COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 28 MAI 2026

ph

N° 2026/ 132

Rôle N° RG 22/07209 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJNPN

S.A.R.L. IRS INVEST

C/

[Y] [H] veuve [T]

[V] [C]

[Z] [G]

S.E.L.A.R.L. [R] [U], [J] [M], [I] [N]

S.E.L.A.R.L. ETUDE DE MAITRE [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP SUSINI-STUART

M^e Pascale MAZEL

SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de MARSEILLE en date du 05 Avril 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 19/00307.

APPELANTE

S.A.R.L. IRS INVEST, dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son gérant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e François SUSINI de la SCP SUSINI-STUART, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

INTIMÉS

Madame [Y] [H] veuve [T]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Pascale MAZEL, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

Maître [V] [C], Notaire

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Maud DAVAL-GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Thomas D’JOURNO de la SELARL PROVANSAL D’JOURNO GUILLET & ASSOCIÉS, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Mélanie LOEW, avocat au barreau de MARSEILLE

S.E.L.A.R.L. ETUDE DE MAITRE [F] poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès-qualités au siège social sis, [Adresse 4]

représentée par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Maud DAVAL-GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Thomas D’JOURNO de la SELARL PROVANSAL D’JOURNO GUILLET & ASSOCIÉS, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Mélanie LOEW, avocat au barreau de MARSEILLE

Maître [Z] [G], Notaire

demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Maud DAVAL-GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Jean-Michel DIVISIA de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, avocat au barreau de NIMES

PARTIE INTERVENANTE

S.E.L.A.R.L. [R] [U], [J] [M], [I] [N], venant aux droits de Me [Z] [G], Notaire

dont le siège social [Adresse 5], pris en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

intervenant volontairement par conclusions du 9 février 2026

représentée par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Maud DAVAL-GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Jean-Michel DIVISIA, avocat au barreau de NIMES

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 17 Mars 2026 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Patricia HOARAU, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Agnès BISCH, Président de Chambre

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Mai 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Mai 2026,

Signé par Madame Patricia HOARAU, Conseiller faisant fonction de président de chambre pour Madame Agnès BISCH, Président de Chambre empêché et M^me Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire

***

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

Par compromis de vente sous conditions suspensives du 15 décembre 2015 moyennant le prix de 450 000 euros, M. [O] [H] s’est engagé à vendre aux consorts [A] avec faculté de substitution, « une parcelle de terrain sur laquelle est édifiée une maison à usage d’habitation » sise à [Localité 1], cadastrée section DS n° [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3], Mme [Y] [H] veuve [T] étant intervenue audit acte, pour :

— consentir à cette vente afin que l’action en réduction ou revendication stipulée dans l’acte de donation-partage du 19 février 1992 par leur mère, ne puisse être exercée contre les tiers détenteurs,

— « A l’effet de renoncer purement et simplement à la servitude de passage en surface constituée dans l’acte de donation en date du 19 février 1992, reçu par Maître [F], Notaire à [Localité 1], et dont la teneur se trouve littéralement retranscrite dans une note demeurée ci-annexée »,

— « Afin de régulariser une servitude de fait consistant en un passage de canalisation de tout à l’égout pour laquelle le fonds dominant est la propriété de Mr [H], objet des présentes, et le servant et la propriété de Madame [T] » (sic).

Par acte authentique du 22 septembre 2016, reçu en concours par Me [V] [C], notaire au sein de la société d’exercice libéral à responsabilité limitée (ci-après SELARL) dénommée Etude de Maître [F] à [Localité 1], et par Me [Z] [G], notaire à [Localité 2] assistant l’acquéreur, M. [O] [H] a vendu à la société IRS invest, substituée dans les droits et actions de MM. [B] et [D], avec l’intervention de Mme [Y] [H] veuve [T], les parcelles cadastrées DS n° [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] sur la commune d'[Localité 1], l’acte prévoyant :

— la constitution d’une servitude de passage de canalisation, par régularisation d’une servitude de fait dont le fonds dominant est le fonds vendu et le fonds servant la parcelle DS [Cadastre 4], propriété de Mme [H] veuve [T], telle que représentée sur le plan annexé,

— la modification de la servitude de passage d’écoulement des eaux les plus étendues au nord de l’immeuble sur la ligne divisoire, en ce sens que Mme [H] veuve [T] renonce à la servitude de passage d’eaux usées en faveur de l’immeuble vendu qui en constituait le fonds servant, mais conserve le bénéfice de la servitude de canalisation d’eau potable qui passe au nord sur la ligne divisoire.

La société IRS invest a interpelé le notaire sur l’omission de la mention de la renonciation de Mme [H] veuve [T], à la servitude de passage en surface, en sollicitant la rectification de l’acte authentique.

Par lettre du 8 mai 2018, Me [V] [C] confirmait que, lors de la signature de l’acte authentique, « une erreur purement matérielle s’était glissée dans l’acte » et que Mme [H] veuve [T] semblait « effectivement être réticente pour régulariser l’acte rectificatif ».

Mme [H] veuve [T] n’a pas donné suite à la sommation d’avoir à comparaître du 5 octobre 2018, à l’étude de Me [C] pour rectification de l’acte notarié.

Par exploit d’huissier du 21 décembre 2018, la société IRS invest a fait assigner Mme [H] veuve [T] devant le tribunal de grande instance de Marseille, aux fins de rectification de l’acte authentique de vente du 22 septembre 2016.

Par exploit d’huissier du 30 décembre 2019, la société IRS invest a appelé en cause les notaires qui ont reçu ledit acte authentique.

Par jugement du 5 avril 2022, le tribunal judiciaire de Marseille a :

— déclaré irrecevable la demande de signature d’un acte rectificatif formée par la société IRS invest à l’encontre de Mme [Y] [H] veuve [T],

— rejeté les demandes formées par la société IRS invest à l’encontre de Mme [Y] [H] veuve [T] au titre de l’indemnisation de son préjudice,

— rejeté la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par Mme [Y] [H] veuve [T] à l’encontre de la société IRS invest,

— condamné la société IRS invest à verser à Mme [Y] [H] veuve [T] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté la demande indemnitaire formée par Mme [Y] [H] veuve [T] à l’encontre de Me [V] [C] et la SELARL Etude de Maître [F] notaires à [Localité 1] au titre de la violation du secret professionnel,

— rejeté la demande indemnitaire formée par Mme [Y] [H] veuve [T] à l’encontre de la société IRS invest au titre de la complicité de violation du secret professionnel,

— déclaré sans objet la demande indemnitaire subsidiaire formée par Mme [Y] [H] veuve [T] à l’encontre de Me [V] [C], de la SELARL Etude de Maître [F] notaires à Allauch, de Me [Z] [G] et de la SCP [Z] [G]/[R] [U]/[J] [M],

— rejeté la demande indemnitaire formée par la société IRS invest à l’encontre de Me [V] [C], de la SELARL Etude de Maître [F] notaires à Allauch, de Me [Z] [G] et de la SCP [Z] [G]/[R] [U]/[J] [M] en ce que leur responsabilité n’a pas été retenue,

— condamné la société IRS invest à verser à Me [V] [C] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société IRS invest à verser à Me [Z] [G] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté la demande formée par la société IRS invest sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toute autre demande,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement,

— condamné la société IRS invest aux dépens, recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le tribunal a considéré :

— sur la recevabilité de la demande, qu’en l’état des éléments apportés par Mme [H] veuve [T], il apparaît sans renverser la charge de la preuve, que la qualité de propriétaire de la société IRS invest n’est pas démontrée,

— sur la violation du secret professionnel reproché par Mme [H] veuve [T] à Me [C] pour avoir adressé au conseil de la société IRS invest un courrier du 8 mai 2018, selon lequel l’absence de mention de sa renonciation était une erreur matérielle, elle n’existe pas puisque la société IRS invest était partie à l’acte authentique litigieux et le courrier concernant l’acte lui-même,

— sur la responsabilité des notaires, que l’erreur matérielle est exclue au regard des développements très détaillés sur la constitution et les modifications des servitudes, que la société IRS invest ne fournit aucun argumentaire sur le manquement allégué au devoir d’information et de conseil, que la demande de Mme [H] veuve [T] est sans objet au regard de l’irrecevabilité de la demande de signature d’un acte rectificatif, de la société IRS invest,

— sur la demande indemnitaire dirigée contre Mme [H] veuve [T], que l’intérêt à agir existe, que l’erreur matérielle a été écartée, que la demande n’est pas chiffrée, que le donné acte n’a aucune valeur juridique.

Par déclaration du 18 mai 2022, la société IRS invest a relevé appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées sur le RPVA le 2 mars 2026, la société IRS invest demande à la cour de :

Vu l’article 31 du code de procédure civile,

Vu l’article R. 423-3 du code de l’urbanisme,

Vu l’article 1134 du code civil,

— réformer le jugement en ce qu’il :

« (')

— DECLARE irrecevable la demande de signature d’un acte rectificatif formée par la SARL IRS INVEST à l’encontre de [Y] [H] veuve [T],

— REJETTE les demandes formées par la SARL IRS INVEST à l’encontre de [Y] [H] veuve [T] au titre de l’indemnisation de son préjudice,

— CONDAMNE la SARL IRS INVEST à verser à [Y] [H] veuve [T] la somme de 3.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— REJETTE la demande indemnitaire formée par la SARL IRS INVEST à l’encontre de Maître [V] [C], de la SELARL ETUDE DE MAITRE [F] NOTAIRES A ALLAUCH, de Maître [Z] [G] et de la SCP [Z] [G] / [R] [U] / [J] [M] en ce que leur responsabilité n’a pas été retenue,

— CONDAMNE la SARL IRS INVEST à verser à Maître [V] [C] la somme de 3 000 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— CONDAMNE la SARL INVEST à verser à Maître [Z] [G] la somme de 2.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— REJETTE la demande formée par la SARL IRS INVEST sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— CONDAMNE la SARL IRS INVEST aux dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile ».

Statuant à nouveau :

— condamner Mme [Y] [H] veuve [T] à signer par devant Me [C], notaire à [Localité 1], avec la participation de Me [G], notaire à [Localité 2], dans le mois de la signification de la décision à intervenir et à première réquisition de Me [C] ou de Me [G], l’acte rectificatif dont le projet était joint à la sommation du 5 octobre 2018, et ce sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard pendant un mois au-delà duquel il sera fait droit,

— condamner Mme [Y] [H] veuve [T] à réparer le préjudice à elle causé à hauteur de la somme de 15 000 euros,

— rejeter l’ensemble des demandes de Mme [Y] [H] veuve [T],

Si par extraordinaire il n’était pas fait droit à sa demande de rectification de l’acte et que sa demande de condamnation à l’encontre de Mme [H] veuve [T] était rejetée,

— condamner in solidum Me [C], notaire à [Localité 1] et Me [G], notaire à [Localité 2] à réparer le préjudice subi par elle, à hauteur de 220 000 euros,

En tout état de cause,

— condamner Mme [Y] [H] veuve [T] à lui verser une somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La société IRS invest fait essentiellement valoir :

Sur sa qualité à agir,

— que le jugement comporte une contradiction,

— que la circonstance que le permis de construire a été déposé par une personne tierce, ne peut lui dénier le droit de faire rectifier un acte de vente auquel elle est partie,

— qu’au jour de l’introduction du litige et encore à ce jour, elle est pleinement propriétaire de la parcelle DS n° [Cadastre 5],

Sur la responsabilité des notaires,

— qu’en sa qualité d’officier public, le notaire est tenu d’assurer la validité et l’efficacité des actes,

— que Me [C] a, dans ses écritures de première instance valant aveu judiciaire au sens de l’article 1383 du code civil, reconnu l’existence d’une erreur purement matérielle, empêchant à l’acte de produire tous ses effets,

— qu’en raison de cette erreur, elle subit en l’état un préjudice lié à la perte de chance de vendre sa parcelle libre de tout usage,

Sur la demande de rectification,

— que Mme [H] est intervenue à plusieurs chefs dans le compromis de vente et a clairement renoncé à la « servitude de passage en surface constituée dans l’acte de donation en date du 19 février 1992 »,

— que cette renonciation de Mme [H], était tout aussi déterminante de son consentement en tant qu’acquéreur, que définitive,

— que pourtant, aux termes de l’acte authentique de vente du 22 septembre 2016, signé par Mme [H] veuve [T], il est question de manière surprenante, d’une servitude de réseaux, ce qui constitue de manière certaine, une erreur matérielle, que Mme [H] essaye d’instrumentaliser de mauvaise foi,

— que Mme [H] ne peut valablement se réfugier derrière le secret professionnel des notaires comme elle tente de le faire,

— il ne s’agit pas d’un fait confidentiel,

— la position du notaire est utile à sa défense dans le cadre d’une instance dans laquelle sa responsabilité est engagée,

— Mme [H] n’aurait pu renoncer qu’à une servitude dont elle est le fonds dominant, ce qui démontre que la renonciation ne peut concerner que la servitude de passage dont son fonds est libellé comme fonds dominant,

— que Mme [H] devrait commencer à expliquer pourquoi elle a accepté librement et sans contestation possible, de renoncer purement et simplement à la servitude de passage dans l’acte du 15 décembre 2025 (sic), dont elle ne soutient pas qu’il comporte une erreur matérielle,

Sur sa demande de dommages et intérêts,

— qu’elle a été gênée dans son activité commerciale au titre de la revente du terrain, par le refus intempestif de Mme [H] de donner suite à son engagement,

— que si la rectification intervient, son préjudice correspond à la conservation entre le 22 septembre 2016 et ce jour du terrain dans son patrimoine sans pouvoir le vendre et à l’acquittement des taxes,

— que si la rectification est refusée, son préjudice est lié à une perte de chance proche de 100 % de vendre son bien, compte tenu de l’étroitesse de la parcelle AC [Cadastre 1] d’une superficie de 500 m² dont la valeur d’acquisition était de 220 000 euros, imputable in solidum aux notaires,

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 6 mars 2026, Mme [H] veuve [T] demande à la cour de :

Vu le principe du contradictoire,

Vu les articles 15 et 16 du code de procédure civile,

Vu l’article 803 du code de procédure civile,

— prononcer le rabat de l’ordonnance de clôture intervenue le 3 mars 2026,

— admettre aux débats les présentes écritures,

Vu l’article 122 du code de procédure civile,

Vu le règlement national ' règlement intercours du conseil supérieur,

Vu les articles 1319 et 1341 du code civil applicables au litige,

Vu l’article 1382 du code civil devenu l’article 1240 du code civil,

— confirmer la décision rendue le 5 avril 2022 par le tribunal judiciaire de Marseille, en ce qu’elle a :

— déclaré irrecevable la demande de signature d’un acte rectificatif formée par la société IRS invest à l’encontre de Mme [Y] [H] veuve [T],

— rejeté les demandes formées par la société IRS invest à l’encontre de Mme [Y] [H] veuve [T] au titre de l’indemnisation de son préjudice,

— condamné la société IRS invest à verser à Mme [Y] [H] veuve [T] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté la demande formée par la société IRS invest sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société IRS invest aux entiers dépens,

— prendre acte de son appel incident,

— infirmer la décision de première instance, en ce qu’elle a :

— rejeté la demande indemnitaire formée par Mme [Y] [H] veuve [T] à l’encontre de Me [V] [C] et de la SELARL Etude de Maître [F] notaires à [Localité 1] au titre de la violation du secret professionnel,

— rejeté la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par Mme [Y] [H] veuve [T] à l’encontre de la société IRS invest,

— rejeté la demande indemnitaire formée par Mme [Y] [H] veuve [T] à l’encontre de la société IRS invest au titre de la complicité de violation du secret professionnel,

— déclaré sans objet la demande indemnitaire subsidiaire formée par Mme [Y] [H] veuve [T] à l’encontre de Me [V] [C] de la SELARL Etude de Maître [F] notaires, de Me [Z] [G] et de la SCP [Z] [G]/[R] [U]/[J] [M],

— rejeté toute autre demande,

Statuant de nouveau,

— débouter la société IRS invest de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— écarter des débats, pour violation du secret professionnel, la lettre de l’étude de Me [K] [F] du 8 mai 2018 (pièce adverse n° 4),

— condamner la société IRS invest reconventionnellement au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi par elle, pour complicité de violation du secret professionnel incombant au notaire,

— condamner Me [V] [C] et la SELARL Etude de Maître [F] notaires solidairement et conjointement au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi par elle, pour violation du secret professionnel,

— déclarer l’action de la société IRS invest irrecevable pour absence d’intérêt à agir et à tout le moins infondée, en l’absence de communication de la note annexée à l’acte du 15 décembre 2015 et du plan retraçant les servitudes de Mme [Y] [H] veuve [T] mentionné à l’acte authentique du 22 septembre 2016 et signé par les parties,

— juger que l’acte du 22 septembre 2016 n’était entaché d’aucune erreur matérielle,

— condamner la société IRS invest au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

A titre subsidiaire, pour le cas où la présente juridiction considérerait qu’il s’agit d’une erreur matérielle,

— condamner Me [V] [C], la SELARL Etude de Maître [F] notaires, Me [Z] [G] et la SCP [Z] [G] ' [R] [U] & [J] [M], solidairement et conjointement, à la relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prises à son encontre ainsi que de l’ensemble des conséquences financières, dépens et frais qui en résulteraient, l’éventuelle privation de la servitude ne pouvant provenir, si elle était retenue, que de leur manquement à leurs obligations professionnelles de conseil, de rédaction claire, et d’impartialité,

— condamner Me [V] [C], la SELARL Etude de Maître [F] notaires, Me [Z] [G] et la SCP [Z] [G] ' [R] [U] & [J] [M], solidairement et conjointement, au paiement de la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts pour la violation du devoir de conseil, en réparation du préjudice moral et matériel subi par elle,

En tout état de cause,

— condamner la société IRS invest au paiement de la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

ou à défaut,

— condamner Me [V] [C], la SELARL Etude de Maître [F] notaires, Me [Z] [G] et la SCP [Z] [G]/[R] [U]/[J] [M], solidairement et conjointement au paiement de la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société IRS invest aux entiers dépens, y compris les frais de constat s’élevant à 320 euros.

Mme [H] veuve [T] soutient en substance :

Sur le rabat de l’ordonnance de clôture,

— que l’appelante a notifié des conclusions la veille de l’ordonnance de clôture, l’empêchant matériellement de répondre utilement aux moyens nouveaux,

— que les conclusions comportent des éléments contestables, notamment l’incorporation d’un document cadastral inexact,

Sur l’irrecevabilité de l’action de la société IRS invest,

— que la société IRS invest n’apporte pas la preuve positive qu’elle demeure à la date des présentes écritures et surtout à la date à laquelle la cour statue, titulaire du droit de propriété de la parcelle litigieuse,

— que l’attestation produite qui date de 2019, date de plus de six ans, au jour où la cour est appelée à statuer, alors que la qualité à agir s’apprécie au jour où le juge statue,

— que cette attestation ne constitue pas un titre de propriété,

Sur la violation du secret professionnel,

— que le notaire a donné son interprétation personnelle du litige en qualifiant la situation juridiquement, et c’est ce qui enfreint les dispositions applicables au secret professionnel,

— que le secret professionnel du notaire, en droit français, a un caractère général et absolu et couvre non seulement le contenu des actes mais aussi les négociations, échanges oraux et écrits, confidences et informations recueillies lors de la préparation et de la signature de l’acte,

— que la démarche de prendre parti est incompatible avec l’impartialité qui lui incombe,

— que l’autre notaire instrumentaire, ne reconnaît nullement l’existence d’une erreur matérielle,

— que contrairement à ce que soutient Me [V] [C], le fait que sa responsabilité professionnelle soit recherchée ne la libère pas de son obligation de confidentialité,

Sur l’irrecevabilité et l’absence de fondement de la demande de rectification d’erreur matérielle,

— que la note annexée à laquelle il est fait référence dans l’acte du 15 décembre 2015 n’a pas été communiquée, et qu’il est donc impossible de connaître son contenu exact,

— que le contentieux même, démontre que la question de la servitude n’était ni claire ni définitivement tranchée en 2015,

— que la pièce n° 10 présentée comme cette note sur les servitudes, ne saurait en aucun cas, tenir lieu de la note visée à la page 9 de l’acte du 15 décembre 2015, car il s’agit de deux actes distincts,

— que la pièce n° 11 ne comporte aucun cachet d’acte notarié, ni ne permet de vérifier le tracé des servitudes,

— que la pièce n° 12 ne permet pas davantage de clarifier la réalité du tracé allégué,

— qu’elle a saisi le tribunal administratif à la suite de la délivrance du permis de construire délivré le 21 janvier 2019 à M. [Q] et que par suite le permis de construire a été retiré, ce qui va dans le sens de la reconnaissance du bien fondé de ses moyens, quant à l’implantation de la construction projetée sur l’assiette de la servitude de passage et de canalisation en tréfonds dont bénéficie sa propriété, et contredit la thèse adverse sur la renonciation à la servitude de passage en surface,

— que sous couvert d’une procédure en rectification d’erreur matérielle d’un acte authentique, la société IRS invest entend obtenir des droits sur une servitude de passage à laquelle elle n’a jamais entendu renoncer,

— qu’aucun commencement de preuve par écrit n’émane de la société IRS invest ou d’elle-même,

— qu’entre la signature de l’acte sous seing privé du 15 décembre 2015 (pièce adverse n° 1) et la signature de l’acte authentique du 22 septembre 2016 (pièce adverse n° 2), de nouvelles négociations ont eu lieu entre les parties,

— que dans l’acte du 15 décembre 2015 (pièce adverse n° 1), la phrase par laquelle elle aurait entendu renoncer à la servitude de passage est totalement incompréhensible, le texte précisant « A l’effet de renoncer’ », ce qui démontre qu’il ne s’agit pas d’une renonciation, simplement envisagée,

— que l’acte authentique est intervenu plus d’un an après le compromis et cette seule durée, jointe à la reconnaissance de « rapports conflictuels » et de « diverses modifications », suffit à établir que la volonté contractuelle finale s’est fixée le 22 septembre 2016, et non en décembre 2015,

— que dans l’acte du 22 septembre 2016 (pièce adverse n° 2), à la page 21, il était prévu, au paragraphe « Conventions antérieures » : « Les parties conviennent que les conditions du présent acte se substituent purement et simplement à celles figurant dans l’avant-contrat ainsi que dans tout autre document éventuellement régularisé avant ce jour en vue des présentes. En conséquence, ces conditions sont dorénavant réputées non écrites, aucune des parties ne pourra s’en prévaloir pour invoquer le cas échéant des conditions différentes »,

— qu’en définitive, la société IRS invest ne sollicite pas une rectification d’erreur matérielle mais, la remise en cause d’un accord final, mûri, négocié, renégocié, puis scellé dans un acte authentique le 22 septembre 2016,

— que la société IRS invest a agi de façon abusive à son encontre,

Sur la demande d’indemnisation de la société IRS invest,

— qu’aucune pièce ne démontre que le terrain litigieux aurait effectivement été mis en vente,

— que la société IRS invest ne démontre en aucune manière que la servitude litigieuse aurait constitué la cause déterminante d’un éventuel échec,

— qu’il est paradoxal de soutenir l’existence d’un préjudice financier alors même que l’opération immobilière réalisée lui a permis de récupérer, par la vente d’une seule parcelle, le montant correspondant au prix d’achat total du terrain,

— que des contraintes indépendantes de la servitude litigieuse, sont de nature à influer de manière significative sur la valorisation du bien et sur les conditions de sa constructibilité,

— que la parcelle anciennement cadastrée DC [Cadastre 1] correspond désormais à la parcelle DS [Cadastre 5], si bien que la représentation graphique adverse est manifestement tronquée et inexacte, tant en ce qui concerne la numérotation que la forme de la parcelle,

— que la parcelle litigieuse demeure constructible, dans les conditions prévues par les règles d’urbanisme applicables,

— que l’argument tiré d’une perte de chance ne résiste pas davantage à l’examen,

Subsidiairement sur la responsabilité des notaires,

— que les notaires ne rapportent pas la preuve qu’ils l’ont éclairée sur les conséquences réelles d’une renonciation à la servitude,

— que depuis un renversement de la charge de la preuve opéré en 1997, celui qui est légalement ou contractuellement tenu d’une obligation particulière d’information doit rapporter la preuve de l’exécution de cette obligation (Cass. soc. 25 février 1987, n° 94-19.686),

— que cette renonciation aurait pour conséquence de lui interdire non seulement de pouvoir accéder en cas de détachement de ses parcelles à la [Adresse 6], mais également d’accéder aux canalisations souterraines qui alimentent et sont raccordées à sa villa, de les contrôler, de les entretenir, de les réparer et d’en assurer la conservation,

— que la divergence de position des notaires met en lumière l’absence de certitude professionnelle.

Dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 9 février 2026, la SELARL [R] [U], [J] [M], [I] [X] venant aux droits de Me [Z] [G] et Me [Z] [G] demandent à la cour de :

— déclarer recevable leur intervention volontaire en tant que notaires venant aux droits de Me [Z] [G] retrayant et de la SCP [G] [U] [M],

Vu les dispositions des articles 1240 et suivants du code civil,

— confirmer le jugement dont appel en ses dispositions concernant Me [G],

— débouter en conséquence la société IRS invest de l’ensemble de ses prétentions à l’encontre de Me [G],

Considérant qu’il n’est justifié d’aucune faute à son égard,

Considérant subsidiairement qu’il n’est fait état d’aucun préjudice en lien de causalité avec le reproche qui est formulé,

— débouter Mme [Y] [H] veuve [T] de l’ensemble de ses prétentions formulées à son encontre à titre subsidiaire,

Y ajoutant au jugement,

— condamner la société IRS invest à lui régler une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel, ces derniers distraits au profit de M^e Paul Guedj sur son offre de droit.

La SELARL [R] [U], [J] [M], [I] [X] et Me [G] soutiennent en substance :

— que Me [G] n’a commis aucune faute,

— qu’il n’est pas justifié que la parcelle de terrain serait invendable en l’état de la servitude qu’elle subirait,

— qu’il s’agit d’un préjudice hypothétique qui n’est invoqué que dans l’hypothèse où la société IRS invest n’obtiendrait pas la condamnation de Mme [H] à signer un acte rectificatif,

— que Mme [H] ne peut justifier d’aucun préjudice alors que la parcelle litigieuse n’est plus aujourd’hui enclavée, étant accessible depuis la voie publique par l'[Adresse 7].

Dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 7 février 2026, Me [V] [C] et la SELARL Etude de Maître [F], demandent à la cour de :

Vu les dispositions de l’article 1240 du code civil,

Vu les pièces versées au débat,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— rejeté la demande indemnitaire formée par [Y] [H] veuve [T] à l’encontre de Me [V] [C] et la SELARL Etude de Maître [F] notaires à [Localité 1] au titre de la violation du secret professionnel,

— déclaré sans objet la demande indemnitaire subsidiaire formée par [Y] [H] veuve [T] à l’encontre de Me [V] [C], de la SELARL Etude de Maître [F] notaires à Allauch, de Me [Z] [G] et de la SCP [Z] [G] / [R] [U] / [J] [M],

— rejeté la demande indemnitaire formée par la société IRS invest à l’encontre de Me [V] [C], de la SELARL Etude de Maître [F] notaires à Allauch, de Me [Z] [G] et de la SCP [Z] [G] / [R] [U] / [J] [M] en ce que leur responsabilité n’a pas été retenue,

— condamné la société IRS invest à verser à Me [V] [C] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Y ajoutant,

— débouter la société IRS invest de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— débouter Mme [Y] [H] veuve [T] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,

— condamner la société IRS invest à verser à Me [C] une somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel, ces derniers distraits au profit de la SCP Cohen Guedj ' Montero- Daval Guedj sur son offre de droit.

Me [V] [C] et la SELARL Etude de Maître [F] arguent :

Sur la prétendue faute de Me [C],

— qu’il est confirmé qu’il s’agit d’une erreur matérielle,

— que lors de la signature de l’avant contrat du 15 décembre 2015, Mme [H] veuve [T], qui a accepté de renoncer à la servitude litigieuse, avait parfaitement conscience de cet état de fait, et ne pouvait ignorer que sa renonciation entrainerait l’impossibilité d’accéder par sa propriété à la [Adresse 8],

Sur l’absence de violation du secret professionnel,

— que dans la correspondance du 8 mai 2018, Me [C] communique avec une partie à l’acte, ce qui n’est pas constitutif d’une violation du secret professionnel,

— que le notaire a le droit de se défendre lorsque sa responsabilité est engagée et qu’il dispose d’un droit de réponse lorsque sa responsabilité civile professionnelle est recherchée,

Sur l’absence de préjudice,

— que la société IRS invest ne démontre nullement le préjudice qu’elle invoque, tant dans son principe que dans son quantum, et que l’indemnisation de la perte de chance ne saurait être égale à l’avantage qui aurait été tiré si l’événement manqué s’était réalisé,

— qu’à ce jour, la parcelle cadastrée section DS n° [Cadastre 4] n’est nullement enclavée de sorte que la renonciation à la servitude de passage instituée à son profit en 1992 ne cause aucun préjudice susceptible d’ouvrir droit à indemnisation à Mme [H], celle-ci ne produisant aucun élément de preuve sur l’impossibilité d’accéder aux canalisations qui desservent sa propriété et procédant par évaluation forfaitaire ne reposant sur aucun élément concret.

L’ordonnance de clôture prononcée le 3 mars 2026, a été révoquée avec l’accord exprès de toutes les parties, par mention au dossier et une nouvelle clôture est intervenue à l’audience du 17 mars 2026, avant l’ouverture des débats.

Le présent arrêt sera contradictoire puisque toutes les parties ont constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’étendue de la saisine de la cour

Aux termes de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Le dispositif des conclusions de Mme [H] veuve [T] comporte une demande de « juger que l’acte du 22 septembre 2016 n’était entaché d’aucune erreur matérielle », qui ne constitue pas une prétention, mais un moyen, si bien que la cour n’en est pas saisie.

Sur l’intervention volontaire

En application des articles 328 et suivants du code de procédure civile, l’intervention volontaire est principale ou accessoire. Elle est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme et n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention. Elle est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie et est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.

Il convient de déclarer recevable l’intervention volontaire de la SELARL [R] [U], [J] [M], [I] [X] aux droits de Me [Z] [G], qui a pris sa retraite, et de la SCP [G] [U] [M].

Sur la fin de non-recevoir

L’irrecevabilité de la demande de la société IRS invest est poursuivie par Mme [H] veuve [T], par confirmation du jugement, dans lequel il a été retenu que la société IRS invest ne démontrait pas être propriétaire. Mme [H] veuve [T] soutient en outre l’absence d’intérêt à agir, en raison de l’absence de production des pièces utiles et du fait que l’acte de 2015 n’est pas complet.

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon les dispositions de l’article 31 du code de procédure civile, « L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé ».

Il en ressort que si la qualité et l’intérêt à agir se confondent pour les actions « réservées », il n’en est pas de même pour toutes les autres, qui imposent d’examiner l’intérêt à agir, si le défaut de la qualité est invoqué, en l’occurrence en l’espèce le défaut de qualité de propriétaire.

L’intérêt à agir doit être apprécié au moment de l’introduction de la demande en justice et l’existence du droit invoqué par le demandeur ou par le défendeur n’est pas une condition de recevabilité de l’action mais de son succès, après examen des moyens et pièces invoqués à l’appui des demandes.

En l’espèce, l’action tend à la rectification d’un acte notarié de vente signé le 22 septembre 2016, auquel la société IRS invest est partie. La question de sa qualité actuelle de propriétaire est donc indifférente.

En outre, la question de l’insuffisance des pièces produites à l’appui de la demande, ne concerne pas la recevabilité, mais le bien fondé de celle-ci.

Il convient donc de déclarer recevable la demande de signature d’un acte rectificatif formée par la société IRS invest, le jugement appelé étant infirmé sur ce point.

Sur la violation du secret professionnel

Elle est alléguée par Mme [H] veuve [T] au soutien de la demande d’écarter des débats une pièce, et de condamnation dirigée d’une part contre le notaire, Me [C] et la société Etude de Maître [F], d’autre part contre la société IRS invest pour complicité de violation de secret professionnel, au motif qu’en donnant un avis dans le courrier du 18 mai 2018 adressé par Me [C] et produit par la société IRS invest, le notaire a manqué à son obligation d’impartialité.

Il est opposé l’absence de violation du secret professionnel.

Les articles 3.4 et 20 du règlement national des notaires posent le principe du secret général et absolu des notaires en ces termes : « Confident nécessaire de ses clients, le notaire est tenu au secret professionnel dans les conditions prévues par le Code pénal ou toutes autres dispositions législatives ou réglementaires. Ce secret couvre tout ce qui a été porté à la connaissance du notaire dans l’exercice de ses fonctions. Le notaire doit veiller à ce que tous ses collaborateurs soient instruits de cette obligation qui est aussi la leur et qu’ils la respectent ». Notamment le notaire doit « refuser de donner communication des actes déposés en son office sauf aux parties elles-mêmes, leurs héritiers ou ayants-droit ou leurs mandataires, ou toute autre personne autorisée par la loi ou par décision judiciaire ».

En l’espèce, la pièce litigieuse est un courrier adressé par Me [C], notaire, le 8 mai 2018, à l’avocat de la société IRS invest, concernant la rédaction de l’acte notarié de vente du 22 septembre 2016, par référence à l’acte sous-seing privé du 15 décembre 2015.

Me [C] répond qu’effectivement, Mme [T] est intervenue pour renoncer purement et simplement à la servitude de passage dans l’acte du 15 décembre 2015, et que lors de la signature de l’acte authentique « compte tenu des rapports conflictuels existants entre les parties et des diverses modifications intervenues pour déterminer la rédaction des clauses relatives aux servitudes, une erreur purement matérielle s’est glissée dans l’acte », que Mme [T] semble réticente à rectifier par la signature d’un acte rectificatif.

Cet échange notaire-avocat, ce dernier comme mandataire de la société IRS invest, est intervenu relativement à un acte concernant la société IRS invest acquéreur, d’une part, M. [O] [H] vendeur d’autre part, Mme [Y] [H] veuve [T] intervenante enfin.

Cela est suffisant pour écarter toute violation du secret professionnel, qui est resté entre les parties mêmes, à l’acte notarié, à la rédaction duquel le notaire a participé et sur lequel il a pu donner une interprétation.

Cette interprétation en elle-même, ne constitue pas un manquement du notaire, constitutif d’une violation du secret professionnel, par le seul fait qu’il aille dans le sens que lui donne une des parties.

Mme [H] veuve [T] sera donc déboutée de ses demandes fondées sur la violation du secret professionnel dirigée tant contre Me [C] que contre la société IRS invest, et le jugement appelé sera confirmé sur ce point en ajoutant le rejet de la demande tendant à voir écarter des débats la lettre du 18 mai 2018.

Sur la demande de rectification d’acte notarié

Elle est fondée sur l’article 1134 du code civil visé en tête du dispositif des conclusions.

Il est opposé l’absence d’erreur matérielle au motif que seul l’acte authentique de 2016 représente la volonté des parties, que l’acte de 2015 n’est pas clair, qu’une mention expresse de l’acte de 2016 précise qu’il se substitue à toute convention antérieure.

Aux termes de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable à la date de la signature de l’acte notarié du 22 septembre 2016, Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En l’espèce, Mme [H] veuve [T] a reçu dans le cadre de la donation-partage du 19 février 1992, la parcelle AN n° [Cadastre 6] (aujourd’hui cadastrée DS n° [Cadastre 4]) en pleine propriété tandis que son frère M. [O] [H], a reçu les parcelles AN n° [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9] en nue-propriété, avec constitution de servitudes :

— un droit de passage sur la parcelle AN n° [Cadastre 7] sur une bande de terrain teinte jaune sur le plan et droit de faire passer toutes canalisations, dont le fonds servant est la parcelle AN n° [Cadastre 7], et le fonds dominant la parcelle AN n° [Cadastre 6], comportant droit de faire passer sur la bande de terrain objet de la servitude toute canalisation d’eau, gaz et électricité, tout-à-l’égout et autres,

— une servitude de passage de réseau sur la parcelle AN n° [Cadastre 6] au profit de la parcelle AN n° [Cadastre 7] au nord dudit immeuble sur la ligne divisoire, telle que délimitée en teinte bleue (occupation du tréfonds, conduite d’eau), dont le fonds servant est ainsi la parcelle AN n° [Cadastre 6], et le fonds dominant la parcelle AN n° [Cadastre 7].

Cela est confirmé par un plan de division concernant cette donation-partage faisant état du lot A en rose (Mme [H] veuve [T]), du lot B en vert (M. [H]), les servitudes stipulées en jaune (passage et tréfonds) sur le lot B et en bleu (tréfonds) sur le lot A. La servitude de passage et tréfonds qui profite au lot A (AN n° [Cadastre 6]) est située le long de la limite nord du lot B (AN n° [Cadastre 7]).

Le compromis de vente du 15 décembre 2015, par M. [O] [H] au profit de la société IRS invest, portant sur les parcelles DS n° [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] (respectivement ex AN n° [Cadastre 7], [Cadastre 9] et [Cadastre 8] tel que mentionné dans l’acte notarié de réitération) prévoit expressément l’intervention de Mme [H] veuve [T] pour « renoncer purement et simplement à la servitude de passage en surface constituée dans l’acte de donation en date du 19 février 1992, reçu par Maître [F], Notaire à [Localité 1], et dont la teneur se trouve littéralement retranscrite dans une note demeurée ci-annexée », laquelle note est produite en pièce n° 10 de l’appelante, contestée par l’intimée. Est également contenue dans le compromis, la régularisation d’une servitude de fait non litigieuse, s’agissant d’une servitude de passage de canalisation de tout-à-l’égout dont le fonds dominant est la propriété vendue (DS n° [Cadastre 1] ex AN n° [Cadastre 10]) et le fonds servant la parcelle DS n° [Cadastre 4] appartenant à Mme [H] veuve [T].

L’acte notarié de réitération intervenu le 22 septembre 2016 contient la régularisation de la servitude de fait et un paragraphe intitulé « MODIFICATION DE LA SERVITUDE DE PASSAGE DES PLUS ETENDUES » dans lequel le notaire commence par rappeler l’existence de la servitude de réseau délimitée en teinte bleue et par conséquent nécessairement sur la parcelle DS n° [Cadastre 4] de Mme [H] veuve [T] au profit de la parcelle vendue DS n° [Cadastre 1] ex AN n° [Cadastre 10], en mentionnant à tort dans le rappel de la servitude, que Mme [H] veuve [T] est propriétaire du fonds servant, avant de la modifier ainsi : « Madame [T] (') déclare par les présentes renoncer (') en faveur de l’immeuble de Monsieur [H], et qui en constituaient les fonds servants, à la servitude réelle et perpétuelle concernant le passage de réseaux d’eaux usées constituée et organisée conventionnellement aux termes d’un acte de Donation-partage (') mais déclare conserver le bénéfice de la servitude de canalisation d’eau potable laquelle passe au nord sur la ligne divisoire ».

Dans les dispositions diverses, en fin d’acte, il est en outre mentionné : « Les PARTIES conviennent que les conditions du présent acte se substituent purement et simplement à celles figurant dans l’avant-contrat ainsi que dans tout autre document éventuellement régularisé avant ce jour en vue des présentes. En conséquence, ces conditions sont dorénavant réputées non écrites, aucune des parties ne pourra s’en prévaloir pour invoquer le cas échéant des conditions différentes ».

Mme [H] veuve [T] verse aux débats plusieurs témoignages selon lesquels sa propriété a deux accès l’un par l'[Adresse 7] et l’autre par l'[Adresse 9] (ce dernier empruntant la servitude de passage), ainsi que le témoignage de son frère, M. [O] [H], qui déclare que sa s’ur n’a pas renoncé à la servitude de passage et qu’il est étonné de ce procès.

Elle produit également des pièces relatives à sa contestation de permis de construire, à savoir sa requête en excès de pouvoir devant le tribunal administratif de Marseille contre l’arrêté de permis de construire du 21 janvier 2019 et la décision de rejet du recours gracieux, concernant la parcelle DS n° [Cadastre 5], étant observé que sur les plans cadastraux les parcelles DS n° [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] sont en dernier lieu désignées DS n° [Cadastre 5], [Cadastre 11] et [Cadastre 12], suivie de l’arrêté de retrait du permis de construire du 5 juillet 2021 sur la demande du pétitionnaire du 18 juin 2021.

La requête était fondée sur l’illégalité du permis de construire tant au titre de la légalité externe par méconnaissance des règles de compétence et du code d’urbanisme, que sur la légalité interne tenant à la violation de plusieurs règles du plan local d’urbanisme, Mme [H] veuve [T] indiquant dans son exposé au titre de son intérêt à agir, que le terrain d’assiette du projet est situé à proximité immédiate de son fonds et que le projet est implanté sur une servitude de passage et de canalisation dont elle dispose.

Il ressort de la confrontation des actes et du courrier de Me [C] que des discussions se sont poursuivies entre les parties postérieurement à la signature du compromis de vente, aboutissant à une signature de l’acte réitératif, un mois après le délai prévu du 16 août 2016, dans le compromis de vente, ce qui n’est pas exceptionnel.

Le compromis de vente était clair et aucunement ambigu sur le fait que Mme [H] veuve [T], qui bénéficie en vertu de la donation-partage de 1992, d’une servitude de passage et en tréfonds sur la parcelle DS n° [Cadastre 1] appartenant à son frère, renonçait en tant que propriétaire du fonds dominant DS n° [Cadastre 4] à la servitude de passage en surface, dans le cadre de la vente de la parcelle DS n° [Cadastre 1] fonds servant, à la société IRS invest. A cet égard, la pièce n° 10 de l’appelante, expressément visée comme annexée au compromis, ne fait que reproduire les termes de la donation-partage, ci-dessus relatés et n’est pas contestable en soi.

Au contraire l’acte réitératif est ambigu en ce sens qu’il vise une « servitude de passage des plus étendues », puis évoque la « servitude de passage de réseaux d’eaux usées » prévue dans l’acte de donation-partage de 1992 dans lequel Mme [H] veuve [T] est désignée fonds servant (et pas fonds dominant comme reporté dans l’acte notarié litigieux), rendant incompréhensible la renonciation à cette servitude qui l’oblige. Enfin, est mentionnée la conservation de la « servitude de canalisation d’eau potable laquelle passe au nord sur la ligne divisoire » faisant référence nécessairement à une servitude, dont la propriété de Mme [H] veuve [T], est fonds dominant dans l’acte de donation-partage de 1992, soit la servitude de passage en surface et tréfonds sur la parcelle DS n° [Cadastre 1] au profit de la parcelle DS n° [Cadastre 4], en jaune sur le plan de division.

Il doit être conclu en considération de ces éléments, la nécessité d’interpréter l’acte réitératif du 22 septembre 2016, ne permettant pas de retenir qu’il se substitue purement et simplement à l’acte antérieur, et d’en déduire qu’il est démontré qu’il comporte outre l’erreur ci-dessus relevée, une omission sur la servitude de passage en surface constituée sur la parcelle DS n° [Cadastre 1] (fonds servant) au profit de la parcelle DS n° [Cadastre 4] (fonds dominant), à laquelle Mme [H] veuve [T] a renoncé dans le compromis de vente du 15 décembre 2015.

Au constat que l’acte rectificatif objet de la sommation délivrée à Mme [H] veuve [T] le 5 octobre 2018, n’envisage pas l’erreur ci-dessus relevée, il convient de se limiter à condamner Mme [H] veuve [T] à signer devant Me [C] avec la participation de la SELARL [R] [U], [J] [M], [I] [X], un acte rectificatif mentionnant sa renonciation à la servitude de passage en surface constituée sur la parcelle DS n° [Cadastre 1] (fonds servant) au profit de la parcelle DS n° [Cadastre 4] (fonds dominant), telle que figurant dans le compromis de vente du 15 décembre 2015.

En application de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Afin d’y contraindre Mme [H] veuve [T], il y a lieu de fixer une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et pour une durée de six mois.

Sur les demandes d’indemnisation de la société IRS invest

La demande subsidiaire formée en cas d’absence de rectification de l’acte notarié, dirigée contre les notaires, n’a pas d’objet.

Reste la demande formée contre Mme [H] veuve [T], à hauteur de la somme de 15 000 euros, à raison de l’impossibilité de vendre jusqu’à la rectification et des taxes acquittées.

Il est opposé qu’il n’est pas démontré que le terrain a été mis en vente, alors que société IRS invest a déjà récupéré par la vente d’une seule parcelle, le montant correspondant au prix d’achat total du terrain, que la parcelle anciennement DS n° [Cadastre 1] devenue DS n° [Cadastre 5] demeure constructible, que l’argument de la perte de chance ne résiste pas à l’examen.

La responsabilité contractuelle comme la responsabilité délictuelle impose la triple démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

A l’appui de sa demande, la société IRS invest verse aux débats :

— un avis de taxe foncière pour 2025, à son nom pour un bien sis à [Localité 1], sans davantage de précision, d’un montant de 119 euros,

— des évaluations figurant sur le « boncoin.fr » pour des terrains à construire à [Localité 1], d’une superficie entre 419 m² et 541 m², pour un prix moyen de 692 euros le m².

Si le refus de la rectification de l’acte notarié du 22 septembre 2016, constitue une faute contractuelle, ces pièces sont insuffisantes pour démontrer l’existence du préjudice allégué, en l’état des moyens développés par la partie adverse, auxquels il n’est pas répondu.

La société IRS invest sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts dirigée contre Mme [H] veuve [T], le jugement appelé étant confirmé sur ce point.

Par suite la demande tendant à être relevée et garantie par les notaires en cas de condamnation à indemniser la société IRS invest, est sans objet.

Sur les demandes de Mme [H]

Il s’agit principalement de la demande dirigée contre la société IRS invest pour procédure abusive et subsidiairement pour le cas où la rectification est ordonnée, de la demande contre les notaires au visa des articles 1319, 1341 et 1382 dans leur rédaction applicable au litige, pour ne pas l’avoir informée sur les conséquences réelles d’une renonciation à la servitude.

Il est constant que l’exercice d’une action en justice constitue un droit, qui ne peut dégénérer en abus que s’il est démontré une volonté de nuire de la partie adverse ou sa mauvaise foi ou une erreur ou négligence blâmable équipollente au dol, ce qui suppose de rapporter la preuve de ce type de faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux, dans les conditions prévues par l’article 1240 du code civil.

En l’espèce, en l’état de la solution du litige, le caractère abusif de la procédure est exclu, si bien que Mme [H] veuve [T] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts dirigée contre la société IRS invest, le jugement appelé étant confirmé sur ce point.

S’agissant de la demande dirigée contre les notaires, les articles 1319 et 1341 du code civil, dans leur rédaction applicable à la date de la signature de l’acte notarié du 22 septembre 2016, concernent bien les actes authentiques mais pas la responsabilité des notaires.

L’article 1382 du code civil, énonce que tout fait quelconque de l’homme qui cause préjudice à autrui, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer, ce qui impose la triple démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

Il est constant que le notaire est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels il prête son concours.

Le compromis de vente du 15 décembre 2015 a été signé en l’étude de Me [F], notaire constitué pour cette tâche comme mandataire commun des parties.

L’acte authentique de vente du 22 septembre 2016 a été signé devant Me [C], notaire au sein de la SELARL Etude de Maître [F] à [Localité 1], avec la participation de Me [G], notaire à [Localité 2] assistant l’acquéreur, et nécessite d’être rectifié.

Ce n’est pas l’erreur/omission figurant dans l’acte notarié qui fonde la demande d’indemnisation présentée par Mme [H] veuve [T], mais l’absence de conseil sur la renonciation à la servitude de passage en surface telle que prévue dans le compromis de vente, qui aurait pour conséquence de lui interdire non seulement de pouvoir accéder en cas de détachement de ses parcelles à la [Adresse 6], mais également d’accéder aux canalisations souterraines qui alimentent et sont raccordées à sa villa.

Il est opposé que Me [G] n’a pas commis de faute et que Mme [H] veuve [T] ne démontre pas de préjudice puisque son fonds dispose d’un accès depuis la voie publique par l'[Adresse 7].

Me [C] et la SELARL Etude de Maître [F], qui soutiennent l’existence d’une erreur matérielle de l’acte notarié, affirment que Mme [H] veuve [T] avait conscience qu’elle ne pourrait plus accéder à sa propriété par l'[Adresse 10].

Si les discussions attestées par Me [C] lors de la signature de l’acte authentique, permettent de penser que les conséquences de la renonciation à la servitude ont été abordées, aucune mention de cette information dans les actes, préparatoire et authentique, ni aucune autre pièce ne démontre que le devoir de conseil des notaires a été respecté alors que la charge de cette preuve pèse sur eux.

Pour autant, il n’est pas prouvé que cette renonciation porte préjudice, qu’il soit matériel ou moral, à Mme [H] veuve [T], sa parcelle disposant d’un accès direct à la voie publique, alors que cette renonciation à la servitude de passage en surface, se comprend tout à fait dans le cadre de la vente des parcelles de son frère, plus précisément s’agissant de la parcelle DS n° [Cadastre 1] grevée de la servitude de passage en surface et en tréfonds, tout en conservant la servitude en tréfonds, laquelle doit toujours être respectée.

Mme [H] veuve [T] sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts dirigée contre les notaires, le jugement appelé étant confirmé sur ce point.

Sur les mesures accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile, et au regard de la solution du litige, il convient d’infirmer le jugement entrepris sur les dépens et les frais irrépétibles.

Mme [H] veuve [T] sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’aux frais irrépétibles qu’il est inéquitable de laisser à la charge de la société IRS invest.

Les notaires dirigeant leur demande de condamnation aux dépens et frais irrépétibles contre la société IRS invest, qui n’est pas partie perdante, la charge de leurs dépens et frais leur sera laissée, ce qui rend sans objet la demande de distraction des dépens.

PAR CES MOTIFS

Déclare recevable l’intervention volontaire de la SELARL [R] [U], [J] [M], [I] [X] aux droits de Me [Z] [G] et de la SCP [G] [U] [M] ;

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a :

— déclaré irrecevable la demande de signature d’un acte rectificatif formée par la société IRS invest à l’encontre de Mme [Y] [H] veuve [T],

— statué sur les dépens et les frais irrépétibles ;

Statuant à nouveau sur ces chefs infirmés et y ajoutant,

Déclare recevable la demande de signature d’un acte rectificatif formée par la société IRS invest;

Rejette la demande d’écarter des débats la lettre de l’étude de Me [K] [F] du 8 mai 2018 ;

Condamne Mme [Y] [H] veuve [T] à signer devant Me [V] [C], notaire à [Localité 1], ou tout autre notaire de la SELARL Etude de Maître [F], avec la participation de la SELARL [R] [U], [J] [M], [I] [X], notaires à [Localité 2], un acte rectificatif mentionnant sa renonciation à la servitude de passage en surface constituée sur la parcelle DS n° [Cadastre 1] (fonds servant) au profit de sa parcelle DS n° [Cadastre 4] (fonds dominant), telle que figurant dans le compromis de vente du 15 décembre 2015, dans le mois de la signification de la présente décision, et à défaut d’y avoir déféré, sous astreinte provisoire de 100 euros (cent euros) par jour de retard pour une durée de six mois ;

Condamne Mme [Y] [H] veuve [T] aux dépens sauf ceux de la SELARL [R] [U], [J] [M], [I] [X] et Me [Z] [G] d’une part, ceux de Me [V] [C] et de la SELARL Etude de Maître [F] d’autre part ;

Condamne Mme [Y] [H] veuve [T] à verser à la société IRS invest, la somme de 5 000 euros (cinq mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, Le conseiller pour le président empêché,