N° RG 24/03579 – N° Portalis DBV2-V-B7I-JZDH

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 18 JUIN 2025

DÉCISION DÉFÉRÉE :

24/00261

Président du tribunal judiciaire du Havre du 8 octobre 2024

APPELANTS :

Madame [V] [C]

née le 31 octobre 1987 à [Localité 11]

[Adresse 2]

[Localité 10]

représentée et assistée par M^e Olivier JOUGLA de la SELARL EKIS, avocat au barreau du Havre

Monsieur [R] [D]

né le 7 mars 1992 à [Localité 14]

[Adresse 2]

[Localité 10]

représenté et assisté par M^e Olivier JOUGLA de la SELARL EKIS, avocat au barreau du Havre

INTIMEE :

Madame [L] [G] épouse [O]

née le 19 mars 1991 à [Localité 12]

[Adresse 9]

[Localité 10]

représentée et assistée par M^e Céline BOISSEAU de la SELARL LEPILLIER BOISSEAU, avocat au barreau du Havre

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 2 avril 2025 sans opposition des avocats devant M^me DEGUETTE, conseillère, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M^me Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre

M^me Magali DEGUETTE, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me Catherine CHEVALIER

DEBATS :

A l’audience publique du 2 avril 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 18 juin 2025

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 18 juin 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me WITTRANT, présidente de chambre et par M^me CHEVALIER, greffier présent lors de la mise à disposition.

* * * *

* *

EXPOS'' DES FAITS ET DE LA PROC''DURE

Par acte authentique du 1er juin 2022, Mme [L] [G] épouse [O] a vendu à Mme [V] [C] et M. [R] [D] une maison d’habitation, située

[Adresse 3], cadastrée section AM n°[Cadastre 5], et comprise dans un ensemble immobilier divisé en cinq habitations mitoyennes, cadastrées section AM n°[Cadastre 4] à [Cadastre 7].

Suivant acte de commissaire de justice du 29 mai 2024, Mme [C] et

M. [D], dénonçant de nombreux vices et non-conformités affectant leur maison, ont fait assigner Mme [G] épouse [O] devant le juge des référés du tribunal judiciaire du Havre aux fins de réalisation d’une expertise.

Par ordonnance du 8 octobre 2024, le juge des référés a :

— débouté Mme [V] [C] et M. [R] [D] de leur demande d’expertise,

— condamné solidairement Mme [V] [C] et M. [R] [D] aux dépens,

— condamné solidairement Mme [V] [C] et M. [R] [D] à payer à Mme [L] [G] épouse [O] une indemnité de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 14 octobre 2024, Mme [C] et M. [D] ont formé appel contre cette ordonnance en toutes ses dispositions.

Par décision du président de chambre du 28 octobre 2024, l’affaire a été fixée en application des articles 906 et suivants du code de procédure civile.

EXPOS'' DES PR''TENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 13 décembre 2024, Mme [V] [C] et M. [R] [D] demandent de voir en application des articles 145 du code de procédure civile, 1103, 1104, 1112-1, 1642 et suivants du code civil :

— réformer l’ordonnance de référé rendue le 8 octobre 2024 par le tribunal judiciaire du Havre en ce qu’elle a jugé :

. déboute Mme [V] [C] et M. [R] [D] de leur demande d’expertise,

. condamne Mme [V] [C] et M. [R] [D] aux dépens,

. condamne solidairement Mme [V] [C] et M. [R] [D] à payer à Mme [L] [G] épouse [O] une indemnité de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

statuant à nouveau :

— ordonner une mesure d’expertise judiciaire,

— désigner tel expert judiciaire qu’il plaira avec pour mission de :

* se faire communiquer tous documents et pièces utiles et nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* entendre au besoin tout sachant et s’entourer de tout technicien de son choix,

* visiter l’habitation [Adresse 3], en présence des parties et leurs conseils dûment convoqués,

* décrire le/les désordres, malfaçons, non-façons, non-conformités contractuelles allégués dans l’assignation, les conclusions, et pièces des demandeurs, et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation ; préciser où ils se situent, les photographier si cela est possible, ou les représenter,

* procéder au constat des désordres affectant les ouvrages d’assainissement permettant d’amener les eaux usées domestiques de l’habitation à la partie publique, et notamment du collecteur d’eaux usées situé sous l’immeuble ; dire s’il présente des anomalies, difficultés particulières d’utilisation, non-conformités ; en préciser les causes ; évaluer le coût de la remise en état et le coût annuel d’entretien de ces ouvrages et du collecteur d’eaux usées situé sous l’habitation,

* fournir tous éléments permettant à la juridiction d’apprécier le caractère privatif ou collectif et donc commun du collecteur d’eaux usées situé sous l’habitation auquel sont raccordées les canalisations d’évacuation d’eaux usées des propriétés voisines,

* déterminer la nature, l’ampleur, la ou les causes, l’imputabilité des vices et désordres dénoncés dans l’assignation et les pièces annexées, au regard des normes en vigueur, des règles de l’art, en précisant l’existence d’erreurs de conception ou d’exécution, d’un vice de matériau ou d’un défaut d’entretien,

* préciser la date d’apparition des désordres dans toutes leurs composantes, leur ampleur et leurs conséquences,

* indiquer si les désordres étaient apparents lors de l’acquisition, ou s’ils sont apparus postérieurement, indiquer la date probable de leur apparition ; préciser s’ils trouvent leur origine dans une situation antérieure à l’acquisition, s’ils étaient connus du vendeur ou ne pouvaient manquer de l’être,

* décrire la façon dont l’habitation, les ouvrages de recollement et d’évacuation des eaux usées, et tous éléments d’équipement ont été utilisés et entretenus antérieurement par le vendeur et depuis la vente du 1er juin 2022,

* constater la présence de champignons et dire de quel champignon il s’agit,

* procéder à tout constat de présence dans l’immeuble de champignons lignivores type mérules, de son ampleur et de sa gravité, exposés dans la présente assignation, les pièces à l’appui,

* donner tous éléments permettant à la juridiction d’apprécier la gravité des désordres, notamment si les désordres sont de nature à rendre l’immeuble impropre à son usage ou le diminue fortement ; décrire les moyens de remise en état et de mise en conformité raisonnablement envisageables ; évaluer le coût des travaux de reprise et de réparation y afférents HT et TTC, en tant que de besoin, à l’aide de plusieurs devis et leur durée prévisible d’exécution,

* rechercher et indiquer les éléments d’appréciation de toute responsabilité et de tous préjudices subis par toute partie, matériels et immatériels, pouvant en résulter,

* entendre toute personne et répondre à toute question qui lui paraît utile,

* faire toute observation, de nature purement technique, utile à la solution du litige,

— dire qu’en cas de difficulté, l’expert s’en réfèrera au président qui aura ordonné l’expertise ou le juge désigné par lui,

— fixer la provision à consigner au greffe, à titre d’avance sur les honoraires de l’expert, dans le délai qui sera imparti par la décision à intervenir,

— condamner Mme [G] épouse [O] au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens d’appel et de première instance.

Ils indiquent avoir relevé à l’occasion d’importantes précipitations courant octobre 2022 les vices graves suivants qui portent atteinte à l’étanchéité, à la solidité, et à la jouissance paisible de leur maison, qui ont été constatés par Me [H], huissier de justice, dans son procès-verbal du 16 mars 2023, mais qui n’ont pas été révélés par la venderesse avant la vente alors qu’elle ne pouvait les méconnaître :

— d’importantes infiltrations dans la cuisine (mur séparatif, plafond) et dans les wc du rez-de-chaussée (placo et plafond) lesquels n’étaient pas complètement isolés,

— d’importantes nuisances olfactives émanant d’un raccordement et/ou collecteur situé dans le sous-sol des wc du rez-de-chaussée sur lequel étaient raccordées les canalisations d’évacuation des eaux usées des quatre maisons voisines,

— une non-conformité de la canalisation des eaux usées des wc dans la salle de bains du premier étage et de l’installation électrique sous la baignoire,

— la présence d’un champignon lignivore sur une poutre structurelle horizontale sur le chaînon à l’arrière de l’immeuble.

Ils exposent n’avoir jamais été informés de la présence sous leur habitation d’un collecteur d’eaux usées auquel sont raccordées les canalisations des eaux usées des quatre maisons voisines et qui n’était pas apparent, ni mentionné dans l’acte de vente ; que ce collecteur, dégageant des odeurs nauséabondes et nécessitant une charge d’entretien considérable, est régulièrement bouché par des boules de calcaire ; que la venderesse, qui connaissait cette situation, n’a rien dit, ni l’agent immobilier, contrairement à ce que ces derniers affirment ; que, si l’acte de vente mentionne un passage commun qui 's’étendra aux canalisations souterraines que Monsieur et Madame [I] ou leurs futurs ayants droit désireraient établir pour relier les cinq maisons d’habitation', il ne précise pas l’existence d’un collecteur, ni un accès à celui-ci depuis leur propriété, ni encore les conditions éventuelles et de participation aux frais d’entretien de ce collecteur.

Ils ajoutent que l’annonce de mise en vente rédigée par l’agent immobilier précisait qu’aucun travaux n’était à prévoir.

Ils concluent qu’il ressort des éléments de preuve versés aux débats que la réalité objective des désordres qu’ils allèguent justifie de l’intérêt légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées le 18 mars 2025, Mme [L] [G] épouse [O] sollicite de voir :

— confirmer l’ordonnance du 8 octobre 2024 en toutes ses dispositions,

y ajoutant,

— condamner M. [D] et Mme [C] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’appel.

Elle expose qu’au cours des quatre visites qu’ils ont effectuées, M. [D] et Mme [C] ne se sont plaints de rien (odeurs, humidité) et ont eu tout le loisir d’examiner la maison et de poser toutes les questions qu’ils souhaitaient à l’agent immobilier avant de régulariser le compromis ; que ce dernier leur a indiqué que les eaux usées des maisons voisines se rejoignaient toutes sous la maison dans un regard situé sous les wc de la buanderie avant de rejoindre l’allée, ce qui avait pour conséquence de laisser un accès aux voisins pour qu’ils puissent intervenir sur le regard en cas de difficulté chez eux ; que le notaire instrumentaire n’a pas estimé devoir ajouter une servitude à ce sujet dans l’acte de vente ; qu’elle n’a pas subi d’odeurs nauséabondes lors de son occupation des lieux et n’a pas eu de problème avec les évacuations des eaux usées, hormis ses voisins avec un bouchon de calcaire connu depuis fin 2019 qui n’a eu aucun impact sur les évacuations de sa maison.

Elle ajoute que l’ensemble des diagnostics obligatoires ont été notifiés aux acquéreurs ; qu’elle a pris en charge pour sa quote-part de 1/5 les frais d’intervention sur un chéneau situé à l’arrière de l’immeuble qui a eu lieu en septembre 2022.

Elle précise que, durant son occupation, elle n’a jamais constaté d’infiltrations dans la cuisine et les wc du rez-de-chaussée qu’elle n’a pas repeints avant la vente ; que l’expert amiable met en évidence la responsabilité de l’entreprise de couverture intervenue en septembre 2022 puisque les premières constatations d’humidité datent d’octobre 2022.

S’agissant de la prétendue non-conformité de la canalisation des eaux usées des wc du premier étage sur lesquels elle n’a pas fait de travaux, elle indique qu’elle n’en avait pas connaissance et que celle-ci ne semble pas générer de désordres ni chez les appelants, ni chez leurs voisins occupant les fonds cadastrés section AM n°[Cadastre 6] et [Cadastre 7] ; qu’elle n’a pas fait de travaux sur l’installation électrique sous la baignoire et que le diagnostic électrique qui révélait quelques anomalies a été porté à la connaissance des acquéreurs.

Elle avance qu’elle n’avait pas connaissance de la poutre structurelle vermoulue et que l’entreprise intervenue en septembre 2022 n’y a relevé aucun désordre ; que, si le champignon lignivore est avéré, il est apparu après la vente et ces travaux et en tout état de cause n’était pas visible au moment de la vente.

Elle soutient n’avoir jamais tenté de dissimuler quoi que ce soit pour favoriser la vente et avoir permis une auscultation très complète de la maison avant la vente, de telle sorte que les acquéreurs ont fait un choix éclairé ; que l’annonce immobilière selon laquelle aucun travaux n’était à prévoir dans la maison n’est pas mensongère.

Elle estime que cette demande d’expertise n’est pas sérieuse ; que les appelants ont attendu deux ans avant d’en saisir le juge des référés sans la moindre démarche amiable ; qu’en outre, une action future contre elle est vouée à l’échec en l’absence de volonté de sa part de cacher un vice.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens, il est renvoyé aux écritures des parties ci-dessus.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 2 avril 2025.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.

Pour apprécier l’existence d’un motif légitime, pour une partie, de conserver ou d’établir la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, il n’appartient pas à la juridiction des référés de trancher le débat de fond sur les conditions de mise en 'uvre de l’action que cette partie pourrait ultérieurement engager, ni de se prononcer sur ses chances de succès. En effet, la mise en oeuvre de l’article 145 n’exige pas que le fondement et les limites d’une action future, par hypothèse incertaine, soient déjà fixés.

En l’espèce, la matérialité des défauts et vices dénoncés par les appelants n’est pas contestée par Mme [G] épouse [O]. A la page 15 de ses conclusions, elle indique que ceux-ci sont soit apparus avant la vente sans qu’elle n’en ait la connaissance, soit apparus après la vente.

Elle discute uniquement la connaissance préexistante à la vente de ces défauts et vices qui est alléguée à son encontre par les appelants sur le fondement des articles 1642 et suivants du code civil régissant la garantie des vices cachés et de l’article 1112-1 du même code relatif à l’obligation d’information précontractuelle, textes qu’ils visent dans le dispositif de leurs conclusions.

Au soutien de leurs moyens ainsi fondés sur la mauvaise foi de leur cocontractante, Mme [C] et M. [D] versent aux débats les pièces suivantes :

— l’acte de vente mentionnant notamment que 'Le VENDEUR informe l’ACQUEREUR, qu’à sa connaissance, les ouvrages permettant d’amener les eaux usées domestiques de l’immeuble à la partie publique ne présentent pas d’anomalie ni aucune difficulté particulière d’utilisation.',

— le procès-verbal de constat de Me [H] du 16 mars 2023,

— des attestations de voisins et de proches,

— un rapport d’expertise amiable unilatérale du 19 décembre 2024 de la Sas Eurexo, mandatée par l’assureur protection juridique de Mme [C],

— les factures et/ou devis de professionnels intervenus sur place (Sarl Déboucheur76, Sarl Couverture Moricet, Eurl Hydroter) et un courriel de M. [K],

— un courrier de Me [U], notaire, du 17 décembre 2024.

La preuve du motif légitime est apportée. L’éventuelle action au fond de Mme [C] et M. [D] n’est pas manifestement vouée à l’échec. La mesure d’expertise demandée est légalement admissible et utile. Elle améliore la situation probatoire des parties et ne porte pas atteinte aux intérêts légitimes de Mme [G] épouse [O].

Il sera fait droit à la demande des appelants. Les modalités de la mesure d’expertise seront spécifiées dans le dispositif et ses frais seront avancés par ces derniers. L’ordonnance contraire du juge des référés sera infirmée.

Sur les demandes accessoires

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du même code énonce que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer notamment : 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La partie défenderesse à une demande d’expertise ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code précité ne peut être considérée comme une partie perdante au sens de l’article 696. En effet, cette mesure d’instruction n’est pas destinée à éclairer le juge d’ores et déjà saisi d’un litige mais n’est ordonnée qu’au bénéfice de celui qui la sollicite en vue d’un éventuel futur procès au fond.

Les dépens de première instance et d’appel seront donc mis à la charge des demandeurs à l’expertise. La décision du premier juge les ayant condamnés solidairement aux dépens sera confirmée.

Enfin, il est équitable de laisser à chaque partie la charge de ses frais non compris dans les dépens. Les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile seront donc rejetées. La décision contraire du premier juge sera infirmée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Infirme l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle a condamné solidairement Mme [V] [C] et M. [R] [D] aux dépens,

Confirme l’ordonnance de ce chef,

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Ordonne une expertise et désigne pour y procéder M. [J] [F], expert, domicilié [Adresse 8] – [XXXXXXXX01], port. :

06 10 23 81 80, [Courriel 13], lequel aura pour mission de :

— se faire remettre et prendre connaissance de tout document utile ; s’adjoindre tout sapiteur si besoin est,

— se rendre au [Adresse 3], et en tout endroit utile à l’accomplissement de sa mission, après y avoir préalablement convoqué les parties et leurs avocats respectifs,

— décrire les désordres et non-conformités allégués ; les photographier si cela est possible, ou les représenter ; en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition, et les causes ; préciser si les désordres compromettent la solidité de l’ouvrage ou si, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, ils le rendent impropre à sa destination ou en diminuent fortement son usage,

— indiquer si les désordres étaient apparents lors de l’acquisition, ou s’ils sont apparus postérieurement ; préciser la date probable de leur apparition ; fournir tous éléments permettant de déterminer s’ils étaient connus de la venderesse ou ne pouvaient manquer de l’être,

— fournir tous éléments permettant d’apprécier le caractère privatif ou collectif du collecteur d’eaux usées situé sous l’habitation auquel sont raccordées les canalisations d’évacuation d’eaux usées des propriétés voisines,

— faire toutes observations sur les travaux propres à remédier aux désordres ; les décrire ; indiquer leur durée prévisible et la gêne qu’ils peuvent occasionner pour le ou les occupants de l’immeuble ; chiffrer le coût de ces travaux à partir des devis fournis par les parties ;

— évaluer le coût annuel d’entretien des ouvrages d’assainissement et du collecteur d’eaux usées situé sous l’habitation,

— fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer s’il y a lieu les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état,

— dire si des travaux urgents sont nécessaires, soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible,

— faire toutes observations utiles au règlement du litige,

— communiquer aux parties un pré-rapport en leur accordant un délai de deux mois pour former des dires auxquels il répondra,

— déposer son rapport définitif qui sera transmis au greffe de la chambre des référés du tribunal judiciaire du Havre et aux parties avant le 31 juillet 2026,

Dit que Mme [V] [C] et M. [R] [D] devront consigner la somme de 4 000 euros auprès de la régie du tribunal judiciaire du Havre, avant le 9 août 2025, sous peine de caducité de la mesure,

Désigne le juge chargé du service du contrôle des expertises du tribunal judiciaire du Havre pour suivre l’exécution de la mesure d’expertise et dit qu’en cas de difficultés, l’expert ou les représentants des parties en référeront immédiatement à ce juge,

Déboute les parties du surplus des demandes,

Condamne Mme [V] [C] et M. [R] [D] aux dépens d’appel.

Le greffier, La présidente de chambre,