions de ce dernier ne soient pour autant adaptées à cette évolution des textes.

Les premiers juges ont exactement relevé que, tant que le caractère non écrit d’une clause figurant au règlement de copropriété n’a pas été prononcé en justice ou constaté par l’assemblée générale des copropriétaires, cette clause doit s’appliquer et dès lors, les

dispositions du règlement de copropriété s’imposent au syndicat comme aux copropriétaires.

Le syndic doit donc en poursuivre l’application et n’est pas en droit de se prévaloir du caractère non écrit de certaines clauses du règlement de copropriété.

Par conséquent, c’est à bon droit que M. [I] soutient que le syndic devait le faire figurer sur le procès-verbal comme n’ayant pas pris part au vote et non comme s’étant abstenu.

C’est en revanche, les premiers juges ont justement retenu que c’est à tort que M. [I] soutient que cette inscription erronée a conduit, en application de l’article 72 du règlement de copropriété, à lui imputer une dette envers la copropriété en lui faisant supporter indûment des charges.

L’article 72 du règlement de copropriété mentionne en effet que 'lorsqu’aux termes du présent règlement, les frais qui seraient entraînés par l’exécution de la décision mise aux voix n’incombent qu’à certains seulement des co-propriétaires, seuls des co-copropriétaires prennent part au vote, et ce, avec un nombre de voix proportionnel à leur participation aux frais'.

Il ne saurait cependant être déduit de cette disposition, comme le soutient M. [I], que 'les copropriétaires ne participant pas au vote n’ont pas vocation à participer aux charges, contrairement à ceux ayant participé et s’étant abstenus'.

En effet, comme l’a dit le tribunal, cette disposition ne prévoit nullement que le fait de ne pas participer au vote entraîne automatiquement, et de ce simple fait, une dispense de paiement mais simplement que lorsque certains frais n’incombent qu’à certains copropriétaires, seuls ces derniers prennent part au vote.

Il a été dit plus haut que les lots de M. [J] [I] étaient bien concernés par l’ensemble des décisions critiquées votées lors de l’assemblée générale. Son avis a donc été sollicité et le fait qu’il ait choisi, comme cela était possible à l’époque, de ne pas participer au vote ne peut avoir pour effet de le dispenser de prendre part à la dépense commune des charges votées lui incombant.

Le syndic n’a ainsi commis aucune imputation erronée de travaux à ses lots et l’erreur commise sur la mention de sa participation au vote sur le procès-verbal n’a eu aucune conséquence ni entraîné aucun préjudice pour M. [I].

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a débouté M. [J] [I] de l’intégralité de ses demandes formulées à l’encontre de la société GTF.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [J] [I], partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à la société GTF la somme supplémentaire de 4.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par M. [J] [I].

Sur la demande relative à l’exécution provisoire

L’arrêt n’étant pas susceptible d’une voie ordinaire de recours est exécutoire de droit ; la demande de M. [J] [I] tendant à ce que l’exécution provisoire soit ordonnée est donc sans objet et doit être rejetée.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne M. [J] [I] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à la société anonyme Gestion et Transactions de France, GTF, la somme supplémentaire de 4.000 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel;

Rejette toute autre demande ;

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,