Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 12 FÉVRIER 2026

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/08554 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLLDC

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 22 Avril 2025 -Président du TJ de [Localité 1] – RG n° 24/58171

APPELANT

M. [O] [N]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Julien MAUPOUX, avocat au barreau de PARIS, toque : E0311

INTIMÉ

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 2], représenté par son Syndic FONCIA [Localité 1] RIVE GAUCHE

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représenté par M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, toque : E1286

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 8 janvier 2026, en audience publique, Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, ayant été entendue en son rapport dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile, devant la cour composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 4] – [Adresse 5] à [Localité 4] est soumis au statut de la copropriété.

M. [N] est propriétaire d’un appartement au premier étage de l’immeuble situé au [Adresse 4].

Se prévalant d’infiltrations affectant les parties communes de l’immeuble et provenant de la salle de bains de M. [N], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] – [Adresse 5] à [Localité 4] (ci-après le syndicat des copropriétaires) a fait assigner M. [N] en référé par acte du 22 juin 2022, aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire.

Par ordonnance du 5 octobre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a rejeté cette demande au motif que le syndicat des copropriétaires disposait déjà des éléments suffisants pour démontrer les faits à l’appui de ses prétentions dans le cadre d’un procès à venir à l’encontre de M. [N].

Par acte du 27 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. [N] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir :

Condamner M. [N] à faire réaliser sous astreinte de 500 euros par jour de retard les travaux mettant un terme aux infiltrations en provenance de sa salle de bains et notamment :

la mise en place d’une étanchéité au sol et au niveau de la douche,

le remplacement de la fenêtre bois située dans la douche par une fenêtre PVC,

la réparation de la fuite sur la chasse d’eau ;

Dire que l’astreinte courra jusqu’à la communication au syndic d’un rapport d’architecte attestant de la bonne réalisation des travaux ;

Condamner par provision M. [N] à payer la somme de 18.000 euros au syndicat des copropriétaires.

Par ordonnance contradictoire du 22 avril 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :

Ordonné à M. [N] de faire réaliser les travaux suivants :

la mise en place d’une étanchéité au sol et au niveau de la douche ;

le remplacement de la fenêtre bois située dans la douche par une fenêtre PVC ;

la réparation de la fuite sur la chasse d’eau, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’expiration de ce délai et pendant une période de trois mois ;

Condamné par provision M. [N] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 18.000 euros ;

Condamné M. [N] aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration du 5 mai 2025, M. [N] a relevé appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 5 janvier 2026, il demande à la cour, de :

Avant dire droit,

Vu les articles 9, 11 et 142 du code civil,

Faire injonction à l’intimé de produire :

Les précédents courriers adressés à l’appelant mentionnés dans la mise en demeure du 22 août 2017 (pièce adverse n°1) ;

Le ou les documents émanant de la société CPL auxquels se référent les extraits de procès-verbal de la dernière assemblée générale mentionnés dans la mise en demeure du 22 août 2017 (pièce adverse n°1) ;

Le ou les documents émanant de la société CPL auxquels se référent le compte rendu CPL du 07 septembre 2017 lorsqu’il évoque les investigations (voir M60397/3) ;

A titre principal,

Vu l’article 564 du code de procédure civile,

Annuler l’ordonnance de référé rendue le 22 avril 2025 par le président du tribunal judiciaire de Paris ;

Vu la prescription de l’action au fond,

Vu la contestation sérieuse,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes ;

A titre subsidiaire,

Infirmer l’ordonnance de référé rendue le 22 avril 2025 par le président du tribunal judiciaire de Paris,

Vu la prescription de l’action au fond,

Vu la contestation sérieuse,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,

Condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande principale d’annulation de l’ordonnance entreprise, il fait valoir que le syndicat des copropriétaires a violé le principe du contradictoire en remettant au premier juge une pièce différente de celle qu’il avait communiquée à son adversaire, soit un devis de travaux de remise en état des parties communes d’un montant de 18.000 euros alors que le devis communiqué à M. [N] se chiffrait à 14.407,80 euros. Il précise qu’il n’a pas formé cette demande d’annulation dès sa déclaration d’appel car il n’a eu connaissance de la violation du principe de la contradiction par le syndicat que lorsque celui-ci lui a communiqué ses pièces en appel et notamment la pièce n°12 litigieuse.

Sur sa demande d’infirmation de l’ordonnance entreprise, il fait valoir qu’à la lecture du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 14 novembre 2017, que le syndicat des copropriétaires a produit par conclusions du 12 décembre 2025, il apparaît que ce dernier avait parfaitement connaissance à cette date que les infiltrations d’eau avaient pour origine l’appartement de M. [N], de sorte que son action introduite le 7 novembre 2024, plus de sept années après, est prescrite, ce qui rend sérieusement contestables ses demandes, précisant que l’action en référé-expertise introduite par assignation du 22 juin 2022 n’a pas interrompu la prescription, l’interruption étant non-avenue en application de l’article 2243 du code civil dès lors que la demande d’expertise a été définitivement rejetée.

Il estime qu’au-delà de la prescription la demande du syndicat des copropriétaires se heurte à une contestation sérieuse, la preuve n’étant pas faite par celui-ci de ce que les infiltrations affectant les parties communes proviennent bien de la salle de bains de M. [N], ce que celui-ci conteste.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 5 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires demande à la cour, de :

Débouter M. [N] de ses demandes et confirmer l’ordonnance entreprise ;

Y ajoutant,

Enjoindre à M. [N] de lui communiquer la facture des travaux réalisés et un rapport d’architecte ou de la société Sertis attestant de la bonne réalisation des travaux, dont les frais seront à sa charge, et assortir cette injonction d’une astreinte de 100 euros par jour de retard qui courra jusqu’à communication de ce rapport ;

Subsidiairement, si la cour devait annuler l’ordonnance :

Enjoindre à M. [N] de lui communiquer un rapport d’architecte ou de la société Sertis attestant de la bonne réalisation des travaux, dont les frais seront à sa charge, et assortir cette injonction d’une astreinte de 100 euros par jour de retard qui courra jusqu’à communication de ce rapport ;

Condamner par provision M. [N] à lui payer la somme de 18.000 euros ;

En tout état de cause,

Condamner M. [N] aux dépens et à lui payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir que son action n’est pas prescrite car l’article 2243 du code civil n’est pas applicable lorsqu’une demande est rejetée par ordonnance de référé, qui n’a pas autorité de la chose jugée au principal, la demande n’étant donc pas définitivement rejetée.

Il ajoute que la demande n’a pas été proprement rejetée par l’ordonnance de référé du 22 juin 2022, se référant à une jurisprudence de la Cour de cassation (Civ. 3e, 24 avril 2003, n° 01-15.457), et que surtout le point de départ du délai de prescription n’est pas le 14 novembre 2017 mais le 12 février 2020, date de connaissance par le syndicat des copropriétaires de nouvelles infiltrations après que des travaux de rénovation aient été effectués par M. [N], qui se sont avérés non conformes.

Sur la demande d’annulation de l’ordonnance déférée, il soutient qu’il n’y a pas eu de manquement de sa part au principe de la contradiction, indiquant que M. [N] n’a constitué avocat que le jour de l’audience et que c’est dans l’urgence que le conseil du syndicat lui a communiqué ses pièces dont par erreur un devis incomplet de la société Roissy Décor. Il ajoute que l’assignation mentionnait bien une demande de provision de 18.199,50 euros correspondant au devis complet, ce qui devait permettre au conseil de M. [N] de discuter à l’audience du montant de la demande de provision.

Sur l’injonction de travaux il expose que le litige a évolué, M. [Z] ayant réalisé des travaux après signification de l’ordonnance de référé entreprise, sans toutefois produire leur facturation, de sorte que le syndicat modifie sa demande en appel en sollicitant les éléments justificatifs de la bonne réalisation des travaux.

Sur la provision, il soutient faire la démonstration par ses pièces de ce que les désordres affectant les parties communes ont bien pour cause l’état des installations sanitaires de l’appartement de M. [N], indiquant produire, pour clore la discussion, un constat réalisé le 15 décembre 2025 par Me [A], commissaire de justice.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 8 janvier 2026, jour de l’audience des plaidoiries, avant l’ouverture des débats.

SUR CE, LA COUR

Sur la demande formée avant dire droit par l’appelant aux fins de production de pièces par l’intimé

Il est constant que le syndicat des copropriétaires a au moins partiellement répondu en cours d’instance à la demande de communication de pièces formée par l’appelant à titre avant dire droit, produisant notamment un procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 14 novembre 2017 dont le contenu a permis à M [T] de soulever le moyen pris de la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires.

M. [N] n’étaye pas dans ses écritures la demande de communication de pièces qu’il maintient à titre avant dire droit dans le dispositif de ses conclusions, s’abstenant d’indiquer en quoi lesdites pièces seraient nécessaires à la démonstration qu’il entend faire, alors qu’il a conclu sur tous les chefs des demandes formées à son encontre par le syndicat des copropriétaires.

Il sera débouté de cette demande.

Sur la demande d’annulation de l’ordonnance entreprise pour non-respect du contradictoire

Il doit d’abord être relevé que selon l’article 915-2 du code de procédure civile, l’appelant principal peut compléter, retrancher ou rectifier, dans le dispositif de ses premières conclusions, les chefs du dispositif du jugement critiqués mentionnés dans la déclaration d’appel, de sorte qu’en l’espèce il est indifférent que l’appelant n’ait pas sollicité l’annulation de la décision entreprise dans sa déclaration d’appel.

Par ailleurs, s’il a formé sa demande d’annulation dans ses deuxièmes conclusions, il n’a pas pour autant contrevenu au principe de concentration des demandes dès les premières conclusions posé par ce même texte, la cause de nullité invoquée ne s’étant révélée qu’après la communication des pièces de l’intimé, intervenue postérieurement aux premières conclusions de l’appelant.

La demande d’annulation de la décision de première instance est par conséquent recevable.

En revanche, cette demande est mal fondée, car la difficulté dont l’appelant fait état, à savoir la production au débat par le demandeur à la première instance d’une pièce ne correspondant pas à celle qu’il a effectivement communiquée à son contradicteur, s’analyse en un incident de communication de pièces et non en une cause de nullité de la décision entreprise. Il appartenait au demandeur de discuter de la recevabilité de la pièce communiquée devant le premier juge, au regard de sa discordance avec celle visée dans l’exploit introductif d’instance, cette pièce lui ayant été remise avant l’ouverture des débats.

La demande d’annulation de l’ordonnance entreprise sera rejetée.

Sur la demande d’infirmation de l’ordonnance déférée motif pris de la prescription de l’action

Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Selon l’article 2341 du même code, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.

L’article 2243 de ce code précise que l’interruption est non avenue si le demandeur se désiste de sa demande ou laisse périmer l’instance, ou si sa demande est définitivement rejetée.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires était d’évidence en mesure d’agir à l’encontre de M. [N] au lendemain de l’assemblée générale des copropriétaires du 14 novembre 2017 qui, précisément, a donné mandat à son syndic d’engager une action judiciaire « à l’encontre de M. [N], copropriétaire du lot n°3 (appartement au 1er étage) pour que ce dernier fasse exécuter dans les règles de l’art et en justifier la réparation de l’ensemble des désordres privatifs décrits dans le rapport de CPL du 7 septembre 2017 joint à la convocation (') ».

La résolution précise que l’entreprise CPL a été missionnée pour identifier la cause des désordres et a pu accéder à l’appartement de M. [N], son rapport étant sans appel quant à l’origine des infiltrations d’eau dans la cage d’escalier : fuite sur le raccordement des installations privatives du lot n° 3 au collecteur commun ; défaut d’étanchéité de la salle de bains du lot n° 3.

Le syndicat des copropriétaires apparait mal fondé, pour les motifs qui suivent, à se prévaloir du report du point de départ du délai de prescription au 12 février 2020, date à laquelle il aurait eu connaissance de nouvelles infiltrations après que M. [N] a rénové sa salle de bains.

Le 12 février 2020 a été établi à la demande du syndicat des copropriétaires un nouveau compte rendu de recherches de fuite par la société Ertis expertise, concluant toujours au défaut d’étanchéité des installations de la salle de bains de l’appartement de M. [N]. Cette société avait établi un précédent compte rendu de recherche de fuite le 2 novembre 2018, dans le contexte d’une rénovation par M. [N] de sa douche mais d’une humidité persistante ainsi qu’il est mentionné au compte rendu, au terme duquel la société Ertis expertise opérait le même constat du défaut d’étanchéité des installations sanitaire de l’appartement de M. [N].

Aucun élément n’est produit par le syndicat des copropriétaires qui permettrait d’établir que M. [N] aurait justifié de la réalisation de travaux réparatoires en 2018, propres à avoir mis fin au défaut d’étanchéité de sa salle de bains de sorte que le litige aurait pu être considéré comme étant clos. Il ne justifie pas non plus d’un arrêt des infiltrations consécutivement à ces travaux puis d’une reprise des infiltrations en 2020. Le rapport de recherche de fuite établi le 12 février 2020 s’inscrit dans le même litige que celui né en 2017 et parfaitement connu du syndicat des copropriétaires de la persistance de désordres dans les parties communes faute de reprise ou de reprise correcte par M. [N] des installations sanitaires de son appartement. En atteste notamment l’une des lettres de mise en demeure que le syndicat des copropriétaires a adressé à M. [N] le 14 septembre 2021 dans laquelle il fait état de son inaction depuis de nombreuses années pour la réparation des fuites privatives qui endommagent les parties communes, et des nombreux courriers recommandés qui lui ont été adressés les 22 août 2021, 12 septembre 2017 et 7 mai 2018 restés sans réponse de sa part.

Il est constant que le 22 juin 2022, soit dans les cinq ans suivant l’assemblée générale des copropriétaires ayant autorisé son syndic à agir en justice, le syndicat des copropriétaires a assigné M. [N] en référé-expertise mais a vu sa demande rejetée par ordonnance du 5 octobre 2022.

Cette demande en référé-expertise a interrompu le délai de prescription en application de l’article 2341 du code civil.

Mais en application de l’article 2243 du même code, lequel est applicable aux ordonnances de référé dès lors que l’article 2241 prévoit que les demandes en référé interrompent le délai de prescription, l’interruption est devenue non avenue car la demande d’expertise a été définitivement rejetée (aucun appel n’a été formé contre l’ordonnance du 22 juin 2022).

En effet, le juge des référés a bien rendu une décision de rejet en considérant que la demande d’expertise était inutile compte tenu des éléments de preuve dont disposait déjà le syndicat des copropriétaires. Dans l’espèce ayant donné lieu à l’arrêt de la Cour de cassation visé par l’intimé, la demande de mesure d’instruction n’avait pas été rejetée dès lors que le juge, dans le cadre de son pouvoir d’appréciation de la nature de la mesure à ordonner, avait substitué à la demande d’expertise un transport sur les lieux.

Dans ces conditions, les demandes de remise en état et de provision indemnitaire formées par le syndicat des copropriétaires se heurtent à la règle de la prescription quinquennale, laquelle constitue une contestation sérieuse à la demande de provision et ne permet pas de caractériser la violation manifeste de la règle de droit dans le cadre de l’examen de la demande de remise en état fondée sur l’existence d’un trouble manifestement illicite.

Par infirmation de l’ordonnance entreprise, il sera dit n’y avoir lieu à référé.

Sur les mesures accessoires

La nature du litige et le sens du présent arrêt justifient de laisser à chaque partie la charge de ses dépens et frais irrépétibles exposés tant en première instance qu’en appel.

L’ordonnance sera infirmée de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Rejette la demande de communication de pièces formée à titre avant dire droit par M. [O] [N],

Rejette la demande d’annulation de l’ordonnance entreprise,

Infirme l’ordonnance entreprise,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 4],

Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens et frais irrépétibles exposés tant en première instance qu’en appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE