Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 4

ARRET DU 19 NOVEMBRE 2025

(n° 138 , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/18673 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIR47

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Novembre 2023 -Tribunal de Commerce de Paris – RG n° 2022018978

APPELANTE

La société CENTURY 21 FRANCE, société par action simplifiée à associé unique, représentée par Monsieur [B] [R] son Président, agissant en qualité de Président

Immatriculée au RCS d'[Localité 6] sous le numéro : 339 510 695

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Olivier BERNABE, avocat au barreau de Paris, toque : B0753

Assistée de M^e Jeannine LE DOUCHE, substituant M^e Frédéric FOURNIER de la SELARL REDLINK, avocats au barreau de Paris, toque : J 044

INTIMÉES

S.A.R.L. AXION, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège ;

Immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro: 418 388 047

[Adresse 1]

[Localité 3]

S.A.R.L. AXION GESTION & PATRIMOINE (ci – après 'AGP’ ), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège ;

Immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro: 450 288 162

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentées et assistées de M^e Gilles BERRIH, avocat au barreau de Paris, toque : A0798

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 30 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Bertrand Gouarin, président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Brigitte Brun-Lallemand, première présidente de chambre

M. Bertand Gouarin, président de chambre

M. Julien Richaud,conseiller

Greffière, lors des débats : M^me Elisabeth Verbeke

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Brigitte Brun-Lallemand, première présidente de chambre et par M^me Elisabeth Verbeke, greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS

La société Century 21 France exploite un réseau de franchise d’agences immobilières et de cabinets d’administrateur de biens sous l’enseigne Century 21.

Les sociétés Axion et Berrimmobilier, toutes deux dirigées par M. [J] [X], exercent une activité d’agence immobilière.

Les sociétés Axion gestion & patrimoine et Conseil en gestion de patrimoine, dont le dirigeant est également M. [X], exercent une activité de gestion immobilière.

Le 18 février 2016, la société Century 21 France a conclu avec la société Berrimmobilier un contrat de franchise concernant l’exploitation d’une agence immobilière au [Adresse 4] à [Localité 8], venant à échéance le 31 mars 2021.

La société Conseil en gestion de patrimoine a exercé son activité dans les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 8].

La société Berrimmoibilier a informé la société Century 21 France qu’elle ne souhaitait pas renouveler ce contrat au 31 mars 2021 comme celle-ci le lui proposait le 1er décembre 2020. Le franchiseur en a pris acte le 8 janvier 2021 et a indiqué au franchisé que le non-renouvellement de son contrat entraînait la résiliation à même date du contrat de franchise la liant à la société Axion.

Le 28 mars 2019, la société Century 21 France avait conclu un contrat de franchise avec la société Axion pour une durée de cinq ans expirant le 1er avril 2024 afin d’exploiter une agence immobilière au [Adresse 1] à [Localité 8].

Ce contrat venait en renouvellement de précédents contrats de franchise conclus dont le premier avait été signé le 4 mai 1998.

La société Axion gestion & patrimoine a exercé son activité dans l’agence située [Adresse 1] à [Localité 8] entre 2003 et le 31 mars 2021, en vertu d’un avenant au contrat de franchise en date du 23 novembre 2003 précisant que cette société sera soumise «'de manière indivisible avec Century 21 [Adresse 9] aux droits et obligations résultant du contrat de franchise'».

Estimant que le non-renouvellement du contrat de franchise par la société Berrimmobilier entraînait la résiliation du contrat de franchise signé par la société Axion, la société Century 21 France a, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 7 juin 2021, mis en demeure la société Axion de lui verser la somme totale de 39.090,45 euros dont la somme de 22.464,59 euros au titre de l’indemnité de résiliation anticipée prévue à l’article 15 du contrat de franchise.

Le 31 mars 2021, un audit de sortie du réseau de franchise a été réalisé pour les agences exploitées par les sociétés Berrimmobilier et Axion.

Estimant que leurs relations commerciales établies avec la société Century 21 France avaient été rompues brutalement par cette dernière, les sociétés Axion et Axion gestion & patrimoine ont, le 8 avril 2022, assigné la société Century 21 France devant le tribunal de commerce de Paris, au visa de l’article L. 442-1 II du code de commerce aux fins, notamment, de voir condamner la société Century 21 France à leur payer diverses sommes à titre de dommages-intérêts.

Par jugement du 20 novembre 2023, le tribunal de commerce de Paris a':

— débouté la société Century 21 France de sa demande aux fins de non-recevoir et dit recevable l’action des sociétés Axion et Axion gestion & patrimoine,

— condamné la société Century 21 France à payer à la société Axion la somme de 273 882,16 euros à titre de dommages-intérêts pour rupture brutale de relations commerciales établies,

— condamné la société Century 21 France à payer à la société Axion gestion & patrimoine la somme de 115 704,65 euros à titre de dommages et intérêts pour rupture brutale de relations commerciales établies,

— débouté la société Century 21 France de sa demande reconventionnelle pour procédure abusive,

— condamné la société Century 21 France à payer à chacune des demanderesses la somme de 5 000 euros à titre d’indemnité de procédure,

— débouté les parties de leurs demandes autres, plus amples ou contraires au, présent dispositif,

— condamné la société Century 21 France aux dépens comprenant les frais de greffe liquidés à la somme de 90,93 euros TTC.

Selon déclaration du 22 novembre 2023, la société Century 21 France a relevé appel de cette décision.

Par dernières conclusions du 7 juillet 2025, l’appelante demande à la cour d’infirmer le jugement attaqué en toutes ses dispositions, statuant à nouveau, à titre principal, de juger que la relation commerciale entre la société Century 21 France et les sociétés Axion et Axion gestion & patrimoine revêt un caractère précaire, de juger en conséquence que les dispositions de l’article L.442-1-II du code de commerce ne sont pas applicables, à titre subsidiaire, de juger que du fait de l’interdépendance des contrats de franchise Axion et Berrimmobilier, le non-renouvellement du contrat de franchise Berrimmobilier a entraîné la caducité du contrat de franchise Axion, de juger que la rupture des relations commerciales entre la société Century 21 France et les sociétés Axion et Axion gestion & patrimoine n’est pas brutale et n’est pas le fait de Century 21 France, la société Berrimmobilier ayant notifié le non-renouvellement de son contrat de franchise, de juger que la rupture des relations contractuelles est le fait de la société Axion, l’associé M. [J] [X] ne pouvant rester franchisé Century 21 France pour une de ses agences alors qu’il n’a pas renouvelé le contrat de franchise pour une autre agence, de juger que la société Century 21 n’a commis aucune faute et de juger que la rupture n’est pas brutale pour avoir respecté six mois de préavis.

En tout état de cause, elle demande à la cour de rejeter les demandes formées par les intimées et de les condamner à lui payer chacune la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par dernières conclusions du 27 juin 2025, les sociétés Axion et Axion gestion & patrimoine demandent à la cour de confirmer le jugement attaqué sauf en ce qui concerne le montant des dommages-intérêts qui leur ont été alloués, statuant à nouveau de ces chefs, de condamner la société Century 21 France à payer à la société Axion la somme de 549 635,33 euros et à la société Axion gestion & patrimoine celle de 231 409,30 euros au titre de la rupture brutale de la relation commerciale, de débouter l’appelante de toutes ses prétentions et de condamner celle-ci au paiement de la somme de 7 500 euros chacune à titre d’indemnité de procédure ainsi qu’aux entiers dépens.

Par ordonnance du 25 juin 2024, le délégué du premier président de cette cour a constaté le désistement de la société Century 21 France de sa demande d’arrêt de l’exécution provisoire du jugement dont appel.

La mise en état a été clôturée le 10 septembre 2025.

Pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il est référé aux dernières écritures des parties.

MOTIVATION

1. Sur la recevabilité de l’action indemnitaire des sociétés Axion et Axion gestion & patrimoine

La société Century 21 France sollicite l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il l’a déboutée de sa demande aux fins de non-recevoir et a dit recevable l’action des sociétés Axion et Axion gestion & patrimoine, sans toutefois formuler de prétention sur ce point au dispositif de ses dernières conclusions, qui seul saisit la cour.

Le jugement dont appel sera donc confirmé de ce chef.

2. Sur les demandes indemnitaires pour rupture brutale de relations commerciales établies

Moyens des parties

L’appelante fait grief au tribunal d’avoir fait droit aux demandes indemnitaires des sociétés Axion et Axion gestion & patrimoine, alors que':

— il n’existait pas de relation commerciale établie revêtant un caractère suivi, stable et habituel où la partie victime de l’interruption pouvait raisonnablement anticiper pour l’avenir une certaine continuité du flux d’affaire avec son partenaire commercial, dès lors que la relation litigieuse était précaire, l’article 15 des contrats de franchise signés par M. [X], dirigeant des sociétés Berrimmobilier et Axion, prévoyant qu’en cas de cessation pour quelque cause que ce soit (arrivée du terme, non-renouvellement, résiliation anticipée d’un autre contrat Century 21 conclu entre le franchiseur et une société liée à la structure titulaire du présent contrat par au moins un associé ou dirigeant commun) le contrat de franchise souscrit par la société Axion serait résilié';

— il n’y a pas eu de rupture brutale de la relation commerciale, le dirigeant des sociétés Berrimmobilier et Axion étant signataire des contrats de franchise les liant à la société Century 21 France et ayant nécessairement connaissance des conséquences du non-renouvellement de l’un de ces contrats sur la résiliation de l’autre, si bien que celui-ci ne pouvait légitimement croire à la pérennité de la relation nouée entre la société Century 21 France et les sociétés Axion et Axion gestion & patrimoine et à la poursuite d’une continuité de flux d’affaire’entre les parties ;

— l’éventuelle rupture de relation commerciale établie n’est pas imputable à la société Century 21 France en ce que c’est la décision du gérant de la société Berrimmobilier de ne pas renouveler le contrat de franchise qui a entraîné en connaissance de cause la résiliation du contrat de franchise souscrit par les sociétés Axion et Axion gestion & patrimoine, également dirigées par M. [X]';

— la résiliation du contrat de franchise conclu avec les sociétés Axion et Axion gestion & patrimoine ne résulte pas d’une décision discrétionnaire du franchiseur mais de la décision de M. [X], gérant des sociétés Berrimmobilier, Axion et Axion gestion & patrimoine, de ne pas renouveler le contrat signé par la société Berrimmobilier, et de l’application directe et prévisible des stipulations contractuelles convenues entre les parties découlant de l’engagement pris par le gérant des franchisés, tant à titre personnel qu’ès qualités, de ne pas détenir directement ou indirectement de participations ou exercer de fonction dans une autre entreprise quelle que soit sa forme, qui ne serait pas titulaire d’un contrat de franchise Century 21';

— la cause prévue à l’article 15 du contrat de franchise en cause prévoyant la résiliation du contrat en cas de cessation pour quelque cause que ce soit d’un autre contrat de franchise conclu par une autre société dirigée ou détenue par une même personne ne doit pas être réputée non écrite comme contraire aux dispositions de l’article L. 4442-1 II du code de commerce, ce qui reviendrait à ajouter une sanction non prévue par la loi';

— les sociétés Berimmobilier, Axion et Axion gestion & patrimoine forment un groupe de sociétés sous le nom commercial B Family à l’adresse unique située [Adresse 1] à [Localité 8], que les chiffres d’affaires de ces trois entités étaient consolidés au niveau du groupe d’agences pour permettre une dégressivité dans le taux de redevances de franchise, si bien que les contrats de franchises concernés constituaient un groupe de contrats interdépendants au sens de l’article 1186 alinéa 3 du code civil, liés par la transmission du savoir-faire d’un même franchiseur, la résiliation de l’un entraînant la caducité de l’autre';

— la rupture de la relation commerciale n’a pas été brutale'; que le délai de préavis dont ont bénéficié les sociétés Axion et Axion gestion & patrimoine a été suffisant, dès lors que le franchiseur a proposé le 1er décembre 2020 le renouvellement du contrat quatre mois avant son terme le 31 mars 2021, que la société Berrimmobilier a dit ne pas vouloir renouveler ce contrat par lettre non datée dont le franchiseur a pris acte le 8 janvier 2021'; que l’audit de sortie a été réalisé le 31 mars 2021 sans contestation de la part du franchisé qui a bénéficié des signes distinctifs de la franchise Century 21 jusqu’au 23 juin suivant et a immédiatement adhéré au réseau Keller Williams ;

— les intimées ne rapportent pas la preuve de la réalité du préjudice qu’elles invoquent'; que le préjudice réparable résultant d’une rupture brutale de relation commerciale établie est celui découlant de la brutalité de la rupture et non de la rupture elle-même, que l’attestation comptable produite ne mentionne que la marge brute des sociétés Axion et Axion gestion & patrimoine sur les années 2018 à 2020, alors que le préjudice indemnisable correspond à la perte de marge sur coûts variables sur la durée du préavis dont la partie victime a été privée, que l’année 2020 n’est pas significative car marquée par les perturbations dues à la crise sanitaire, qu’il n’est pas démontré une baisse du chiffre d’affaires du fait de la cessation des relations contractuelles autrement que par une attestation non datée de M. [X] indiquant une baisse du chiffre d’affaires entre 2020 et 2021'; que les sociétés concernées ont immédiatement rejoint le réseau Keller Williams, qui est le plus grand réseau mondial de franchise d’agents immobiliers et offre des services comparables de système de gestion client et de site internet personnalisé.

En réponse, les sociétés Axion et Axion gestion & patrimoine soutiennent que :

— la société Axion a été le franchisé de la société Century 21 France depuis 1998 jusqu’au 31 mars 2021 et la société Axion gestion & patrimoine de 2003 au 31 mars 2021'; que la clause de l’article 15.1 du contrat de franchise litigieux prévoyant que sa résiliation anticipée peut intervenir sans préavis doit être réputée non écrite en ce qu’elle déroge aux dispositions de l’article L. 442-1 II du code de commerce qui sont d’ordre public,

— la résiliation du contrat de franchise en cause résulte d’une décision unilatérale et discrétionnaire du franchiseur, prise après le non-renouvellement de son propre contrat de franchise par la société Berrimmobilier, résiliation qui n’était pas prévisible pour les sociétés Axion et Axion gestion & patrimoine';

— la clause de résiliation pour cessation d’un autre contrat conclu entre la société Century 21 France et une société liée à la structure titulaire du contrat par au moins un associé ou un dirigeant a été insérée pour la première fois dans le contrat conclu le 28 mars 2019, si bien qu’aucune précarité ne saurait être invoquée par le franchiseur';

— cette clause n’a pas été mise en 'uvre par la société Century 21 France à l’égard de la société Onz’immo, autre franchisé dirigé par M. [X], à l’occasion de la résiliation dudit contrat suite à la cession du fonds de commerce portant sur l’activité de transaction immobilière, ce qui démontre que sa mise en 'uvre n’était pas prévisible pour les sociétés Axion et Axion gestion & patrimoine';

— les sociétés Berrimmobilier, Axion et Axion gestion & patrimoine sont des personnes morales distinctes et autonomes, de sorte qu’il ne peut être soutenu que la rupture de la relation commerciale établie entre la société Century 21 France et les sociétés Axion et Axion gestion & patrimoine est imputable à ces dernières, alors que la décision de non-renouvellement du contrat de franchise concernant l’agence Voltaire a été prise par le gérant de la société Berrimmobilier, conformément à l’article 1212 du code civil et que la rupture est imputable à une décision unilatérale et discrétionnaire du franchiseur ;

— est indifférent le fait que les sociétés dirigées par M. [X] aient décidé en avril 2021, après la résiliation des contrats en cause, d’être référencées sous le nouveau nom commercial commun B Family';

— les conditions de l’interdépendance des contrats posées par l’article 1186 du code civil ne sont pas remplies en ce que les contrats Berrimmobilier et Axion ont été conclus à des dates différentes, aucun de ces contrats ne stipule que les parties ont envisagé à une opération d’ensemble, la clause de résiliation litigieuse n’est insérée que dans le contrat du 28 mars 2019 souscrit par la société Axion et la résiliation de l’un des contrats ne rendait nullement impossible la poursuite de l’exécution de l’autre'; le franchiseur ne peut soutenir à hauteur d’appel que le contrat conclu avec la société Axion est devenu caduc par voie de conséquence de la résiliation du contrat la liant à la société Berrimmobilier alors qu’il s’est prévalu de la résiliation de ces contrats’dès le 8 janvier 2021;

— la rupture des relations commerciales établies a été brutale, dès lors qu’aucun préavis n’a été notifié aux sociétés Axion et Axion gestion & patrimoine, le courrier du 8 janvier 2021 évoquant la résiliation en cascade du contrat litigieux n’ayant été adressé qu’à la société Berrimmobilier, personne morale distincte'; que le retrait de l’enseigne au mois de juin 2021 n’est dû qu’à la délivrance le 16 juin 2021 de l’autorisation administrative de la ville de [Localité 7] sollicitée le 15 avril précédent, les outils logiciels, signes distinctifs sur les réseaux sociaux et le site internet dédié n’étant plus utilisés depuis le 1er avril 2021 conformément au contrat, et ne doit pas être pris en compte dans l’appréciation du caractère brutal de la rupture intervenue le 31 mars 2021 ;

— est indifférent le fait que les sociétés Axion et Axion gestion & patrimoine aient adhéré postérieurement à la rupture au réseau Keller Williams, laquelle adhésion n’a pas été immédiate et s’est faite dans le respect de la clause de non-affiliation d’une durée d’un an stipulée à l’article 17 du contrat de franchise';

— la durée du préavis doit tenir compte de la dépendance économique des sociétés Axion et Axion gestion & patrimoine liées par une relation exclusive à la société Century 21 France, de la sortie brutale d’un des principaux réseaux immobiliers en France, de la durée des relations commerciales établies durant 23 et 18 ans et de l’absence de préavis écrit, de sorte que le délai de préavis doit être fixé à 23 mois pour la société Axion et à 18 mois pour la société Axion gestion & patrimoine';

— le préjudice subi par les intimées consiste en la marge brute escomptée durant la période de préavis éludée, qu’au vu des bilans pour les années 2018 à 2020 produits la perte de marge sur coûts variables s’établit à la somme de 549.635,33 euros pour la société Axion et à celle de 231.409,30 euros pour la société Axion gestion & patrimoine, ces sociétés ayant connu une baisse de leurs chiffres d’affaires entre 2020 et 2021.

Réponse de la cour

Sur l’existence d’une relation commerciale établie

Selon l’article L. 442-1 II du code de commerce dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2019-359 du 24 avril 2019 applicable au litige, engage la responsabilité de son auteur et l’oblige à réparer le préjudice causé le fait, par toute personne exerçant des activités de production, de distribution ou de services de rompre brutalement, même partiellement, une relation commerciale établie, en l’absence d’un préavis écrit qui tienne compte notamment de la durée de la relation commerciale, en référence aux usages du commerce ou aux accords interprofessionnels.

En cas de litige entre les parties sur la durée du préavis, la responsabilité de l’auteur de la rupture ne peut être engagée du chef d’une durée insuffisante dès lors qu’il a respecté un préavis de dix-huit mois.

Les dispositions du présent II ne font pas obstacle à la faculté de résiliation sans préavis, en cas d’inexécution par l’autre partie de ses obligations ou en cas de force majeure.

Il résulte de ces dispositions qu’une relation commerciale est établie lorsque la relation commerciale entre les parties revêtait avant la rupture un caractère suivi, stable et habituel et où la partie victime de l’interruption pouvait raisonnablement anticiper pour l’avenir une certaine continuité du flux d’affaires avec son partenaire (Com., 16 décembre 2008, n°07-15.589).

Le caractère établi d’une relation commerciale est révélé par la régularité, le caractère significatif et la stabilité de celle-ci (Com., 15 septembre 2009, n°08-19.200).

La victime d’une rupture brutale de relations commerciales établies n’a pas à démontrer qu’elle se trouve dans une situation de dépendance économique vis-à-vis de l’auteur de la rupture (Com., 23 janvier 2007, n°04-16.779 et 04-17.951).

Est indifférente l’existence d’une garantie de chiffre d’affaires ou d’une clause d’exclusivité (Com ., 6 septembre 2011, n°10-30.679'; Com., 14 mai 2025, n°24-10.834 à 836).

En l’espèce, il n’est pas discuté que la société Axion, exerçant une activité d’agence immobilière, a signé, le 28 mars 2019, un contrat de franchise avec la société Century 21 France pour une durée de cinq ans à compter du 1er avril 2019.

Ce contrat a été résilié au 31 mars 2021.

Bien que ledit contrat comprenne une clause excluant sa tacite reconduction, il est relevé que celui-ci a été conclu en renouvellement de précédents contrats entre les parties, dont le premier remonte au 4 mai 1998, la durée de la relation commerciale entre les parties excluant sa précarité invoquée par l’appelante.

Ne saurait davantage conférer une précarité à la relation commerciale litigieuse la clause de résiliation pour cessation d’un autre contrat conclu entre la société Century 21 France et une société liée à la structure titulaire du contrat par au moins un associé ou un dirigeant, insérée pour la première fois dans le contrat conclu le 28 mars 2019 et constituant une clause résolutoire dont la mise en 'uvre relève de l’appréciation du caractère brutal de la rupture.

De la régularité, du caractère significatif et de la stabilité de la relation commerciale nouée entre la société Century 21 France et la société Axion sur une période de près de vingt-trois ans résulte la démonstration d’une croyance légitime de la société Axion en une certaine continuité du flux d’affaires avec son partenaire pour l’avenir et la preuve de l’existence d’une relation commerciale établie entre les parties.

La société Axion gestion & patrimoine a exercé son activité d’administration de biens dans les locaux de l’agence située [Adresse 1] à [Localité 8], exploitée par la société Axion, et ce, à compter du 19 septembre 2003, en vertu d’un avenant au contrat de franchise en date du 23 novembre 2003 précisant que cette société sera soumise «'de manière indivisible avec Century 21 Voltaire aux droits et obligations résultant du contrat de franchise'».

Le contrat liant les sociétés Century 21 France et Axion gestion & patrimoine a été résilié au 31 mars 2021.

La régularité, le caractère significatif et la stabilité de la relation commerciale nouée entre la société Century 21 France et la société Axion gestion & patrimoine sur une période de près de dix-huit ans ont pu donner à cette dernière une croyance légitime en une certaine continuité du flux d’affaires avec son partenaire pour l’avenir et établissent la preuve de l’existence d’une relation commerciale établie entre les parties.

Sur l’imputablité de la rupture

Selon l’article L. 442-1 II du code de commerce dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2019-359 du 24 avr. 2019 et dans sa version applicable au litige, engage la responsabilité de son auteur et l’oblige à réparer le préjudice causé le fait, par toute personne exerçant des activités de production, de distribution ou de services de rompre brutalement, même partiellement, une relation commerciale établie, en l’absence d’un préavis écrit qui tienne compte notamment de la durée de la relation commerciale, en référence aux usages du commerce ou aux accords interprofessionnels.

En cas de litige entre les parties sur la durée du préavis, la responsabilité de l’auteur de la rupture ne peut être engagée du chef d’une durée insuffisante dès lors qu’il a respecté un préavis de dix-huit mois.

Les dispositions du présent II ne font pas obstacle à la faculté de résiliation sans préavis, en cas d’inexécution par l’autre partie de ses obligations ou en cas de force majeure.

Pour la période antérieure à l’entrée en vigueur de l’article L. 442-1 II du code de commerce dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2019-359 du 24 avr. 2019, durant laquelle ont été conclus le contrat du 28 mars 2019 liant les sociétés Century 21 France et Axion ainsi que l’avenant du 23 novembre 2003 concernant la société Axion gestion & patrimoine, il résultait déjà de l’article L. 442-6 I 5° du même code alors applicable qu’il ne peut être fait obstacle aux dispositions d’ordre public de cet article par des clauses permettant une rupture sans préavis dès lors que l’inexécution du contrat n’a pas un degré de gravité suffisant (Com., 25 septembre 2007, n°06-15.517).

Ainsi, contrairement à ce que soutiennent les intimées, ces dispositions permettent aux parties d’insérer dans leurs conventions des clauses résolutoires prévoyant une rupture sans préavis à condition que celle-ci sanctionne une inexécution du contrat d’une gravité suffisante contrôlée par les juges du fond.

N’est donc pas fondé le moyen tendant à voir réputer non écrite comme contraire à l’article L. 442-1 II du code de commerce la clause insérée dans le contrat de franchise du 28 mars 2019 prévoyant sa résiliation pour cessation d’un autre contrat conclu entre la société Century 21 France et une société liée à la structure titulaire du contrat par au moins un associé ou un dirigeant a été insérée pour la première fois dans le contrat conclu le 28 mars 2019, sans préjudice de l’appréciation ultérieure de celle-ci.

Est inopérant le moyen invoqué par l’appelante tiré de l’interdépendance des contrats de franchise l’unissant aux sociétés Berrimmobilier et Axion et concluant à la caducité du second. En effet, la société Century 21 France a évoqué dans ses relations avec ces sociétés non pas la caducité mais la résiliation anticipée du contrat la liant à la société Axion en conséquence du non-renouvellement du contrat conclu avec la société Berrimmobilier en application de l’article 15 du contrat de franchise. D’autre part, ces deux contrats ne sauraient être considérés comme interdépendants dès lors qu’ils ont été conclus à des dates différentes, que seul le contrat signé le 28 mars 2019 avec la société Axion comporte la clause résolutoire précédemment évoquée, que l’exécution de ces contrats n’est pas nécessaire à la réalisation d’une même opération au sens de l’article 1186 du code civil, l’exécution de chacun de ces contrats pouvant se poursuivre de manière autonome, indépendamment de la sortie du réseau de franchise de l’un de ses membres par le non-renouvellement d’un contrat de franchise à durée déterminée.

En l’espèce, la société Berrimmoibilier a informé la société Century 21 France qu’elle ne souhaitait pas renouveler le contrat de franchise les liant au 31 mars 2021 comme celle-ci le lui avait proposé le 1er décembre 2020. Le franchiseur en a pris acte le 8 janvier 2021 et a indiqué au franchisé que le non-renouvellement de son contrat entraînait la résiliation à même date du contrat de franchise la liant à la société Axion en application de l’article 15 du contrat de franchise.

L’article 15.1 du contrat souscrit par les sociétés Axion et Axion gestion & patrimoine, intitulé «'Résiliation anticipée du contrat'» est rédigé comme suit':

1. Survenance d’un événement

Le présent contrat pourra être résilié de plein droit par Century 21 France sans préavis et sans versement d’indemnité d’aucune sorte, en cas de survenance de l’un des événements ci-après énoncés':

[']

*Cessation pour quelque cause que ce soit (arrivée du terme, non renouvellement, résiliation anticipée) d’un autre contrat Century 21 conclu entre le franchiseur et une société liée à la structure titulaire du présent contrat par au moins un associé ou un dirigeant.

En indiquant, le 8 janvier 2021, que le non-renouvellement par la société Berrimmobilier du contrat de franchise la liant à la société Century 21 France entraînait la résiliation à même date du contrat de franchise la liant à la société Axion en application de l’article 15 de ce contrat, la société Century 21 France a exercé la faculté de résiliation anticipée en cascade du contrat de franchise conclu avec les sociétés Axion et Axion gestion & patrimoine, également dirigées par M. [X], qui lui était ouverte par l’article 15.1 de ce contrat.

Il ne saurait être reproché aux sociétés Axion et Axion gestion & patrimoine, distinctes de la société Berrimmobilier quoique dirigées par le même gérant, un quelconque manquement à leurs obligations contractuelles suffisamment grave pour justifier la rupture des relations commerciales établies, d’autant que la société Century 21 France n’invoque pas dans sa lettre du 8 janvier 2021 les stipulations de l’article 15.2 du contrat litigieux prévoyant la résiliation anticipée du contrat pour inexécution contractuelle.

Ainsi, la rupture de la relation commerciale est imputable à la société Century 21 France.

Sur la brutalité de la rupture des relations commerciales établies et la détermination du préavis suffisant

L’article L. 442-1 II du code de commerce sanctionne non la rupture, qui doit néanmoins être imputable à l’agent économique à qui elle est reprochée, mais sa brutalité qui résulte de l’absence de préavis écrit ou de préavis suffisant. Celui-ci, qui s’apprécie au moment de la notification ou de la matérialisation de la rupture, s’entend du temps nécessaire à l’entreprise délaissée pour se réorganiser, soit pour préparer le redéploiement de son activité, trouver un autre partenaire ou une solution de remplacement en bénéficiant, sauf circonstances particulières, d’un maintien des conditions antérieures (Com., 10 février 2015, n°13-26.414), les éléments postérieurs ne pouvant être pris en compte pour déterminer sa durée (Com, 1er juin 2022, n°20-18960). Les critères pertinents sont notamment l’ancienneté des relations et les usages commerciaux, le degré de dépendance économique, le volume d’affaires réalisé, la progression du chiffre d’affaires, les investissements effectués, l’éventuelle exclusivité des relations et la spécificité du marché et des produits et services en cause ainsi que tout obstacle économique ou juridique à la reconversion. En revanche, le comportement des partenaires consécutivement à la rupture est sans pertinence pour apprécier la suffisance du préavis accordé. La rupture peut être totale ou partielle, la relation commerciale devant dans ce dernier cas être modifiée substantiellement (Com. 31 mars 2016, n°14-11.329 ; Com 20 novembre 2019, n°18-11.966).

En l’espèce, la société Century 21 France a, par lettre adressée le 8 janvier 2021 à «'Century 21 Oberkampf. À l’attention de M. [X]'» (pièce 10 appelante), soit à l’agence immobilière exploitée par la société Berrimmobilier et au gérant de celle-ci, et non notifiée aux sociétés Axion et Axion gestion & patrimoine, que le non-renouvellement à sa date d’échéance, le 31 mars 2021, du contrat de franchise l’unissant à la société Berrimmobilier entraînera la résiliation du «'contrat de franchise concédé à votre agence exploitée [Adresse 1]'» et que «'une indemnité pour rupture anticipée de nos accords sera appelée en application des termes de l’article 15 du contrat de franchise'».

Ce faisant, le franchiseur a exercé la faculté qui lui était ouverte par l’article 15.1 du contrat de franchise le liant aux sociétés Axion et Axion gestion & patrimoine selon lequel «'le présent contrat pourra être résilié de plein droit par Century 21 France sans préavis et sans versement d’indemnité d’aucune sorte, en cas de survenance de l’un des événements ci-après énoncés': ['] *Cessation pour quelque cause que ce soit (arrivée du terme, non renouvellement, résiliation anticipée) d’un autre contrat Century 21 conclu entre le franchiseur et une société liée à la structure titulaire du présent contrat par au moins un associé ou un dirigeant'».

Ainsi, la société Century 21 France n’a notifié par écrit aucun préavis aux sociétés Axion et Axion gestion & patrimoine, de sorte que la rupture des relations commerciales établies entre les parties doit être qualifiée de brutale.

Il résulte des termes du courrier du 8 janvier 2021 que la résiliation anticipée du contrat de franchise en cause a pris effet au 31 mars 2021, date d’échéance du contrat non renouvelé.

La société Century 21 France ne saurait prétendre que les sociétés Axion et Axion gestion & patrimoine ont bénéficié d’un délai de préavis et des signes distinctifs de la franchise jusqu’en juin 2021, alors que l’article 16 du contrat en cause relatif aux modalités de la cessation du contrat fait notamment obligation au franchisé de cesser les signes distinctifs, la marque, le logo, la signalétique, le système Century 21, et tout le matériel fourni s’y rapportant, de déposer sous huitaine l’ensemble des éléments d’identification et d’appartenance de son agence au réseau Century 21, notamment l’enseigne, et de cesser immédiatement de se prévaloir sous quelque forme que ce soit de son appartenance au réseau, même en indiquant seulement sa qualité d’ancien franchisé, et qu’aucune pièce produite par l’appelante n’est de nature à établir un manquement des intimées à ces obligations, ces dernières justifiant que l’installation de nouvelles enseignes au nom de B Family Real Estate n’est intervenu qu’au mois de juin 2021 après la délivrance le 16 juin 2021 de l’autorisation administrative de la ville de [Localité 7] sollicitée le 15 avril précédent (pièces 22 et 23 intimées).

La société Century 21 France n’établit pas que les intimées se sont «'immédiatement'» affiliées au réseau d’agences immobilières Keller Williams, ne produisant à cet égard qu’une simple copie d’écran datée du 21 juillet 2022 impropre à démontrer une ré-affiliation avant l’expiration du délai d’un an fixé par l’article 17 du contrat de franchise (pièce 19 appelante), étant rappelé qu’est indifférent le comportement des partenaires postérieurement à la rupture.

Compte tenu de la durée des relations commerciales nouées entre les parties, à savoir près de vingt-trois années pour la société Axion et près de dix-huit années pour la société Axion gestion & patrimoine, de la possibilité pour ces dernières de poursuivre de manière indépendante leurs activités d’agence immobilière et d’administration de biens mais aussi de la clause de non-affiliation d’une durée d’un an prévue à l’article 17 du contrat de franchise leur interdisant pendant un an après sa résiliation d’adhérer à une chaîne concurrente de Century 21 dont la notoriété est réelle, d’en créer une elles-mêmes ou de se lier à tout groupe, organisme ou entreprise directement ou indirectement concurrent du franchiseur, les délais de préavis suffisants doivent être fixés à douze mois pour la société Axion et à neuf mois pour la société Axion gestion & patrimoine comme justement retenu par le tribunal.

Sur le préjudice

Le préjudice principal résultant du caractère brutal de la rupture s’évalue en considération de la marge brute escomptée, c’est-à-dire la différence entre le chiffre d’affaires hors taxe escompté et les coûts variables hors taxe non supportés durant la période d’insuffisance de préavis, différence dont pourra encore être déduite, le cas échéant, la part des coûts fixes non supportés du fait de la baisse d’activité résultant de la rupture, durant la même période (Com. 28 juin 2023, n°21-16.940).

Ainsi, le préjudice causé à la victime de la rupture est constitué de son gain manqué qui correspond à sa marge sur coûts variables, définie comme la différence entre le chiffre d’affaires dont la victime a été privée et les charges qui n’ont pas été supportées du fait de la baisse d’activité résultant de la rupture, appliquée au chiffre d’affaires moyen hors taxe qui aurait été généré pendant la durée du préavis éludé.

Le préjudice économique subi, qui trouve son siège dans une anticipation déjouée, s’évalue à la date de la rupture à partir des éléments comptables antérieurs à celle-ci qui constituent la base des prévisions de la victime, peu important les circonstances postérieures telles sa reconversion durant la durée du préavis éludé. Celui-ci s’exécutant aux conditions de la relation, le gain manqué n’est que la projection de celui antérieurement réalisé.

Peuvent également être indemnisés d’autres préjudices directement causés par la brutalité de la rupture dès lors que, distincts du précédent, ils sont démontrés en leur principe et en leur étendue.

En l’espèce, les sociétés Axion et Axion gestion & patrimoine produisent leurs documents comptables pour les années 2018, 2019 et 2020 (pièces 28 à 33 intimées) ainsi qu’une attestation de leur expert-comptable (pièce 18 intimées) dont il résulte, comme l’a exactement retenu le tribunal, que le chiffre d’affaires moyen de la société Axion sur cette période s’élevait à 419 801,29 euros et sa marge sur coûts variable moyenne à 68,31'% et que le chiffre d’affaires moyen de la société Axion gestion & patrimoine s’élevait à 248 067 euros et sa marge sur coût variables moyenne à 62,19'%.

Contrairement à ce que soutient l’appelante, la prise en compte de l’exercice 2020 est pertinente dès lors que les pièces produites révèlent que le chiffre d’affaires réalisé cette année-là par les deux sociétés est le plus élevé des trois années précédant la rupture des relations commerciales, nonobstant la crise sanitaire.

Il s’ensuit que le préjudice subi par les sociétés Axion et Axion gestion & patrimoine du fait de la rupture brutale des relations commerciales nouées avec la société Century 21 France doit être estimé de la manière suivante':

— pour la société Axion': (419 801,29 x 68,31'% / 12) x 12 = 286 766,26 euros';

— pour la société Axion gestion & patrimoine': (248 067 x 62,19'% / 12) x 9 = 115 704,65 euros.

Le jugement entrepris sera donc infirmé en ce sens.

3. Sur les demandes accessoires

La société Century 21 France sollicite l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il l’a déboutée de sa demande reconventionnelle tendant à voir condamner les sociétés Axion et Axion gestion & patrimoine au paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive, sans toutefois formuler de prétention sur ce point au dispositif de ses dernières conclusions, qui seul saisit la cour.

Le jugement dont appel sera donc confirmé de ce chef.

Les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance, fondées sur une exacte appréciation, seront confirmées.

La société Century 21 France, qui succombe, sera condamnée aux dépens d’appel, déboutée de sa demande d’indemnité de procédure et condamnée à payer aux sociétés Axion et Axion gestion & patrimoine, unies d’intérêts, la somme globale de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe,

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société Century 21 France à payer à la société Axion la somme de 273 882,16 euros à titre de dommages-intérêts pour rupture brutale de relations commerciales établies ;

Confirme le jugement entrepris pour le surplus';

Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant,

Condamne la société Century 21 France à payer à la société Axion la somme de 286 766,26 euros à titre de dommages-intérêts pour rupture brutale des relations commerciales établies';

Condamne la société Century 21 France aux dépens d’appel et à payer aux sociétés Axion et Axion gestion & patrimoine la somme globale de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile';

Rejette la demande d’indemnité de procédure formée par la société Century 21 France.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT