Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 11 FEVRIER 2026

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/18066 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEPWS

Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 Avril 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] – RG 11-19-007172

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 1] représenté par son syndic, la société FONCIA [Localité 1] RIVE GAUCHE, SAS immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 306 533 738

C/O Société FONCIA [Localité 1] RIVE GAUCHE

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, toque : E1286

INTIMES

Monsieur [A] [K]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représenté par M^e Mandy KADOCHE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1492

Monsieur [L] [K]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représenté par M^e Mandy KADOCHE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1492

Monsieur [O] [K]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représenté par M^e Mandy KADOCHE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1492

Madame [E] [K]

[Adresse 7]

[Localité 5] (Allemagne)

DEFAILLANTE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— DEFAUT

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Perrine VERMONT, Conseillère, pour la Présidente de Chambre empêchée, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * *

FAITS & PROCEDURE

M. [W] [K] avait la pleine propriété des lots n°211 et 217 dans l’immeuble situé [Adresse 8] à [Localité 6], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Selon acte de donation entre vifs du 16 avril 2016, il en est devenu usufruitier et en a transmis la nue-propriété à ses enfants, Mmes [L] et [E] [K] et M. [O] [K].

Par acte d’huissier de justice du 16 mai 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] à [Localité 6] a assigné les consorts [K] en paiement, notamment, des charges de copropriété et des frais de recouvrement, outre diverses sommes.

Par jugement du 1er avril 2021, le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris a :

— condamné solidairement les consorts [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] à [Localité 6] la somme de l 834,26 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 21 janvier 2021, appel provisionnel du 1er trimestre 2021 inclus, produisant intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2018, date de la mise en demeure,

— rejeté la demande de dommages-intérêts du syndicat de l’immeuble du [Adresse 8] à [Localité 6],

— condamné solidairement les consorts [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] à [Localité 6] la somme de 37,10 euros au titre des frais de l’artic1e 10-1 de la loi du l0 juillet 1965,

— condamné solidairement les consorts [K] aux dépens,

— débouté M. [W] [K] de l’ensemble de ses demandes,

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de cette décision à l’encontre de [W], [L] et [O] [K] par déclaration remise au greffe le 15 octobre 2021 sous le numéro RG 21/18066. Il a relevé appel de cette décision à l’encontre de [E] [K] par déclaration remise au greffe le 16 novembre 2021 sous le numéro RG 21/19844. Les deux procédures ont été jointes par ordonnance du 1er juin 2022.

La procédure devant la cour a été clôturée le 8 octobre 2025.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées le 24 septembre 2025, le syndicat de l’immeuble du [Adresse 8] à [Localité 6], appelant, invite la cour, à :

— réformer le jugement entrepris et condamner solidairement M. [A] [K], Mme [L] [K], Mme [E] [K] et M. [O] [K] en :

' 3 136,25 euros (soit 1 834,26 euros + 1 032,74 euros + 269,25 euros) au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 21 janvier 2021,

' 168,06 euros de sommation en frais nécessaires outre les 37,10 euros de mise en demeure qui ne font pas l’objet de l’appel,

y ajoutant,

— condamner les mêmes solidairement en :

' 4 456,72 euros au titre des charges dues du 2ème appel 2021 au 1er juillet 2025,

' 3 000 euros de dommages et intérêts,

' 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

' en tous les dépens d’appel.

Par conclusions notifiées le 16 février 2022, M. [A] [K], Mme [L] [K] et M. [O] [K], intimés, invitent la cour, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, et du décret d’application du 17 mars 1967, à :

à titre principal,

— confirmer le jugement du 1er avril 2021 en ce qu’il a limite’ leur condamnation à la somme de 1 834,26 euros au titre des charges de copropriété’ ainsi qu’à la somme de 37,10 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] à [Localité 6], représenté’ par son syndic, à déduire des dépens tous les actes liés aux notifications à l’étranger, conformément au règlement de copropriété,

à titre subsidiaire,

— désigner tel expert judiciaire en matière financière qu’il plaira à la cour en lui donnant la mission la plus large possible incluant notamment :

' se faire remettre l’intégralité des comptabilités et pièces justificatives pour les exercices sur lesquels des montants sont réclamés à M. [W] [K],

' vérifier la qualification de charges par rapport à sa définition légale,

' faire les comptes entre les parties en application du règlement de copropriété,

' établir un pré-rapport à adresser aux parties leur laissant 30 jours pour faire leurs observations,

' déposer son rapport dans un délai maximum de 8 mois à compter de sa saisine,

— fixer la provision à valoir sur les honoraires de l’expert désigné et condamner les parties à en verser chacune la moitie’ et ce jusqu’à la fin de la mission,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] à [Localité 6], représenté’ par son syndic, à leur payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— les dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] à [Localité 6], représenté par son syndic aux dépens ;

Le syndicat des copropriétaires a signifié sa déclaration d’appel à Mme [E] [K] le 30 décembre 2021 et ses dernières conclusions le 8 octobre 2025 par transmission à l’autorité allemande compétente.

Mme [E] [K] n’a pas constitué avocat.

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Par ailleurs, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Il doit, en particulier en appel, vérifier la recevabilité de celui-ci, la régularité de sa saisine et s’assurer que la condamnation prononcée en première instance est régulière et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et élément présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

Sur la demande formulée en première instance

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que :

— le tribunal a, à tort, déduit la reprise de solde du cabinet Minard alors que ce solde était réglé ainsi que les premiers appels MOE alors qu’il était justifié de ces appels ; les consorts [K] doivent ainsi être condamnés à lui payer la somme de 3 136,25 euros ;

— le différentiel de janvier 2021 relevé par les intimés correspond au coût des assignations de mars et avril 2020 et à un reliquat de frais irrépétibles résultant d’un autre jugement.

Les consorts [K] allèguent que :

— il existe des incohérences récurrentes dans les décomptes du syndic, qu’en l’espèce le décompte déposé par le syndicat daté du 1er janvier 2021 fait apparaître un montant de plus de 5 958,52 euros tandis que ses conclusions de première instance notifiées le 14 janvier 2021 arrêtent les comptes à 4 529,62 euros ;

— il n’existe que trois sortes de frais qui sont considérés comme des charges selon la loi : les frais dits d’entretien, les frais de travaux et les frais engagés par le syndic pour réaliser des travaux dits d’urgence et M. [K] insiste depuis des années pour ne payer que les seules charges qui peuvent être juridiquement qualifiées comme telles.

Pour justifier ses prétentions, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

— la matrice cadastrale démontrant la qualité de copropriétaire des consorts [K] et indiquant les tantièmes représentés par leur lot dans la copropriété,

— les appels de fonds travaux et appels de fonds pour la période considérée,

— les procès-verbaux d’assemblée générale 2015 à 2021 ayant approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels pour la période considérée,

— un décompte des charges réclamées arrêté au 5 mars 2019 complété par une actualisation arrêtée au 1er appel 2021 (pièce 1a),

— un décompte du précédent syndic, le cabinet Minard, arrêtant le solde à 1 032,74 euros à la fin du mandat le 1er octobre 2017,

C’est à juste titre que le tribunal a déduit de la somme réclamée en première instance les frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 à hauteur de 1 393,37 euros et la cour constate que le syndicat des copropriétaires ne demande plus le paiement de ces frais en appel.

En revanche, c’est à tort que le tribunal a écarté :

— la reprise de solde du cabinet Minard d’un montant de 1 032,74 euros, cette reprise, justifiée par le décompte du précédent syndic, étant en réalité soldée par les versements effectués et ne faisant donc pas partie de l’arriéré dont le paiement est demandé ;

— les « 1er appels MOE pignon, ravalement et reprise structure » pour un montant total de 269,25 euros, ces travaux ayant été votés lors de l’assemblée générale du 24 juin 2019.

L’arriéré de charges dû au 21 janvier 2021, appel provisionnel du 1er trimestre inclus, s’élevait donc à la somme de 3 136,25 euros.

Néanmoins, le syndicat des copropriétaires précise que deux règlements sont intervenus les 15 avril 2021 et 22 juillet 2021 pour respectivement 2 014,75 euros et 4 000 euros, qu’ils s’imputent sur le jugement dont appel et ne figurent donc pas dans le décompte d’actualisation en appel.

Ces sommes doivent être incluses dans le calcul de la créance des consorts [K] et force est de constater que la dette ayant donné lieu au jugement de première instance a été intégralement payée et qu’il reste un reliquat de 2 878,50 euros (3 136,25 ' 2 014,75 ' 4 000) à déduire de la créance d’actualisation comme il sera vu ci-dessous.

Le jugement doit par conséquent être infirmé en raison du paiement postérieur de l’arriéré de charges par les copropriétaires et la demande du syndicat des copropriétaires rejetée à ce titre.

Sur l’actualisation de la demande en cause d’appel

Pour l’actualisation de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 28 juin 2022, 23 novembre 2022 et 28 juin 2023,

— les appels de fonds pour la période considérée,

— un décompte des charges réclamées entre le 2ème appel 2021 et le 1er juillet 2025, appel de provisions sur charges du troisième trimestre inclus.

Il en ressort que la créance alléguée par le syndicat des copropriétaires est justifiée. Doit néanmoins en être déduit le reliquat des versements effectués comme indiqué plus haut et non pris en compte dans les décomptes. La créance du syndicat au 1er juillet 2025 s’établit donc à la somme de 1 578,21 euros (4 456,71 ' 2 878,50).

Les consorts [K] doivent par conséquent être condamnés au paiement de cette somme.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat

Le syndicat des copropriétaires demande l’infirmation du jugement en ce qu’il a cantonné les frais nécessaires à la somme de 37,10 euros correspondant à une mise en demeure et l’a débouté de sa demande de condamnation des consorts [K] à lui payer la somme de 168,06 euros au titre de la sommation de payer.

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur ;

Le syndicat des copropriétaires justifie de la signification d’un commandement de payer par huissier de justice le 5 février 2019 à M. [W] [K].

Le jugement doit par conséquent être infirmé en ce qu’il a rejeté la demande à ce titre et les consorts [K] doivent être condamnés au paiement de la somme de 168,06 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires allègue que les autres copropriétaires se sont retrouvés dans l’obligation de faire l’avance des charges dues par les débiteurs et qu’il a dû engager des frais de recouvrement (relances, mises en demeure, frais hypothécaires, frais d’huissier et d’avocat).

Selon l’article 1231-6 du code civil, « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Les frais de mise en demeure et de commandement de payer sont indemnisés au titre des frais de recouvrement et les frais d’avocat sont indemnisés au titre des frais irrépétibles.

Le syndicat des copropriétaires ne démontre pas la réalité de son préjudice et le jugement doit par conséquent être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande.

Sur la demande subsidiaire d’expertise

Les pièces produites par le syndicat des copropriétaires démontrent la créance des consorts [K] et il n’y a par conséquent pas lieu d’ordonner une expertise judiciaire.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Les consorts [K], qui demandent la condamnation du syndicat des copropriétaires à déduire des dépens tous les actes liés aux notifications à l’étranger, allèguent que le règlement de copropriété précise clairement que les copropriétaires doivent notifier une adresse en France métropolitaine et qu’à défaut leur domicile sera considéré comme élu dans l’immeuble, de sorte que le syndic n’aurait jamais dû adresser le moindre document hors de France.

Le syndicat des copropriétaires soutient que Mme [E] [K] demeure à l’étranger et que, conformément aux règles édictées par le code de procédure civile, les actes lui ont été signifiés à son domicile.

L’huissier de justice mandaté par le syndicat des copropriétaires a fait application de l’article 8 paragraphe 2 du règlement UE n° 2020/1784 du parlement européen et du conseil du 25 novembre 2020 relatif à la signification et à la notification dans les Etats membres des actes judiciaires et extrajudiciaires en matière civile et commerciale pour la signification de la déclaration d’appel et des conclusions de son mandataire.

Ces formalités sont requises à peine de nullité de l’acte de signification, peu important que le règlement de copropriété, document contractuel dont il ne peut être contesté qu’il est de niveau inférieur, prévoit que les copropriétaires déclarent une adresse en France métropolitaine, ces stipulations ne pouvant s’appliquer que pour les correspondances entre le syndicat et les copropriétaires.

La demande sera dès lors rejetée.

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

Les consorts [K], partie perdante, doivent être condamnés aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par les consorts [K] et à rejeter la demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt par défaut,

Confirme le jugement ;

Confirme le jugement en ses dispositions frappées d’appel, sauf en ce qu’il a condamné solidairement les consorts [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] à [Localité 6] la somme de l 834, 26 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 21 janvier 2021, appel provisionnel du 1er trimestre 2021 inclus, produisant intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2018, date de la mise en demeure,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne in solidum Mmes [L] et [E] [K] et MM. [W] et [O] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] à [Localité 6] la somme de 1 578,21 euros au titre de l’arriéré de charges du au 1er juillet 2025, appel de charges du troisième trimeste 2025 inclus ;

Condamne in solidum Mmes [L] et [E] [K] et MM. [W] et [O] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] à [Localité 6] la somme de 168,06 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires ;

Condamne in solidum Mmes [L] et [E] [K] et MM. [W] et [O] [K] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] à [Localité 6] la somme supplémentaire de 2 000 euros par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE