Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 07 NOVEMBRE 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/06158 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFQ6U

Décision déférée à la Cour : Décision du 04 Janvier 2022 – Tribunal judiciaire de Paris

RG n° 18/14088

APPELANTES

Madame [N] [K] épouse [F] née le 23 septembre 1971 à [Localité 11],

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représentée et assistée de M^e Barthélemy LEMIALE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0386 substituée par M^e Baptiste DE COURCELLES, avocat au barreau de PARIS

S.C.I. [N] [Localité 10] immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le n° 424 756 252, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représentée et assistée de M^e Barthélemy LEMIALE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0386 substituée par M^e Baptiste DE COURCELLES, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉES

Madame [X] [T] née le 7 juillet 1956 à [Localité 9],

[Adresse 2],

[Localité 1] ,

BELGIQUE

Représentée par M^e Maxence MARCEL, avocat au barreau de PARIS, toque : R050

S.A.R.L. ARMONUI immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le numéro 539 164 525, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représentée par M^e Maxence MARCEL, avocat au barreau de PARIS, toque : R050

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 mai 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, président de chambre, magistrat honoraire, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Claude CRETON, président de chambre, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 20 juin 2025 prorogé au 11 juillet 2025 puis au 05 septembre 2025 au 10 octobre 2025 et au 17 octobre 2025 et le 7 novembre 2025 , les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

*****

Conclusions SCI [N] [F] et Mme [K] : 3 mars 2025

Conclusions société Armonui et Mme [T] : 20 mars 2025

Clôture : 20 mars 2025

Selon procès-verbal du 2 novembre 2012, l’assemblée générale des associés de la SCI [N] Montrouge, composée de [C] [K], associé majoritaire, et de M. [P] [K], a autorisé la vente au prix de 99 000 euros d’un bien immobilier situé à Paris 13ème, [Adresse 5] et [Adresse 3] et donné tous pouvoirs à Mme [T], qui était la compagne d'[C] [K], pour signer les actes.

La vente du bien à la société Armonui, dont la gérante est Mme [R], fille de Mme [T], a été conclue le 18 septembre 2013.

Suite au décès d'[C] [K] le 26 juillet 2016, sa fille, Mme [F], devenue gérante de la SCI [N] Montrouge, agissant tant en son nom personnel qu’ès qualités, a assigné le 9 octobre 2018 la société Armonui et Mme [R] en nullité de la délibération de l’assemblée générale du 2 novembre 2012 autorisant la vente des biens immobiliers de la SCI [N] Montrouge et de la vente du 18 septembre 2013. Elle a en outre sollicité la condamnation de la société Armonui à restituer à la SCI [N] Montrouge les fruits produits par le bien depuis le 18 septembre 2013, soit la somme de 31 800 euros arrêtée au jour de l’assignation, la déclaration d’inopposabilité à la SCI [N] Montrouge de tout contrat conclu par la société Armonui relativement au bien litigieux, la condamnation de la société Armonui, sous astreinte, à libérer les lieux et à restituer les clefs à la SCI [N] Montrouge, la condamnation in solidum de Mme [T] et de la société Armonui à payer à la SCI [N] Montrouge à titre de dommages-intérêts la somme de 10 000 euros et à Mme [F] la somme de 5 000 euros, la condamnation de Mme [T] à rendre compte de son mandat de gestion, la condamnation in solidum de la société Armonui et de Mme [T] à payer à Mme [F] et à la SCI [N] Montrouge la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 4 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :

— déclaré recevables les demandes de la SCI [N] Montrouge et de Mme [F] en nullité de l’assemblée générale du 2 novembre 2012 ;

— déclaré recevable la demande de la SCI [N] Montrouge en nullité de la vente du 18 septembre 2013  ;

— déclaré irrecevable faute d’intérêt à agir la demande de Mme [F] en annulation de la vente du 18 septembre 2013 ;

— annulé la délibération de l’assemblée générale du 2 novembre 2012 et la vente du 18 septembre 2013 ;

— condamné la SCI [N] Montrouge à restituer à la société Armonui la somme de 99 000 euros au titre du prix de vente, la somme de 2 076 euros au titre de la taxe foncière, la somme de 624,75 euros correspondant aux primes d’assurance, la somme de 18 846,27 euros au titre des charges de copropriété ;

— débouté la société Armonui de sa demande en restitution de la somme de 10 400 euros correspondant aux frais d’acquisition ;

— débouté la SCI [N] Montrouge de sa demande en restitution de la somme mensuelle de 530 euros au titre des fruits produits par le bien depuis la vente ;

— rejeté la demande en inopposabilité à la SCI [N] Montrouge de tout contrat de bail, convention d’occupation précaire ou d’usage conclu par la société Armonui relativement au bien ;

— ordonné l’expulsion de la société Armonui du bien ;

— condamné la société Armonui à remettre à la SCI [N] Montrouge les clefs du bien dans un délai de deux mois suivant la signification du jugement ;

— déclaré irrecevable la demande tendant à la condamnation de Mme [T] à rendre compte de sa gestion du bien ;

— rejeté toutes les autres demandes.

Mme [F] et la SCI [N] Montrouge ont interjeté appel de ce jugement dont elles sollicitent l’infirmation en ce qu’il :

— rejette la demande de la SCI [N] Montrouge en restitution par la société Armonui de la somme mensuelle de 530 euros au titre des fruits produits par le bien depuis la vente ;

— rejette la demande en inopposabilité à la SCI [N] Montrouge de tout contrat de bail, convention d’occupation précaire ou d’usage conclu par la société Armonui ;

— rejette les demandes en paiement de dommages-intérêts formées par Mme [F] et la SCI [N] Montrouge ;

— déclare irrecevable la demande tendant à la condamnation de Mme [T] à rendre compte de sa gestion ;

— rejette leurs demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elles concluent à la condamnation de la société Armonui à payer à la SCI [N] Montrouge la somme de 66 046,68 euros au titre de la restitution des fruits arrêtée au 20 mars 2025, outre les intérêts capitalisés et, à titre subsidiaire, la somme de 60 542,79 euros correspondant à la perte de chance d’avoir pu donner à bail le bien litigieux. Elles demandent en outre à la cour de déclarer inopposable à la SCI [N] Montrouge tout bail, convention d’occupation précaire ou d’usage conclu par la société Armonui relativement au bien litigieux, de condamner celle-ci, sous astreinte, à remettre les clefs dans un délai de deux mois suivant la signification de l’arrêt et au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1 400 euros à compter de la signification de l’arrêt.

Elles sollicitent enfin la condamnation in solidum de Mme [T] et de la société Armonui à payer à titre de dommages-intérêts la somme de 10 000 euros à la SCI [N] Montrouge et la somme de 5 000 euros à Mme [F], la condamnation de Mme [T] sous astreinte à rendre compte de son mandat de gestion et la condamnation in solidum de Mme [T] et de la société Armonui à leur payer la somme de 20 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [T] et la société Armonui concluent à la confirmation du jugement sur les points objet de l’appel de Mme [F] et de la SCI [N] Montrouge.

Sur appel incident, elles concluent à l’infirmation du jugement 'sur le surplus’ et demandent à la cour, faute de disposer d’un intérêt pour agir, de déclarer irrecevables les demandes de Mme [F] et de la SCI [N] Montrouge tendant à l’annulation de la délibération de l’assemblée générale du 2 novembre 2012 et de la vente du 18 septembre 2013.

Elles concluent en outre au rejet des demandes de la SCI [N] Montrouge en annulation 'des actes en litige’ et de condamner in solidum Mme [F] et la SCI [N] Montrouge à payer à chacune la somme de 18 000 euros à titre de dommages-intérêts .

Pour le cas où la cour confirmerait le jugement annulant la vente, la société Armonui sollicite la condamnation de la SCI [N] Montrouge à lui payer la somme de 137 832,93 euros au titre de la restitution du prix (99 000 euros), des frais en rapport avec l’acquisition du bien (10 400 euros), de la taxe foncière (3 178 euros), des charges de copropriété (23 931,93 euros), des primes d’assurance (1 323,01 euros).

Elles réclament enfin la condamnation in solidum de Mme [F] et de la SCI [N] Montrouge à payer à chacune la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE L’ARRÊT

1 – Sur les demandes d’annulation du procès-verbal de l’assemblée générale du 2 novembre 2012 ainsi que de la vente du 18 septembre 2013

Considérant que dans le dispositif de leurs dernières conclusions, Mme [T] et la société Armonui ne sollicitent que l’irrecevabilité de la demande en nullité de la délibération de l’assemblée générale du 2 novembre 2012 par laquelle la société [N] Montrouge a autorisé la vente du bien litigieux ainsi que de l’acte de vente de ce bien au motif de l’absence d’intérêt à agir de Mme [F] et de la SCI [N] Montrouge ; que son appel incident ne porte donc pas sur la décision du tribunal qui a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de ces demandes ;

Considérant que pour contester la qualité à agir de Mme [F] et de la SCI [N] Montrouge en nullité de la délibération du 2 novembre 2012 et de la vente du 18 septembre 2013, Mme [T] et la société Armonui se fondent sur les dispositions de l’article 414-2 du code civil qui prévoient qu’après la mort de l’auteur d’un acte, cet acte ne peut être attaqué pour insanité d’esprit que lorsqu’il porte en lui-même la preuve d’un trouble mental, s’il a été fait alors que l’intéressé était placé sous sauvegarde de justice ou si une action a été introduite avant son décès aux fins d’ouverture d’une curatelle ou d’une tutelle ou aux fins d’habilitation familiale ou si effet a été donné à un mandat de protection future ; qu’en l’espèce, il n’est ni démontré ni même allégué que les actes litigieux portent en eux-mêmes la preuve d’un trouble mental ; qu’il est en outre constant qu’à la date de ces actes, [C] [K] n’avait pas été placé sous sauvegarde de justice et qu’avant son décès aucune action n’avait été engagée aux fins de son placement sous tutelle, curatelle ou d’habilitation familiale et qu’il n’avait pas été donné effet à un mandat de protection future ; que l’action aux fins de nullité pour insanité d’esprit est donc irrecevable ; que les dispositions de l’article précité n’ayant limité le droit des héritiers d’agir en nullité d’un acte passé par leur auteur qu’à la seule action fondée sur l’insanité d’esprit de ce dernier, est donc recevable l’action de Mme [F] et de la SCI [N] Montrouge qui agissent en nullité sur le fondement du droit commun des contrats ;

Considérant que selon le procès-verbal de l’assemblée générale de la SCI [N] Montrouge du 2 novembre 2012, a été adoptée une résolution autorisant la vente au prix de 99 000 euros d’un studio correspondant au lot numéro 17 de l’immeuble situé à [Adresse 12] et [Adresse 3] et donnant pouvoir à Mme [T] de 'signer toutes pièces et tous actes nécessaires à l’accomplissement de la résolution prise…' ; qu’au pied de ce procès-verbal figure la signature d'[C] [K], gérant de la société, en qualité de président de séance ; que selon un rapport d’expertise en écriture, non contradictoire, du 14 octobre 2021, établi à la demande de Mme [F] par Mme [Z], expert agréée près la Cour de cassation, ce paraphe 'n’émane pas de Monsieur [C] [K]', l’expert ayant constaté que 'cette signature, tracée d’un geste alerte, aux formes plus ou moins anguleuses, ne correspond pas aux signatures de comparaison, et encore moins aux signatures de 2009, où leur tracé est totalement > et dégradé, leur facture devenue avec le temps informe et changeante’ ; que ces conclusions sont corroborées par les pièces du dossier dont il résulte qu’à la date à laquelle s’est réunie cette assemblée générale, [C] [K] était dans un état de santé physique et mental très dégradé, incompatible avec le caractère très affirmé de la signature ; que de nombreuses décisions de justice révèlent en outre que Mme [T] a profité de l’état de santé d'[C] [K] pour organiser, à son insu, la vente de biens immobiliers au profit de ses filles ; qu’en outre, alors que le procès-verbal de cette assemblée générale mentionne la présence de M. [P] [K], celui-ci a attesté qu’à l’exception de l’assemblée générale constitutive de la SCI [N] Montrouge du 16 juin 1977, il n’a participé à aucune assemblée générale de cette société ;

Considérant que s’il résulte des dispositions de l’article 1844-16 du code civil que ni la société ni les associés ne peuvent se prévaloir d’une nullité à l’égard des tiers de bonne foi, le texte ajoute que la nullité résultant de l’incapacité ou de l’un des vices du consentement est opposable même aux tiers par l’incapable et ses représentants légaux, ou par l’associé dont le consentement a été surpris par erreur, dol ou violence ; qu’en conséquence, en l’absence de consentement d'[C] [K] à la délibération de l’assemblée générale ayant autorisé la SCI [N] Montrouge à céder le bien litigieux et ayant donné pouvoir à Mme [T] de conclure l’acte de vente, Mme [F], en qualité d’héritière d'[C] [K], est fondée à opposer la nullité de cette délibération à Mme [T] et à la société Armonui ; que cette nullité entraîne celle de la vente du 18 septembre 2013 conformément à la demande de la SCI [N] Montrouge qui, en sa qualité de venderesse, a qualité et intérêt à exercer cette action à la différence de Mme [F], associée de cette dernière, n’a pas cette qualité ; qu’il y a lieu de confirmer le jugement qui prononce la nullité de la délibération de l’assemblée générale et de l’acte de vente, condamne la société Armonui, sans astreinte, à la restitution du bien litigieux et ordonne son expulsion ;

Considérant que devant le tribunal, la SCI [N] Montrouge avait, en conséquence de l’annulation de la vente, sollicité la restitution des fruits qu’elle évaluait à 530 euros par mois, soit 31 800 euros à la date de l’assignation ; que sa demande en paiement de la somme de 66 046,68 euros correspondant au montant actualisé de ces fruits n’est pas nouvelle et est donc recevable ;

Considérant qu’au titre des restitutions consécutives à l’annulation de la vente, il y a lieu d’ordonner, d’abord, la restitution par la SCI [N] Montouge du prix de vente du bien vendu d’un montant de 99 000 euros, de la taxe foncière (3 178 euros), des charges de copopriété (23 931,93 euros) et des primes d’assurance du bien (1 321,01 euros) qui ont été réglées par la société Armonui ; que la société Armonui n’est en revanche pas fondée à obtenir la restitution par la SCI [N] Montrouge des droits d’enregistrement qu’elle a réglés à l’administration fiscale à l’occasion de la vente du bien litigieux ; qu’il y a lieu, ensuite, d’ordonner la restitution par la société Armonui des fruits que la SCI [N] Montrouge aurait perçus ; que, selon l’attestation de l’expert-comptable de la société Armonui produite en exécution de la décision du magistrat de la mise en état, les loyers qu’elle a perçus se sont élevés à 47 269,53 euros au titre de la période arrêtée au 31 décembre 2022, correspondant à un loyer mensuel de 695,05 euros, ce qui porte la dette de la société Armonui à la date du 20 mars 2025 à 66 046,68 euros ; qu’il y a donc lieu de condamner la société Armonui à restituer à la SCI [N] Montrouge cette somme ;

Considérant que la demande subisidiaire fondée sur la perte de chance étant ainsi devenue sans objet, il n’y a pas lieu de statuer sur sa recevabilité ;

Considérant qu’il convient d’ordonner la compensation entre la créance de la SCI [N] Montouge sur la société Armonui d’un montant de 66 046,68 euros et celle en sens contraire d’un montant de 127 430,94 euros ;

2 – Sur les autres demandes

— Demandes de Mme [F] et de la SCI [N] Montrouge

Considérant qu’en première instance, la SCI [N] Montrouge et Mme [F], après avoir assigné la société Armonui et Mme [T] en nullité de la délibération de l’assemblée générale de la SCI [N] Montrouge du 2 novembre 2012 et de la vente du 18 septembre 2013, ont formé une demande additionnelle aux fins de condamnation de Mme [T] à rendre compte du mandat de gestion que lui avait confié [C] [K] le 1er octobre 2004 pour effectuer toutes démarches administratives concernant la location de ses biens et des biens des sociétés dont il est le gérant ; que, faute de se rattacher aux prétentions originaires par un lien suffisant, il y a lieu de confirmer le jugement qui a déclaré irrecevable cette demande additionnelle ;

Considérant que les moyens soutenus en appel relatifs aux demandes formées par Mme [F] et la SCI [N] Montrouge en paiement de dommages-intérêts et en déclaration d’inopposabilité des baux conclus par la société Armonui ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs exacts que la cour adopte ; qu’il convient de confirmer la décision du tribunal qui a rejeté ces prétentions ;

Considérant que Mme [F] justifie avoir réglé les frais de l’expertise graphologique destinée à établir qu'[C] [K] n’était pas signataire du procès-verbal de l’assemblée générale du 2 novembre 2013 ; qu’il convient de condamner Mme [T] et la société Armonui à lui payer la somme de 648 euros à titre de dommages-intérêts ;

— Demandes de Mme [T] et de la société Armonui

Considérant qu’en application de l’article 1961 du code général des impôts, la société Armonui peut demander à l’administration fiscale restitution des droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière qu’elle a réglés ; qu’elle n’est pas fondée à réclamer à la SCI [N] Montrouge, qui au surplus a obtenu la nullité, remboursement de ces droits ;

Considérant que l’action en nullité de la délibération de l’assemblée générale et de la vente engagée par Mme [F] et la SCI [N] Montrouge ayant été accueillie, Mme [T] et la société Armonui ne sont pas fondées à réclamer des dommages-intérêts en réparation du dommage que leur a causé cette procédure ;

PAR CES MOTIFS :

La cour ,

Confirme le jugement sauf en ce qu’il :

— ordonne la restitution par la SCI [N] Montrouge à la société Armonui des sommes suivantes :

* 2 076 euros au titre des taxes foncières

* 624,75 euros au titre des cotisation d’assurance

* 18 846,27 euros au titre des charges de copropriété

— rejette la demande de la SCI [N] Montrouge en restitution par la société Armonui de la somme mensuelle de 530 euros au titre des fruits ;

Statuant à nouveau,

Condamne la SCI [N] Montrouge à restituer à la société Armonui, outre le prix de vente (99 000 euros)  :

— la somme 3 178 euros correspondant à la taxe foncière

— la somme de 23 931,93 euros correspondant aux charges de copopriété

— la somme de 1 321,01 euros correspondant aux primes d’assurance

Ordonne la compensation entre la créance de la société Armonui sur la SCI [N] Montrouge d’un montant de 127 430,94 euros et celle de la SCI [N] Montrouge sur la société Armonui d’un montant de 66 046,68 euros ;

Condamne in solidum Mme [T] et la société Armonui à payer à Mme [F] la somme de 648 euros à titre de dommages-intérêts ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme [T] et de la société Armonui et les condamne in solidum à payer à chacune la somme de 2 000 euros;

Les condamne aux dépens.

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,