Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 30 JANVIER 2026

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/05457 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLBPA

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 07 Mars 2025 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 7] – RG n° 24/01524

APPELANTE

S.A.S. AK HOLDING, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Jacques RAYNALDY de la SCP LEICK RAYNALDY & ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : P0164

INTIMÉE

S.C.I. LA TARENTAISE, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par M^e Doriane LALANDE, avocat au barreau de Seine Saint Denis, Toque PB150

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 5 décembre 2025, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Florence LAGEMI, Président,

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Catherine CHARLES

ARRÊT :

— Contradictoire

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Président de chambre et par Catherine CHARLES, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

Par acte du 1er juillet 2023, la SCI la Tarentaise a donné à bail dérogatoire à la société AK Holding des locaux à usage commercial dépendant d’un ensemble immobilier situé [Adresse 4] et [Adresse 2] (Seine-Saint-Denis), pour une durée de douze mois à compter de la date de la signature du bail.

Par actes du 26 mars 2024, la SCI La Tarentaise a, d’une part, donné congé à son locataire pour le 30 juin 2024 et, d’autre part, lui a fait commandement, visant la clause résolutoire, de produire l’attestation d’assurance.

Par acte du 10 juillet 2024, la SCI la Tarentaise a assigné la société AK Holding devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins, notamment, à titre principal, de faire déclarer valable le congé délivré à la défenderesse, obtenir son expulsion sous astreinte et sa condamnation à lui payer une provision à valoir sur les loyers impayés, ainsi qu’une indemnité d’occupation et, subsidiairement, de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion et condamnation, par provision, au titre de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

Par ordonnance contradictoire du 7 mars 2025, le premier juge a :

— constaté l’occupation sans droit ni titre de la société AK Holding des locaux situés [Adresse 4] et [Adresse 2] (Seine-[Localité 9]) à compter du 30 juin 2024 ;

— ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société AK Holding ou de tous occupants de son chef des locaux situés au [Adresse 4] et [Adresse 2] (Seine-[Localité 9]) ;

— condamné la société AK Holding à payer à la SCI La Tarentaise une indemnité d’occupation à compter du « 30 juin 2023 » et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes ;

— dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— débouté la SCI la Tarentaise de sa demande relative à l’attribution de dommages et intérêts ;

— débouté la SCI la Tarentaise de sa demande relative au dépôt de garantie ;

— condamné la société AK Holding à payer à la SCI la Tarentaise la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société AK Holding aux dépens.

Par déclaration du 12 mars 2025, la société AK Holding a relevé appel de cette décision en critiquant l’ensemble de ses chefs de dispositif.

Dans ses dernières conclusions, remises et notifiées le 18 novembre 2025, la société AK Holding demande à la cour de :

In limine litis

— se déclarer incompétent au profit du premier président de la cour d’appel de Paris pour statuer sur la demande de radiation de l’appel formée par la SCI la Tarentaise ;

En tout état de cause

— débouter la SCI la Tarentaise de sa demande de radiation de l’appel,

Pour le surplus

— la recevoir en son appel ainsi qu’en l’ensemble de ses demandes ;

— infirmer l’ordonnance entreprise en ses dispositions dont elle a relevé appel ;

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— dire que la demande en validation de congé, ainsi que les demandes en expulsion et fixation de l’indemnité d’occupation, formulées par la SCI la Tarentaise sont entachées d’une contestation sérieuse ;

— dire que la demande d’acquisition de la clause résolutoire, ainsi que les demandes en expulsion et fixation de l’indemnité d’occupation, formulées par la SCI la Tarentaise sont entachées d’une contestation sérieuse ;

dire n’y avoir lieu à référé ;

A titre subsidiaire,

— suspendre les effets de la clause résolutoire ;

— lui accorder les plus larges délais pour lui permettre de produire l’attestation d’assurance ;

— constater que l’attestation d’assurance a été produite par la société AK Holding ;

En tout état de cause

— confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a débouté la SCI La Tarentaise de sa demande de dommages et intérêts et de celle relative au dépôt de garantie ;

— condamner la SCI La Tarentaise au paiement d’une somme de 6.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Dans ses dernières conclusions, remises et notifiées le 24 novembre 2025, la SCI La Tarentaise, demande à la cour de :

A titre liminaire,

— radier l’appel pendant devant le Pôle 1 chambre 8 de la cour d’appel de Paris sous les numéros RG N°25/05457 ;

— A titre principal,

— « affirmer » l’ordonnance entreprise ;

— dire et juger valable le congé donné à la société AK Holding ;

— ordonner l’expulsion de la société AK Holding des lieux ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, avec l’assistance du commissaire de police et de la [Localité 8] Publique et d’un serrurier s’il y a lieu, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir ;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meuble qu’il désignera ou dans tel autre lieu au choix du bailleur et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;

— fixer une indemnité d’occupation d’un montant de 6.600 euros HT mensuels, hors charges à compter du 30 juin 2023 majoré de 350 euros HT au titre des charges provisionnelles et 1.120 euros HT au titre de l’impôt foncier ;

— condamner la société AK Holding au paiement de cette indemnité d’occupation ;

A titre subsidiaire,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 26 avril 2024 en l’absence de production de l’attestation d’assurance ;

— ordonner l’expulsion de la société AK Holding des lieux ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir ;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meubles qu’il désignera ou dans tel autre lieu au choix du bailleur et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;

— fixer une indemnité d’occupation d’un montant de 6.600 euros HT mensuels, hors charges à compter du 30 juin 2023, majoré de 350 euros HT de charges provisionnelles et 1.120 euros HT au titre de l’impôt foncier ;

— condamner la société AK Holding au paiement de cette indemnité d’occupation ;

En tout état de cause

— condamner la société AK Holding à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts provisionnels ;

— dire que le dépôt de garantie lui sera acquis ;

— condamner la société AK Holding à lui payer la somme de 2.400 euros titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société AK Holding en tous les dépens qui comprendront, notamment, les frais de délivrance des commandements de payer, de l’assignation et de la signification de la décision à intervenir pour un montant prévisionnel de 817,02 euros se décomposant comme suit :

— les frais de délivrance du commandement de produire l’attestation d’assurance pour un montant de 417,02 euros ;

— les frais de délivrance de l’assignation pour un montant provisionnel de 200 euros ;

— les frais de signification de la décision à intervenir pour un montant prévisionnel de 200 euros ;

— dire que les sommes seront majorées de l’intérêt au taux légal à compter du commandement délivré, soit à compter du 26 mars 2024 ;

— assortir la décision de l’exécution provisoire.

La clôture de la procédure a été prononcée le 26 novembre 2025.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

Sur la radiation de l’appel

L’article 524 du code de procédure civile dispose que lorsque l’exécution provisoire est de droit ou a été ordonnée, le premier président ou dès qu’il est saisi, le conseiller de la mise en état peut, en cas d’appel, décider à la demande de l’intimé et après avoir recueilli les observations des parties, la radiation du rôle de l’affaire lorsque l’appelant ne justifie pas avoir exécuté la décision frappée d’appel ou avoir procédé à la consignation autorisée dans les conditions prévues à l’article 521, à moins qu’il lui apparaisse que l’exécution serait de nature à entraîner des conséquences manifestement excessives ou que l’appelant est dans l’impossibilité d’exécuter la décision.

En application de ce texte, la demande de radiation de l’appel formée par la société La Tarentaise, relevant, en l’espèce, des pouvoirs du premier président, ne saurait être examinée par la cour.

Sur l’occupation sans droit ni titre de la société AK Holding

Selon l’article L. 145-5 du code de commerce, les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du statut des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du statut pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du statut des baux commerciaux.

Ainsi, le bail dérogatoire, conclu pour une durée déterminée, cesse automatiquement à la date prévue dans le contrat et pour éviter la formation d’un nouveau bail, automatiquement soumis au statut des baux commerciaux à l’expiration du terme du premier, le bailleur doit manifester, avant la date contractuelle d’échéance, et au plus tard un mois après la date de fin du contrat, sa volonté de reprendre les locaux.

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Au cas présent, la SCI La Tarentaise a conclu, le 1er juillet 2023, avec la société AK Holding un bail dérogatoire portant sur des locaux dépendant d’un ensemble immobilier situé [Adresse 4] et [Adresse 2] (Seine-Saint-Denis), pour une durée de douze mois à compter de la date de la signature du bail, devant se terminer le 30 juin 2024, afin d’y exercer une activité de stockage ne relevant d’aucune réglementation spécifique.

Il a expressément été convenu que ce bail a été conclu à la demande de M. [X] [G], président de la société AK Holding et de la société Bull Métal, laquelle occupait les lieux depuis février 2023 et prévu que l’état des lieux signé avec cette dernière n’ayant subi aucune modification restait valable pour ce nouveau bail.

L’état des lieux signé entre les sociétés La Tarentaise et la société Bull Métal a ainsi été modifié : le nom de cette dernière ayant été raturé et remplacé par celui de la société AK Holding, la date de prise d’effet du bail mentionnée sur l’état des lieux initialement fixée au 1er février 2023 a été rayée et remplacée par celle du 1er juillet 2023, la consommation d’électricité a été actualisée à cette date, et le nom de la société Bull Métal a été remplacée par celui de la société AK Holding au-dessus de la signature de son représentant, ce changement manuscrit ayant été approuvé par les paraphes apposés.

Il apparaît ainsi qu’un nouveau bail dérogatoire a été signé avec la société AK Holding, entité juridique distincte de la société Bull Métal, elle-même distincte du précédent locataire, la société BTX, avec laquelle un précédent bail dérogatoire avait été conclu le 4 juillet 2018, puis le 16 septembre 2019 pour une durée de 23,5 mois.

Par acte du 26 mars 2024, la société La Tarentaise a fait délivrer à la société AK Holding un congé pour le 30 juin 2024, manifestant ainsi sa volonté de récupérer les locaux à l’issue du bail consenti le 1er juillet 2023.

Il est constant que la société AK Holding s’est maintenue dans les lieux postérieurement à cette date.

Pour faire échec aux effets du congé délivré, la société AK Holding invoque une procédure engagée au fond par la société BTX en présence de la société Bull Métal et d’elle-même.

Il résulte de l’assignation délivrée le 28 juin 2024 par la société BTX que celle-ci conteste la validité des baux dérogatoires consentis aux sociétés Bull Métal et AK Holding et celle du congé signifié le 26 mars 2024 à cette dernière, et qu’elle sollicite le constat, à son profit, d’un bail commercial avec effet rétroactif au 1er septembre 2021.

Toutefois, cette procédure au fond qui oppose les sociétés BTX et La Tarentaise, en présence des sociétés Bull Métal et AK Holding, n’a pas d’incidence sur la présente procédure qui n’a trait qu’au bail dérogatoire conclu le 1er juillet 2023 par les sociétés La Tarentaise et AK Holding.

Les baux antérieurs signés entre le bailleur et les sociétés BTX et Bull Métal, personnes morales distinctes de la société AK Holding, sont sans effet sur le bail litigieux et leur durée ne saurait se cumuler. Il en résulte que les prétentions de la société BTX à l’égard de la société La Tarentaise, soumises à l’appréciation du juge du fond, ne sauraient constituer une contestation sérieuse sur les demandes formées par cette dernière à l’encontre de la société AK Holding, tenue par le seul bail dérogatoire qu’elle a conclu le 1er juillet 2023.

Au regard de la durée limitée de ce bail, de la volonté clairement exprimée par le bailleur de reprendre les locaux à l’expiration de celui-ci ainsi qu’il résulte du congé délivré le 26 mars 2024 et de la lettre recommandée qu’il a adressée à la société AK Holding le 1er juillet 2024 afin de la mettre en demeure de quitter les lieux, il convient de constater, avec l’évidence requise en référé, que cette dernière est, depuis le 30 juin 2024, occupante sans droit ni titre.

Le maintien dans les locaux de la société AK Holding étant, dans ces circonstances, constitutif d’un trouble manifestement illicite, c’est par une exacte appréciation des faits qui lui ont été soumis que le premier juge a ordonné son expulsion sans qu’il soit utile d’assortir cette mesure d’une astreinte, et l’a condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges et taxes. L’ordonnance est donc confirmée de ces chefs, sauf à préciser que l’indemnité d’occupation est due à compter du 30 juin 2024.

Sur la demande de provision à titre de dommages et intérêts

La société La Tarentaise sollicite l’allocation de la somme provisionnelle de 10.000 euros en indiquant que la société AK Holding a endommagé les parties communes de l’immeuble, précisant que des poutres métalliques soutenant le toit de l’entrepôt ont été détériorées, que les espaces verts ont été dégradés par le stationnement de véhicules, ce qui va engendrer des frais de réparation. Elle dénonce également le comportement de ses associés qui laissent divaguer sans laisse ni muselière des chiens et indique que la voiture de sa gérante a été incendiée.

Toutefois, en l’état des pièces produites, l’obligation de la société AK Holding à la réparation du préjudice invoqué n’est pas démontrée avec l’évidence requise en référé. Confirmant l’ordonnance entreprise de ce chef, il convient de rejeter cette demande.

Sur la demande tendant à la conservation du dépôt de garantie

La société La Tarentaise demande à pouvoir conserver le dépôt de garantie. Il a été stipulé dans le bail qu’en cas de résiliation ou d’expulsion, le montant du dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur à titre d’indemnité.

Cependant, cette disposition qui s’analyse en une clause pénale, est, en tant que telle, susceptible d’être minorée par le juge du fond. Il n’y a dès lors pas lieu à référé sur cette demande, l’ordonnance entreprise étant de ce chef confirmée.

Toutefois, il est relevé que ce dépôt de garantie a été prévu pour garantir l’exécution des obligations du preneur et qu’il devra lui être remboursé « en fin de location, après déménagement et remise des clés, justification du paiement de toutes taxes et tous impôts, exécution des réparations à sa charge et déduction faite de toutes sommes dont il pourrait être débiteur envers le bailleur ou dont celui-ci pourrait être rendu responsable par le fait du preneur à quelque titre que ce soit (…) ».

Il sera dès lors possible au bailleur de prélever sur le montant du dépôt de garantie, après état des lieux contradictoire de sortie, le montant des sommes lui restant dues au titre des indemnités d’occupation et éventuellement des réparations locatives.

Sur l’exécution provisoire

Le pourvoi susceptible d’être formé à l’encontre du présent arrêt n’étant pas suspensif d’exécution, la demande tendant au prononcé de l’exécution provisoire ne donnera lieu à aucune mention au dispositif.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’application de l’article 700 du code de procédure civile et le sort des dépens de première instance ont été exactement appréciés par le premier juge, lesquels comprendront conformément à l’article 695 du code de procédure civile le coût de l’assignation sans qu’il soit nécessaire de le spécifier.

Succombant en ses prétentions, la société AK Holding supportera les dépens d’appel. Les frais du commandement de faire ne seront pas inclus dans les dépens dès lors que celui-ci n’a pas servi de fondement à la décision entreprise ni même au présent arrêt. Ils seront en revanche pris en compte pour fixer l’indemnité allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Enfin, les frais de signification de l’arrêt à intervenir, même s’ils restent à la charge du débiteur, ne font pas partie des dépens.

La société AK Holding est condamnée à payer à la société La Tarentaise, contrainte d’exposer des frais irrépétibles pour assurer sa défense en appel, la somme de 2.400 euros à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Dit que la demande de radiation de l’appel ne relève pas des pouvoirs de la cour ;

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions sauf à préciser que l’indemnité d’occupation est due par la société AK Holding à compter du 30 juin 2024 ;

Condamne la société AK Holding aux dépens d’appel qui ne comprendront ni le coût du commandement de faire ni celui de la signification du présent arrêt et à payer à la société La Tarentaise la somme de 2.400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT