Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 26 FEVRIER 2026

(n° 37, 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/17698 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGRQW

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Septembre 2022 -Tribunal judiciaire de BOBIGNY – RG n° 20/07460

APPELANTE

S.A.R.L. TRANSILVANIA, agissant la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

Immatriculée au RCS de Bobigny sous le numéro 819 600 743

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par M^e Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

INTIMES

Monsieur [Z] [Q]

Né le 6 novembre 1968 à [Localité 2]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté et assisté de M^e Bertrand CAHN de l’AARPI CAHN CHABANNE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, PB210

S.A. SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Immatriculée au R.C.S. de Nanterre sous le numéro 391 277 878

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée par M^e Jean-Marc ZANATI de la SELAS COMOLET ZANATI AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0435, et assistée de M^e Frédéric MALAIZE, avocat au barreau de PARIS, substituant M^e Jean-Marc ZANATI de la SELAS COMOLET ZANATI AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

S.A. INTER MUTUELLES ENTREPRISES, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 4]

Représentée par M^e Tanguy LETU de la SCP LETU ITTAH ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 Décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Marie GIROUSSE, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

— M^me Nathalie Recoules

— M^me Hélène Bussière

— M^me Marie Girousse

Greffière, lors des débats : M^me Elisabeth VERBEKE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre, et par Wendy PANG FOU, greffière présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 10 mars 2015, M. [Q] a donné à bail en renouvellement à la société Anad un local commercial situé [Adresse 1] à [Localité 1], moyennant un loyer annuel principal de 12.240 euros . Le fonds de commerce de « café, bar, restaurant » exploité dans ce local a été cédé à la société Transilvania le 25 mars 2016 pour un prix de 60.000 euros.

Le 11 juin 2017, un incendie volontaire a été commis dans les lieux loués, provoquant le décès d’un employé. Les scellés judiciaires à titre provisoire ont été apposés sur les locaux le 12 juin 2017.

Par acte d’huissier du 26 décembre 2017, M. [Q] a fait délivrer à la société Transilvania un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme de 8.823,30 euros au titre de loyers.

Par exploit d’huissier du 6 août 2020, M. [Q] a assigné la société Transilvania devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de voir résilier le bail commercial aux torts de la locataire pour manquement à son obligation de payer le loyer, ordonner son expulsion et sa condamnation au paiement de différentes sommes.

Par assignation en intervention forcée en date du 3 novembre 2021, la société Transilvania a assigné Inter Mutuelles Entreprises et Swiss life assurances de biens devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment d’obtenir leur condamnation solidaire avec M. [Q] à lui payer la somme de 826.605,60 euros à titre de dommages et intérêts et subsidiairement leur condamnation solidaire à la garantir contre toute condamnation éventuelle prononcée au profit de M. [Q].

Par jugement du 13 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Bobigny s’est déclaré compétent et a :

— rejeté la fin de non recevoir soulevée par la société Transilvania,

— ordonné la résiliation du bail commercial,

— ordonné l’expulsion de la société Transilvania et de tous occupants de son chef avec si besoin est l’assistance de la force publique des locaux commerciaux sis [Adresse 1] à [Localité 1],

— débouté M. [Q] de sa demande relative aux loyers et à l’indemnité d’occupation,

— débouté la société Transilvania de sa demande relative à la diminution des loyers,

— rejeté la demande de dommages et intérêts sollicitée par la société Transilvania,

— rejeté les demandes relatives aux garanties des assureurs,

— condamné la société Transilvania au paiement des entiers dépens de l’instance,

— condamné la société Transilvania à payer à M. [Q] la somme de 2000 euros au titre des frais exposés non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté le surplus des demandes,

— rappelé l’exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration du 13 octobre 2022, la société Transilvania a interjeté appel de ce jugement.

Les parties s’accordent pour dire que les clés des locaux ont été restituées le 10 novembre 2022, la gérante de la locataire les ayant adressées par courrier recommandé à l’avocat de la bailleresse.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 26 mars 2026.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par conclusions déposées le 27 décembre 2024, la société Transilvania, appelante, demande à la cour de :

— confirmer le Jugement déféré, en ce qu’il a :

— débouté M. [Q] de sa demande relative aux loyers et à l’indemnité d’occupation,

— rejeté le surplus des demandes des parties autres que la société Transilvania,

infirmer le Jugement déféré, en ce qu’il a :

— rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la société Transilvania,

— ordonné la résiliation du bail commercial,

— ordonné l’expulsion de la société Transilvania et de tous occupants de son chef avec, si besoin est, l’assistance de la force publique des locaux commerciaux sis [Adresse 1] à [Localité 1],

— débouté la société Transilvania de sa demande relative à la diminution des loyers,

— rejeté la demande de dommages et intérêts sollicitée par Transilvania,

— rejeté les demandes de la société Transilvania relatives aux garanties des assureurs,

— condamné la société Transilvania au paiement des entiers dépens de l’instance,

— condamné Transilvania à payer à M. [Q] la somme de 2.000 euros au titre des frais exposés non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté le surplus des demandes de la sociétéTransilvania,

Statuant à nouveau et y ajoutant :

A titre principal :

— accueillir les prétentions de la société Transilvania, la déclarer recevable et bien fondée ;

— accueillir la fin de non-recevoir opposée par Transilvania du chef d’estoppel commis par M. [Q] ;

— débouter M. [Q] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— diminuer le loyer dû, par Transilvania, à M. [Q], en le fixant à un euro symbolique ;

— condamner solidairement M. [Q], SwissLife et Inter Mutuelles Entreprises à régler à la société Transilvania la somme de 1.364.129,05 euros, à titre de dommages et intérêts ;

A titre subsidiaire :

— condamner solidairement SwissLife et Inter Mutuelles Entreprises à garantir la société Transilvania contre toute condamnation éventuelle prononcée au profit de M. [Q], notamment au titre de loyers impayés ;

En tout état de cause :

— condamner solidairement M. [Q], SwissLife et Inter Mutuelles Entreprises à payer à la société Transilvania la somme de 10.000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement M. [Q], SwissLife et Inter Mutuelles Entreprises aux entiers dépens.

Par conclusions déposées le 12 février 2025, Monsieur [Z] [Q], intimé, demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu le 13 septembre 2022 par le Tribunal Judiciaire de Bobigny en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail et l’expulsion de la société Transilvania.

— confirmer le jugement du Tribunal Judiciaire de Bobigny du 13 septembre 2022 en ce qu’il a débouté la société Transilvania de sa demande de diminution des loyers et de sa demande de dommages et intérêts.

— infirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Bobigny le 13 septembre 2022 et condamner solidairement la société Transilvania et son assureur la société Inter Mutuelles Entreprises et la société Swisslife Assurance De Biens qui assure Monsieur [Q] à payer à Monsieur [Q] la somme de 81 225,07 € € représentant les loyers et charges depuis le 3ème trimestre 2017 jusqu’au 4ème trimestre 2022 inclus ; la société Swisslife Assurances De Biens ne contestant pas devoir la somme de 26 078,06 € représentant deux années de loyers.

— subsidiairement infirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Bobigny le 13 septembre 2022 et condamner solidairement la société Transilvania et la société Inter Mutuelles Entreprises et la société Swisslife Assurance De Biens à payer à Monsieur [Q] une indemnité d’occupation et pour perte de loyer de 81 225,07 €

— toujours subsidiairement et si la Cour faisait droit aux demandes de condamnation présentées par la société Transilvania, dire et juger que la société Swisslife Assurances De Biens devrait garantir Monsieur [Q] de toutes condamnations qui par impossible seraient prononcées à son encontre.

— condamner la société Transilvania à payer à Monsieur [Q], outre les 2 000 € fixés par le jugement du Tribunal Judiciaire de Bobigny du 13 septembre 2022 qu’il convient de confirmer sur ce point, une somme supplémentaire de 2 000 € toujours en application de l’article 700 du code de procédure civile du fait de la procédure devant la cour.

— condamner la société Transilvania aux entiers dépens.

Par conclusions déposées le 29 juin 2023, la société Inter Mutuelles Entreprises, intimée, demande à la cour de :

— recevoir la société Inter Mutuelles Entreprises en ses conclusions et Y FAIRE DROIT ;

— confirmer le jugement du Tribunal Judiciaire de Bobigny du 13 septembre 2022 en toutes ses dispositions ;

En conséquence :

— débouter la société Transilvania de sa demande de condamnation de Inter Mutuelles Entreprises au titre des frais de remise en état ;

— débouter la société Transilvania de sa demande de condamnation d’Inter Mutuelles Entreprises au titre de l’assurance perte d’exploitation ;

— débouter la société Transilvania de sa demande de condamnation d’Inter Mutuelles Entreprises au titre de la garantie dépréciation de la valeur vénale du fonds de commerce ;

— débouter Monsieur [Q] de l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre d’Inter Mutuelles Entreprises ;

En tout état de cause :

— débouter l’ensemble des parties de leurs demandes plus amples et/ ou contraires ;

— condamner tout succombant à verser à la société Inter Mutuelles Entreprises la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner tout succombant aux entiers dépens ;

Par conclusions déposées le 25 février 2025, la société Swisslife assurances de biens, intimée, demande à la cour de :

A titre principal :

' confirmer le jugement du 13 septembre 2022 dont appel en ce qu’il a

— débouté la société Transilvania de sa demande relative à la diminution des loyers,

— rejeté la demande de dommages et intérêts sollicitée par la société Transilvania,

— rejeté les demandes relatives aux garanties des assureurs,

— condamné la société Transilvania au paiement des entiers dépens de l’instance,

et ce faisant,

' débouter toutes les demandes dirigées à l’encontre de la société Swisslife assurances de biens,

A titre subsidiaire :

Vu l’article 2.4 des conditions générales du contrat de la Swisslife

' déclarer que toute condamnation à l’encontre de la société Swisslife assurances de biens ne pourra intervenir que dans la limite maximale de deux années de loyers, soit 26.078,06 €.

' débouter toute demande de condamnation à l’encontre de la société Swisslife assurances de biens correspondant à une somme supérieure au montant total de deux années de loyers.

' débouter toute demande plus ample ou contraire dirigée à l’encontre de la Swisslife assurances de biens.

En tout état de cause :

' condamner la société Transilvania à payer à la société Swisslife assurances de biens une indemnité de 5.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC.

' condamner la société Transilvania en tous les dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

MOTIFS DE L’ARRÊT

1.Sur la recevabilité

Selon l’article 563 du code de procédure civile, pour justifier en appel les prétentions qu’elles avaient soumises au premier juge, les parties peuvent invoquer des moyens nouveaux, produire de nouvelles pièces ou preuves.

La fin de non-recevoir tirée du principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d’autrui (estoppel) sanctionne l’attitude procédurale consistant pour une partie, au cours d’une même instance, à adopter des positions contraires ou incompatibles entre elles dans des conditions qui induisent en erreur son adversaire sur ses intentions.

Cette fin de non-recevoir nécessite que soient réunis, dans un même litige, une contradiction dans l’attitude procédurale se manifestant par un changement de position d’une partie, la volonté de tromper les attentes de son adversaire en ruinant ses attentes légitimes nées de la position initiale ainsi qu’une modification contrainte des moyens de défense de l’adversaire par l’effet de ce changement d’attitude.

En l’espèce, le changement d’appréciation par le bailleur des effets de l’incendie sur les locaux et de ses conséquences sur le contrat de bail ne constitue pas un changement d’attitude procédurale visant à nuire la partie adverse dans ses intentions. Il convient donc de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la société Transilvania et de rejeter la fin de non-recevoir soulevée à nouveau en appel.

2. Sur la résiliation du bail

Selon l’article 1722 du code civil : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement ». Il en résulte qu’en cas de destruction partielle, seul le locataire peut demander la résiliation du bail ou une diminution du prix.

Pour l’application de ce texte, doit être assimilée à la destruction en totalité de la chose louée l’impossibilité absolue et définitive d’en user conformément à sa destination ou la nécessité d’effectuer des travaux dont le coût excède sa valeur.

En l’espèce, il résulte des éléments du dossier et en particulier des arrêts de cour d’assises du 6 mars 2020 et du 19 mai 2020 sur les intérêts civils, que le local en cause a été endommagé par un incendie criminel commis par des tiers à la suite duquel le local loué est demeuré inaccessible pendant un temps en raison de l’apposition de scellés pendant l’enquête pénale. Il est donc constant que les dommages causés au local résultent d’un cas fortuit et ne sont imputables à aucune des deux parties au bail.

La gravité des dégâts causés par l’incendie ressort notamment des devis de travaux produits par la locataire durant la procédure pénale (SAS D 138.671 euros HT et CRA concept 122.393 euros HT) ayant donné lieu à la condamnation des auteurs à payer à Mme [H], gérante de la société Transilviana, la somme de 193.245,60 euros au titre de l’indemnisation des dommages aux biens et 286.680 euros au titre de la perte d’exploitation, ainsi que du rapport établi par l’expert de la société Inter Mutuelles Entreprises, assureur de la société Transilvania, évaluant à 139.366 euros les travaux à effectuer au titre des dommages immobiliers, soit notamment des travaux de démolition et déblais, de dépose et remplacement des menuiseries extérieures et intérieures, du faux plafond, de la maçonnerie, de l’installation électrique, du carrelage, de la plomberie et des travaux de peinture. L’ampleur des dégradations affectant les locaux du rez-de-chaussée recevant les clients où le commerce était exploité a entraîné une impossibilité absolue et définitive d’en user conformément à leur destination devant être assimilée à la destruction totale de la chose louée, nonobstant la circonstance que la cave ou l’appartement du premier étage auraient été épargnés dès lors que l’usage commercial prévu n’était plus possible.

L’existence d’une destruction totale au sens de l’article 1722 précité étant établie, il est inopérant de faire valoir que la démonstration ne serait pas faite, en outre, d’une valeur des locaux loués inférieure au prix des travaux à y réaliser, ces conditions n’étant pas cumulatives. Au demeurant, il ressort des annonces immobilières communiquées par la société Transilvania que des locaux commerciaux situés à [Localité 1] d’une superficie de 55 à 60 de mètres carrés sont proposés à des prix variant de 220.500, 227.000, à 269.000 euros, de sorte qu’il apparaît que les travaux à réaliser sont, en tout état de cause, extrêmement élevés au regard de la valeur du bien.

C’est donc à juste titre que le jugement déféré constatant la destruction totale des locaux, en a déduit la résiliation de plein droit du bail le 11 juin 2017 en application de l’article 1722. Il sera confirmé en ce qu’il a constaté cette résiliation et, en tant que de besoin, en ce qu’il a ordonné l’expulsion de la locataire.

Dès lors que la résiliation du bail est survenue de plein droit le 11 juin 2017 et qu’à partir de cette date la locataire n’a pas pu reprendre son activité dans les locaux détruits, c’est à juste titre que le jugement déféré a débouté M. [Q] de ses demandes en paiement de loyers et d’indemnités d’occupation pour la période postérieure à la destruction des locaux. Ce dernier, qui se prévaut de la destruction totale des locaux, n’est pas fondé à soutenir, sans en rapporter la preuve, que le logement serait resté occupé pour obtenir le paiement de loyers.

De même, le bail étant résilié pour destruction totale des locaux commerciaux, c’est à juste titre que le jugement déféré a rejeté la demande, sans objet, de la locataire aux fins de voir ordonner la diminution du loyer depuis le sinistre.

Les demandes principale et subsidiaire de M. [Q] aux fins de condamnation solidaire des sociétés Transilvania et Inter Mutuelles Entreprises au paiement de la somme de 81.225,07 euros au titre de loyer, charges, indemnité d’occupation ou indemnité de perte de loyers seront rejetées.

De même, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande, sans objet, de condamnation solidaire des assurances à garantir la société Transilvania de toute condamnation prononcée à son encontre notamment au titre de l’arriéré de loyers

Le jugement déféré sera donc confirmé sur ces différents points.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Il résulte de l’article 1722 précité qu’en cas de destruction totale ou partielle à la suite d’un cas fortuit « il n’y a lieu à aucun dédommagement ».

En l’espèce, la destruction des locaux par un incendie criminel est un cas fortuit et ne résulte pas d’un manquement du bailleur. La société Transilvania n’est donc pas fondée de reprocher un manquement de la bailleresse à ses obligations notamment celle de délivrance résultant des articles 1719 et suivants du code civil pour solliciter le paiement de dommages et intérêts. C’est à juste titre que le jugement déféré a débouté cette société de sa demande en paiement de 826.605,60 euros à parfaire à titre de dommages et intérêts.

En appel, elle porte cette demande 1.364.129,05 euros, soit 1.204.056 euros au titre de la perte d’exploitation de juillet 2018 à juillet 2025, celle de 60.000 euros au titre de la perte du fonds de commerce et celle de 100.073, 05 euros au titre du coût des réparations à effectuer.

Comme exposé ci-dessus, en application de l’article 1722, elle n’est pas fondée à solliciter des dommages et intérêts. Au surplus, dès lors que le bail est résilié et que la société Transilvania n’a pas effectué de travaux dans les locaux en cause, cette dernière n’est pas fondée à solliciter une somme au titre des réparations à y effectuer.

Elle sera déboutée de sa demande aux fins de voir condamner solidairement M. [Q] et la société SwissLife à lui payer la somme demandée de 1.364.129,05 euros à titre de dommages et intérêts et le jugement déféré confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts de la société Transilvania.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande subsidiaire, sans objet, de M. [Q] aux fins de voir dire que la société Swisslife devra le garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre.

3.Sur la demande de condamnation formée à l’encontre de la société Inter Mutuelles Entreprises

La société Transilvania demande que la société Inter Mutuelles Entreprises, son assureur, soit condamnée solidairement avec M. [Q] et l’assureur de ce dernier à lui payer la somme de 1.364.129,05 euros précitée.

S’agissant de la somme de 1.204.056 euros comprise dans ce montant correspondant à la perte d’exploitation, il ressort de l’article 48 des conditions générales du contrat d’assurance souscrit par la locataire qu’aucune indemnité n’est due à ce titre si l’entreprise n’a pas repris son activité. Or, en l’espèce non seulement l’activité n’a pas été reprise mais, de plus, le bail est résilié depuis le 11 juin 2017 .

S’agissant de la somme de 60.000 euros comprise dans le montant total réclamé au titre de la perte du fonds de commerce, il ressort de l’article 49 des conditions générales du contrat d’assurance souscrit par la locataire que la dépréciation de la valeur vénale du fonds de commerce « constituée par la valeur marchande des éléments incorporels de celui-ci (droit au bail, pas-de-porte,clientèle, achalandage, enseigne, marque de fabrique, brevet « ' ») » est garantie à la suite d’un incendie se traduisant par « la perte totale si l’assuré est mis dans l’obligation de cesser son commerce, par suite de l’impossibilité de trouver ses locaux appropriés, ou par suite de l’impossibilité d’en déplacer le siège sans perdre la totalité de sa clientèle en raison de la nature de son exploitation » notamment « en cas de destruction totale du local et de résiliation de plein droit du bail en application des articles 1722 et 1741 du code civil » ainsi qu’ » en cas de détérioration partielle du local et de refus du propriétaire ou de l’impossibilité pour celui-ci de le remettre en état » . Il est en outre précisé que l’assurance rembourse à l’assuré dans la limite du plafond « la dépréciation définitivement subie par la valeur vénale du fonds de commerce, telle qu’elle sera évaluée par expertise ».

Dans son rapport du 28 juin 2019, la société TEXA, expert de la société Inter Mutuelle Entreprises, indique : » il existe, par ailleurs, une garantie dépréciation de la valeur vénale de fonds de commerce à concurrence de 100.000 euros ». La société Inter Mutuelles Entreprises n’est donc pas fondée à se prévaloir du fait que les conditions générales du contrat exigent la réalisation d’une expertise puisque celle-ci a été réalisée à sa demande et a évalué le préjudice.

La résiliation du bail de plein droit pour destruction totale est établie. Il est inopérant de faire valoir que la résiliation du bail est contestée par la locataire puisque cette dernière se prévaut de son contrat d’assurance pour demander tant dans la motivation que dans le dispositif de ses écritures la condamnation solidaire de son assurance à la garantir notamment de la perte de son fonds de commerce en se prévalant de la détérioration partielle des locaux et du refus de la propriétaire de les remettre en état.

Au regard des éléments dont dispose la cour, notamment, du prix de cession du fonds de commerce, dans la mesure où l’incendie est survenu seulement un an après son acquisition et que l’expert de la société Inter Mutuelles Entreprises a évalué à 100.000 euros la dépréciation de la valeur vénale du fonds de commerce, il convient de condamner la société Inter Mutuelles Entreprises à payer à la société Transilvania la somme de 60.000 euros au titre de sa garantie relative à la dépréciation de la valeur vénale du fonds de commerce. Le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a rejeté les demandes relatives aux garanties des assureurs.

Par ailleurs, il ressort des pièces produites notamment de son courrier du 9 juillet 2019, que la société Inter Mutuelles Entreprises a indemnisé son assurée au titre des dommages aux biens.

4. Sur la demande de condamnation formée par M. [Q] à l’encontre de la société Swisslife

M. [Q] demande l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il l’a débouté de sa demande de condamnation de la société Swisslife solidairement avec la locataire et l’assureur de cette dernière, en paiement la somme de 81.225,07 euros au titre de loyers et charges, faisant notamment valoir que la société Swisslife ne conteste pas lui devoir la somme de 26.078,06 euros représentant deux années de loyers.

Il ressort des conditions générales et particulières du contrat souscrit par le bailleur auprès de la société Swisslife que cette dernière garantit notamment la perte de loyers dont l’assuré peut comme propriétaire se trouver privé à la suite d’un évènement garanti (1.27), qu’il est garanti en cas d’incendie (tableau des garanties) et que l’indemnisation « s’exerce à concurrence de la valeur locative avec un maximum de deux années de loyers » (conditions particulières 2.4).

Il est constant que les locaux n’ont pas été reloués dans les deux années suivant le sinistre. Il convient, en conséquence, de condamner la société Swisslife à payer à M. [Q] la somme de 26.078,06 euros au titre de sa garantie pour perte de loyers et d’infirmer, pour ce motif également, le jugement déféré en ce qu’il a en ce qu’il a rejeté les demandes relatives aux garanties des assureurs.

5.Sur les autres demandes

Il convient de confirmer le jugement déféré en ses dispositions relatives aux dépens, à l’exécution provisoire et aux frais irrépétibles.

La société Inter Mutuelles Entreprises qui succombe à titre principal sera condamnée aux dépens de la procédure d’appel.

Elle sera condamnée à payer à la société Transilvania la somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel.

Les autres demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Les autres demandes seront rejetées.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement rendu le 13 septembre 2022 par le tribunal judiciaire de Bobigny (RG 20/07460) sauf en ce qu’il a rejeté les demandes relatives aux garanties des assureurs, l’infirme sur ce dernier point,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par la société Transilvania,

Déboute la société Transilvania de sa demande aux fins de voir condamner solidairement M. [Q], la société Swisslife et la société Inter Mutelles Entreprises à lui payer la somme de demande 1.364.129,05 euros à titre de dommages et intérêts,

Déboute M. [Q] de sa demande aux fins de voir condamner solidairement les sociétés Transilvania, Inter Mutuelles Entreprises et Swisslife à lui payer la somme de 81.225,07 euros au titre de loyers, charges, indemnités d’occupations ou indemnités de perte de loyers,

Condamne la société Swisslife assurance de biens à payer à M. [Q] la somme de 26.078,06 euros au titre de sa garantie pour perte de loyers,

Condamne la société Inter Mutuelles Entreprises à payer à la société Transilvania la somme de 60.000 euros au titre de sa garantie relative à la dépréciation de la valeur vénale du fonds de commerce,

Condamne la société Inter Mutuelles Entreprises à payer à la société Transilvania la somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel,

Déboute les parties des autres demandes fondées sur de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel,

Rejette les autres demandes,

Condamne la société Inter Mutuelles Entreprises aux dépens de la procédure d’appel dont distraction au profit de Maître M Boccon-Gibod, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La Greffière, La Présidente,