COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72I

Chambre civile 1-5

ARRET N°218

CONTRADICTOIRE

DU 28 MAI 2026

N° RG 25/05554 – N° Portalis DBV3-V-B7J-XNOB

AFFAIRE :

[R] [X]

C/

SDC [Adresse 1]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 11 Juillet 2025 par le TJ de [Localité 1]

N° RG : 24/01558

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes délivrées le : 28.05.2026

à :

M^e Isabelle GUERIN, avocat au barreau de CHARTRES, 53

M^e Stéphanie ASSUERUS-CARRASCO, avocat au barreau de VERSAILLES, 81

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT HUIT MAI DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [R] [X]

né le 07 Juillet 1955 à [Localité 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : M^e Isabelle GUERIN de la SELARL ISALEX, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 53

Plaidant : M^e Marc LE TANNEUR, avocat au barreau de PARIS

APPELANT

****************

S.D.C [Adresse 1]

Représenté par son Syndic, la Société IFF GESTION, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le N°414.592.246 dont le siège social est [Adresse 3], pris en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentant : M^e Stéphanie ASSUERUS-CARRASCO de la SELEURL CABINET FREZZA, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 81

INTIMÉE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 906-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 13 Avril 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Ulysse PARODI, Vice président placé chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère, faisant fonction de présidente,

Monsieur Ulysse PARODI, Vice président placé, faisant fonction de Conseiller,

M. Bertrand MAUMONT, Conseiller,

Greffier, lors des débats : M^me Mélanie RIBEIRO,

Greffier, lors du prononcé de la décision : M^me Lucie LAFOSSE ,

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [R] [X] est propriétaire du lot n° 9 de la [Adresse 1], sise [Adresse 5] à [Localité 4].

Déplorant un retard de paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure M. [R] [X] de s’en acquitter.

Par acte de commissaire de justice délivré le 30 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 5] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic la société IFF Gestion, a fait assigner en référé M. [X] aux fins d’obtenir principalement sa condamnation à lui payer la somme de 12 274,28 euros de charges, outre 3 000 euros au titre de dommages et intérêts.

Par jugement contradictoire rendu selon la procédure accélérée au fond du 11 juillet 2025, le juge du tribunal judiciaire de Versailles a :

' déclaré le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sise [Adresse 5] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, recevable en son action,

' condamné M. [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sise [Adresse 5] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la sommé de 12 274,28 euros au titre des charges de copropriété échues au 22 octobre 2024, appels de fonds et travaux du 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 31 janvier 2023,

'condamné M. [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sise [Adresse 5] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 100 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

' condamné M. [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sise [Adresse 5] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1 200 euros à titre de dommages et intérêts,

' déclaré irrecevables les demandes reconventionnelles de M. [X],

'condamné M. [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sise [Adresse 5] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamné M. [X] aux dépens, lesquels ne comprennent pas les frais de la sommation de payer du 31 janvier 2023,

' rejeté toutes demandes plus amples ou contraires,

' rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 9 septembre 2025, M. [X] a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.

Dans ses dernières conclusions déposées le 9 mars 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. [X] demande à la cour, au visa des articles 455 du code de procédure civile, de :

« ' constater que le tribunal n’a pas motivé sa décision et n’a pas satisfait aux exigences du texte susvisé,

' constater le défaut de réponse aux interrogations figurant dans le jugement du 06/06/2024 notamment sur la saisine de la procédure accélérée,

' lui donner injonction de produire le justificatif d’autorisation d’engagement de la présente procédure à l’encontre de l’appelant,

' vérifier la configuration du syndicat et son incidence et la régularité de la mise en demeure,

' constater que l’actuelle clef de répartition des charges est devenue inapplicable,

' donner injonction au Syndicat des Copropriétaires de régulariser la situation et de procéder au rectificatif du règlement de copropriété en conformité avec la présente situation,

principalement,

' infirmer la décision entreprise,

' débouter l’intimé de l’intégralité de ses prétentions,

' constater que l’appelant a versé par l’intermédiaire du compte Carpa la somme de 12 274,28 euros,

' condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à rembourser à M. [X], la somme versée de 12 274,28 euros,

subsidiairement,

'débouter le SDC de sa demande de condamnation de 19 360,79 euros et la ramener à la somme de 11 765,08 euros conformément à l’appel de fonds du 1er trimestre 2026,

' ou prononcer la condamnation en deniers ou quittances,

' débouter le SDC de sa demande de condamnation aux frais,

'condamner le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la Société IFF Gestion à payer à M. [X] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. »

Dans ses dernières conclusions déposées le 11 mars 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] demande à la cour, au visa des articles 481-1 du code de procédure civile, 566 du code de procédure civile,14-1 et suivants, et 19-2 la loi du 10 juillet 1965, de :

« ' déclarer les conclusions et l’appel incident du SDC de la [Adresse 1] recevables,

' infirmer le jugement du 11 juillet 2025 du tribunal judiciaire de Versailles en ce qu’il :

— condamne M. [X] à payer au SDC de la [Adresse 1], la somme de 100 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

et statuant à nouveau de voir :

' condamner M. [X] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 805,96 euros au titre des frais exposés en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

' confirmer le jugement du 11 juillet 2025 du tribunal judiciaire de Versailles, pour le surplus,

y ajouter, statuant à nouveau ;

' recevoir les demandes additionnelles du SDC de la [Adresse 1], comme étant un complément nécessaire des demandes originelles,

' condamner M. [X] à payer la somme de 6 550,58 euros au titre des charges de copropriétés échues au 31 décembre 2025 (pour la période du 23 octobre 2024 au 32 décembre 2025),

' débouter M. [X] de l’ensemble de ses demandes,

' condamner M. [X] aux entiers dépens d’appel et à la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. »

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La cour rappelle, à titre liminaire, qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constater » ou de « dire et juger » qui, au sens de l’article 4 du code de procédure civile, ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques.

Ne sont dès lors pas susceptibles d’être considérées comme des prétentions les demandes suivantes :

« ' constater que le tribunal n’a pas motivé sa décision et n’a pas satisfait aux exigences du texte susvisé,

' constater le défaut de réponse aux interrogations figurant dans le jugement du 06/06/2024 notamment sur la saisine de la procédure accélérée,

' vérifier la configuration du syndicat et son incidence et la régularité de la mise en demeure,

' constater que l’actuelle clef de répartition des charges est devenue inapplicable, ».

Sur la recevabilité de l’action

Sur cette demande, M. [R] [X] fait valoir que le « SDC » ne produit pas d’autorisation de la copropriété pour avoir engagé la procédure à son encontre.

Pour sa part, le syndicat des copropriétaires fait valoir que l’action en paiement des charges impayées par le copropriétaire étant une action en recouvrement de créance, le syndic est dispensé d’autorisation spéciale par l’assemblée générale.

Sur ce

Aux termes de l’article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale. Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice. Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en 'uvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires, l’opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l’article R. 113-8 du code de la construction et de l’habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat.

Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation. Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

En l’espèce, les parties ne font que reprendre devant la cour leurs prétentions et leurs moyens de première instance.

En l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle adopte, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties en jugeant que, s’agissant d’une action en recouvrement de créance, le syndic était habilité à agir indépendamment d’une autorisation du syndicat des copropriétaires.

Par suite, la décision entreprise en sera confirmée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

Sur cette demande, M. [R] [X] fait valoir que la mise à jour de la clef de répartition des charges s’avère obligatoire compte tenu du fait que le syndicat des copropriétaires demande le paiement des travaux de réfection de la toiture du bâtiment A qui ne le couvre pas et ne le concerne donc pas ; alors que d’autres copropriétaires qui sont concernés n’ont pas reçu d’appels de fonds ce qui constitue une rupture d’égalité.

A titre subsidiaire, il indique avoir procédé au règlement du principal à hauteur de 12 274,28 euros par virement figurant sur l’appel de fonds du 1er trimestre 2026 et sollicite que sa dette soit fixée à la somme de 11 765,08 euros ou que la condamnation soit prononcée en deniers ou quittances.

Pour sa part, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les copropriétaires ont voté lors de l’assemblée générale du 7 juin 2022 les travaux de réfection de la toiture du bâtiment A, selon la clé de répartition de charges bâtiment A2, comprenant le lot de M. [R] [X] qui n’a pas contesté cette résolution dans le délai légal. La décision de ladite assemblée générale est ainsi définitive, et ne peut plus être remise en cause.

Il ajoute que depuis le jugement de première instance, M. [R] [X] a persisté à ne pas régler les appels de charges, venant ainsi augmenter la dette justifiant la nécessité d’actualiser sa créance qui s’élève à la somme additionnelle de 6 550,58 euros au titre des charges de copropriété dues entre le 23 octobre 2024 et le 31 décembre 2025.

Sur ce

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 n° 65-557, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Aux termes de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 n° 65-557, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 n° 65-557, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

En l’espèce, les contestations de M. [R] [X] relatives à la pertinence de la réparation des charges dans la copropriété n’emportent aucun effet en ce qu’elles ne sont pas susceptibles de remettre en cause la force obligatoire du règlement de copropriété tel qu’il est actuellement applicable et opposable aux copropriétaires, et des assemblées ayant voté les budgets et les travaux, qui n’ont été ni annulées, ni contestées.

Au-delà, M. [R] [X] ne conteste pas le bien-fondé et le calcul des charges qui lui sont réclamées en application dudit règlement et des assemblées.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires justifie de nouveaux appels de charges pour la période s’écoulant entre le 23 octobre 2024 et le 31 décembre 2025

Le syndicat des copropriétaires produit un décompte actualisé au 31 décembre 2025 qui fait apparaître que le solde débiteur de M. [X] ne s’établit plus qu’à la somme de 6 550, 58 euros correspondant aux appels de charge de l’année 2025, l’appelant ayant réglé la somme de 12 274, 28 euros au titre de la dette arrêtée au 31 décembre 2024.

Dans ces conditions, le jugement déféré sera confirmé et M. [X] sera en outre condamné au paiement de la somme de 6 550,58 euros au titre des charges échues entre le 1er janvier 2025 et le 31 décembre 2025.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogations aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 10, sont imputables au seul propriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ; c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ; d) Les astreintes prévues à l’article L. 1331-29 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation lorsque les mesures ou travaux prescrits par un arrêté pris en application du II de l’article L. 1331-28 du code de la santé publique ou des articles L. 129-1 ou L. 511-1 du code de la construction et de l’habitation et ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale n’ont pu être réalisés du fait de la défaillance dudit copropriétaire. Les astreintes sont alors fixées par lot.

En application de cet article, il est constant que les frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 2015 doivent être interprétés strictement, comme les frais accomplis avant toute procédure mais postérieurement à la mise en demeure initiale. Ils doivent être utiles et justifiées.

Par ailleurs, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété, il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic.

A cet égard, s’agissant des différents frais de recouvrement qui peuvent être imputés au copropriétaire, il doit être précisé que :

' les frais de relance et les frais de sommation de payer ne sont pas nécessaires dès lors qu’une mise en demeure suffit pour faire courir les intérêts moratoires ;

' les honoraires du syndic pour remise du dossier à l’huissier ou à l’avocat ne sont pas des frais nécessaires ;

' les frais qui relèvent des dépens ne sont pas des frais de recouvrement.

En l’espèce, parmi les frais de recouvrement dont le paiement est réclamé, seules les mises en demeure des 14 novembre 2022 et 28 novembre 2023 s’analysent comme des frais nécessaires, à l’instar de ce que le premier juge a retenu, le reste relevant éventuellement de l’indemnisation des frais irrépétibles.

Dès lors, il y a lieu de ne retenir au titre des frais de recouvrement de deux mises en demeure dont le coût est celui d’une lettre recommandée avec accusé de réception, soit 16,24 euros.

Par conséquent, la décision entreprise sera infirmée en ce qu’elle a accordé une somme de 100 euros à ce titre et M. [R] [X] sera condamné au paiement d’une somme de 16,24 euros sur ce fondement.

Sur la demande d’indemnisation fondée sur la résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’obligation essentielle d’un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif et entraîne pour le syndicat des difficultés de trésorerie.

En l’espèce, M. [R] [X] n’oppose aucun moyen à cette demande.

Par ailleurs, le premier juge a relevé de façon pertinente que le non-paiement des charges à leur échéance par M. [R] [X] depuis plus d’un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété tel que cela résulte du procès-verbal d’assemblée générale du 5 juin 2024 au cours de laquelle un appel de fonds exceptionnel a dû être effectué pour obtenir des autres copropriétaires l’avance des fonds non versés par M. [R] [X], nécessaires à la réalisation de travaux de couverture.

Aussi, la décision entreprise sera confirmée de ce chef.

Sur les demandes reconventionnelles

En application des articles 481-1 et 839 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ne statue selon la procédure accélérée au fond que lorsque la loi ou le règlement lui confère expressément le pouvoir de connaître de certaines demandes selon cette procédure.

Il s’en déduit que lorsqu’il est saisi sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le président du tribunal judiciaire ne peut statuer que dans les limites de ses attributions et qu’il ne peut connaître, à ce titre, d’une demande reconventionnelle qui n’entre pas dans le champ d’application de la procédure accélérée au fond.

En l’espèce, M. [R] [X] formule les demandes reconventionnelles suivantes :

' donner injonction au syndic de produire le justificatif d’autorisation d’engagement de la présente procédure ;

' donner injonction au syndicat des copropriétaires de régulariser la situation et de procéder au rectificatif du règlement de copropriété en conformité avec la présente situation.

Celles-ci n’entrant pas dans le champ d’application de la procédure accélérée au fond, elles ne relèvent pas du pouvoir du juge statuant suivant cette procédure et doivent être déclarées irrecevables.

Aussi, la décision entreprise sera confirmée.

Sur les demandes accessoires

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Succombant, M. [R] [X] ne saurait prétendre à l’allocation de frais irrépétibles et sera condamné aux dépens d’appel.

Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser au syndicat des copropriétaires la charge des frais irrépétibles exposés en cause d’appel de sorte que M. [R] [X] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a condamné M. [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sise [Adresse 5] à [Localité 4] la somme de 100 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M. [R] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sise [Adresse 5] à [Localité 4] la sommé de 6 550,58 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées entre le 1er janvier 2025 et le 31 décembre 2025 ;

Condamne M. [R] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sise [Adresse 5] à [Localité 4] la somme de 16,24 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Condamne M. [R] [X] aux dépens d’appel ;

Condamne M. [R] [X] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

Arrêt prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de présidente et par Madame Lucie LAFOSSE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier La Présidente