RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 23 OCTOBRE 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/04616 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJBWE

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 15 Janvier 2024 par le Tribunal Judiciaire de CRÉTEIL – RG 23/00010

APPELANTS

Monsieur [M] [P]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représenté par M^e Doriane DEHU, avocat au barreau de PARIS, substituée à l’audience par M^e Romain JESTIN, avocat au barreau de PARIS, toque A0680

Madame [Y] [P]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par M^e Doriane DEHU, avocat au barreau de PARIS, substitué à l’audience par M^e Romain JESTIN, avocat au barreau de PARIS, toque A0680

INTIMÉS

EPFIF – ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE

[Adresse 6]

[Localité 7]

représenté par M^e Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07, substitué à l’audience par M^e Mehdi MOUNIR, avocat au barreau de PARIS, toque : T007

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES

DU VAL-DE-MARNE – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 1]

[Localité 9]

représentée par Monsieur [S] [N], en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Septembre 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre, chargé du rapport et Monsieur David CADIN, Magistrat honoraire juridictionnel.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre

Madame Valérie GEORGET, Conseillère

Monsieur David CADIN, Magistrat honoraire juridictionnel

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président de Chambre et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.

*

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [M] [P] et Madame [Y] [P] ont formé appel limité par un pli recommandé avec accusé de réception et par un message RPVA portant le cachet de la poste du 21 février 2024 du jugement rendu par le juge de l’expropriation de Créteil du 15 janvier 2024 en ce qu’il a fixé à la somme de 71'355 euros en valeur occupée le prix d’acquisition du bien appartenant à Monsieur [M] [P] et Madame [Y] [T] épouse [P] situé [Adresse 2] à [Localité 10] sur la parcelle cadastrée section C n° [Cadastre 4] (lot n° 1200 et des 37/10/1000èmes des parties communes de l’immeuble en copropriété) et rejeté la demande de fixation du prix à 120'600 euros en valeur libre.

Monsieur [M] [P] et Madame [Y] [P] née [T] ont déposé au greffe des conclusions au fond le 21 mai 2024 notifiées le 12 juillet 2024 (AR intimé du 16 juillet 2024 et AR CG du 18 juillet 2024).

Le commissaire du Gouvernement a adressé au greffe des conclusions de fond le 13 septembre 2024 notifiées le 16 octobre 2024 (AR appelant du 21 octobre 2024 et AR intimé du 21 octobre 2024).

Par courrier adressé au greffe le 20 novembre 2024 notifié le 21 novembre 2024, l’établissement public foncier d’Île-de-France indique que selon courrier adressé ce jour à chacun des consorts [P], il a renoncé à l’acquisition du bien entendant ainsi exercer cette faculté prévue à l’article L213-7 du code de l’urbanisme.

Monsieur [M] [P] et Madame [Y] [P] née [T] ont adressé au greffe un mémoire récapitulatif le 10 mars 2025 notifié le 10 mars 2025 (AR intimé du 1er avril 2025 et AR CG du 13 mars 2025) aux termes duquel ils demandent à la cour de :

A titre principal

— donner acte de la renonciation de l’EPFIF à acquérir le bien appartenant à Monsieur [M] [P] et Madame [Y] [P] née [T], situé [Adresse 2] à [Localité 10], sur la parcelle cadastrée section C n° [Cadastre 4] (lot n° 1200 et des 37/10000èmes des parties communes de l’immeuble en copropriété) ;

' condamner l’EPFIF à leur payer la somme de 5500 euros pour compenser les frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

' à titre subsidiaire

' réformer et infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Créteil en ce qu’il a :

' fixé à la somme de 71'355 euros en valeur occupée le prix d’acquisition du bien appartenant à Monsieur [M] [P] et Madame [Y] [P] née [T], situé [Adresse 2] à [Localité 10], sur la parcelle cadastrée section C n° [Cadastre 8] (lot n° 1200 des 37/10000 èmes des parties communes de l’immeuble en copropriété) ;

' rejeté la demande de fixation du prix à 120'600 euros en valeur libre ;

' fixer le prix d’acquisition du bien des époux [P],

' à titre principal à 120'600 euros en valeur libre

' à titre subsidiaire, en valeur alternative, selon que le bien est libre ou occupé à la date de la vente et de retenir un abattement de 15 % en valeur occupée, soit 120'600 euros en valeur libre et 102'510 en valeur occupée ;

En tout état de cause

' condamner l’EPFIF au paiement à leur profit la somme de 10'275 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,

' condamner l’EPFIF au paiement à leur profit de la somme de 16'800 euros au titre de l’indemnité pour perte de loyers ;

' condamner l’EPFIF au paiement à leur profit de la somme de 5500 euros sur le fondement l’article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure d’appel,

' condamner l’EPFIF aux entiers dépens.

L’établissement public foncier d’Île-de-France a adressé au greffe un mémoire en réplique le 4 juin 2025 notifié le 10 juin 2025 (AR appelant du 13 juin 2025 et AR CG du 13 juin 2025) aux termes duquel il demande à la cour de :

' vu la décision de préemption de l’EPFIF,

' vu le jugement du juge de l’expropriation de Créteil du 15 janvier 2024,

' vu la renonciation à l’exercice droit de préemption par l’EPFIF en date du 28 octobre 2024,

Il est demandé à la cour de :

' constater que la procédure en fixation du prix du bien des consorts [P] n’a plus d’objet,

' en conséquence :

' rejeter toutes les demandes des consorts [P] formulées dans le cadre de leur appel du jugement du 15 janvier 2024.

SUR CE, LA COUR

— Sur la recevabilité des conclusions

En l’espèce, les conclusions de M. [M] [P] et Mme [Y] [P] née [T] du 21 mai 2024 et du commissaire du Gouvernement du 13 septembre 2024 adressées ou déposées dans les délais règlementaires sont recevables.

Par courrier adressé au greffe le 20 novembre 2024 notifié le 21 novembre 2024, l’établissement public foncier d’Île-de-France indique que selon courrier adressé ce jour à chacun des consorts [P] , il a renoncé à l’acquisition du bien entendant ainsi exercer cette faculté prévue à l’article L213-7 du code de l’urbanisme.

En conséquence, le mémoire récapitulatif de M. [M] [P] et de Mme [Y] [P] née [T] du 10 mars 2025 et le mémoire en réplique de l’établissement public foncier d’Ile de France du 4 juin 2025 sont recevables.

— Sur le fond

— sur la renonciation à l’exercice du droit de préemption par l’EPFIF

Aux termes de l’article L 213-7 du code de l’urbanisme à défaut d’accord sur le prix, tout propriétaire d’un bien soumis au droit de préemption, qui a manifesté son intention d’aliéner le dit bien, peut ultérieurement retirer son offre. De même, le titulaire du droit de préemption peut renoncer en cours de procédure à l’exercice de son droit à défaut d’accord sur le prix.

En cas de fixation judiciaire du prix, et pendant un délai de deux mois après que la décision juridictionnelle est devenue définitive, les parties peuvent accepter le prix fixé par la juridiction ou renoncer à la mutation, le silence des parties dans ce délai vaut acceptation du prix fixé par le juge et transfert de propriété, à l’issue de ce délai, au profit du titulaire du droit de préemption.

En l’espèce, par courrier adressé au greffe le 20 novembre 2024 notifié le 21 novembre 2024, l’établissement public foncier d’Île-de-France indique que selon courrier adressé ce jour à chacun des consorts [P], il a renoncé à l’acquisition du bien entendant ainsi exercer cette faculté prévue à l’article L213-7 du code de l’urbanisme.

Dans leur mémoire récapitulatif du 10 mars 2025 Monsieur [M] [P] et Madame [Y] [P] née [T] demandent à titre principal de donner acte de la renonciation de l’EPFIF à acquérir leur bien, de le condamner à leur payer la somme de 5 500 euros pour compenser les frais irrépétibles exposés en cause d’appel, à titre subsidiaire de réformer et d’infirmer le jugement déféré et de fixer le prix d’acquisition de leur bien à titre principal à la somme de 120'600 euros en valeur libre et à titre subsidiaire, en valeur alternative, selon que le bien est libre ou occupé à la date de la vente et de retenir un abattement de 15 % en valeur occupée, soit 120'600 euros en valeur libre et 102'510 euros en valeur occupée et en tout état de cause de condamner l’EPFIF au paiement à leur profit de la somme de 10 275 euros au titre de l’indemnité dite d’immobilisation, au paiement de la somme de 16'800 euros au titre de l’indemnité pour perte de loyers, au paiement de la somme de 5500 euros sur le fondement l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel et de condamner l’EPFIF aux entiers dépens.

L’EPFIF demande au regard de la renonciation à l’exercice du droit de préemption du 28 octobre 2024 de constater que la procédure de fixation du prix du bien des consorts [P] n’a plus d’objet.

Les parties s’accordent en conséquence sur le fait que l’EPFIF a décidé de renoncer à l’acquisition du bien des consorts [P] en application de l’article L 213-7 du code de l’urbanisme.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande de l’EPFIF et à la demande à titre principal des consorts [P] et de constater que l’EPFIF a renoncé à acquérir le bien appartenant à Monsieur [M] [P] et Madame [Y] [P] née [T] situé [Adresse 2] à [Localité 10], sur la parcelle cadastrée section C n° [Cadastre 4] (lot n° 1200 et des 37/10'000 èmes des parties communes de l’immeuble en copropriété) et de constater en conséquence que la procédure en fixation du prix de ce bien n’a plus d’objet.

— sur les demandes en tout état de cause des consorts [P] au titre de l’indemnité d’immobilisation et au titre de l’indemnité pour perte de loyers.

Les consorts [P] font valoir que leur bien objet de la procédure de préemption fait partie d’une résidence de tourisme qui avait été souhaitée par la commune au sein de la [Adresse 11], qui se situe dans un secteur commercial favorable comme le rapporte la notice explicative du projet d’expropriation (pièce n° 3) ; qu’ils ont acquis par vente en futur d’achèvement du 4 mai 2011, le lot n° 1200 d’une superficie de 20,10 m² et les 37/10/1000èmes de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 10] pour un montant de 149'839,32 euros afin de se constituer une source de revenus pour la retraite (pièce n° 6) ; que le bien a été confié, pour la gestion, à la SAS APPART’CITY qui s’est avérée défaillante ; que cette société a fait l’objet d’une procédure de sauvegarde par jugement du tribunal de commerce de Montpellier du 15 avril 2021 ; que par délibération du 30 mars 2022, le conseil municipal votait l’engagement d’une procédure d’expropriation sur la résidence estimée dégradée (pièce n° 10) ; qu’ils ont trouvé un acquéreur et signé le 4 novembre 2022 un compromis de vente pour un montant de 102'750 euros nets vendeur (pièce n° 11) ; que le notaire a alors adressé en mairie une déclaration d’intention d’aliéner le 2 décembre 2022, portant sur un bien libre, pour un prix de vente de 102'750 euros (pièce n° 12) ; que l’EPFIF a prétendu exercer le droit de préemption urbain pour leur bien au prix de 62'310 euros, soit un montant de 40'440 euros inférieurs à celui mentionné dans le compromis de vente du 4 novembre 2022 ; que lors du transport sur les lieux du 30 mai 2023, le juge de l’expropriation et les parties ont pu constater le très bon état général de leur bien ainsi que des parties communes neuves ; que l’enquête publique n’a été diligentée qu’à compter du 3 mars 2024, soit deux ans après la délibération ; que celle-ci a renoncé à l’expropriation le 25 septembre 2024 et a finalement approuvé la fin de la procédure de déclaration d’utilité publique (pièce n° 22) ; que la délégation du droit de préemption dont bénéficiait l’EPFIF lui a ainsi été retirée par l’établissement public territorial Paris Est Marne et Bois le 18 décembre 2024 (pièce n° 21) et c’est dans ce contexte que l’EPFIF a renoncé à l’acquisition de leur bien au visa de l’article L 213-9 du code de l’urbanisme par LRAR de décembre 2014 (pièce n° 19).

Ils demandent en tout état de cause de condamner l’EPFIF au paiement de la somme de 10'275 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, au paiement de la somme de 16'800 euros au titre de l’indemnité pour perte de loyers et au paiement de la somme de 5500 euros sur le fondement l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel.

Ils indiquent en effet que leur bien a été immobilisé depuis la décision d’exercice du droit de préemption en décembre 2022 alors qu’ils souhaitaient bénéficier des fruits de la vente, soit au-delà des délais raisonnables, ce qui justifie le versement d’une indemnité d’immobilisation correspondant à 10 % du prix mentionné au compromis de la vente soit la somme de 10'275 euros.

Ils ajoutent que la cour les indemnisera également pour la perte de loyers depuis mars 2023 : 700 euros mensuels X 15 mois (mars 2000 au 23 mars 2025) : 16'800 euros.

L’EPFIF dans son mémoire en réplique du 4 juin 2025 demande suite à la renonciation de son exercice de droit de préemption en date du 28 novembre 2024, de constater que la procédure en fixation du prix du bien des consorts [P] n’a plus d’objet et en conséquence de rejeter toutes leurs demandes formulées dans le cadre de leur appel.

L’EPFIF conclut que les parties s’accordent sur le fait qu’il a décidé de renoncer à l’acquisition du bien objet de la présente procédure, ce que lui permet l’article L 213-7 du code de l’urbanisme mais qu’en revanche elles divergent sur la situation locative et la demande indemnitaire des consorts [P] pour perte de loyers et leur demande indemnitaire pour immobilisation du bien et des fonds.

Il indique s’agissant de la situation locative et de la demande indemnitaire pour perte de loyers, qu’une telle demande ne saurait prospérer quand bien même le titulaire du droit de préemption a renoncé à l’exercice de celui-ci, puisque l’article L213-4 du code de l’urbanisme dispose qu’à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation et que ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment l’indemnité de remploi ; qu’en outre, à la date du jugement, le premier juge a retenu à bon droit que le bien était occupé.

Il ajoute sur la demande indemnitaire des consorts [P] pour immobilisation du bien et des fonds, qu’il résulte d’une série de décisions rendues dans une même affaire que l’indemnité sollicitée ne pourrait être accordée que dans l’hypothèse où le titulaire du droit de préemption aurait commis une faute en renonçant tardivement à exercer son droit de préemption, c’est-à-dire au-delà du délai de deux mois à compter du caractère définitif de la décision de fixation du prix (civile, 3e, 29 juin 2017, n° 16-14'622 et cours d’appel de Versailles, 4e, de juillet 2019, RG n° 18/010 70) ; que la décision de renoncer à l’exercice du droit de préemption ne peut être considérée comme fautive comme étant tardive puisqu’aussi bien le délai de deux mois prévus à l’article L 13-7 du code de l’urbanisme n’a pas commencé à courir et que la décision de fixation du prix n’est pas du fait de l’appel des consorts [P]

Il fait état de l’article L 213-7 du code de l’urbanisme qui prévoit qu’à défaut d’accord sur le prix, tout propriétaire d’un bien soumis au droit de préemption, qui a manifesté son intention d’aliéner le dit bien, peut ultérieurement retirer son offre. De même, le titulaire du droit de préemption peut renoncer en cours de procédure à l’exercice de son droit à défaut d’accord sur le prix.

En cas de fixation judiciaire du prix, et pendant un délai de deux mois après que la décision juridictionnelle est devenue définitive, les parties peuvent accepter le prix fixé par la juridiction ou renoncer à la mutation ; le silence des parties dans ce délai vaut acceptation du prix fixé par le juge du transfert de propriété, à l’issue de ce délai, au profit du titulaire du droit de préemption.

Il indique que la Cour de cassation ( Civ, 3°, 29 juin 2017 n°16-14622) a cassé un arrêt de la cour d’appel de Paris du 28 janvier 2016 RG n° 14/19'637, en indiquant :

« attendu que, pour condamner la communauté d’agglomération à des dommages intérêts aux consorts [X], l’arrêt retient que, celle-ci s’étant désistée de son action et par conséquent de sa procédure d’appel, la date est celle de la décision du premier juge qu’en conséquence la renonciation, est intervenue deux mois après est tardive ;

qu’en statuant ainsi, alors que la date à laquelle la communauté d’agglomération a renoncé à la préemption, l’instance d’appel était toujours en cours de sorte que le jugement n’était pas devenu définitif, la cour d’appel a violé le texte susvisé. »

En outre, l’EPFIF précise que l’article L 213-4 du code de l’urbanisme dispose que dès accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation et que ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de remploi.

A sur la demande indemnitaire des consorts [P] pour perte de loyers

Même si le titulaire du droit de préemption renonce à l’exercice de celui-ci, soit en l’espèce l’EPFIF, les consorts [P] ne peuvent prétendre à une demande indemnitaire pour perte de loyers puisque celle- ci est exclue par l’article L 213-4 du code de l’urbanisme susvisé et par le fait en outre qu’ils ne contestent pas comme l’indique le premier juge que lors du transport sur les lieux qui est intervenu le 30 mai 2023, le juge de l’expropriation a constaté que le bien était occupé et qu’ils ont confirmé d’ailleurs qu’il avait été donné à bail temporairement le temps de la procédure de fixation du bien, sans qu’ils produisent toutefois la convention de bail et le premier juge a donc fixé le prix de la préemption en valeur occupée.

Il convient en conséquence de rejeter la demande indemnitaire des consorts [P] de 16'800 euros au titre de l’indemnité pour perte de loyers.

B sur la demande indemnitaire des consorts [P] pour immobilisation du bien et des fonds

À la date où l’EPFIF a renoncé à la préemption, l’instance d’appel était toujours en cours, les consorts [P] ayant interjeté appel à titre principal du jugement, de sorte que le jugement déféré n’était pas devenu définitif et en conséquence cette renonciation étant intervenue dans le délai légal de l’article L213-7 du code de l’urbanisme, ainsi que l’a jugé la Cour de cassation dans l’arrêt susvisé cité par l’EPFIF, n’est pas susceptible d’engager la responsabilité de son auteur.

Il convient en conséquence de débouter les consorts [P] de leur demande d’une indemnité d’immobilisation d’un montant de 10'275 euros.

— Sur les dépens

Les appels ne portent pas sur les dépens de première instance.

L’EPFIF ne conteste pas qu’il doit être condamné aux dépens d’appel suite à son renonciation à son droit de préemption.

En conséquence l’EPFIF sera condamné aux dépens d’appel.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

Les appels ne portent pas sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile de première instance.

Les consorts [P] sollicitent la somme de 5 500 euros en appel au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en raison du travail conséquent d’analyse fournie, compte tenu notamment des références produites et du fait qu’ont été produites en défense uniquement quatre références dont deux à écarter.

Les consorts [P] ont déposé des conclusions de fond le 21 mai 2024 et la renonciation de l’EPFIF n’est intervenue que postérieurement soit le 20 novembre 2024.

L’équité commande en conséquence de condamner l’EPFIF à verser aux consorts [P] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Déclare recevables les conclusions des parties ;

Donne acte de la renonciation de l’EPFIF à acquérir le bien appartenant à Monsieur [M] [P] et Madame [P] née [T] , situé [Adresse 2] à [Localité 10], sur la parcelle cadastrée section C n° [Cadastre 4] (lot n° 1200 et des 37/10'000 èmes des parties communes de l’immeuble en copropriété) ;

Constate que la procédure en fixation du prix du bien des consorts [P] est sans objet ;

Rejette la demande des consorts [P] de condamner l’EPFIF à leur verser la somme de 16'100 euros au titre de l’indemnité pour perte de loyers ;

Rejette la demande des consorts [P] de condamner l’EPFIF à leur verser la somme de 10'275 euros titre de l’indemnité d’immobilisation ;

Condamne l’EPFIF aux dépens d’appel ;

Condamne l’EPFIF à verser à Monsieur [M] [P] et Madame [Y] [P] née [T] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT