Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRET DU 02 DECEMBRE 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/14876 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIGTI

Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Mars 2023 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 6] – RG n° 1122001157

APPELANTS

Monsieur [D] [L]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Madame [N] [L]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Tous deux représentés par M^e Caroline HATET-SAUVAL de la SELARL CAROLINE HATET AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046

INTIMES

Monsieur [E] [J]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Madame [K] [J] épouse [J]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Tous deux représentés par M^e Eric COURMONT de la SELARL SELARL COURMONT, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 45

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 29 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

— Madame Roselyne GAUTIER, présidente de chambre,

— M^me Agnès BODART-HERMANT , présidente à la chambre,

— Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller

Greffier, lors des débats : Monsieur Edouard LAMBRY

ARRET :

— Contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Roselyne GAUTIER, Présidente de Chambre, et par Monsieur Edouard LAMBRY, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

***

FAITS ET PRÉTENTIONS

Par acte sous seing privé du 1er octobre 2012, M. [D] [L] et Mme [N] [L], propriétaires bailleurs, ont loué à M. [E] [J] et Mme [K] [J] un appartement à usage d’habitation de type F 4, situé [Adresse 1], pour une durée de trois ans, avec date de prise d’effet immédiate, moyennant un loyer mensuel de 738 euros, révisable le 1er octobre de chaque année, outre des provision sur charges de 320 euros soit un montant total de 1 058 euros mensuel. Un dépôt de garantie correspondant à deux mois de loyer a été versé.

Un état des lieux a été établi contradictoirement le jour de la signature faisant ressortir que l’appartement loué était en bon état au moment de la prise de possession.

M. [E] [O] et Mme [K] [J] ont cessé de régler leurs loyers à compter de janvier 2018 et ont quitté les lieux sans préavis.

M. [D] [L] et Mme [N] [L] ont demandé à la Scp Gros Cianfarani, huissier de justice, de procéder à un constat d’état des lieux de sortie compte tenu du mauvais état de leur appartement récupéré.

Par lettre du 20 mars 2018, la Scp Gros Cianfarani a convoqué M. [E] [O] et Mme [K] [J] aux fins d’établissement d’un état des lieux de sortie contradictoire.

Le 30 mars 2018, la Scp Gros Cianfarani a établi, en l’absence de M. [E] [O] et Mme [K] [J] qui ne se sont pas présentés, un procès-verbal de constat faisant ressortir le très mauvais état de l’appartement (interrupteurs cassés, appliques lumineuses cassées, peintures cloquées et dégradées ou hors d’usage').

Une facture d’un montant total de 10 200 euros TTC a été établie par l’entreprise [M] le 1er novembre 2018. Sur la base de cette facture, la SCP Gros Cianfarani a délivré, à la demande de M. [D] [L] et Mme [N] [L], une sommation de payer la somme de 9 316,46 euros, déduction faite de la somme de 1 058 euros versée par ceux-ci en avance sur facture.

Par acte de commissaire de justice du 09 décembre 2019, M. [D] [L] et Mme [N] [L] ont assigné M. [E] [O] et Mme [K] [J] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal d’Ivry-sur-Seine, qui par jugement contradictoire rendu le 22 mars 2023, a :

— condamné solidairement M. [E] [O] et Mme [K] [J] à payer à M. [D] [L] et Mme [N] [L] la somme de 442 euros, au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— condamné M. [D] [L] et Mme [N] [L] à payer à M. [E] [O] et Mme [K] [J] la somme de 1 280 euros au titre des provisions pour charges non justifiées ,

— ordonné la compensation entre les sommes dues par M. [E] [O] et Mme [K] [J] à M. [D] [L] et Mme [N] [L] et les sommes dues par M. [D] [L] et Mme [N] [L] à M. [E] [O] et Mme [K] [J],

— rejeté le surplus des demandes ;

— dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamné les demandeurs aux dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 29 aout 2023, M. [D] [L] et Mme [N] [L] ont interjeté appel de ce jugement.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 29 novembre 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [D] [L] et Mme [N] [L] demandent à la cour de :

— Infirmer le jugement en ce qu’il a :

— condamné uniquement M. [E] [O] et Mme [K] [J] à leur verser à la seule somme de 442 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour,

— les a condamnés à payer à M. [E] [O] et Mme [K] [J] la somme de 1 280 euros au titre des provisions pour charges non justifiées,

— ordonné la compensation entre les sommes dues par M. [E] [O] et Mme [K] [J] et les leurs et les sommes dues par eux à M. [E] [O] et Mme [K] [J],

— rejeté le surplus des demandes,

— dit n’y avoir application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau des chefs infirmés ;

— juger que M. [E] [O] et Mme [K] [J] sont responsables des dégradations des lieux loués constatées par huissier,

— juger que M. [E] [O] et Mme [K] [J] doivent leur rembourser à la somme de 9 316,46 TTC euros, déduction faite du dépôt de garantie, à titre de remise en état des lieux loués du fait de leurs dégradations selon facture acquittée à M [M],

— juger que M. [E] [O] et Mme [K] [J] sont infondés en leur demande reconventionnelle en remboursement de provisions pour charges,

En conséquence,

— condamner solidairement M. [E] [O] et Mme [K] [J] à leur payer la somme de 9 316,46 TTC euros à titre de remise en état des lieux loués du fait de leurs dégradations,

— débouter M. [E] [O] et Mme [K] [J] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

Subsidiairement,

— condamner solidairement M. [E] [O] et Mme [K] [J] à leur payer la somme de 6 200 TTC euros à titre de remise en état des lieux loués du fait de leurs dégradations,

En toute hypothèse,

— condamner M. [E] [O] et Mme [K] solidairement à leur payer la somme de 5000 à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice matériel et moral,

— condamner M. [E] [O] et Mme [K] [J] solidairement à leur payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner à tous les dépens.

M. [E] [O] et Mme [K] [J] ont constitué avocat mais n’ont pas conclu en appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la demande en condamnation de M. [E] [O] et Mme [K] [J] au titre des réparation locatives,

Les locataires sont tenus de restituer les lieux loués dans un état conforme à l’usage qu’ils devaient en faire.

Par application des dispositions des articles 1730 et suivants du code civil, le locataire est tenu responsable des dégradations dont il s’est rendu coupable durant l’exécution du bail sauf cas de force majeure qu’il lui appartient alors de démontrer.

L’article 1730 du code civil prévoit notamment « que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

L’article 1731 du même code précise que « s’ il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ».

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 propre aux baux d’habitation dispose que : « le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur (…) ».

Les locataires doivent répondre des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant leur jouissance, à moins qu’ils ne prouvent qu’elles ont eu lieu sans leur faute.

Un état des lieux établi contradictoirement par un bailleur et un locataire constate une situation de fait jusqu’à preuve contraire (3ème Civ. 25 mai 2002, Bull. III n° 110).

M. [E] [O] et Mme [K] [J] qui ont signé un état des lieux d’entrée contradictoire faisant ressortir un bon état des lieux sont présumés responsables des dégradations intervenues durant la durée du bail et constatées par huissier le 30 mars 2018 durant la location alors qu’ils ont quitté les lieux sans respecter leur préavis contractuel et demeuraient encore locataires à cette date, nonobstant le non-paiement de leurs loyers depuis janvier 2018.

Il appartient à M. [E] [O] et Mme [K] [J] d’apporter la preuve de ce que les dégradations relevées par l’huissier à la fin de leur bail ne leur seraient pas imputables mais à un cas de force majeure ou à la faute de M. [D] [L] et Mme [N] [L].

Or, cette preuve n’est pas établie.

L’état des lieux d’entrée mentionne que l’appartement était en « bon état » ainsi qu’il résulte de l’ensemble des croix apposées par les parties sans réserve ni observation.

Le constat d’huissier établi par la SCP Gros Cianfarani le 30 mars 2018 après le départ des locataires des lieux loués et après qu’ils aient été dument convoqués (convoqués par cet huissier par courrier recommandé du 20 mars 2018) fait ressortir un état de dégradation avancée du logement, l’huissier soulignant l’état de délabrement de l’appartement, dans un état de crasse affectant toutes les pièces (trous dans les portes, peintures inexistantes ou écaillées, interrupteurs cassés, revêtement de sol déchiré, fils électriques à nu, vantail de volet manquant, appliques lumineuses cassées, portes brisées ou endommagées, carreaux cassés et fissurés, dépassant l’usure normale d’un appartement habité depuis plus de cinq ans.

Il se déduit de ce constat que M. [E] [O] et Mme [K] [J] ont laissé un appartement dans un état délabré, ce qui résulte des constatations du commissaire de justice, excédant les limites d’une usure normale quinquennale, au regard de l’état des lieux d’entrée.

Il est dès lors retenu que M. [E] [O] et Mme [K] [J] sont débiteurs des réparations locatives nécessitées par l’état dans lequel ils ont laissé l’appartement loué, lesquelles ont été effectuées par l’entreprise de M. [M] qui a établi une facture et atteste de son paiement, constituant la créance M. [D] [L] et Mme [N] [L].

Cette facture d’un montant de 9 316,46 euros après déduction d’un versement de la somme de 1058 euros directement effectué par les locataires pour son paiement, doit toutefois être minorée d’un coefficient de vétusté pour l’occupation des lieux par les locataires durant cinq années, que la cour évalue à 30 % du montant de la facture totale (10374, 46 euros), soit 7262, 12 euros.

Il convient de déduire de cette somme le montant du dépôt de garantie de deux mois de loyers, soit la somme de 1476 euros ( 2 x 738 euros), faisant ressortir un solde restant dû de 5786, 12 euros.

Il convient dès lors d’infirmer le jugement en ce qu’il a limité le montant des condamnations pour réparations locatives à la somme de 432 euros après déduction du dépôt de garantie et de condamner solidairement M. [E] [O] et Mme [K] [J] à payer à M. [D] [L] et Mme [N] [L] la somme de 5786, 12 euros après application d’un coefficient de vétusté et déduction du dépôt de garantie.

Sur la demande de remboursement de provisions pour charges

Il ressort du bail signé par les parties que la provision mensuelle pour charges était fixée à 320 euros et les locataires produisent trois quittances de loyer des mois de mai 2016, septembre 2017, et décembre 2017 mentionnant une provision pour charges d’un montant de 344 euros.

M. [D] [L] et Mme [N] [L] ne justifient pas de la régularisation des charges intervenues, justificatifs à l’appui, comme il leur appartient pourtant de le faire en leur qualité de bailleurs.

En appel aucun justificatifs des régularisations de charges intervenues n’est produit à la cour.

M. [E] [O] et Mme [K] [J] ont limité leurs demandes devant le premier juge au délai de prescription de 5 ans qui court à compter de la demande en justice soit à compter du dépôt de leurs conclusions intervenu à l’audience du 2 décembre 2022.

Ils sont donc recevables à solliciter le remboursement des provisions payées depuis le 2 décembre 2017.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu que M. [D] [L] et Mme [N] [L], étaient redevables envers M. [E] [O] et Mme [K] [J] de la somme de 1 280 euros (320 euros x 4 mois) au titre des provisions pour charges versées pour les mois de décembre 2017, janvier, février et mars 2018, non couverts par la prescription.

La compensation ordonnée sera également confirmée.

Sur la demande de dommages et intérêts,

M. [D] [L] et Mme [N] [L] ne justifient pas de préjudices distincts de celui pour lequel il seront déjà indemnisés par le jeu des intérêts moratoires sur les sommes qui leur sont dues.

Ils seront déboutés de leur demande à ce titre.

Sur les mesures accessoires,

M. [E] [O] et Mme [K] [J] qui succombent au principal en appel, sont condamnés in solidum à payer à M. [D] [L] et Mme [N] [L] la somme de 1 000 euros d’indemnité de procédure.

Il sont également condamnés aux dépens de première instance et d’appel, les dispositions du jugement étant infirmées sur les dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a condamné solidairement M. [E] [O] et Mme [K] [J] à payer à M. [D] [L] et Mme [N] [L] la somme de 442 euros, au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

Statuant à nouveau sur le chef du jugement infirmé,

Condamne solidairement M. [E] [O] et Mme [K] [J] à payer à M. [D] [L] et Mme [N] [L] la somme de 5786, 12 euros, au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,

Confirme le jugement pour le surplus,

Y ajoutant ,

Déboute M. [D] [L] et Mme [N] [L] de leurs autres demandes,

Condamne in solidum M. [E] [O] et Mme [K] [J] à payer à M. [D] [L] et Mme [N] [L] la somme de 1 000 euros d’indemnité de procédure,

Condamne in solidum M. [E] [O] et Mme [K] [J] aux dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE