COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 05 DECEMBRE 2024

N° 2024/741

Rôle N° RG 24/01881 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BMSLQ

[K] [J]

C/

Etablissement Public FONCIER PROVENCE ALPES COTE D’AZUR

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Emmanuelle BAZIN CLAUZADE

M^e Cécile LEGOUT

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le président de la Juridiction de proximité de MARSEILLE en date du 11 Janvier 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/05781.

APPELANT

Monsieur [K] [J]

né le 15 Février 1978 à [Localité 4] (ALGERIE),

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Emmanuelle BAZIN CLAUZADE, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

Etablissement Public à caractère Industriel et Commercial FONCIER PROVENCE ALPES COTE D’AZUR, dont le siège social est [Adresse 2]

représentée par M^e Cécile LEGOUT de la SCP SCP BRAUNSTEIN & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Angélique NETO, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Angélique NETO, Présidente

Madame Sophie TARIN-TESTOT, Conseillère

M^me Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Décembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Décembre 2024,

Signé par M^me Angélique NETO, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 20 juillet 2018, l’Etablissement public à caractère industriel et commercial Foncier Provence Alpes Côte d’Azur (ci-après dénommé l’EPF), venant aux droits de la société civile immobilière (SCI) Addea, a consenti à M. [K] [J] un bail d’habitation portant sur un appartement situé au 1er étage de l’entrée A d’un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel initial de 445 euros et 60 euros par mois de provisions sur charges.

Par acte d’huissier en date du 29 mars 2023, l’EPF a fait délivrer à M. [J] un commandement d’avoir à payer la somme principale de 5 547,04 euros au titre d’un arriéré locatif en visant la clause résolutoire insérée au bail.

Soutenant que cet acte est resté infructueux, l’EFP l’a fait assigner, par acte d’huissier en date du 1er septembre 2023, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner son expulsion et obtenir sa condamnation à lui verser diverses sommes à titre provisionnel.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 16 novembre 2023, ce magistrat a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail étaient réunies à la date du 29 mai 2023 ;

— constaté la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties ;

— ordonné l’expulsion de M. [J] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— dit qu’il serait procédé, conformément à l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seraient laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer ;

— dit que l’expulsion ne pourrait avoir lieu qu’à l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— rappelé en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il devait être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

— rejeté la demande d’expulsion sous astreinte ;

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 522,67 euros et condamné M. [J] à la payer, à titre provisionnel, à l’EFP à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la complète libération des lieux ;

— condamné M. [J] à payer à l’EFP la somme de 7 351,72 euros, à titre de provision, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 31 juillet 2023, échéance du mois de juillet 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 mars 2023 pour la somme de 5 547,04 euros et à compter de la signification de la décision pour le surplus ;

— condamné M. [J] à payer à l’EFP la somme de 100 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer signifié le 29 mars 2023 ;

— rejeté toutes demandes plus amples ou contraires.

Suivant déclaration transmise au greffe le 14 février 2024, M. [J] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises, sauf en ce qu’elle a rejeté la demande d’expulsion sous astreinte.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 12 mars 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, il sollicite de la cour qu’elle réforme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, qu’elle :

— constate que le commandement de payer en date du 29 mars 2023 est nul ;

— déboute en conséquence l’intimé de ses demandes ;

— lui accorde, à titre subsidiaire, des délais de paiement sur 3 ans ;

— prononce la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au bail ;

— rejette la demande d’expulsion formée à son encontre ;

— statue sur les dépens comme en matière d’aide juridictionnelle.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 17 mars 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, l’EPF demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, sauf à tenir compte de la réactualisation de sa créance locative ;

— débouter M. [J] de ses demandes ;

— le condamner par provision à lui verser la somme de 11 352,48 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 25 mars 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 mars 2023 ;

— le condamner à lui verser la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 7 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la mise en 'uvre de la clause résolutoire

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d’un congé pour ce motif à l’initiative du bailleur.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 alinéa 1 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement, ce qui suppose notamment que la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

En l’espèce, le commandement de payer, signifié le 29 mars 2023, par huissier de justice, pour un montant principal de 5 547,04 euros, vise la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte de l’article VIII du contrat de bail que ce dernier sera résilié de plein droit deux mois après un commandement demeuré infructueux notamment à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et des charges.

M. [J] sollicite la nullité de cet acte au motif que de dernier ne respecterait pas le formalisme requis par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 comme ne précisant pas les sommes qui y sont réclamées. Si la demande de nullité d’un acte excède les pouvoirs du juge des référés, il ne peut, pour autant, constater la résiliation d’un bail dans le cas où la validité d’un commandement de payer se heurte à une contestation sérieuse.

En l’occurrence, le commandement de payer rappelle le montant du loyer mensuel, à savoir 462,67 euros, ainsi que celui des charges locatives, à savoir 60 euros, soit un total de 522,67 euros.

Or, c’est ce total qui apparaît dans le décompte annexé à l’acte au titre des mois de juin 2022 à mars 2023, soit un total de 5 226,70 euros (522,67 euros X 10 mois), outre un reliquat de 320,34 euros concernant le mois de mai 2022, soit la somme totale de 5 547,04 euros qui est réclamée.

Dès lors que le commandement de payer détaille les loyers et charges dus par M. [J], sa validité ne se heurte à aucune contestation sérieuse de ce chef.

C’est donc à bon droit que le premier juge a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail étaient réunies à la date du 29 mai 2023.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée sur ce point et M. [J] sera débouté de sa demande tenant à voir annuler le commandement de payer.

Sur la demande de provision à valoir sur les loyers, charges locatives et indemnités d’occupation

Par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

En outre, devenu occupant sans droit ni titre du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, il est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur.

En l’espèce, les décomptes versés aux débats révèlent que M. [J] a cessé de régler ses loyers et charges depuis le mois de juillet 2022, les loyers et charges de mai et juin 2022 n’ayant été réglés que partiellement.

M. [J] ne démontre pas s’être libéré d’autres sommes que celles figurant au crédit de son compte locatif à hauteur de 270 euros et 52,60 euros.

Or, à la date du 25 mars 2024, M. [J] était redevable de la somme de 11 352,48 euros, échéance du mois de mars 2024 incluse.

Dans ces conditions, compte tenu de la demande de la bailleresse tendant à voir réactualiser sa créance locative, il y a lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné M. [J] à payer à l’EFP la somme de 7 351,72 euros, à titre de provision, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 31 juillet 2023, échéance du mois de juillet 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 mars 2023 pour la somme de 5 547,04 euros et à compter de la signification de la décision pour le surplus.

M. [J] sera condamné à payer à l’EFP la somme de 11 352,48 euros, à titre de provision, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 25 mars 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 mars 2023 pour la somme de 5 547,04 euros et à compter de la signification de la décision pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte des décomptes versés aux débats que M. [J] a cessé tout paiement depuis le mois de juillet 2022, de sorte que l’arriéré locatif est passé de 5 547,04 euros en mars 2023, lors de la délivrance du commandement de payer, à 11 352,48 euros en mars 2024.

Ce faisant, M. [J] ne justifie pas de ses capacités à apurer l’arriéré locatif de 11 352,48 euros euros en 36 mensualités, en plus de régler ses échéances courantes, ce qui supposerait des versements de plus de 820 euros par mois.

Dès lors que la caisse d’allocations familiales a suspendu le paiement de l’allocation pour le logement à laquelle M. [J] pouvait prétendre, à partir du moment où il a cessé de régler la part résiduelle des échéances laissée à sa charge, la cour ne peut tenir compte des allocations que M. [J] percevaient jusqu’au mois de mai 2022 à partir du moment où elles ne sont pas réglées.

Dans ces conditions, M. [J] sera débouté de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

L’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a :

— ordonné l’expulsion de M. [J] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— dit qu’il serait procédé, conformément à l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seraient laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer ;

— dit que l’expulsion ne pourrait avoir lieu qu’à l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— rappelé en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il devait être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 522,67 euros et condamné M. [J] à la payer, à titre provisionnel, à l’EFP à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la complète libération des lieux.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Dès lors que M. [J] n’obtient pas gain de cause en appel et compte tenu de la situation économique respective des parties, il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle l’a condamné à verser à l’EFP la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 29 mars 2023.

Il sera également condamné aux entiers dépens de la procédure d’appel.

En outre, l’équité commande de le condamner à verser à l’EFP la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant dans les limites de l’appel,

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions critiquées sauf en ce qu’elle a condamné M. [K] [J] à payer à l’Etablissement public à caractère industriel et commercial Foncier Provence Alpes Côte d’Azur la somme de 7 351,72 euros, à titre de provision, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 31 juillet 2023, échéance du mois de juillet 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 mars 2023 pour la somme de 5 547,04 euros et à compter de la signification de la décision pour le surplus.

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M. [K] [J] à payer à l’Etablissement public à caractère industriel et commercial Foncier Provence Alpes Côte d’Azur la somme de 11 352,48 euros, à titre de provision, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 25 mars 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 mars 2023 pour la somme de 5 547,04 euros et à compter de la signification de la décision pour le surplus ;

Déboute M. [K] [J] de ses demandes tendant à voir annuler le commandement de payer en date du 29 mars 2023 ainsi que ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire insérée au bail ;

Condamne M. [K] [J] à payer à l’Etablissement public à caractère industriel et commercial Foncier Provence Alpes Côte d’Azur la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés à hauteur d’appel non compris dans les dépens ;

Condamne M. [K] [J] aux entiers dépens de la procédure d’appel.

La greffière La présidente