Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 14 NOVEMBRE 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/01298 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CKVH4

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 22 Novembre 2024 -Président du TJ de [Localité 4] – RG n° 24/00176

APPELANTE

S.A.S.U. TSL 77 représentée par son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité

[Adresse 6]

[Localité 2]

Représentée par M^e Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020

Ayant pour avocat plaidant, M^e Arnaud PELPEL, avocat au Barreau de Paris

INTIMÉE

S.C.I. SCI MELINVEST 1-V871 agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

Ayant pour avocat plaidant, M^e Anne-Sophie BARDIN LAHALLE , avocat au Barreau de Paris

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 2 octobre 2025, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Florence LAGEMI, Président,

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Catherine CHARLES

ARRÊT :

— Contradictoire

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Président de chambre et par Catherine CHARLES, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

Par acte du 29 novembre 2019, la société Melinvest 1- V871 a consenti à la société TSL 77 un bail commercial portant sur un local (lot n° 10) dépendant de l’immeuble situé [Adresse 5], moyennant un loyer annuel de 135.507,40 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d’avance.

Pendant la crise sanitaire du Covid-19, les parties sont convenues, selon avenant du 27 juillet 2022, de l’octroi d’une franchise de loyer, pour la période du 20 mars au 19 mai 2021, d’un montant de 23.005,78 euros hors taxes et hors charges et de l’octroi de délais de paiement permettant d’apurer la dette locative, arrêtée au 31 mars 2022, à la somme de 92.645,56 euros en 24 échéances de 3.860,23 euros chacune à compter du 1er août 2022 jusqu’au 1er juillet 2024 inclus, l’acte prévoyant une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une échéance ou d’un loyer courant.

Plusieurs loyers et charges étant restés impayés, la société Melinvest 1- V871 a fait délivrer, le 19 décembre 2023, au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, portant sur la somme de 37.214 euros.

Par acte du 20 mars 2024, la société Melinvest 1-V871 a assigné la société TSL 77 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Melun aux fins, notamment, de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion de la défenderesse et condamnation de cette dernière au paiement, par provision, de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

Par ordonnance du 22 novembre 2024, le premier juge a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial liant les parties à la date du 19 janvier 2024 ;

— ordonné, en conséquence, à la société TSL de libérer les lieux loués dans le délai d’un mois suivant la signification de l’ordonnance, et, à défaut, dit qu’elle pourra être expulsée au besoin avec le concours de la force publique ;

— condamné la société TSL 77 à payer à la SCI Melinvest 1- V871, en deniers ou quittances, une provision de 128.413,48 euros à valoir sur les loyers et indemnités mensuelles d’occupation impayés à la date du 10 octobre 2024 ;

— accordé à la société TSL 77 un délai de 12 mois pour s’acquitter de cette somme ;

— condamné la société TSL 77 à régler au bailleur une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, payable au plus tard le 10 de chaque mois, à compter du 10 octobre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

— rejeté les autres demandes de la SCI Melinvest 1-V871 ;

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société TSL 77 aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Par déclaration du 3 janvier 2025, la société TSL 77 a relevé appel de cette décision en critiquant ses dispositions relatives à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences, à la condamnation par provision au paiement de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation et aux dépens.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 22 août 2025, la société TSL 77 demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance entreprise en ses dispositions critiquées ;

Statuant à nouveau :

— ordonner un nouveau délai de 12 mois pour qu’elle s’acquitte du reliquat de sa dette ;

— ordonner son maintien dans les lieux ;

— débouter la société Melinvest 1-V871 de l’ensemble de ses demandes ;

— la décharger de toutes condamnations tant au titre des frais irrépétibles que des dépens de première instance et d’appel.

Dans ses conclusions remises et notifiées le 24 juin 2025, la société Melinvest 1-V871 demande à la cour de :

— dire la société TSL 77 mal fondée en toutes ses demandes ;

En conséquence,

— confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— constaté la résiliation du contrat de bail à la date du 19 janvier 2024 par l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonné l’expulsion de la société TSL 77 au besoin avec le concours de la force publique ;

— condamné la société TSL 77 à lui payer une provision de 128.413,48 euros à valoir sur les loyers et indemnités mensuelles d’occupation impayés à la date du 10 octobre 2024 ;

— accordé à la société TSL 77 un délai de 12 mois pour s’acquitter de cette somme ;

— condamné la société TSL 77 à lui régler une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, payable au plus tard le 10 de chaque mois à compter du 10 octobre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

— condamné la société TSL 77 aux dépens en ce compris les frais du commandement de payer ;

— la dire recevable et bien fondée en son appel incident ;

— infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a rejeté ses autres demandes ;

Statuant à nouveau :

— condamner provisionnellement la société TSL 77 à lui payer en principal la somme de 113.960,04 euros au titre des loyers, charges et accessoires impayés, augmentée d’un intérêt de retard calculé au taux Euribor 3 mois augmenté de 400 points de base (article A.3.4 du contrat de bail) ;

— condamner provisionnellement la société TSL 77 à lui payer en principal la somme de 11.396 euros en application de l’article A.3.4. du contrat de bail ;

— dire que le dépôt de garantie lui restera acquis à titre de premiers dommages et intérêts (article A.3.3 du contrat de bail) ;

— fixer et condamner provisionnellement la société TSL 77 à lui payer une indemnité d’occupation fixée pour chaque jour de retard à 2% HT du montant du dernier loyer trimestriel HT, outre le règlement des charges et taxes, et ce jusqu’à la remise des clés et après le départ de la société TSL 77 pendant la durée nécessaire à la remise des lieux en état conformément au bail (article A.3.3 du contrat de bail) ;

En tout état de cause,

— condamner la société TSL 77 à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société TSL 77 aux dépens avec faculté de recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le 17 septembre 2025.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835, alinéa 1, du même code dispose que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.

Selon l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Faute d’avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au contrat de bail, le locataire ne peut remettre en cause l’acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer. L’existence de cette mauvaise foi doit s’apprécier lors de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

En l’espèce, il est constant que le 19 décembre 2023, la société Melinvest 1-V871 a fait délivrer à la société TSL 77 un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée dans le bail conclu entre les parties le 29 novembre 2019, pour avoir paiement de la somme en principal de 37.214 euros.

Il n’est pas contesté que dans le mois du commandement de payer, la société TSL 77 n’a pas réglé les causes du commandement de payer dont il n’apparaît pas qu’il aurait été délivré de mauvaise foi par le bailleur.

Dans ces conditions, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail étaient réunies à la date du 19 janvier 2024.

La société TSL 77 s’oppose aux effets du commandement de payer en faisant état de ses difficultés de paiement en lien avec la crise sanitaire et un contrôle fiscal, qui ont fragilisé sa trésorerie. Elle soutient que l’expulsion ordonnée est disproportionnée au regard des circonstances économiques et de sa volonté de régulariser sa situation financière. Elle indique encore que le bailleur n’est pas dans une situation où sa pérennité économique dépendrait de ses paiements de sorte que surseoir à son expulsion, afin de lui permettre de régler sa dette dans les délais sollicités, n’aura aucune incidence sur la santé financière du groupe auquel la société Melinvest 1-V871 appartient. Elle ajoute que son expulsion anéantirait toute possibilité de remboursement de sa dette et que la poursuite de son activité constitue la seule issue profitable pour les deux parties.

Toutefois, la société TSL 77 ne produit aucune pièce de nature comptable ou financière permettant d’établir qu’elle est en capacité de régler sa dette dans le délai susceptible de lui être accordé, étant en effet observé que la société bailleresse sollicite, à hauteur de cour, sa condamnation au paiement de la somme de 113.960,04 euros arrêtée au 10 juin 2025 et que le dernier décompte produit en date du 16 septembre 2025 démontre un solde débiteur, à cette date, de 134.683,19 euros et, donc, une augmentation de la dette de l’appelante.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 19 janvier 2024 et ordonné l’expulsion de la société appelante dont le maintien dans les lieux loués depuis cette date s’effectue sans droit ni titre, ce qui constitue un trouble manifestement illicite qu’il y a lieu de faire cesser.

Sur les demandes de provisions au titre de l’indemnité d’occupation, de l’arriéré locatif et des clauses pénales

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier, ou ordonné l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’obligation de la société TSL 77 au paiement d’une indemnité d’occupation, contrepartie de l’occupation sans droit ni titre des locaux depuis la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire, ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Il est prévu dans le bail, à l’article A.3.3 intitulé 'occupation ou immobilisation des locaux après la cessation du bail’ qu’à défaut de restitution des locaux après résiliation, 'le preneur sera redevable envers le bailleur d’une indemnité d’occupation fixée d’ores et déjà pour chaque jour de retard à 2% hors taxes (TVA en sus) du montant du dernier loyer trimestriel hors taxes (…) Cette indemnité restera due au bailleur après le départ du preneur pendant la durée nécessaire à la remise des lieux en état conformément au présent bail, si le preneur n’y a pas procédé lui-même avant son départ'.

Mais cette indemnité correspond en fait à une pénalité susceptible d’être minorée par le juge du fond, de sorte que l’obligation à ce titre de la société TSL 77 se heurte à une contestation sérieuse.

En conséquence, l’indemnité d’occupation au paiement de laquelle cette dernière sera tenue sera égale au montant du dernier loyer majoré des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi et due à compter du 20 janvier 2024 jusqu’à la libération effective des lieux.

Actualisant sa dette, la société Melinvest 1-V871 sollicite la somme de 113.960,04 euros arrêtée au 10 juin 2025. Il apparaît toutefois à la lecture des décomptes produits (pièces 19 et 20) qu’après remise d’un chèque de 10.000 euros le 24 juin 2025, la créance du bailleur à cette date s’élevait à la somme de 103.960,04 euros, deuxième trimestre 2025 inclus, somme qui sera retenue, la cour ne pouvant statuer au-delà du montant sollicité.

La société TSL 77 sera donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 103.960,04 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du présent arrêt. En effet, l’intérêt de retard contractuellement prévu à l’article A.3.4, selon lequel 'tout retard de paiement par le preneur d’une somme quelconque due en vertu du bail (à titre de loyers, charges, taxes, indemnités d’occupation, remboursement de travaux ou autres) portera de plein droit à compter de son échéance intérêt au taux Euribor 3 mois augmenté de 400% de points de base’ s’analyse en une pénalité et comme telle peut être réduite par le juge du fond, de sorte que l’obligation de la société locataire au paiement de ces intérêts se heurte à une contestation sérieuse.

La société bailleresse sollicite encore le paiement de la somme provisionnelle de 11.396 euros en application de l’article susvisé du bail, lequel prévoit que 'si le retard de paiement persiste 20 jours après la date d’exigibilité, le preneur sera redevable envers le bailleur d’une indemnité de 10% de la somme due.'

Elle demande également à conserver le montant du dépôt de garantie en se fondant sur l’article A.3.3 du bail qui stipule qu’en cas de résiliation, 'le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnité forfaitaire irréductible (…)'.

Mais, ces indemnités, constituant des clauses pénales, sont susceptibles de revêtir un caractère manifestement excessif, au sens de l’article 1231-5 du code civil, de sorte que les demandes formulées à ce titre sont sérieusement contestables. Aussi convient-il de rejeter les demandes de provisions formulées de ces chefs, l’ordonnance entreprise étant confirmée sur ces points ainsi que sur les intérêts de retard.

Sur la demande de délai de paiement

Selon l’article 1343-5, alinéa 1, du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Le premier juge a accordé un délai de douze mois à la société TSL 77 pour lui permettre de s’acquitter de sa dette, disposition non contestée par le bailleur. L’appelante sollicite un délai supplémentaire de 12 mois.

Les décomptes produits par le bailleur démontrent que des versements réguliers sont effectués par la société TSL sans que ces derniers ne permettent toutefois de faire baisser sa dette dans des proportions significatives.

Au regard de ces versements, il convient de lui accorder un délai de paiement de 24 mois pour apurer sa dette ainsi qu’il sera précisé au dispositif, étant rappelé que ces délais n’ont aucune incidence sur les effets de la clause résolutoire.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le sort des dépens de première instance a été exactement apprécié par le premier juge.

Succombant en l’essentiel de ses prétentions, la société TSL 77 supportera les dépens d’appel et sera condamnée à payer à la société Melinvest 1-V871 la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance en ses dispositions dont il a été relevé appel principal et appel incident sauf en celles relatives au montant de la provision allouée et à la durée des délais de paiement ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Précise que l’indemnité d’occupation est due par la société TSL 77 à compter du 20 janvier 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

Condamne la société TSL 77 à payer à la société Melinvest 1-V871 la somme provisionnelle de 103.960,04 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au deuxième trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

Accorde à la société TSL 77 la possibilité de s’acquitter de cette somme en vingt-quatre échéances mensuelles de 4.331 euros chacune, la dernière devant comprendre le solde de la dette et des intérêts, la première échéance devant être réglée avant le 5 du mois suivant la signification du présent arrêt et les échéances suivantes avant le 5 de chaque mois ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

Dit que ces délais de paiement n’ont aucune incidence sur les effets de la clause résolutoire ;

Condamne la société TSL 77 aux dépens d’appel, qui pourront être recouvrés directement conformément à l’article 699 du code de procédure civile et à payer à la société Melinvest 1-V871 la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT