RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 07 MAI 2025

(n° , 14 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/07333 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFUDQ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Mars 2022-TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Paris- RG n° 18/06256

APPELANTE

S.A.S. [15] (radiée depuis le 09 novembre 2023)

[Adresse 11]

[Localité 21]

N° SIRET : 804 915 429

Représentée par M^e Virginie TEICHMANN, avocat au barreau de PARIS, toque : A0353

INTIMÉS

Monsieur [M] [V]

né le [Date naissance 8] 1986 à [Localité 16] (91)

[Adresse 11]

[Localité 21]

Représenté par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

Ayant pour avocat plaidant : M^e Thomas CARENZI, avocat au barreau des HAUTS DE SEINE

Madame [Y] [X] épouse [V]

née le [Date naissance 4] 1986 à [Localité 24] (62)

[Adresse 11]

[Localité 21]

Représentée par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

Ayant pour avocat plaidant : M^e Thomas CARENZI, avocat au barreau des HAUTS DE SEINE

Monsieur [N] [Z]

né le [Date naissance 1] 1977 à [Localité 14] (28)

[Adresse 11]

[Localité 21]

Représenté par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

Ayant pour avocat plaidant : M^e Thomas CARENZI, avocat au barreau des HAUTS DE SEINE

Monsieur [K] [O]

né le [Date naissance 3] 1981 à [Localité 20]

[Adresse 11]

[Localité 21]

Représenté par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

Ayant pour avocat plaidant : M^e Thomas CARENZI, avocat au barreau des HAUTS DE SEINE

Madame [P] [R]

née le [Date naissance 7] 1980 à [Localité 19]

[Adresse 11]

[Localité 21]

Représentée par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

Ayant pour avocat plaidant : M^e Thomas CARENZI, avocat au barreau des HAUTS DE SEINE

Monsieur [T] [L]

né le [Date naissance 2] 1969 à [Localité 12] (89)

[Adresse 11]

[Localité 21]

Représenté par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

Ayant pour avocat plaidant : M^e Thomas CARENZI, avocat au barreau des HAUTS DE SEINE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 11] représenté par son syndic, la SOCIETE DE GESTION ET DE TRANSACTIONS IMMOBILIERES DE LA MUETTE (GTIM), SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 331 067 215

C/O Société GTIM

[Adresse 6]

[Localité 9]

Représenté par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

Ayant pour avocat plaidant : M^e Thomas CARENZI, avocat au barreau des HAUTS DE SEINE

S.C.I. [17]

immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 435 337 035

[Adresse 5]

[Localité 10]

Représentée par M^e Anne GIOVANDO, avocat au barreau de PARIS, toque : E2076

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 12 Février 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M^me Perrine VERMONT, conseillère, dans les conditions prévues par l’article 804 du Code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * *

FAITS & PROCEDURE

La SCI [17] est propriétaire du lot n°34 dans un immeuble soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 11] à [Localité 21], constitué d’un local commercial en rez-de-chaussée qu’elle a donné en location, le 10 octobre 2012, à la société [13] pour y exercer une activité de «restauration rapide sans dégagement de fumée ni d’odeurs».

Suite à la liquidation judiciaire de la société [13], la société par actions simplifiée [15] a acquis le fonds de commerce le 24 septembre 2014, avec cession du droit au bail.

Soutenant que l’activité de la société [15] conduisaitt à des nuisances pour les copropriétaires de l’immeuble et au niveau des parties communes, et que la société [17] n’avait fait exécuter aucun travaux pour y remédier, malgré ses engagements, des mises en demeure et une plainte auprès de la Préfecture de [Localité 18], le syndicat des copropriétaires a, par actes d’huissier de justice des 17 et 25 mai 2018, assigné les sociétés [17] et [15] en déclaration de responsabilité, résiliation judiciaire du bail, expulsion et condamnation à des dommages et intérêts.

Par conclusions signifiées le 19 juin 2019, M. [V], Mme [X] épouse [V], M. [Z], M. [O], Mme [R] et M. [L], copropriétaires, sont intervenus volontairement à l’instance pour soutenir les prétentions du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 11] à [Localité 21] et solliciter la réparation de leurs préjudices.

Par jugement du 17 mars 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :

— reçu l’intervention volontaire de M. [V], Mme [X] épouse [V], M. [Z], M. [O], Mme [R] et M. [L],

— déclaré irrecevable et mal fondée l’exception d’irrecevabilité soulevée par la société [15],

— déclaré la société [17] et la société [15] responsables in solidum des troubles anormaux de voisinage causés par des nuisances olfactives à la collectivité des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 11] à [Localité 21],

— prononcé la résiliation du bail commercial liant la société [17] et la société [15] pour le local commercial, lot n°34, de l’immeuble du [Adresse 11] à [Localité 21],

— dit que la société [15] devra évacuer et rendre libre le local commercial formant le lot n° 34, situé au rez-de-chaussée de l’immeuble du [Adresse 11] à [Localité 21], passé le délai d’un mois suivant la signification du jugement, et sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

— débouté la demande de condamnation in solidum à supporter l’astreinte formée à l’encontre de la société [17],

— dit que l’astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution,

— dit qu’à défaut de libération volontaire des lieux, la société [15] en sera expulsée ainsi que tous occupants de son chef, par toutes voies de droit,

— condamné in solidum la société [17] et la société [15] à payer en réparation de leurs préjudices de jouissance :

au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 11] à [Localité 21] la somme de 5 000 euros,

à M. [V] et Mme [X] épouse [V], la somme de 15 000 euros,

à M. [Z], la somme de 15 000 euros,

à M. [O], la somme de 8 000 euros,

à Mme [R], la somme de 6 000 euros,

à M. [L], la somme de 6 000 euros,

— condamné in solidum la société [17] et la société [15] aux dépens et à payer à au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 11] à [Localité 21] la somme de 2 000 euros,

à M. [V] et Mme [X] épouse [V], la somme de 500 euros,

à M. [Z], la somme de 500 euros,

à M. [O], la somme de 500 euros,

à Mme [R], la somme de 500 euros,

à M. [L], la somme de 500 euros,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

La société [15] et la SCI [17] ont respectivement relevé appel de cette décision par déclarations remises au greffe les 8 et 26 avril 2022.

Par ordonnance du 15 septembre 2022, le magistrat délégué par le premier président de la cour d’appel a rejeté la demande de suspension de l’exécution provisoire du jugement.

Les procédures ont été jointes par ordonnance du 17 mai 2023.

Par jugement du tribunal de commerce de Paris du 9 novembre 2023, la liquidation judiciaire de la société [15] a été clôturée pour insuffisance d’actif.

La procédure devant la cour a été clôturée le 12 février 2025.

PRETENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 29 novembre 2022 par lesquelles la société [15], appelante, invite la cour, à :

— la recevoir en ses demandes, et l’y déclarer bien fondée,

— infirmer le jugement rendu le 17 mars 2022 par le tribunal judiciaire de Paris,

en conséquence,

— infirmer le jugement en ce qu’il :

a jugé que les nuisances olfactives engendrées par son activité constituaient pour le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 11] à [Localité 21], M. [V], M. [Z], M. [O], Mme [R] et M. [L], un trouble anormal de voisinage,

l’a déclarée responsable in solidum des troubles anormaux de voisinage causés par les nuisances olfactives au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 11] à [Localité 21], à M. [V], à M. [Z], à M. [O], à Mme [R] et à Monsieur [L],

a prononcé la résiliation du bail commercial la liant à la société [17],

a dit qu’elle devait évacuer et rendre libre le local commercial formant le lot n° 34, situé au rez-de chaussée de l’immeuble du [Adresse 11] à [Localité 21], passé le délai d’un mois suivant la signification du jugement, et sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

a dit que l’astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution,

a dit qu’à défaut de libération volontaire des lieux, elle en sera expulsée ainsi que tous occupants de son chef, par toutes voies de droit,

l’a condamnée in solidum à réparer le préjudice de jouissance :

du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 11] à [Localité 21], à hauteur de 5 000 euros,

de M. [V] et Mme [X] épouse [V], à hauteur de 15 000 euros,

de M. [Z], à hauteur de 15 000 euros,

de M. [O], à hauteur de 8 000 euros,

de Mme [R], à hauteur de 6 000 euros,

de M. [L], à hauteur de 6 000 euros,

l’a condamné in solidum à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] à [Localité 21] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et 500 euros au bénéfice de chaque copropriétaire intervenant,

a ordonné l’exécution provisoire du jugement,

— confirmer le jugement rendu le 17 mars 2022 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il a dit que les nuisances sonores ne caractérisent pas un trouble anormal de voisinage,

statuant à nouveau,

— juger que les nuisances olfactives et sonores invoquées par le syndicat des copropriétaires et par M. [V], Mme [X] épouse [V], M. [Z], M. [O], Mme [R] et M. [L], constituent des désagréments inhérents au voisinage et à l’activité de restauration régulièrement autorisée par le règlement de copropriété,

— juger que les conditions n’étaient pas remplies pour que soit prononcée la résiliation judiciaire du bail commercial,

en conséquence,

— rejeter la demande de résiliation judiciaire du bail et la demande de libération des locaux sous astreinte, sollicitées par le syndicat des copropriétaires et par M. [V], Mme [X] épouse [V], M. [Z], M. [O], Mme [R] et M. [L],

— rejeter la demande d’interdiction, sollicitée par le syndicat des copropriétaires et par M. [V], Mme [X] épouse [V], M. [Z], M. [O], Mme [R] et M. [L], à la société [15] de poursuivre l’exploitation de son activité de restauration, et sous astreinte de 5 000 euros par nuisance constatée et ce à compter de la signification de la décision à intervenir,

— rejeter la demande de dommages et intérêts :

de 15 000 euros sollicitée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 11] à [Localité 21],

de 65 170 euros sollicitée par M. [V] et Mme [X] épouse [V],

de 42 630 euros sollicitée par M. [Z],

de 35 525 euros sollicitée par M. [O],

de 31 360 euros sollicitée par M. [L],

de 20 825 euros sollicitée par Mme [R],

— rejeter la demande de :

8 000 euros sollicitée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 11] à [Localité 21], au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

1 000 euros sollicitée par M. [V] et Mme [X] épouse [V], au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

1 000 euros sollicitée par M. [Z], au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

1 000 euros sollicitée par M. [O] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

1 000 euros sollicitée par M. [L] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

1 000 euros sollicitée par Mme [R] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter le syndicat des copropriétaires, les époux [V], M. [Z], M. [O], M. [L] et Mme [R], de toutes leurs fins, demandes et prétentions,

— condamner solidairement le syndicat des copropriétaires, M. [V], Mme [X] épouse [V], M. [Z], M. [O], Mme [R] et M. [L] au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;

Vu les conclusions notifiées le 14 janvier 2025 par lesquelles la société [17], intimée, invite la cour, à :

— la recevoir en son appel et l’y déclarer bien fondée,

— infirmer le jugement rendu le 17 mars 2022 en ce qu’il :

a jugé que les nuisances olfactives engendrées par l’activité de la société [15] constituaient pour le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 11] à [Localité 21] et pour les copropriétaires intervenant volontaires, un trouble anormal de voisinage,

l’a déclarée responsable in solidum des troubles anormaux de voisinage causés par les nuisances olfactives à la collectivité des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 11] à [Localité 21],

a prononcé la résiliation du bail commercial la liant à la société [15],

l’a condamnée in solidum avec la société [15] à payer :

en réparation de leurs préjudices de jouissance :

au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 11] à [Localité 21] la somme de 5 000 euros,

à M. [V] et Mme [X] épouse [V], la somme de 15 000 euros,

à M. [Z], la somme de 15 000 euros,

à M. [O], la somme de 8 000 euros,

à Mme [R], la somme de 6 000 euros,

à M. [L], la somme de 6 000 euros,

au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 11] à [Localité 21] la somme de 2 000 euros,

à M. [V] et Mme [X] épouse [V] la somme de 500 euros,

à M. [Z], la somme de 500 euros,

à M. [O], la somme de 500 euros,

à Mme [R], la somme de 500 euros,

à M. [L], la somme de 500 euros,

a ordonné l’exécution provisoire du jugement,

l’a condamnée in solidum à réparer le préjudice de jouissance du syndicat des copropriétaires, de M. [V], M. [Z], M. [O], Mme [R] et M. [L],

l’a condamnée in solidum à payer au syndicat des la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 et 500 euros au bénéfice de chaque copropriétaire intervenant,

— confirmer le jugement rendu le 17 mars 2022 en ce qu’il a dit que les nuisances sonores ne caractérisent pas un trouble anormal de voisinage,

statuant à nouveau,

— juger que les nuisances olfactives invoquées par le syndicat des copropriétaires et les époux [V], M. [Z], M. [O], Mme [R] et M. [L] n’excédaient pas les inconvénients normaux du voisinage et ne constituent pas un trouble anormal de voisinage,

— juger que les conditions n’étaient pas remplies pour que soit prononcée la résiliation judiciaire du bail commercial,

— ordonner la restitution des sommes versées par la société [17] dans le cadre de l’exécution forcée du jugement du 17 mars 2022 et justifiées dans l’extrait du grand livre,

— si par impossible la cour d’appel de céans devait confirmer la réalité des troubles de voisinage, il est demandé à cette dernière d’infirmer le montant des sommes allouées en première instance et de ramener le quantum des préjudices indemnisables à la seule somme de 2 000 euros par copropriétaire,

— ordonner la restitution par chaque copropriétaire du surplus perçu, au-delà de la somme de 2 000 euros,

— débouter le syndicat des copropriétaires et les époux [V], M. [Z], M. [O], Mme [R] et M. [L] de leurs nouvelles demandes indemnitaires tendant à la réparation des préjudices allégués, depuis le 17 mars 2022,

— débouter le syndicat des copropriétaires les époux [V], M. [Z], M. [O], Mme [R] et M. [L] de toutes leurs fins, demandes et prétentions,

— condamner solidairement le syndicat des copropriétaires les époux [V], M. [Z], M. [O], Mme [R] et M. [L] au paiement de la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement le syndicat des copropriétaires les époux [V], M. [Z], M. [O], Mme [R] et M. [L] au paiement de la somme 400 euros correspondant au procès-verbal de constat de sortie des lieux de la société [15],

— condamner solidairement le syndicat des copropriétaires les époux [V], M. [Z], M. [O], Mme [R] et M. [L] aux dépens de l’instance et de première instance ;

Vu les conclusions notifiées le 29 janvier 2025 par lesquelles M. [V], Mme [X] épouse [V], M. [Z], M. [O], Mme [R], M. [L] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 11] à [Localité 21], intimés, invitent la cour, au visa des articles 544 et 1341-1 du code civil, à :

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

reçu l’intervention volontaire de M. [V], Mme [X] épouse [V], M. [Z], M. [O], Mme [R] et M. [L],

déclaré irrecevable et mal fondée l’exception d’irrecevabilité soulevée par la société [15],

déclaré la société [17] et la société [15] responsables in solidum des troubles anormaux de voisinage causés par des nuisances olfactives à la collectivité des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 11] à [Localité 21],

prononcé la résiliation du bail commercial liant la société [17] et la société [15] pour le local commercial, lot n°34, de l’immeuble du [Adresse 11] à [Localité 21],

dit que la société [15] devra évacuer et rendre libre le local commercial formant le lot n° 34, situé au rez-de chaussée de l’immeuble du [Adresse 11] à [Localité 21], passé le délai d’un mois suivant la signification du jugement, et sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

dit que l’astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution,

dit qu’à défaut de libération volontaire des lieux, la société [15] en sera expulsée ainsi que tous occupants de son chef, par toutes voies de droit,

dit que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 11] à [Localité 21] peut demander l’indemnisation d’un préjudice subi collectivement par les copropriétaires, en l’espèce pour les nuisances olfactives anormales subies dans les parties communes, depuis l’année 2016, date à laquelle il justifie de démarches écrites auprès de la société [17] et de la société [15],

dit que M. [V], Mme [X] épouse [V], M. [Z], M. [O], Mme [R] et M. [L] subissent un préjudice dans l’usage de leurs parties privatives,

condamné in solidum la société [17] et la société [15] aux dépens et à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 11] à [Localité 21] la somme de 2 000 euros,

à M. [V] et Mme [X] épouse [V], la somme de 500 euros,

à M. [Z], la somme de 500 euros,

à M. [O], la somme de 500 euros,

à Mme [R], la somme de 500 euros,

à M. [L], la somme de 500 euros,

ordonné l’exécution provisoire du présent jugement,

— infirmer partiellement le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 17 mars 2022 en ce qu’il a limité le montant des préjudices subis :

par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 11] à [Localité 21] à la somme de 5 000 euros,

par M. [V] et Mme [X] épouse [V] à la somme de 15 000 euros,

par M. [Z] à la somme de de 15 000 euros,

par M. [O] à la somme de 8 000 euros,

par Mme [R] à la somme de 6 000 euros,

par M. [L] à la somme de 6 000 euros,

statuant de nouveau,

— débouter la société [17] et la société [15] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions dirigées à leur encontre,

— condamner in solidum la société [17] et la société [15] ou, à tout le moins, condamner la société [17] à payer :

au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 11] à [Localité 21] la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts,

à M. [V] et Mme [X] épouse [V] la somme de 67 963 euros à titre de dommages et intérêts, à parfaire au jour du jugement,

à M. [Z] la somme de 44 457 euros à titre de dommages et intérêts, à parfaire au jour du jugement,

à M. [O] la somme de 37 047 euros à titre de dommages et intérêts, à parfaire au jour du jugement,

à M. [L] la somme de 32 704 euros à titre de dommages et intérêts, à parfaire au jour du jugement,

à Mme [R] la somme de 21 717 euros à titre de dommages et intérêts, à parfaire au jour du jugement,

— dire et juger commun l’arrêt à intervenir à l’égard des sociétés [17] et [15],

— condamner in solidum la société [17] et la société [15] ou, à tout le moins, condamner la société [17] à payer :

au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 11] à [Localité 21] la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

à M. [V] et Mme [X] épouse [V] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

à M. [Z] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

à M. [O] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

à M. [L] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

à Mme [R] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum la société [17] et la société [15] ou, à tout le moins, condamner la société [17] aux dépens ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur les nuisances olfactives et sonores invoquées

La SCI [17] soutient que les premiers juges se sont contredits en retenant une violation des dispositions du règlement de copropriété alors qu’ils l’avaient précédemment exclue, et souligne que les restrictions contenues dans le règlement de copropriété relatives au bruit ou aux mauvaises odeurs ne concernent que les appartements et ne visent pas les boutiques installées au rez-de-chaussée, lesquelles ne font l’objet d’aucune restriction.

Elle soutient également que les premiers juges n’ont pas caractérisé l’anormalité du trouble du voisinage qu’ils ont retenu. A ce titre, elle fait valoir que les attestations émanant des copropriétaires parties au procès sont des preuves constituées pour eux-mêmes, que le procès-verbal d’huissier du 5 avril 2019 est indigent et que les horaires d’ouverture du restaurant étaient très limités, excluant dès lors toute anormalité du trouble de voisinage allégué.

Elle allègue qu’elle a entrepris toutes les diligences nécessaires tandis que le syndicat des copropriétaires et le syndic ont volontairement retardé la résolution des problèmes de conformité des installations d’évacuation des fumées dans le but d’obtenir la résolution du bail.

Le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires exposent que l’air extrait de la cuisine du local exploité par la société [15] est rejeté directement dans la rue, juste en dessous des fenêtres des appartements, et non à plus de huit mètres de tout ouvrant ou prise d’air neuf, comme l’exige le règlement sanitaire de la ville de [Localité 18], de sorte que l’ensemble des copropriétaires subit, tant dans les parties communes que dans les parties privatives, des odeurs très fortes de graisses brûlées engendrées par la cuisson des viandes et les huiles de friture. Ils soutiennent qu’ils subissent également des nuisances sonores générées par les motocyclettes chargées des livraisons à domicile ainsi que des salissures au niveau des parties communes.

Ils allèguent que les troubles et nuisances causés par la société [15] dans le cadre de l’exploitation de son restaurant constituent un manquement caractérisé aux stipulations du contrat de bail (qui ne prévoit que la restauration rapide sans dégagement de fumée ni d’odeurs) ainsi qu’au règlement de copropriété (qui prohibe les activités causant du bruit, des mauvaises odeurs et des troubles de jouissance quelconques) ; que les nuisances constituent également un trouble anormal du voisinage dont la SCI [17] est solidairement responsable avec son preneur.

La société [15] fait valoir qu’elle s’est assurée de la conformité aux normes du local notamment pour éviter les nuisances olfactives ; que le bailleur lui a remis un certificat de conformité de l’installation d’extraction au charbon actif et qu’ont été installés une hotte, un caisson d’extraction à charbon actif et un extracteur de hotte qui rendaient l’installation conforme aux normes en vigueur. Elle soutient que son activité de restauration avec cuisson a été autorisée par le bailleur et ne contrevient pas au règlement de copropriété. Elle soutient qu’elle a conclu un contrat de mise en propreté des installations d’évacuations des buées grasses de la cuisine et a veillé au remplacement des filtres et du charbon actif ;

Sur ce,

En premier lieu, il est relevé que, contrairement à ce que soutient la SCI [17], le tribunal ne s’est pas contredit en ce qui concerne la violation du règlement de copropriété, ayant d’une part rejeté le moyen tiré de la violation des règles de la copropriété qui prohibent les activités causant du bruit, des mauvaises odeurs et des troubles de jouissance quelconque, considérant que cette stipulation ne concerne que les appartements et non les locaux commerciaux, et ayant d’autre part relevé, sans d’ailleurs en tirer de conséquence, que l’ampleur des nuisances constituait une violation des stipulations du règlement, applicables à tous les copropriétaires, selon lesquelles il ne doit pas être nuit aux droits des autres copropriétaires.

En second lieu, le tribunal, qui a repris les constatations de l’inspecteur de salubrité publique et noté qu’en 2019 une inspectrice avait de nouveau constaté les nuisances, et a notamment exposé le contenu des constats d’huissier et des attestations des copropriétaires, a parfaitement établi l’anormalité du trouble de voisinage allégué. Celle-ci ressort notamment des termes du constat du 5 avril (« cette odeur devient vite forte, persistante et envahissante, dans l’ensemble des pièces »), lequel est, contrairement aux allégations de la SCI [17], circonstancié, en ce qu’il distingue parfaitement l’intensité des nuisances olfactives suivant les étages et la localisation des fenêtres.

Par ailleurs, si, comme le soutient la SCI [17], les attestations produites par les copropriétaires parties à l’instance n’ont pas valeur de preuve, elles ont valeur de renseignement et sont corroborées par les constats d’huissier et les constatations de la mairie de [Localité 18]. En outre, il est produit une attestation d’un copropriétaire sur cour, non partie à l’instance, qui évoque des « odeurs fortes de cuissons et cuisine dans le couloir d’entrée bâtiment A et dans la cour intérieure bâtiment B notamment entre midi et 22:00. Même constat dans la rue et assez loin (jusqu’à intersection [Adresse 22] et [Adresse 23] ».

Dès lors, pour ces motifs et ceux pertinents et circonstanciés des premiers juges que la cour adopte, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré la SCI [17] et la société [15] responsables in solidum des troubles anormaux de voisinage causé par des nuisances olfactives.

Sur la résiliation du bail

Le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires font valoir, au soutien de leur action oblique, que la SCI [17] a manifestement contrevenu à ses obligations en n’ayant pas fait respecter les stipulations du contrat de bail et du règlement de copropriété par son locataire mais également en laissant perdurer le trouble anormal subi par l’ensemble des copropriétaires. Ils allèguent que, compte tenu de son activité et du type de clientèle, la société [15] pouvait aisément exercer son activité et se reconstituer une clientèle dans un autre local et soutiennent que seule la résiliation judiciaire du bail était de nature à faire cesser définitivement le préjudice subi par la copropriété.

La SCI [17] soutient qu’elle a fait preuve d’une volonté constructive, faisant aux côtés de son locataire toutes les démarches nécessaires en dépit de l’obstruction et la déloyauté manifeste du syndicat des copropriétaires et du syndic.

La société [15] soutient que les manquements allégués ne sont pas d’une telle gravité qu’ils puissent justifier la résiliation du bail commercial et fait valoir qu’elle a effectué de nombreuses démarches pour trouver une solution.

Sur ce,

Il est relevé, à titre liminaire, que la société [15] a quitté les lieux le 23 décembre 2023 comme en atteste le constat d’huissier produit par la SCI [17].

Elle a fait l’objet d’une liquidation judiciaire pour insuffisance d’actif par jugement du tribunal de commerce de Paris du 9 novembre 2023. La date de cessation des paiements a été fixée au 17 mars 2022, date du jugement.

La cour adopte sur ce point les motifs développés par le tribunal. Le jugement doit par conséquent être confirmé en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail et fixé une astreinte en vue de la libération des lieux.

Sur la réparation des préjudices

Sur le préjudice du syndicat des copropriétaires

La SCI [17] fait valoir que le syndicat a déjà été indemnisé du préjudice qu’il prétendait avoir subi, et qui repose sur les mêmes causes, par le tribunal de police le 7 septembre 2020, à hauteur de 5 000 euros au titre du préjudice de jouissance et 2 000 euros au titre du préjudice moral pour les années 2019 et 2020. Elle soutient également que la preuve de l’existence de nuisances avant le constat d’huissier du 5 avril 2019 n’est pas rapportée, comme l’a retenu le tribunal de police dans son jugement de 2018. Par ailleurs, elle allègue que les restrictions liées au covid ont impacté l’exploitation de son restaurant et lui ont permis de bénéficier de subventions, qui sont la preuve de la suspension de son activité et de la perte de son chiffre d’affaires. Enfin, elle fait valoir qu’aucun procès-verbal de constat n’est produit pour la période postérieure. Elle en conclut que la seule période au cours de laquelle le syndicat aurait pu prétendre avoir subi un préjudice est celle qui courrait de mai 2021 (fin des restrictions sanitaires) à mars 2022, date de la résiliation du bail et date de cessation des paiements dans le cadre de la liquidation judiciaire.

La société [15] soutient que l’ampleur du préjudice n’est pas démontrée. Elle souligne, comme la SCI [17], que le syndicat a déjà été indemnisé par le tribunal de police et ne peut donc solliciter une nouvelle indemnisation.

Le syndicat des copropriétaires allègue que l’exploitation du restaurant engendre d’importances nuisances olfactives dans les parties communes, depuis l’année 2015 et jusqu’au départ effectif de la société [15] le 23 décembre 2022. Il fait valoir que l’indemnisation allouée par le tribunal de police correspond au préjudice subi du fait de la seule infraction poursuivie et non pour le trouble anormal subi depuis 2015.

Il allègue que les pièces versées aux débats démontrent que les nuisances olfactives existent depuis 2015 et souligne que la société [15] n’a jamais modifié ses conditions d’exploitation et n’a jamais réalisé de travaux pour remédier aux non-conformités et nuisances constatées par la préfecture de police, de sorte qu’il ne peut être raisonnablement contesté que les odeurs ont perduré pendant toute la durée d’exploitation. En outre, il soutient que le restaurant a poursuivi son activité pendant la crise sanitaire grâce à la livraison à domicile.

Sur ce,

Les nuisances olfactives dans les parties communes sont démontrées par les pièces versées aux débats pour toute la durée en cause, la SCI [17] et la société [15] ne démontrant pas que l’activité de restauration a pris fin dès le prononcé du jugement et le constat d’huissier versé aux débats démontrant au contraire que les lieux ont été restitués le 23 décembre 2022. Les dommages et intérêts alloués au syndicat des copropriétaires par le tribunal de police correspondent au préjudice lié à un non-respect d’un règlement sanitaire départemental commis le 25 juin 2019.

Il doit être relevé que les nuisances, si elles sont établies, ne peuvent être considérées comme revêtant la même intensité dans les parties communes, zone de passage, que dans un logement.

Par conséquent, l’indemnisation du syndicat des copropriétaires doit être limitée à la somme de 1 000 euros. Le jugement sera réformé sur ce point.

Sur le préjudice des copropriétaires

La SCI [17] fait valoir les mêmes arguments que ceux invoqués à l’encontre des demandes du syndicat concernant la réalité des nuisances et les périodes concernées. Elle souligne que les copropriétaires ne peuvent s’appuyer sur une estimation de valeur locative de 2022 alors qu’ils invoquent un préjudice ayant débuté en 2016 et précise que le restaurant était toujours fermé durant le mois d’août ainsi que les dimanches et lundis. Elle fait valoir que le plan des appartements n’est pas communiqué et rappelle que les loyers sont encadrés à [Localité 18].

La société [15] soutient que le tribunal a fixé les montants d’indemnisation sans aucune justification. Elle fait valoir que les dates d’acquisition et les surfaces ne sont pas justifiées, que les taux de trouble de jouissance proposés le sont de façon arbitraire, que M. et Mme [V] ont emménagé en 2018 et que M. [Z] n’est jamais présent durant la semaine.

Les copropriétaires allèguent, comme le syndicat, que les pièces versées aux débats démontrent que les nuisances olfactives existent depuis 2015, qu’elles ont perduré jusqu’au départ effectif de la société [15] le 23 décembre 2022 et que cette dernière n’a jamais modifié ses conditions d’exploitation et n’a jamais réalisé de travaux pour remédier aux non-conformités et nuisances constatées par la préfecture de police, de sorte qu’il ne peut être raisonnablement contesté que les odeurs ont perduré pendant toute la durée d’exploitation. En outre, ils soutiennent également que le restaurant a poursuivi son activité pendant la crise sanitaire grâce à la livraison à domicile.

Ils proposent néanmoins un calcul de leur préjudice en prenant pour point de départ le 16 novembre 2016, date à laquelle la société [15] a été contradictoirement avertie de la nature des nuisances par les services de la préfecture de police de [Localité 18] et exposent que leur préjudice doit donc être retenu pour une période de 73 mois. Ils fondent leur calcul sur la valeur locative de leur bien, évaluée à 35 euros par m2, et retiennent un préjudice de jouissance allant de 35% de celle-ci pour le premier étage à 20% pour le cinquième étage.

Sur ce,

Les nuisances olfactives dans les parties communes sont démontrées par les pièces versées aux débats pour toute la durée en cause, comme il a été vu plus haut.

En cause d’appel, les copropriétaires produisent leurs titres de propriété. Il en ressort notamment que M. et Mme [V] ont acquis leur bien le 8 mars 2017 et M. [O] le 27 septembre 2017, et que Mme [R] a reçu le sien en donation le 29 décembre 2015. Les superficies sont démontrées par les actes notariés. La valeur locative de la zone considérée n’est en revanche pas démontrée pour les années antérieures à 2022.

Par ailleurs, il est retenu que :

Comme l’a à juste titre relevé le tribunal, les nuisances sont subies lorsque les fenêtres sont ouvertes ;

Elles le sont uniquement pendant les heures d’utilisation du système d’extraction, soit plusieurs heures autour de l’heure du déjeuner et plusieurs heures autour de l’heure du diner ;

Il n’est pas démontré que M. [Z] n’était présent que le weekend ;

Il est justifié que le restaurant était fermé le dimanche et le lundi ; si la fermeture estivale n’est pas démontrée, elle doit néanmoins être prise en compte pour des raisons statistiques ;

Le préjudice doit donc être retenu pour onze mois par an et non douze, et les taux de trouble de jouissance sollicité, de 35% à 20 % de la valeur locative des appartements, apparaissent surévalués. Il est justifié pour toute la période considérée, et doit donc être retenu de novembre 2016 à décembre 2022, soit 68 mois pour les copropriétaires ayant acquis ou reçu leur bien avant le point de départ des nuisances.

Il résulte de ces éléments que le préjudice des copropriétaires doit être évalué de la façon suivante :

M. et Mme [V], premier étage : 64 mois x 150 euros = 9 600 euros,

M. [Z], deuxième étage : 68 mois x 130 euros = 8 840 euros,

M. [O], quatrième étage : 59 mois x 100 euros = 5 900 euros,

M. [L] : 68 mois x 80 euros = 5 440 euros,

Mme [R] : 68 mois x 80 euros = 5 440 euros.

La SCI [17] et la société [15] doivent être condamnés in solidum à payer ces sommes en réparation des préjudices de jouissance des copropriétaires. Le jugement doit être infirmé sur ces points.

Il convient de rappeler que le présent arrêt infirmatif emporte restitution des sommes réglées au titre de l’exécution provisoire du jugement dont appel, assorties des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires, parties perdantes en appel compte tenu de la réduction de leur indemnisation, doivent être condamnés aux dépens d’appel.

Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement en ses dispositions frappées d’appel, sauf en ce qu’il a condamné in solidum la SCI [17] et la société [15] à payer en réparation de leurs préjudices de jouissance :

au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 11] à [Localité 21] la somme de 5 000 euros,

à M. [V] et Mme [X] épouse [V], la somme de 15 000 euros,

à M. [Z], la somme de 15 000 euros,

à M. [O], la somme de 8 000 euros,

à Mme [R], la somme de 6 000 euros,

à M. [L], la somme de 6 000 euros,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne in solidum la SCI [17] et la société [15] à payer en réparation de leurs préjudices de jouissance :

au syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] à [Localité 21] la somme de 1 000 euros,

à M. et Mme [V] la somme de 9 600 euros,

à M. [Z] la somme de 8 840 euros,

à M. [O] la somme de 5 900 euros,

à M. [L] la somme de 5 440 euros,

à Mme [R] la somme de 5 440 euros.

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] à [Localité 21], M. et Mme [V], M. [Z], M. [O], M. [L] et Mme [R] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE