RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 14 AVRIL 2026

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/06230 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJF47

Décision déférée à la Cour : Jugement du 1er Décembre 2023 – Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS- RG n° 22/02466

APPELANTS

Monsieur [K] [F]

né le 29 décembre 1951 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Yaël BRAMI-CREHANGE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1099

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-000592 du 18/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

Madame [X] [R]

née le 12 février 1967 à [Localité 4] (Pologne)

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par M^e Yaël BRAMI-CREHANGE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1099

INTIMÉE

S.A. ELOGIE SIEMP

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 3] sous le numéro 552 038 200

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Laurène WOLF de la SELARL OMEN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Roselyne GAUTIER, présidente de chambre, chargée du rapport et Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport composée de :

Madame Roselyne GAUTIER, Présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente de chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Apinajaa THEVARANJAN

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, délibéré initialement prévu au 31 mars 2026 et prorogé au 14 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Roselyne GAUTIER, présidente de chambre et par Dorothée RABITA, greffier, présent lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

La société Semidep aux droits de laquelle se trouve la société Elogie-Siemp a donné à bail à M. [K] [F] et Mme [X] [R], par contrat en date du 13 décembre 2010, un appartement de 3 pièces d’une surface de 63 m², situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 522,64 € toutes charges comprises.

Ce logement fait partie d’un immeuble de 8 étages comprenant chacun 5 appartements, outre ceux en rez-de-chaussée.

M.[K] [F] et Mme [X] [R] allèguent avoir subi des infestations de punaises de lit dans leur appartement depuis l’été 2017.

Ils se sont plaints auprès de leur bailleur d’infestations régulières, malgré les traitements.

Considérant que leur bailleur ne faisait pas les diligences nécessaires notamment au niveau de l’immeuble pour règler ce problème d’infestation, ils l’ont assigné devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] le 31 mars 2022 qui par jugement du 1er février 2024 a :

— Débouté M. [F] et Mme [R] de leurs demandes ;

— Dit qu’il est équitable de laisser à la charge de la société ELOGIE-SIEMP la charge de ses frais irrépétibles,

— Condamné M. [F] et Mme [R] aux dépens.

Par déclaration du 25 mars 2024 M. [K] [F] et Mme [X] [R] ont interjeté appel et dans leurs dernières conlcusions signifiées électroniquement le 12 janvier 2026 demandent à la Cour de :

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Pôle civil de Proximité près le Tribunal Judiciaire de PARIS en date du 1er décembre 2023 ;

Y faisant droit et statuant à nouveau :

— Déclarer recevable et bien fondés Madame [X] [R] et Monsieur [K] [F] en leurs demandes, fins et conclusions,

— Condamner la société ELOGIE-SIEMP à payer à Madame [X] [R] et Monsieur [K] [F] la somme de 18.147,92 € arrêtée au 1er avril 2025, à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance, avec intérêt au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir ;

— Condamner la société ELOGIE-SIEMP à payer à Madame [X] [R] et Monsieur [K] [F] la somme de 1.573,44 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice matériel, avec intérêt au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir ;

— Condamner la société ELOGIE-SIEMP à payer à Madame [X] [R] et Monsieur [K] [F] la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral, avec intérêt au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir ;

— Condamner la société ELOGIE-SIEMP à payer à Madame [X] [R] et Monsieur [K] [F] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Yaël BRAMI-CREHANG.

Dans ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 5 janvier 2026, le bailleur demande à la Cour de :

— CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de PARIS le 1er décembre 2023 en l’ensemble de ses dispositions ; et, notamment, en ce qu’il a débouté Madame [R] et Monsieur [F] de l’intégralité de leurs demandes formées à l’encontre de la société ELOGIE SIEMP ;

— CONDAMNER, solidairement, Madame [R] et Monsieur [F] à payer à la société ELOGIE SIEMP la somme de 14.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

MOTIFS

Sur les manquements du bailleur :

M. [F] et Mme [R] reprochent à leur bailleur de ne pas avoir respecter son obligation de leur assurer la jouissance paisible du logement en manquant à son obligation de résultat en matière d’élimination des punaises de lit, leur appartement ayant été infesté pendant plus de 7 ans.

La société bailleresse conteste sa responsabilité au motif que l’obligation de délivrance s’apprécie à la signature du bail,et que ce n’est que 7 ans après leur entrée dans les lieux que les locataires se sont plaints de l’existence de punaises de lit. Ils font également valoir que l’invasion de punaises est imputable aux seuls locataires.

Sur ce,

L’article 6 de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Il dispose encore « que le bailleur est obligé : (…)

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a) ci-dessus.

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des lieux loués. »

Les caractéristiques du logement décent sont définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

Seul un évènement de force majeure peut exonérer le bailleur de cette obligation pendant la durée du contrat de bail.

L’obligation de délivrance s’entend de l’ensemble des obligations imposées au bailleur par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et c’est donc à tort que le premier juge a limité cette obligation à la seule période contemporaine de la signature du bail et en a déduit que, de ce fait que les punaises ' peuvent avoir été apportées par les locataires eux-mêmes sous forme d’habits, de meubles ou de bagages'. La preuve de ces faits n’étant nullement rapportée.

De même au regard de l’obligation de résultat qui lui incombe, peu importe les nombreuses diligences effectuées par la société bailleresse dès lors qu’elles se sont avérées inefficaces et, que la seule cause exonératoire de force majeure n’est nullement invoquée.

Sur l’indemnisation des locataires

Les appelants sollicitent le remboursement de la totalité du montant de leurs loyers à compter de juillet 2017 jusqu’en avril 2025 en réparation de leur préjudice de jouissance.

Ils demandent également à être indemnisés de leur préjudice matériel lié notamment au remboursement de la literie, et de leur préjudice moral.

Ils estiment avoir été légitimes à refuser les traitements inefficaces proposés par le bailleur, notamment les traitements chimiques dangereux pour la santé. Ils reprochent également au bailleur de ne pas avoir pris la mesure de l’ampleur du problème en n’envisageant pas un traitement global de l’immeuble.

Ils rappellent que suite à l’intervention du médiateur de la Ville de [Localité 3], ils ont courant mars-avril 2025, pu mettre en place un traitement thermique en faisant appel à l’entreprise ZERO NUISIBLE après avoir effectué une détection canine par la société MORDUS LEDUC pour déterminer les endroits infestés par les punaises de lit, la congélation des objets ayant été effectuée par la société ICE BUGS et que ce traitement a été efficace.

Ils précisent que pour obtenir le remboursement des frais auxquels le bailleur s’était pourtant engagé, ils ont dû faire appel une deuxième fois au médiateur de la Ville de [Localité 3].

La société Elogie-Siemp rappelant que depuis décembre 2020, M. [F] et Mme [R] ont systématiquement refusé toutes les interventions y compris thermiques, estime qu’ils sont les seuls responsables de la persistance des punaises et donc de leur trouble de jouissance. Ils considèrent par ailleurs que la suspension du paiement des loyers demandée n’est pas fondée, que le remplacement de la literie n’était pas indispensable et que le lien de causalité entre les pathologies des locataires et la présence des punaises de lit n’est pas démontré.

Sur ce,

La responsabilité du bailleur ne peut être engagée que si le preneur l’a informé des désordres subis ; une mise en demeure n’étant cependant pas exigée.

Si le locataire s’oppose sans motifs légitimes à la réalisation des travaux, il ne peut plus se prévaloir de son préjudice de jouissance.

Il résulte des pièces versées aux débats que les locataires ont subi une première infestation de punaises de lit en juillet 2017 et ont fait appel à une entreprise spécialisée à leurs frais et que suite à la persistance de la présence de ces nuisibles, ils ont alerté le bailleur en mars 2018.

Il n’est pas contesté que la société bailleresse a fait réaliser 4 diagnostics entre le 4 avril 2018 et 9 traitements entre le 17 avril 2018 et le 7 février 2021. Tous ces traitements à l’exception de celui de février 2020 étaient thermiques et si l’infestation a diminué, elle n’a pas disparu puisqu’en janvier 2022, un nouveau diagnostic canin confirme la persistance de la présence des punaises.

Au vu des échecs successifs des traitements notamment chimiques, de la durée de l’infestation, le refus des locataires de subir de nouveau ce type de traitement doit être considéré comme légitime. De même, il y avait lieu de prendre en considération leur demande de voir traiter de façon globale un immeuble dont le bailleur reconnaît lui-même aux termes de ses écritures qu’il est confronté à un important manque d’hygiène de certains occupants, faits que dénoncent d’ailleurs M. [F] et Mme [R].

Si M. [F] et Mme [R] ont pu lors des premières interventions ne pas respecter le protocole, au regard de la lourdeur de celui-ci, du manque manifeste de communication de la société bailleresse quant aux conditions d’intervention de l’entreprise, cette attitude ne peut pas être considérée comme fautive et les empêcher de revendiquer un trouble de jouissance.

Par contre, dès lors que le bailleur a organisé une véritable campagne collective de lutte contre les punaises et proposé des traitements thermiques et ce, dès septembre 2023, ils n’étaient plus légitimes à opposer un refus systématique aux interventions proposées.

Enfin, il convient de constater que le diagnostic de décembre 2022 évoquait une infestation de faible intensité.

Au vu de ces constatations s’il convient de limiter la période sur laquelle M. [F] et Mme [R] peuvent réclamer une indemnisation de leur trouble de jouissance d’avril 2018 à septembre 2023, il y a lieu d’infirmer le premier juge qui a rejeté toutes leurs demandes.

Le logement ne pouvant nullement être considéré comme inhabitable sur toute cette période, les époux ne peuvent prétendre à un remboursement du montant des loyers restant à leur charge et seront justement indemnisés de leur trouble de jouissance par l’allocation d’une somme globale de 4 000 euros.

Compte tenu de la durée et de la nature de l’infestation, du stress inévitablement généré attesté par des éléments médicaux, il leur sera alloué une somme supplémentaire de 2000 euros au titre du préjudice moral.

Enfin, alors qu’il résulte des propres pièces produites par la bailleresse, (notamment la pièce 27) que l'[Localité 5] préconise de jeter matelas et sommiers, celle-ci n’est pas fondée à refuser le remboursement des frais de remplacement de matelas et sommiers et d’achat de housses anti punaises exposés par les époux [F] et dûment justifiés à hauteur de 1295,79 euros au vu des factures produites.

Sur les demandes accessoires

Au vu du sens de l’arrêt, il convient d’infirmer le premier juge en ce qu’il a condamné les appelants aux dépens.

Partie perdante, l’intimée sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel et à payer une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la SA Elogie-Siemp à payer à M. [K] [F] et à Mme [X] [R] avec intérêts légaux à compter du présent arrêt, les sommes suivantes :

—  4000 euros au titre de leur trouble de jouissance,

—  2000 euros au titre de leur préjudice moral,

—  1295,79 euros au titre de leur préjudice matériel.

Rejette le surplus des demandes,

Condamne la SA Elogie-Siemp aux dépens de première instance et d’appel.

Condamne la SA Elogie-Siemp au paiement d’une somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,