Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 27 NOVEMBRE 2025

(n° , 3 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/02639 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHCRT

Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Novembre 2022 – Tribunal judiciaire de PARIS – Loyers commerciaux – RG n°22/09784

APPELANTE

S.A.R.L. STEIN, société en redressement judiciaire, agissant en la personne de sa gérante, Mme [X] [S], domiciliée en cette qualité au siège social situé

[Adresse 6]

[Localité 4]

Immatriculée au rcs de [Localité 11] sous le numéro 881 240 865

Représentée par M^e Cédric LE PAPE de la SELARL LE PAPE ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque P 447

INTIMÉE

S.A.S. A.B.E., agissant en la personne de son président, M. [K] [J], domicilié en cette qualité au siège social situé

[Adresse 3]

[Localité 5]

Immatriculée au rcs de [Localité 12] sous le numéro 562 035 279

Représentée par M^e Antoine LABONNELIE, avocat au barreau de PARIS, toque D 766

Assistée de M^e Perrine CHIAROVANO NORCOTT, avocate au barreau de VERSAILLES, case 601

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Nathalie RECOULES, présidente de chambre, chargée d’instruire l’affaire, laquelle a préalablement été entendue en son rapport, en présence de M^me Stéphanie DUPONT, conseillère.

Ces magistrates ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Nathalie RECOULES, présidente de chambre

M^me Stéphanie DUPONT, conseillère

M^me Marie GIROUSSE, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Carole TREJAUT

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Nathalie RECOULES, présidente de chambre et par M^me Yulia TREFILOVA, greffière, présente lors de la mise à disposition.

*******

FAITS ET PROCÉDURE

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception du 3 janvier 2022, la société Stein a sollicité auprès de la société A.B.E une révision du loyer à la somme de 17.400 euros HT par an à compter du 1er janvier 2022 arguant d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité.

Par mémoire préalable notifié régulièrement le 13 mars 2022, la société Stein demande au juge des loyers commerciaux de fixer le loyer révisé à compter du 1er janvier 2022 à la somme annuelle de 17.400 euros HT par an et subsidiairement de voir désigner un expert judiciaire.

Par jugement du 8 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Paris s’est déclaré compétent et a':

— débouté la société Stein de sa demande de fixation du loyer révisé au 3 janvier 2022 à la somme de 17.400 euros en principal, et de sa demande d’expertise judiciaire';

— condamné la société Stein aux dépens';

— condamné la société Stein à payer à la société A.B.E. une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 27 janvier 2023, la SARL Stein a interjeté appel du jugement.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Aux termes de ses conclusions notifiées le 27 janvier 2023, la SARL Stein, appelante, demande à la cour de':

— déclarer recevable et bien fondé l’appel interjeté par la société « Stein » ;

Y faisant droit,

— infirmer la décision déférée en statuant à nouveau ;

— décharger la société « Stein » de l’ensemble des condamnations prononcées contre elle en principal, intérêts, frais et accessoires ;

— dire et juger que le tribunal judiciaire de Paris a fait une inexacte appréciation des faits relatifs à la modification de facteurs locaux de commercialité dans le quartier de Montmartre ;

— constater la suffisance d’éléments apportés par la société « Stein » en vue de démontrer la baisse de la valeur locative des Locaux, due à la modification des facteurs locaux de commercialité dans le quartier ou ceux-ci sont situés ;

— dire et juger que le loyer du contrat de bail doit être fixé à sa valeur locative';

— dire et juger que le tribunal Judiciaire de Paris a violé l’article 146 du Code de procédure civile, en refusant de faire droit à la demande de désignation d’un expert judiciaire de la société « Stein » ;

— ordonner la désignation d’un nouvel expert judiciaire, lequel sera notamment chargé de la mission suivante :

se rendre sur les lieux, situés à [Adresse 8] [Localité 1][Adresse 2] ;

entendre les parties en leurs explications ;

se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission, entendre si besoin est, tout sachant ;

visiter et examiner les Locaux ainsi que le quartier et/ou les commerces avoisinants ;

examiner les désordres et dommages de toutes nature, allégués par les parties ;

procéder à l’examen des faits allégués par la société « Stein » et notamment, en ce qui concerne la modification de facteurs locaux de commercialité au 4ème trimestre 2021 ;

rechercher la valeur locative des locaux à la date du 1er janvier 2022 au regard des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce ;

rendre compte du tout et donner son avis motivé ;

dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

dire que l’expertise sera mise en 'uvre et que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile ;

dire qu’en cas de nécessité, l’expert pourra se faire assister par un technicien de son choix, inscrit sur la liste des experts près de la Cour d’appel, dans une spécialité différente de la sienne ;

fixer la provision à consigner au greffe, à titre d’avance sur les honoraires de l’expert, dans le délai qui sera imparti par l’ordonnance à intervenir.

Par conséquent :

— débouter la société « A.B.E. » de l’intégralité de ses demandes ;

— condamner la société « A.B.E. » à payer à la société « Stein » la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Au soutien de ses prétentions, la société A.B.E fait valoir que':

— Sur la fixation du loyer à sa valeur locative, au sens de l’article L.145-38 du code de commerce la révision du loyer est justifiée par une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité. Cette modification résulte de l’impact dévastateur de la crise sanitaire du COVID 19 sur le tourisme et le commerce dans le quartier de [Localité 7]. Des données précises le justifie, comme la chute de 98 % de la fréquentation touristique internationale et la baisse de fréquentation des transports en commun et des lieux culturels de près de 80 %, démontrant une désertification du quartier. En outre, l’augmentation des locaux vacants et un exemple concret de baisse de loyer pour une boutique voisine, concédée par la bailleresse elle-même, prouve que cette dernière est consciente de la dégradation du marché. Enfin, les récents mouvements sociaux ont aggravé la situation, diminuant encore plus la fréquentation, et justifiant davantage cette révision du loyer';

— Sur la demande de désignation d’un expert judiciaire, l’article 146 du code de procédure civile a été méconnu en rejetant sa demande d’expertise. L’expertise avait pour objectif de prouver les faits allégués – la variation de la valeur locative ' or un juge ne peut refuser une telle mesure au motif que la partie ne dispose pas de preuves suffisantes, puisque c’est précisément le but de l’expertise. Les éléments fournis, à savoir les rapports de l’office de tourisme et la note sur le loyer d’une boutique voisine, sont suffisamment probants pour justifier la nomination d’un expert et déterminer de manière exhaustive la valeur locative du local.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 26 juillet 2023, la SAS ABE, intimée, demande à la cour de':

— de confirmer le jugement du 8 novembre 2022 en toutes ses dispositions';

— de débouter la société Stein de sa demande visant à obtenir la désignation d’un expert judiciaire';

Subsidiairement :

— juger que le loyer au 3 janvier 2022 ne peut être inférieur au montant de 65.880,72 € par an indexé

A titre infiniment subsidiaire,

— fixer le loyer appelé à titre provisionnel pendant la procédure d’expertise judiciaire au montant contractuel de 65.880,72 € hors charges hors taxes par an';

Y ajoutant,

— condamner la société Stein à payer à la société ABE la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance qui seront recouvrés par M. [V] en ce compris le coût d’une éventuelle expertise judiciaire

Au soutien de ses prétentions, la société ABE oppose que':

— Sur la date et le principe de la révision triennale, la révision du loyer ne peut prendre effet avant la date de sa notification, soit le 3 janvier 2022, et non au 1er janvier comme le prétendait la société Stein. La société appelante n’a pas réussi à démontrer l’existence d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité justifiant la révision';

— Sur l’absence de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, aucune modification matérielle de l’environnement commercial n’est intervenue dans la [Adresse 10]. Or, la révision triennale est une mesure dérogatoire qui exige la preuve d’une modification matérielle ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative. L’argument de la crise sanitaire est contestable puisque les mesures temporaires ne constituent pas une modification matérielle et les bailleurs ne sont pas responsables des conséquences de cette crise. A l’inverse, la situation très favorable de la boutique, située dans une voie piétonne très fréquentée et classée en Zone Touristique Internationale (ZTI)';

— Sur les valeurs locatives de comparaison et la conformité du loyer, le loyer contractuel est conforme à la valeur du marché. Les références de l’appelante ne sont pas pertinentes au regard des comparaisons de loyers issus de boutiques situées dans le même immeuble et sur la même rue. Ces références démontrent que le loyer de la société Stein est en réalité inférieur à la valeur du marché. Subsidiairement, même si une modification matérielle était retenue par la cour, celle-ci devrait aboutir à une augmentation du loyer et non à une diminution. Dès lors, que le loyer ne peut en aucun cas être fixé à un montant inférieur au loyer en vigueur indexé, soit 63.655,80 € hors taxes hors charges par an';

— Sur la demande subsidiaire de désignation d’un expert judiciaire, cette demande est infondée au motif que le juge n’a pas à suppléer la carence de la demanderesse dans la démonstration de ses allégations';

— Sur l’attitude de l’appelante et la fixation d’un loyer provisionnel, la société Stein a fait preuve d’une mauvaise foi dans l’exécution du contrat de bail en ne payant pas ses loyers, malgré les tentatives de négociation. Le loyer applicable pendant la potentielle procédure d’expertise devrait être fixé à son montant contractuel, afin de ne pas conforter l’appelante dans son attitude de non-paiement.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

SUR CE,

Conformément aux dispositions des articles 4 et 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes aux fins de voir «'donner acte'», «'constater'» ou de «'juger'», lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions visant à conférer un droit à la partie qui les requiert mais ne sont en réalité que de simples allégations ou un rappel des moyens invoqués.

Sur la demande de révision du loyer

L’article L.145-33 du code de commerce dispose que «'Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après:

1. Les caractéristiques du local considéré ;

2. La destination des lieux ;

3. Les obligations respectives des parties ;

4. Les facteurs locaux de commercialité ;

5. Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.'»

L’article L.145-38 du même code ajoute, notamment, que «'La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ['].

Par dérogation aux dispositions de l’article L.145-33 et, à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.»

L’article R.145-6 ajoute que «'Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.'»

Au cas d’espèce, la société A.B.E a donné à bail les locaux litigieux à la société THR [Localité 9], par acte sous seing privé en date du 21 décembre 2018 pour une durée de 10 années à compter du 1er janvier 2019. Les locaux sont destinés à l’activité de «'Souvenirs, articles de [Localité 9], cadeaux, vêtements et accessoires'». La locataire a, par acte en date du 4 mars 2020, cédé le droit au bail à la société Stein.

Compte-tenu de ces éléments et tel que relevé par le juge des loyers commerciaux, la période de référence pour la révision demandée et l’appréciation de la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative couvre la 1ère période triennale du bail consenti, soit du 1er janvier 2019 au 3 janvier 2022.

Au regard des éléments soumis à son appréciation, la cour retient que le juge des loyers commerciaux a, par des motifs précis et pertinents qu’elle approuve et auxquels elle renvoie, fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties, en considérant que la société Stein ne rapportait pas la preuve d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité sur la période considéré.

Il sera simplement ajouté que la société Stein fait état, au soutien de sa demande de révision à la baisse du loyer, de l’impact que la crise sanitaire a eu sur le tourisme. Il est constant et non contesté que les locaux litigieux bénéficient d’un emplacement adapté à leur activité et sont situés dans une zone particulièrement touristique.

S’il est tout aussi constant que, pendant la période de crise sanitaire, des mesures ponctuelles de restrictions nationales et mondiales de déplacement des populations ont été décidées par les États, l’appelante ne démontre toutefois pas que cet impact a entraîné une transformation concrète du tourisme au-delà de l’évolution conjoncturelle de ce dernier pendant les périodes d’interdiction de voyager résultant des mesures de protection de la santé et d’utilité publiques inédites, ni que cette diminution conjoncturelle du tourisme a, en ell-même, entraîné une variation de plus de 10% de la valeur locative. Elle allègue, en outre, que, depuis la crise sanitaire, le développement de l’e-commerce et le recours au télétravail ont impacté à la baisse le développement du commerce de proximité, sans étayer ces affirmations, ni produire de document comptable de l’évolution de sa propre activité, qu’il lui appartenait au demeurant d’adapter aux nouveaux modes de consommation décrits.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de révision.

Sur la demande de désignation d’un expert

Aux termes de l’article 146 du code de procédure civile, «'Une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver.

En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.'»

Contrairement à ce que soutient l’appelante, cet article n’édicte nullement qu’une mesure d’instruction doive être ordonnée dans le cas où une partie ne dispose pas d’éléments de preuve suffisants.

Au cas d’espèce, l’appelante a pu recourir à une mesure d’expertise non contradictoire établit par un expert ayant accès aux bases de données usuellement utilisées pour déterminer l’évolution des facteurs locaux de commercialité et l’intimé verse aux débats quatre baux consentis dans l’immeuble litigieux dont deux couvrant la période de référence.

Il s’en déduit que la nécessité d’ordonner une mesure d’instruction n’est pas démontrée et c’est à bon droit que le juge des loyers commerciaux a rejeté la demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société A.B.E, les frais par elle engagés dans le cadre de la présente instance au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La société Stein sera donc condamnée à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter la charge des dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris le 8 novembre 2022';

Y ajoutant,

CONDAMNE la société Stein à payer à la société A.B.E la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

CONDAMNE la société Stein à supporter la charge des dépens d’appel.

La greffière La présidente