Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 21 MARS 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/00799 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CG5FC

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Novembre 2022 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CRETEIL, tribunal de proximité Ivry-sur-seine

RG n° 22-001158

APPELANT

Monsieur [R] [B] né le 24 Août 1985 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté et assisté de M^e Jonathan SOUFFIR de l’AARPI EVY Avocats, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE

S.A.S. CAPITAL IMMOBILIER immatriculée au RCS de Créteil sous le numéro 842 655 508, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée et assistée de M^e François BLANGY de la SCP CORDELIER & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P0399

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 04 juillet 2024 , en audience publique, devant la Cour composée de :

Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre , dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire,

— - par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour initialement prévue le 06 décembre 2024. Ultérieurement, ils ont été informés que la décision serait prorogée en dernier lieu le 21 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre, et par Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

La société Capital Immobilier a réalisé le 23 janvier 2021 une fiche commerciale de présentation d’un appartement T4 de 81 m2 avec balcon à [Localité 5] comportant les caractéristiques du bien et une série de photographies.

Par acte sous seing privé du 12 février 2021, Madame [K] [S] et Monsieur [W] [E] ont vendu à Monsieur [R] [B] un appartement de type 4 pièces formant le lot n°83 dans le bâtiment Volta de la copropriété d’un ensemble immobilier sis [Adresse 2], au prix de 358 000 euros outre 7 000 euros au titre des meubles soit 365 000 euros, les frais de négociation à la charge de l’acquéreur s’élevant à 14 000 euros.

Monsieur [B] a revisité l’appartement une fois les lieux vidés le 26 mai 2021.

Il a dénoncé par courriel adressé à l’agence Capital Immobilier le 2 juin 2021, au rappel que la fiche commerciale de l’appartement soulignait son état impeccable, des dégradations affectant les parquets ainsi que la saleté des lieux.

Monsieur [B] a fait réaliser un devis le 2 juillet 2021 pour la dépose du parquet existant, de la sous-couche moquette et d’un placard de chambre ainsi que la mise en 'uvre d’un parquet flottant soit une offre de prix à hauteur de 9 566,07 euros TTC de la société Siogal.

Par lettre recommandée du 3 juin 2021, Monsieur [B] a sollicité de l’agence Capital Immobilier une réduction du prix au motif de la dissimulation de l’état réel de l’appartement au regard des dégradations affectant les sols et des trous dans les murs, soulignant que le coût des travaux de remise en état s’élève à plus de 9 000 euros.

Une médiation était mise en 'uvre entre la société Capital Immobilier et Monsieur [U] [B] qui ne parvenait pas à un accord.

Par acte authentique du 30 juin 2021 Monsieur [R] [B] a acquis l’appartement des vendeurs au prix convenu.

Par exploit signifié le 16 mars 2022 Monsieur [R] [B] a fait assigner les vendeurs et l’agence Capital Immobilier devant le tribunal judiciaire de Créteil aux fins devoir juger le dol des vendeurs et le manquement de l’agence immobilière à son obligation d’information et de conseil.

Le jugement prononcé le 4 novembre 2022 a :

Débouté Monsieur [R] [B] de ses demandes à l’encontre de Madame [K] [S] et Monsieur [W] [E] ;

Condamné la société CAPITAL IMMOBILIER à payer à Monsieur [B] la somme de 1.200 euros au titre de dommages et intérêts et 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamné Monsieur [R] [B] à payer à Madame [K] [S] et Monsieur [W] [E] la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Condamné la société Capital immobilier aux dépens.

Monsieur [R] [B] a interjeté appel selon déclaration reçue au greffe le 25 décembre 2022 intimant l’agence Capital Immobilier.

Par conclusions d’appelant n°3 signifiées le 21 mars 2024 Monsieur [R] [B] demande à la cour de :

Vu l’article 1240 du Code civil

Vu la jurisprudence applicable,

Vu les pièces versées aux débats,

Vu l’article 700 du Code de procédure civil,

— CONFIRMER la décision de première instance en ce qu’elle a jugé que la société Capital immobilier avait manqué à son obligation d’information et de conseil à l’égard de Monsieur [B] ;

— D’INFIRMER la décision de première instance en ce qu’elle a condamné la société capitale immobilier au paiement de la somme de 1.200 euros au titre de la réparation des préjudices subi par Monsieur [B] du fait de son manquement à son obligation d’information et de conseil,

Et statuant à nouveau :

— DE CONDAMNER la société Capital immobilier au paiement de la somme de 8.743,48 euros.

En tout état de cause :

— DEBOUTER la société Capital immobilier de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de Monsieur [R] [B] ;

— CONDAMNER la société Capital immobilier au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions signifiées le 18 février 2024 La société Capital Immobilier demande à la cour de :

Vu l’article 32-1 du Code de procédure civile,

Vu le Jugement du 4 novembre 2022,

REFORMER le Jugement du 4 novembre 2022 en ce qu’il a :

— Condamné la société CAPITAL IMMOBILIER à payer à Monsieur [R] [B] la somme de 1.200 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Condamné la société CAPITAL IMMOBILIER à payer la somme de 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamné la société CAPITAL IMMOBILIER aux dépens.

CONFIRMER le Jugement du 4 novembre 2022 en ses autres dispositions.

Statuant à nouveau :

DEBOUTER Monsieur [R] [B] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la société CAPITAL IMMOBILIER ;

CONDAMNER Monsieur [R] [B] à verser à la société CAPITAL IMMOBILIER la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNER Monsieur [R] [B] à verser à la société CAPITAL IMMOBILIER la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER Monsieur [R] [B] aux entiers dépens de l’instance.

La clôture était prononcée par ordonnance du 27 juin 2024

SUR QUOI,

LA COUR

La responsabilité de l’intermédiaire immobilier

Le jugement, au visa de l’article 1240 du Code civil, retient que l’intermédiaire professionnel est tenu de délivrer loyalement toutes les informations en sa possession de nature à influer sur la décision de l’acquéreur et qu’au vu des traces d’usure affectant les parquets, il n’est pas certain que l’acquéreur aurait obtenu une nouvelle diminution du prix de vente alors que les vendeurs avaient déjà accepté de le réduire de 20 000 euros. Il ne retient aucune faute de l’agence du fait des trous de cheville et, au vu des devis produits, estimant la perte de chance à 50% du montant de la réduction de prix éventuelle, il a condamné la société Capital Immobilier à régler à Monsieur [B] une somme de 1 200 euros à titre de dommages et intérêts.

Monsieur [R] [B] soutient que l’agent immobilier doit vérifier la consistance matérielle des biens qu’il vend en sa qualité de professionnel, et ne pas se limiter aux indications du vendeur. Au constat que les photographies de la fiche de présentation faisaient apparaître un appartement en parfait état, sans rayure sur le parquet ni trous dans le mur, et que l’agence immobilière avait une parfaite connaissance des dégradations ayant écrit à l’appelant, après que celui-ci lui ait signalé lesdites dégradations, que celles-ci remontaient à trois ans environ du fait des dégâts causés par un livreur et qu’elles étaient déterminantes de son consentement car un simple ponçage est inopérant à la remise en état qui a nécessité une dépose et une repose complète, il en infère un préjudice lié au fait de n’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses du fait de l’obligation de recourir à des travaux et demande la condamnation de l’agence immobilière à régler le montant total des réparations.

La société Capital Immobilier oppose que les dégradations sont minimes et qu’il appartenait à, l’acquéreur de s’inquiéter du système d’attache des tableaux fixés aux murs et qu’ayant procédé à deux visites de l’appartement le 23 janvier 2021 et le 26 mai 2022 après déménagement des vendeurs, Monsieur [B] a pu se convaincre lui-même de l’état du parquet et des légères dégradations visibles, l’agence immobilière n’ayant aucune notion d’autres dégradations. Elle souligne que Monsieur [B] cherche en réalité à convaincre la cour d’une action estimatoire au titre du vice caché alors qu’en régularisant l’acte de vente il l’a purgé de tous les vices.

Réponse de la cour

Selon les dispositions de l’article 1240 du Code civil tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est admis ( Cass, Civ.3ème, 21 décembre 2023, n°22-20.045) que l’intermédiaire immobilier doit, au titre de son devoir de vérification, d’information et de conseil, délivrer toutes les informations en sa possession de nature à influencer le consentement des parties et, à ce titre, informer l’acquéreur de l’existence de désordres apparents affectant le bien vendu, qu’en sa qualité de professionnel il ne pouvait ignorer. A défaut, il engage sa responsabilité.

La copie de l’annonce de mise en vente référence n°313 [Localité 5] 4 pièces de 81 m2 avec balcon indique : « Vous serez séduit par son état impeccable (') Copropriété neuve de 2015 aux normes BBC avec de faibles charges. »

La fiche commerciale du bien réalisée le 23 janvier 2021 par l’agence Capital Immobilier reprend l’annonce et complète le descriptif de l’appartement en indiquant : « Etat intérieur très bon ».

Les photographies illustrant la fiche commerciale montrent l’appartement garni de meubles, les murs décorés de tableaux cependant que les clichés des mêmes pièces pris par Monsieur [B], une fois l’appartement démeublé le 26 mai 2021, postérieurement à la signature de l’acte de vente intervenu le 12 février 2021 et avant sa réitération en la forme authentique, établissent que les sols en parquet dans l’ensemble des pièces sont affectés d’impacts et de rayures caractéristiques d’un état d’usage de plusieurs années.

Les échanges de courriels entre les parties établissent que le 1er juin 2021, reprenant les points évoqués par Monsieur [B] lors de la visite du 26 mai, l’agence immobilière a acté que les détériorations du parquet massif (parquet « abîmé ») étaient constatables lors de la visite celles-ci étant dues à un livreur trois ans auparavant, que les parquets flottants sont dans cet état depuis la mise en vente et que les trous dans le mur étaient présents lors de la visite de l’appartement.

Si Monsieur [B] ne peut être suivi dans ses moyens relatifs à faute de l’agent immobilier consécutivement aux trous d’accroche des cadres dont il a pu prendre la mesure lors de sa première visite, en voyant les nombreux cadres accrochés aux murs dans le séjour et l’une des chambres, il échet d’observer, sur l’état des sols en parquets massif et flotants dans les chambres, que la société Capital Immobilier, compte tenu de sa qualité de professionnelle est débitrice de l’obligation de délivrer une information claire sur les éléments essentiels du bien dont elle a connaissance.

Or, celle-ci a manqué a manqué à son devoir de vérification, d’information et de conseil relativement à l’état des sols en indiquant sur la fiche commerciale et dans l’annonce de mise en vente du bien que ceux-ci étaient dans un « état impeccable » et l’état général du bien « très bon » alors que celui-ci nécessitait des travaux de réfection des sols liés aux conséquences de son occupation familiale pendant trois années, ce dont l’acquéreur, non professionnel de l’immobilier, ne pouvait prendre la mesure en visitant le logement garni de meubles et décoré.

Il en résulte que la société Capital Immobilier a commis une faute qui est à l’origine de l’entier dommage subi par Monsieur [B] lequel, croyant acquérir un bien ne nécessitant aucun travaux, se trouve contraint d’exposer des frais de rénovation des parquets de l’entrée, du séjour et des trois chambres.

Le devis de l’entreprise Albulesla Ruslan, non utilement contredit à hauteur d’appel, est étayé par les deux attestations de l’entrepreneur communiquées en pièce n°10 et 11 soulignant la nécessité d’un changement intégral des lattes au vu du résultat peu satisfaisant du test de ponçage sur le parquet massif et l’impossibilité de poncer le parquet stratifié, Il est établi à hauteur de 6 127,12 euros TTC.

La société Capital Immobilier sera donc condamnée à régler à Monsieur [B] la somme de 6 127,12 euros correspondant à l’entier dommage lié aux frais de rénovation des sols, Monsieur [B] étant débouté du surplus de ses demandes sans lien avec la reprise des parquets.

Le jugement sera donc infirmé du chef des préjudices.

Les dommages et intérêts pour procédure abusive

Le jugement n’a pas statué sur ce point.

La société Capital Immobilier soutient que l’appelant s’obstine dans une procédure dont l’unique but est de palier le refus de diminution du prix par le vendeur et qu’en définitive pour que Monsieur [B] soit satisfait de son achat il aurait fallu que l’appartement construit en 2015 ne soit jamais habité, ladite procédure étant clairement dilatoire.

Monsieur [B] oppose qu’en exerçant un droit fondamental celui d’agir en justice et alors même que le premier juge l’a déclaré fondé en son action il ne saurait être considéré comme agissant de manière abusive.

Réponse de la cour

La présente motivation fait la preuve du bien-fondé de l’action engagée.

La société Capital immobilier sera déboutée de sa demande au titre de la procédure abusive.

Les frais irrépétibles et les dépens

Le jugement qui a condamné la société Capital Immobilier aux dépens et au règlement à Monsieur [B] d’une somme de 1 200 euros à titre de dommages et intérêts sera confirmé.

Y ajoutant la société Capital immobilier sera condamné à régler à Monsieur [B] la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles, elle-même étant déboutée de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

INFIRME le jugement sur le préjudice ;

Statuant à nouveau de ce chef

CONDAMNE la société Capital Immobilier à régler à Monsieur [R] [B] la somme de 6 127,12 euros correspondant aux frais de rénovation des sols ;

CONFIRME le jugement pour le surplus ;

Y ajoutant,

DEBOUTE la société Capital Immobilier de ses demandes de dommages et intérêts et frais irrépétibles ;

CONDAMNE la société Capital Immobilier à régler à Monsieur [R] [B] la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel ;

CONDAMNE la société Capital Immobilier aux dépens.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE