Cour d'appel de Paris, Pôle 4 chambre 4, 14 avril 2026, n° 24/05603

CA Paris
Confirmation 14 avril 2026

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 ch. 4, 14 avr. 2026, n° 24/05603
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	24/05603
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	23 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Victor BILLEBAULTBesma MOATE
Parties :	S.C.I. FORGE ROYALE 25

Texte intégral

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 14 AVRIL 2026

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/05603 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJEMW

Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Février 2024 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] – RG n° 23/07209

APPELANTE

S.C.I. FORGE ROYALE 25

Immatriculé au RCS de [Localité 1] sous le numéro D 488 557 992

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Victor BILLEBAULT, avocat au barreau de PARIS, toque : E1209

INTIMÉ

Monsieur [J] [M]

né le 23 juin 1994

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Besma MOATE, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Roselyne GAUTIER, Présidente de chambre

M^me Agnès BODARD-HERMANT, Présidente de chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller

Greffier, lors des débats : M^me Apinajaa THEVARANJAN

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Roselyne GAUTIER , Présidente de chambre et par Madame Dorothée RABITA, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PRÉTENTIONS

Par contrat sous seing privé en date du 18 décembre 2020, la SCI Forge Royale 25, SCI familiale, a donné à bail à Monsieur [J] [M] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 1136, 22 euros et 39, 03 euros de provisions sur charges.

A l’article 9 dudit bail, il est précisé qu’un dépôt de garantie de la somme de 1136, 22 euros a été versé par le locataire à la société bailleresse par chèque.

Par courrier daté du 29 janvier 2022 envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 04 février 2022, [J] [M] a délivré congé en indiquant faire usage du délai de préavis d’un mois.

Par courrier datée du 4 février 2022, envoyé en lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 08 février 2022, la SCI Forge Royale 25 refusait de faire application du préavis d’un mois, dans la mesure où le locataire n’avait pas précisé ni justifié dans son congé le motif lui permettant de faire application du délai d’un mois et non de celui de trois mois et fixait l’état des lieux de sortie au 04 mai 2022.

Le 11 février 2022, Monsieur [J] [M] faisait délivrer par acte de commissaire de justice un nouveau congé à effet au 14 mars 2022 avec un délai de préavis réduit d’un mois motivé par le fait que le logement se situé à [Localité 1] et donc en zone tendue.

Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 17 février 2022 et reçue le 22 février 2022, Monsieur [J] [M] convoquait la société bailleresse à un état des lieux de sortie le 14 mars 2022 à 14h30.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 1er mars2022, le commissaire de justice mandaté par Monsieur [J] [M] adressait à la SCI Forge Royale 25 un courrier fixant l’état des lieux de sortie au 14 mars 2022 à 14h30. Une erreur affectait cette LRAR dans la mesure où le rendez-vous était fixé à l’adresse du siège social de la SCI et non du bien loué.

Le 14 mars 2022, en l’absence de la SCI Forge Royale 25, un commissaire de justice dressait procès-verbal de constat (état des lieux de sorte) et constatait notamment que le locataire adressait par courrier recommandé les clés de l’appartement.

La lettre recommandée avec accusé de réception avec les clés est revenue avec la mention " pli avisé mais non réclamé'. Le 07 avril 2022, le pli postal a fait I 'objet d’une signification par voie de commissaire de justice et est resté à l’étude.

Le 04 mai 2022, le commissaire de justice mandaté par la SCI Forge Royale 25 a récupéré les clés et procédé à un état des lieux de sortie, en l’ absence de Monsieur [M].

Par acte de commissaire de justice du 19 juillet 2023, Monsieur [J] [M] a fait assigner la SCI Forge Royale 25 devant le juge des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de PARIS. Par jugement du 23 février 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a :

— constaté que les conditions de délivrance à la SCI Forge Royale 25 du congé délivré le 11 février 2022 par Monsieur [J] [M] relatif au bail du 18 décembre 2020, relatif à un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies et que le bail a pris fin au 14 mars 2022 ;

— jugé que SCI Forge Royale 25 est redevable à Monsieur [J] [M] du paiement de la somme de 1136, 62 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,

— jugé que Monsieur [J] [M] est redevable à la SCI Forge Royale 25 du paiement de la somme de 632, 66 euros au titre des loyers et charges Impayés pour la période du 1er au 14 mars 2022 ;

— condamné SCI Forge Royale [Cadastre 1] à payer à Monsieur [J] [M] la somme de 503, 96 euros (cinq cent-trois euros et quatre-vingt-seize centimes) au titre du solde restant dû du dépôt de garantie ;

— condamné la SCI Forge Royale 25 à payer à Monsieur [J] [M] la somme mensuelle de 113, 66 euros (cent-treize euros et 23 soixante-six centimes) par mois de retard à compter du 14 mai 2022, et jusque à la restitution du dépôt de garantie, au titre de la majoration prévue pour restitution tardive du dépôt de garantie ;

— débouté Monsieur [J] [M] de sa demande de condamnation de SCI Forge Royale 25 au paiement de la somme de 3000 euros au titre de la résistance abusive ;

— débouté SCI Forge Royale 25 de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SCI Forge Royale 25 au paiement de la somme de 800 euros (huit-cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté le surplus des demandes ;

— condamné la SCI Forge Royale 25 aux dépens de l’instance ;

— rappelé que le jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire et qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’ exécution provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 13 mars 2024, SCI Forge Royale 25 a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions déposées le 31 octobre 2024 sur le réseau RPVA et auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la SCI Forge Royale 25 demande à la cour :

— d’infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris du 23 février 2024 en ce qu’il a jugé qu’elle est redevable à M. [J] [M] du paiement de la somme de 1 136,62 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, jugé que M. [J] [M] est redevable envers elle du paiement de la somme de 632,66 euros au titre des loyers et charges impayés pour la période du 1er au 14 mars 2022, qu’en conséquence il l’a condamné à payer à M. [J] [M] la somme de 503,96 euros au titre du solde restant dû du dépôt de garantie, l’a condamné à payer à M. [J] [M] la somme de 113,66 euros par mois de retard à compter du 14 mai 2022 et ce jusqu’à restitution du dépôt de garantie au titre de la majoration prévue pour restitution tardive du dépôt de garantie, l’a condamné au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance ;

Statuant à nouveau :

— juger que M. [M] est débiteur de la somme de 2 544,46 euros à son égard ;

— ordonner la compensation entre la dette de M. [M] et le dépôt de garantie de 1 136,22 euros à la date du 14 mars 2022 ;

— condamner M. [M] à lui payer la somme de 1 408,24 euros au titre des loyers et provisions impayés avec les intérêts légaux à compter du 14 mars 2022 ;

— débouter M. [M] de l’ensemble de ses demandes ;

— débouter M. [M] de sa demande de condamnation à lui payer la somme de 3 000 euros en réparation de son prétendu préjudice moral ;

— condamner M. [M] aux entiers dépens en ce compris le droit proportionnel dû au commissaire de justice sur le fondement de l’article A. 444-32 du code de commerce ;

— condamner M. [M] à lui verser la somme de trois mille six cents (3 600) euros.

Dans ses dernières conclusions déposées le 01 aout 2024 sur le réseau RPVA et auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [J] [M] demande à la cour :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a jugé valide le congé délivré par lui le 11 février 2022 et que le bail a pris fin le 14 mars 2022 ;

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la Sci Forge Royale 25 à la restitution du dépôt de garantie au versement de dommages et intérêts, déduction faite des loyers et charges impayés pour la période du 1er au 14 mars 2022 ;

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la Sci Forge Royale 25 au versement de la somme mensuelle de 113,66 euros par mois de retard à compter du 14 mai 2022 et ce jusqu’à la restitution du dépôt de garantie, au titre de la majoration prévue pour restitution tardive du dépôt de garantie ;

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la Sci Forge Royale 25 au versement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a débouté de sa demande de dommages et intérêts;

Et statuant à nouveau :

— débouter la Sci Forge Royale 25 de ses demandes, fins et prétentions ;

— condamner la Sci Forge Royale 25 au paiement de la somme de 3 000 euros en réparation du préjudice moral causé par l’abus du droit d’agir en justice et la résistance abusive de cette dernière;

— condamner la Sci Forge Royale 25 à lui payer la somme de 3 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la Sci Forge Royale 25 aux dépens sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile et au surplus, à tous les frais d’exécution, en ce compris le droit proportionnel dû au commissaire de justice sur le fondement de l’article A444-32 du code de commerce.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de confirmation de la date retenue comme point de départ du délai pour la restitution du dépôt de garantie,

Aux termes de l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, délai réduit à un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.

Il résulte de ce texte que le fait générateur de l’obligation de restitution du dépôt de garantie réside dans la restitution des clés, laquelle suppose que le bailleur soit mis en mesure de reprendre possession des lieux.

La jurisprudence constante retient que cette restitution est caractérisée par la remise des clés en mains propres ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, modalités expressément prévues par le texte précité (notamment : Cass. 3e civ., 14 nov. 2019, n° 18-17.729).

En l’espèce, il ressort des pièces de la procédure que Monsieur [J] [M] a procédé à l’envoi des clés par lettre recommandée avec accusé de réception le 14 mars 2022, en présence d’un commissaire de justice.

Le bailleur ayant refusé de réceptionner ce courrier, il a été procédé à la signification du pli, lequel a été déposé à l’étude du commissaire de justice le 7 avril 2022. Le bailleur ne s’est présenté pour en prendre possession que le 4 mai 2022.

Ces éléments établissent que l’absence de réception effective des clés à une date antérieure est exclusivement imputable au refus du bailleur. Celui-ci, ayant fait obstacle à la remise des clés, ne peut utilement invoquer ce refus pour différer le point de départ de son obligation de restitution, en application du principe selon lequel nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude.

Dans ces conditions, la date du 14 mars 2022 doit être retenue comme date de restitution des clés, correspondant à la date à laquelle le locataire a accompli les diligences nécessaires pour permettre au bailleur de reprendre possession des lieux.

Le jugement entrepris est confirmé en ce qu’il a retenu cette date tant comme point de départ du délai de restitution du dépôt de garantie que comme date de fin d’occupation des lieux.

Il s’ensuit que la SCI Forge Royale 25 doit être déboutée de sa demande en paiement de la somme de la somme de 1 408,24 euros au titre des loyers et provisions impayés à son égard au titre de loyers et provisions postérieurs à cette date.

Sur le montant de la restitution du dépôt de garantie,

Il résulte de l’article 22 précité que, lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, la restitution du dépôt de garantie doit intervenir dans un délai d’un mois à compter de la remise des clés.

Il appartient au bailleur, qui entend opérer des retenues, de justifier des sommes restant dues ou des réparations locatives imputables au locataire, ainsi que l’a rappelé la jurisprudence (Cass. 3e civ., 15 févr. 2012, n° 11-13.014).

En l’espèce, Monsieur [J] [M] a délivré congé par acte de commissaire de justice en date du 14 février 2022, en invoquant un motif de réduction du préavis.

Un état des lieux de sortie a été fixé au 14 mars 2022, auquel la bailleresse ne s’est pas présentée. Le constat produit ne fait état d’aucune dégradation.

La SCI Forge Royale 25, qui n’a retiré les clés que le 4 mai 2022, n’a invoqué aucune dégradation lors de cette restitution tardive. Ce n’est que par courrier du 6 décembre 2022 qu’elle a fait état de prétendus travaux de réfection.

Ces travaux ne sont étayés par aucun élément probant, ni par l’état des lieux de sortie, ni par des justificatifs établissant l’existence de dégradations imputables au locataire, ni encore par la distinction nécessaire entre dégradations et vétusté normale d’un logement occupé pendant plus de deux ans.

La SCI Forge Royale 25 est déboutée de sa demande en paiement de la somme de 2 544,46 euros qui n’est dès lors pas justifiée.

En l’absence de justification des retenues opérées, la SCI Forge Royale 25 était tenue de restituer l’intégralité du dépôt de garantie dans le délai d’un mois à compter du 14 mars 2022, soit au plus tard le 14 avril 2022.

À défaut de restitution dans ce délai, la somme due est majorée de plein droit d’une pénalité égale à 10 % du loyer mensuel pour chaque mois de retard commencé.

Le jugement entrepris est confirmé en ce qu’il a condamné la SCI Forge Royale 25 à payer à Monsieur [J] [M] la somme de 1 136,22 euros, assortie de la majoration légale à compter du 14 avril 2022 jusqu’à complet paiement.

Il est également confirmé en ce qu’il a retenu que Monsieur [J] [M] restait redevable de la somme de 632,66 euros au titre du loyer, des charges et taxes pour la période du 1er au 14 mars 2022, dette qu’il ne conteste pas.

Sur la demande de dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice,

Le droit d’agir en justice constitue une liberté fondamentale dont l’exercice ne dégénère en abus que dans des circonstances particulières caractérisant une faute, telle qu’une intention de nuire, une légèreté blâmable ou une mauvaise foi.

La jurisprudence de la Cour de cassation rappelle de manière constante que l’exercice d’une voie de recours ne caractérise pas, en lui-même, un abus, sauf circonstances particulières établies (notamment : Cass. 2e civ., 1er juill. 2010, n° 09-16.146).

En l’espèce, Monsieur [J] [M] ne rapporte pas la preuve d’une faute de la SCI Forge Royale 25 dans l’exercice de son droit d’appel, laquelle s’est bornée à user d’une voie de recours prévue par la loi.

La mauvaise foi ne se présumant pas et n’étant pas démontrée, la demande indemnitaire formée à ce titre ne peut prospérer.

Le jugement entrepris est confirmé en ce qu’il a débouté Monsieur [J] [M] de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 3 000 euros.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La Sci Forge Royale 25 est condamnée aux dépens d’appel comprenant tous les frais d’exécution, en ce compris le droit proportionnel dû au commissaire de justice sur le fondement de l’article A.444-32 du code de commerce .

La SCI Forge Royale 25 est condamnée à payer à M. [J] [M] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et la SCI Forge Royale 25 sera déboutée de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, et mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement du 23 février 2024 rendu par le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Paris, en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant :

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne la SCI Forge Royale 25 à payer à M. [J] [M] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI Forge Royale 25 aux entiers dépens d’appel comprenant tous les frais d’exécution, en ce compris le droit proportionnel dû au commissaire de justice sur le fondement de l’article A.444-32 du code de commerce.

LE GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,