COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51G

1re chambre 2e section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 10 MAI 2022

N° RG 21/00887 – N° Portalis DBV3-V-B7F-UJ3L

AFFAIRE :

[C] [E] [Z] [V]

C/

S.C.I. GROUX

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 18 Décembre 2020 par le Tribunal de proximité de MANTES LA JOLIE

N° RG : 11-20/000107

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 10/05/22

à :

M^e Stéphanie DEBEAUCHE

Me [O] [R]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX MAI DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame [C] [E] [Z] [V]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentant : Maître Stéphanie DEBEAUCHE, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 91

APPELANTE

****************

S.C.I. GROUX

N° SIRET : 424 107 233 RCS Versailles

Ayant son siège

[Adresse 2]

Et [Adresse 1]

[Adresse 1]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Maître Yazid ABBES, Postulant et Plaidant,avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 260 – N° du dossier 2021/008

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 09 Mars 2022 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Gwenael COUGARD, Conseillère,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire,

Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière Groux a donné à bail à Madame [C] [V] le 7 avril 2015, à effet du 27 avril 2015, un appartement situé [Adresse 2] (78), moyennant un loyer mensuel de 635 euros, outre 50 euros au titre des provisions pour charges, un dépôt de garantie de 635 euros et une commission d’agence de 660 euros.

Par acte d’huissier de justice délivré le 24 janvier 2020, Mme [V] a assigné la société Groux à comparaître devant le tribunal de proximité de Mantes-la-Jolie aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes :

—  21 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l’état d’insalubrité de son logement avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2015,

—  4 000 euros au titre du mobilier détruit avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2015,

—  2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’intégralité des quittances de loyer depuis le 1er janvier 2016, sous astreinte de 100 euros par jour de retard.

Par jugement contradictoire du 18 décembre 2020, le tribunal de proximité de Mantes-la-Jolie a :

— reçu les demandes de Mme [V] mais les a déclarées mal fondées,

— débouté en conséquence la requérante de l’ensemble de ses demandes,

— rejeté la demande de Mme [V] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [V] aux entiers dépens de l’instance,

— rappelé que l’exécution provisoire était de droit,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Par déclaration reçue au greffe le 11 février 2021, Mme [V] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 18 octobre 2021, elle demande à la cour de :

— la dire et juger recevable et bien fondée en son appel,

— y faire droit et statuant à nouveau,

— d’infirmer le jugement rendu le 18 décembre 2020 par le tribunal de proximité de Mantes-la-Jolie,

— de condamner la société Groux à lui payer la somme de 21 000 euros au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l’état d’insalubrité de son logement, avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2015, date de la première mise en demeure,

— de condamner la société Groux à lui payer la somme de 4 000 euros au titre du mobilier détruit, avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2015, date de la première mise en demeure,

— de condamner la société Groux à lui remettre sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir, l’intégralité de ses quittances de loyer depuis le 1er janvier 2016,

— d’ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil,

— de condamner la société Groux à lui payer la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner la société Groux aux entiers dépens en ce compris les frais de constat.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 2 janvier 2022, la société Groux demande à la cour de :

— déclarer Mme [V] mal fondée en son appel,

— confirmer la décision entreprise,

— condamner Mme [V] aux entiers dépens,

— condamner Mme [V] au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 6 janvier 2022.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

A titre liminaire, il y a lieu, pour la cour, de constater la recevabilité des conclusions signifiées par Mme [V] qui n’est pas contestée en défense.

Sur l’appel de Mme [V].

1) Sur la demande d’indemnisation du trouble de jouissance.

Mme [V] poursuit l’infirmation du jugement déféré en ce qu’elle a été déboutée de l’ensemble de ses demandes et plus spécifiquement de sa demande d’indemnisation de son trouble de jouissance.

Elle fait valoir essentiellement que l’insalubrité du logement a été constatée par la délégation départementale de l’ARS des Yvelines qui a pris un arrêté d’insalubrité, qu’elle a dû occuper ce logement insalubre d’août 2015 jusqu’au 18 janvier 2019, soit durant trois années et demie, sans que la bailleresse ne prenne la situation au sérieux, que cette insalubrité lui a causé un préjudice médical important nécessitant un suivi et un traitement régulier, qu’elle a également endommagé son mobilier, que lorsqu’elle a enfin pu être relogée durant 3 mois et demi pour permettre à la bailleresse de réaliser les travaux prescrits, elle n’a pas eu accès à la télévision et a été confrontée à des problèmes de moisissures manifestement intrinsèques à l’immeuble, qu’en outre, à l’occasion de ces travaux, la SCI ROUX a utilisé abusivement le gaz et l’électricité entraînant une consommation qu’elle a refusée de lui rembourser, qu’enfin, après la réalisation des travaux, une fois revenue dans les lieux, elle a été de nouveau confrontée à la même problématique d’humidité et de moisissures.

La SCI ROUX réplique que :

* suite à la demande de l’ARS, elle a exposé des frais de remise en état à hauteur de la somme de 11 652,91 euros,

* au cours de la réalisation desdits travaux, Mme [V] n’a pas hésité à pénétrer dans l’appartement pour couper ou baisser les radiateurs,

* le 23 mars 2020, la société Elian, qui a effectué les travaux, l’a informée qu’elle s’étonnait de l’apparition de nouveaux désordres un an après la réalisation des travaux de peinture et qu’elle s’interrogeait sur le fait que l’appartement soit correctement chauffé par Mme [V], que d’ailleurs, les voisins directs de la locataire ne se sont jamais plaints de moisissures ou de traces d’humidité,

* une première proposition de relogement a été faite en 2016 à la locataire qui l’a refusée au motif que le logement était plus petit que le sien,

* suite à l’arrêté d’insalubrité pris le 3 septembre 2018 par l’ARS, elle lui a fait visiter un autre appartement que la locataire a également refusé au motif qu’il était dans le même état d’insalubrité que son propre logement, que de ce fait, elle s’est trouvée dans l’impossibilité d’entreprendre les travaux préconisés dans l’arrêté dans le délai imparti,

* le 21 novembre 2018, elle a dû adresser un courrier à l’ARS afin qu’elle puisse intervenir auprès de Mme [V] dans la mesure où le dernier appartement proposé était parfaitement habitable, de sorte que ce n’est que début janvier 2019 que Mme [V] a accepté d’occuper l’appartement visité en septembre 2018,

* le 12 avril 2019, l’ARS l’a informée de la main levée prochaine de l’arrêté préfectoral, et effectivement, un arrêté de levée d’insalubrité a été pris par le Préfet des Yvelines le 29 avril 2019,

* après la réalisation des travaux, Mme [V] a soutenu que l’appartement présentait à nouveau des traces de moisissures, de sorte qu’elle lui a proposé à nouveau le 24 juillet 2020 d’occuper un autre appartement, offre qu’elle a déclinée au motif qu’il était situé au 1er étage,

* le 14 mars 2021, la locataire a donné son accord à une nouvelle offre de relogement mais elle a donné congé le 17 mars 2021.

La SCI ROUX conclut en rappelant que Mme [V] a été dispensée du paiement de son loyer durant 9 mois (août 2018 à avril 2019), pour un montant total de 6 387,12 euros, qu’elle a régulièrement opposé des refus injustifiés de relogement de sorte qu’elle ne peut invoquer un préjudice non réparé, que, par ailleurs, elle ne justifie nullement de la dégradation de son mobilier dont elle sollicite l’indemnisation à hauteur de la somme de 4 000 euros.

Sur ce,

L’article 1719 du Code civil dispose: ' le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant'.

L’article 6 de la loi d’ordre public du 6 juillet 1989 dispose notamment que ' le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les éléments mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer (…..).

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui consignés dans l’état des lieux, qui auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus.

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Il incombe, par ailleurs, au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage, de réparation et qui réponde aux normes de décence prescrites par les articles 1 et 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatifs aux caractéristiques du logement décent étant rappelé que cette obligation a un caractère d’ordre public.

Il s’ensuit que le bailleur a l’obligation de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire, dès lors qu’il a été informé de sa dégradation à la suite d’événements non imputables au locataire.

En l’espèce, il est constant que par arrêté en date du 26 juillet 2018, le Préfet des Yvelines a pris un arrêté d’insalubrité remédiable du logement appartenant à la SCI Roux, loué à Mme [V], avec cessation à compter du 1er août 2018, de tout paiement du loyer ou autre somme versée en contrepartie de l’occupation, jusqu’à la mainlevée de l’arrêté et avec obligation pour la bailleresse de proposer une offre d’hébergement temporaire avant le 1er septembre 2018, et préconisant afin de remédier à l’insalubrité constatée, de réaliser les mesures suivantes :

* rechercher les causes de l’humidité, remédier aux causes d’humidité,

* traiter les moisissures selon les recommandations du Conseil supérieur d’Hygiène Publique de France de septembre 2016,

* installer les ventilations réglementaires et transmettre à la délégation départementale des Yvelines de l’Ars Ile de France, l’attestation de conformité du dispositif de ventilation,

* remettre en état les revêtements nécessaires qui le nécessitent, remettre en état les murs extérieurs qui le nécessitent.

Les désordres constatés par le Directeur Général de l’ARS Ile de France et mentionnés dans le rapport

qu’il a dressé le 23 avril 2018, caractérisent un manquement du bailleur à son obligation de résultat d’assurer à son locataire une jouissance paisible des lieux donnés à bail.

Il est constant que la SCI Groux a fait à Mme [V] plusieurs offres de relogement, l’une en mai 2016 que celle-ci a refusée, ainsi que le 3 septembre 2018 qu’elle a finalement acceptée en intégrant le logement proposé en janvier 2019.

Compte tenu des éléments de l’espèce et notamment du montant du loyer, des refus insuffisamment justifiés opposés par Mme [V] aux offres de relogements temporaires, de l’origine des trouble partiellement imputable à une insuffisance de chauffage des lieux loués, de la durée du trouble indemnisable et de son intensité, ainsi que du fait que partie du trouble a déjà été indemnisé, la cour dispose des éléments suffisants pour évaluer à la somme de 7 000 euros le montant de l’indemnisation du préjudice de jouissance de la locataire.

La SCI Groux doit être condamnée au paiement de cette somme et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2015 et capitalisation desdits intérêts à compter de l’acte introductif d’instance. Le jugement est donc infirmé sur ce point.

2) Sur la demande de dommages-intérêts pour perte du mobilier.

Mme [V] qui ne justifie pas que son mobilier a été détruit en raison de l’état du logement, doit être déboutée de sa demande en paiement de la somme de 4 000 euros à titre de dommages-intérêts de ce chef. Le jugement est donc confirmé en ce qu’il débouté Mme [V] de sa demande de ce chef.

3) Sur la remise des quittances.

Il y a lieu de faire droit à la demande de Mme [V] tendant à la condamnation de la société Groux à lui remettre les quittances de loyers depuis le 1er janvier 2016, sans qu’il ne soit besoin d’assortir cette condamnation d’une mesure d’astreinte;

Sur les mesures accessoires.

La SCI Groux est condamnée aux dépens d’appel et doit garder à sa charge les frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés, les dispositions prises sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance étant infirmées.

La somme qui doit être mise à la charge de la SCI Groux au titre des frais non compris dans les dépens exposés en première instance et en cause d’appel par Mme [V] peut être équitablement fixée à 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS.

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement rendu le 18 décembre 2020 par le tribunal de proximité de Mantes la Jolie en toutes ses dispositions, sauf sur la disposition ayant débouté Mme [V] de sa demande de dommages-intérêts pour perte du mobilier,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Déboute la SCI Groux de la totalité de ses demandes,

Condamne la SCI Groux à verser à Mme [V] la somme de 7 000 euros à titre d’indemnisation de son préjudice de jouissance et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2015,

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil,

Condamne la SCI Groux à verser à Mme [V] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d’appel, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI Groux aux dépens de première instance et d’appel.

— prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier,Le président,