26/11/2025

ARRÊT N° 25/ 452

N° RG 24/03785

N° Portalis DBVI-V-B7I-QUAZ

SL – SC

Décision déférée du 18 Octobre 2024

TJ de [Localité 26] – 24/00204

C. COMMEAU

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le 26/11/2025

à

M^e Emmanuelle DESSART

M^e Gilles [Localité 28]

M^e Christian NGUYEN-NGHIEM

M^e Eric-Gilbert LANEELLE

M^e Jérôme MARFAING-DIDIER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT SIX NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTS

Madame [I] [L]

[Adresse 15]

[Localité 11]

Monsieur [F] [Z]

[Adresse 15]

[Localité 11]

Représentés par M^e Emmanuelle DESSART de la SCP SCP DESSART, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant)

Représentés par M^e Christophe NEROT de la SELARL VERBATEAM TOULOUSE, avocat au barreau de TOULOUSE (plaidant)

INTIMEES

COMMUNE DE [Localité 18]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Gilles SOREL, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant)

Représentée par M^e Thierry GROSSIN-BUGAT de la SELAS ELIGE, avocat au barreau de BORDEAUX (plaidant)

S.A.S.U. AQUITAINE SERVICES

[Adresse 8]

[Localité 7]

Représentée par M^e Christian NGUYEN-NGHIEM, avocat au barreau de TOULOUSE

S.A. AXA FRANCE IARD

[Adresse 5]

[Localité 16]

S.A. LLOYD’S INSURANCE COMPANY

[Adresse 14]

[Localité 13]

S.A. MMA IARD

[Adresse 2]

[Localité 12]

Représentées par M^e Eric-Gilbert LANEELLE de la SELAS CLAMENS CONSEIL, avocat au barreau de TOULOUSE

CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 21] KENNEDY

[Adresse 9]

[Localité 10]

Représentée par M^e Jérôme MARFAING-DIDIER de la SELARL DECKER, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 22 septembre 2025 en audience publique, devant la cour composée de :

M. DEFIX, président

S. LECLERCQ, conseillère

L. IZAC, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties

— signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE

Par une promesse unilatérale de vente du 30 juillet 2021, passée devant Me [B] [E], notaire associé à [Localité 18], avec la participation de Me [J] [O], notaire à [Localité 27], assistant l’acquéreur, la commune de [Localité 18] a promis de vendre à Mme [I] [L] et M. [F] [Z], ces derniers se réservant la faculté d’en demander ou non la réalisation selon ce qui leur conviendra, une maison d’habitation avec cour, sise [Adresse 1] à [Adresse 19]), au prix de 200.000 euros.

Il était précisé que le bien était à usage d’habitation, et que le bénéficiaire entendait conserver cet usage.

La commune était propriétaire de ce bien depuis le 19 juillet 1973. En novembre 2019, la commune de [Localité 18] avait commandé des travaux de traitement contre la mérule à la société Aquitaine services, exerçant à l’enseigne Callisto system.

Le 17 juin 2021, les acquéreurs avaient visité les lieux.

Le 18 juin 2021, le cabinet [Localité 24] Expertise était intervenu aux fins de réaliser un diagnostic avant vente, lequel a révélé la présence de champignons lignivores, avec pourriture cubique (mérule, antrodia, leucogyrphana, coniophore…), conseillant une analyse afin de permettre l’identification du ou des champignons. Ce diagnostic avait été communiqué aux acquéreurs le 21 juin 2021 et annexé à la promesse unilatérale de vente.

La promesse de vente était consentie pour une durée expirant le 29 octobre 2021, à 16 h.

La réalisation de la promesse devait avoir lieu soit par la signature de l’acte authentique, soit par la levée d’option faite par le bénéficiaire à l’intérieur de ce délai, suivie de la signature de l’acte authentique dans ce délai.

Á la demande de la commune, le 13 septembre 2021, la société Aquitaine services est intervenue au rez-de-chaussée pour un traitement sur une partie du plafond du garage et au niveau du WC sous l’escalier du rez-de-chaussée.

Par acte authentique du 5 octobre 2021, passé devant Me [B] [E], notaire associé à [Localité 18], avec la participation de Me [J] [O], notaire à [Localité 27], assistant l’acquéreur, la commune de [Localité 18] a vendu cette maison à M. [F] [Z] et Mme [I] [L], au prix de 200.000 euros.

L’acquisition de ce bien a été financée au moyen d’un prêt immobilier souscrit par M. [Z] et Mme [L], d’un montant de 217.593 euros (modulimmo n°102780228400020536902), accordé par la Caisse de Crédit Mutuel [Localité 21] Kennedy, d’une durée de 300 mois au taux de 1,20 % par an.

Le lendemain de la vente, le 6 octobre 2021, les acquéreurs ont indiqué avoir découvert des traces blanchâtres et noires pouvant être de la mérule.

Aux termes d’un constat effectué le 3 janvier 2022, Maître [M] [S], commissaire de justice, a constaté des traces importantes de mérule.

Le 1er avril 2022, la société L3A, mandatée par Mme [L] et M. [Z], a déposé un rapport d’expertise amiable, concluant aussi à la présence de mérule.

Par acte du 5 mai 2022, M. [Z] et Mme [L] ont fait assigner la commune de Bagnères de Luchon et la société Aquitaine services devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint Gaudens. Par ordonnance du 20 juillet 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Gaudens a ordonné une expertise, et commis Mme [U] [P] [T] pour y procéder.

Par ordonnance de référé du 16 juin 2023, les opérations ont été déclarées communes et opposables à la compagnie Lloyd’s ainsi qu’à la compagnie Axa, assureurs de responsabilité civile décennale obligatoire et de responsabilité civile professionnelle de la société Aquitaine services.

L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 19 décembre 2023.

— :-:-:-

Par actes délivrés les 17, 18, 19 et 22 avril 2024, après avoir été autorisés par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Saint-Gaudens du 16 avril 2024, Mme [I] [L] et M. [F] [Z] ont fait assigner à jour fixe à l’audience du 3 mai 2024 la commune de Bagnères de Luchon, la Caisse de Crédit Mutuel Biarritz Kennedy, la Sas Aquitaine Services et ses assureurs, la Sa Axa France Iard et la Sa Lloyd’s Insurance Company, devant le tribunal judiciaire de Saint Gaudens, aux fins, notamment, de voir prononcer la résolution de la vente sur le fondement des vices cachés et la caducité du contrat de prêt.

La Sa Mma Iard, assureur de la commune de [Localité 18], est intervenue volontairement à l’instance.

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Par jugement du 18 octobre 2024, le tribunal judiciaire de Saint-Gaudens a :

— déclaré recevable l’intervention volontaire de la Sa Mma Iard,

— débouté Mme [I] [L] et M. [F] [Z] de l’ensemble de leurs demandes,

— débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire,

— condamné Mme [I] [L] et M. [F] [Z] aux dépens,

— autorisé, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, la Selas Clamens Conseil, à recouvrer directement contre la partie condamnée, ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision,

— condamné Mme [I] [L] et M. [F] [Z] à payer à la commune de [Localité 18] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [I] [L] et M. [F] [Z] à payer à la banque Crédit Mutuel [Localité 21] Kennedy la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [I] [L] et M. [F] [Z] à payer à la Société Sas Aquitaine Services la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [I] [L] et M. [F] [Z] à payer à la Compagnie Sa Axa France Iard la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [I] [L] et M. [F] [Z] à payer à la Sa Lloyd’s Insurance Company la somme de 1.000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [I] [L] et M. [F] [Z] à payer à la Caisse de Crédit Mutuel [Localité 21] Kennedy la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Pour statuer ainsi :

S’agissant de l’action en résolution de la vente pour vice caché exercée à l’encontre de la commune de [Localité 18] :

Le premier a juge a relevé que l’acte de vente stipulait une clause exonérant le vendeur des vices cachés. Il a rappelé qu’une telle clause est privée d’effet dès lors que l’acquéreur démontre l’existence d’un vice caché, dont le vendeur, de mauvaise foi, avait connaissance au moment de la vente. Or, il a retenu qu’il résultait du diagnostic technique réalisé le 18 juin 2021, soit avant la signature du compromis de vente et sa réitération, le constat de la présence de mérules, dont la localisation est qualifiée de 'générale', au sein de l’immeuble. Le premier juge a retenu que le vice avait été porté à la connaissance des acquéreurs, le compromis de vente y faisant expressément référence en page 18 (utilisation d’une police en gras et d’un style surligné),et le diagnostic y étant annexé. Le premier juge en a conclu qu’il ne pouvait être soutenu par les acquéreurs que l’infestation par des mérules serait un vice caché, ou encore que l’ampleur de l’infestation leur aurait été dissimulée.

Par ailleurs, le tribunal a relevé qu’il incombait aux demandeurs de faire preuve de la prudence requise de tout acquéreur normalement diligent et de prendre l’avis d’un spécialiste, ou de reporter la conclusion de la vente, ces derniers ayant été dûment avisés de la présence généralisée de mérules.

En outre, le premier juge a exclu toute mauvaise foi du vendeur, dès lors qu’il était démontré que toutes les parties avaient parfaitement connaissance du vice lors de la conclusion du compromis de vente.

Enfin, il a retenu une différence rédactionnelle de la clause relative aux mérules entre le compromis de vente et l’acte authentique, démontrant la connaissance, lors de la réitération de la vente, par le vendeur et par les acheteurs, de l’infestation généralisée de mérule. Dès lors, il a estimé que le moyen tiré de l’absence de connaissance du vice dans son ampleur et ses conséquences ne pouvait prospérer.

Par conséquent, le tribunal a rejeté l’action rédhibitoire intentée par les acquéreurs.

S’agissant de l’action en responsabilité délictuelle exercée à l’encontre de la Sas Aquitaine Services :

Le premier juge a relevé que l’inefficacité du traitement curatif de mérule, invoquée par les demandeurs, n’était pas établie.

S’agissant de la faute consistant à ne pas avoir mesuré l’ampleur et la gravité des désordres, le juge a retenu que la Sas Aquitaine Services avait été mandatée afin d’effectuer un traitement curatif ponctuel, dans des zones préalablement définies se situant au rez-de-chaussée de la maison. Á ce titre, cette dernière n’était pas tenue d’une obligation de conseil et d’information identique à celle d’un diagnostiqueur. Il a ajouté que les autres endroits touchés par la mérule n’ont été révélés postérieurement qu’en raison des travaux de démolition opérés sur la structure de la maison par Mme [L] et M. [Z]. Le premier juge a relevé que la commune est restée taisante sur le phénomène de mérule touchant la ville de [Localité 17] de [Localité 24] en général et l’ensemble de la rue où se situe la maison en particulier, alors qu’elle connaît le problème depuis plusieurs années. Par ailleurs, il appartenait à la commune de requérir un diagnostic approfondi lors de la découverte de la présence de mérule en 2019, or elle a préféré faire intervenir la société Aquitaine Services sur quelques zones. Il a estimé que faute d’information délivrée par son cocontractant, il ne pouvait être imputé aucune faute à la Sas Aquitaine Services, qui n’était en outre pas tenu d’effectuer un diagnostic.

Enfin, le premier juge a retenu que s’agissant des acquéreurs, le diagnostic technique leur avait été communiqué et ils avaient connaissance des travaux exécutés en 2019 ; que le devoir de conseil ne s’exerçait qu’à propos d’une information qui n’était pas à la portée de tous ; qu’en l’espèce, il ne pouvait être opposé à l’entreprise une violation de son devoir d’information et de conseil, dans la mesure où l’information était partagée de tous ; que dès lors, aucune faute de nature à engager la responsabilité délictuelle de la Sas Aquitaine Services n’était démontrée tant s’agissant de l’intervention de 2019 que de celle du 13 septembre 2021.

Surabondamment, même si la faute avait été prouvée, il a dit que le préjudice ne pouvait être réparé que par une perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à un prix moindre, or les acquéreurs dûment alertés n’avaient pas renoncé à leur projet immobilier ; que la preuve d’un lien de causalité entre les traitements curatifs effectués et les préjudices de jouissance, d’exploitation et moral n’était pas rapportée.

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Par déclaration du 22 novembre 2024, Mme [I] [L] et M. [F] [Z] ont relevé appel de ce jugement, en ce qu’il a :

— débouté Mme [I] [L] et M. [F] [Z] de l’ensemble de leurs demandes,

— condamné Mme [I] [L] et M. [F] [Z] aux dépens,

— condamné Mme [I] [L] et M. [F] [Z] à payer à la commune de [Localité 18] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [I] [L] et M. [F] [Z] à payer à la banque Crédit Mutuel [Localité 21] Kennedy la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [I] [L] et M. [F] [Z] à payer à la Sas Aquitaine Services la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [I] [L] et M. [F] [Z] à payer à Axa France Iard la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [I] [L] et M. [F] [Z] à payer à Sa Lloyd’s Insurance Company la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [I] [L] et M. [F] [Z] à payer à la Caisse de Crédit Mutuel [Localité 21] Kennedy la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon avis du 20 janvier 2025, l’affaire a été fixée à bref délai (article 906 du code de procédure civile).

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 4 avril 2025, Mme [I] [L] et M. [F] [Z], appelants, demandent à la cour de :

— réformer la décision entreprise en toutes ses dispositions, soit en ce qu’elle a :

' débouté Mme [I] [L] et M. [F] [Z] de l’ensemble de leurs demandes,

' condamné Mme [I] [L] et M. [F] [Z] aux dépens,

' condamné Mme [I] [L] et M. [F] [Z] à payer à la commune de [Localité 18] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamné Mme [I] [L] et M. [F] [Z] à payer à la banque Crédit Mutuel [Localité 21] Kennedy la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamné Mme [I] [L] et M. [F] [Z] à payer à la Sas Aquitaine Services la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamné Mme [I] [L] et M. [F] [Z] à payer à Axa France Iard la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamné Mme [I] [L] et [F] [Z] à payer à Sa Lloyd’s Insurance Company la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamné Mme [I] [L] et M. [F] [Z] à payer à la Caisse de Crédit Mutuel [Localité 21] Kennedy la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant de nouveau,

— prononcer la résolution de la vente intervenue du 5 octobre 2021 reçue par Maître [E] par laquelle M. [Z] et Mme [L] se sont portés acquéreur d’une maison d’habitation située [Adresse 25] à [Localité 20] cadastrée sous les références Section Al N°[Cadastre 6] ayant une superficie de 4a et 23ca,

— ordonner la publication de la décision à intervenir aux frais de la commune de [Localité 20],

— prononcer la caducité du contrat de Prêt Modulimmo n° 10278 02284 00020536902 souscrit par M. [Z] et Mme [L] auprès de la banque Crédit Mutuel [Localité 21] Kennedy d’un montant de 217.593 euros remboursable sur une durée de 312 mois au taux de 1.21 %,

— condamner la commune de [Localité 20] au paiement des sommes de :

' 200.000 euros correspondant au prix de la maison,

' 15.621,34 euros correspondant aux frais de mutation + frais de notaire,

' 26.415,12 euros en remboursement des travaux effectués,

ainsi qu’à parfaire au jour de l’exécution de la décision, les sommes de :

' 7.454 euros en remboursement des intérêts intercalaires du prêt immobilier,

' 1.302,17 euros en remboursement de l’assurance habitation,

' 615,56 euros en remboursement des factures EDF,

— condamner in solidum la commune de [Localité 20], la société Aquitaine Services, la compagnie Lloyd’s Insurance Company et la compagnie Axa France au paiement des sommes de :

' 1.000 euros par mois depuis le 5 octobre 2021 au titre des préjudices de jouissance jusqu’au jour de l’exécution de la décision,

' 106.869 euros en réparation du préjudice d’exploitation calculé depuis le mois de juillet 2022 jusqu’au 10 mars 2024 à parfaire,

' 30.000 euros en réparation du préjudice moral,

— condamner en tant que de besoin la compagnie Mma Iard en sa qualité d’assureur de la commune de [Localité 18], la compagnie Lloyd’s Insurance Company, et la compagnie Axa France Iard en leurs qualités d’assureur de la société Aquitaine Services à relever et garantir indemne leurs assurés au titre des condamnations susceptibles d’être prononcées à leurs encontre,

— condamner in solidum la commune de [Localité 20], la société Aquitaine Services, la compagnie Lloyd’s Insurance Company et la compagnie Axa France au paiement 12.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire de Mme [P] [T] d’un montant de 4.262 euros dont distraction au profit de Maître Christophe Nerot avocat associé de la Selarl Verbateam sur ses offres de droits en application de l’article 699 du même code.

Ils soutiennent que le vendeur s’était engagé lors de la vente à ce que la mérule ait été totalement éradiquée. Or, ils disent avoir découvert le lendemain de la vente, le 6 octobre 2021, avant les travaux de démolition, des traces blanchâtres et noires sous un revêtement lino qui gondolait ainsi qu’une affaissement du carrelage dans la salle de bains et hall d’entrée côté Ouest du deuxième étage, et qu’ainsi toute une partie du 2ème étage de la maison était déjà gangrenée par le champignon, le plancher et le solivage n’assurant plus leur fonction de solidité.

Ils invoquent la garantie des vices cachés, faisant valoir que certes, ils avaient connaissance de la présence de mérule lors de la promesse de vente, mais que le vendeur avait pris en charge l’éradication de la mérule avant la vente, et que dès lors le vice n’était pas apparent pour eux. Ils soutiennent que la commune connaissait le vice.

Subsidiairement, ils invoquent le défaut de délivrance conforme, car l’éradication de la mérule n’est pas intervenue définitivement avant la vente.

Ils invoquent également le dol par rétention d’information et par des manoeuvres destinées à les convaincre de l’achat d’une maison dépourvue de toute infestation.

S’agissant de la responsabilité extracontractuelle de la société Aquitaine Services, ils soutiennent que cette société n’a pas réellement appréhendé l’ampleur et la gravité des désordres, et que ceux-ci ont été sous-évalués en 2019 et en 2021, la société n’ayant pas procédé à une recherche approfondie de la présence de mérule. Ils ajoutent que ses interventions ont été inefficientes, dans la mesure où la mérule n’ayant pas été totalement éradiquée a continué sa progression. Ils invoquent le manquement consistant à ne pas avoir proposé une prophylaxie à la commune en 2019 pour permettre une éradication pérenne du champignon.

Ils recherchent la garantie des assureurs de la société Aquitaine Services.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 21 mai 2025, la commune de [Localité 18], intimée, demande à la cour de :

— déclarer mal fondé l’appel de Mme [L] et M. [Z] de la décision rendue le 18 octobre 2024 par le tribunal judiciaire de Saint-Gaudens,

Par conséquence,

— confirmer la décision déférée en toutes des dispositions,

— débouter Mme [L] et M. [Z] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Y ajoutant,

— condamner la partie défaillante au paiement la somme de 5.000 euros à la commune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle soutient que les acquéreurs étaient informés, lors de la promesse unilatérale de vente, de la présence de la mérule, et qu’ils pouvaient faire appel à la société de leur choix pour procéder à des investigations complémentaires. Elle ajoute que les acquéreurs ont été informés de l’infestation de mérule survenue en 2019.

Elle conteste avoir fait des travaux en 2019 pour masquer l’existence de la mérule.

Elle soutient qu’au moment de l’acte authentique de vente, elle pensait que les travaux faits en concertation avec les acquéreurs et commandés à la société Aquitaine Services, réalisés le 13 septembre 2021, avaient éradiqué la mérule.

Elle soutient que la société Aquitaine Services engage sa responsabilité pour ne pas avoir informé la commune de son incompétence à réaliser un diagnostic, et pour avoir réalisé les travaux en appréhendant mal la gravité des désordres. Elle fait valoir qu’elle-même n’a pas manqué à son obligation d’information envers la société Aquitaine Services, car cette dernière savait en 2019 que la maison était atteinte par la mérule.

Elle fait valoir qu’elle-même n’étant pas de mauvaise foi, la clause de non-garantie des vices cachés s’applique.

Elle conteste l’absence de délivrance conforme, la présence de mérule étant un vice, et non un défaut de conformité.

Elle conteste le dol, au motif que les acquéreurs étaient informés de l’infestation antérieure, et au motif que le silence sur les travaux réalisés par la commune en 2019 en marge de l’intervention par la société Aquitaine Services n’est pas déterminant, car les acquéreurs étaient informés de l’infestation de 2019.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 5 février 2025, la Sa Axa France Iard, intimée, demande à la cour de :

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et, en tout cas, mal fondées,

À titre principal,

— confirmer, dans toutes ses dispositions, le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Saint Gaudens le 18 octobre 2024,

Y ajoutant,

— condamner Mme [I] [L] et M. [F] [Z] à payer à la compagnie Axa France Iard la somme de 1.500 euros, au titre de ses frais irrépétibles engagés en appel,

À titre subsidiaire,

— 'dire et juger’ que la responsabilité de la société Aquitaine Services n’est pas engagée,

En toute hypothèse,

— 'dire et juger’ que la garantie de son assureur, la compagnie Axa France Iard n’est pas mobilisable,

En conséquence,

— prononcer la mise hors de cause de la compagnie Axa,

— débouter toute demande formulée à l’encontre de la compagnie Axa,

À titre infiniment subsidiaire,

— 'dire et juger’ qu’en cas de résolution de la vente, les demandes de préjudices de jouissance et d’exploitation sont infondées et en conséquence, les rejeter,

— débouter Mme [L] et M. [Z] de leur demande de préjudice moral,

— rejeter le surplus des demandes présentées à l’encontre de la compagnie Axa France Iard,

— en cas de condamnation de la compagnie Axa France Iard au titre de l’assurance de la responsabilité civile, 'dire et juger’ qu’elle sera fondée à opposer à son assurée et aux tiers, la franchise contractuelle d’un montant de 3.000 euros,

— en cas de condamnation de la compagnie Axa France Iard à l’intégralité des préjudices alloués, 'dire et juger’ qu’elle sera relevée et garantie par la commune de [Localité 18], – ramener à de plus justes proportions la somme allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que la société Aquitaine Services a été mandatée pour un traitement curatif de mérule ponctuel dans des zones préalablement définies, et que l’inefficacité du traitement curatif de la mérule n’est pas établie ; que cette société n’était n’est pas tenue d’une obligation de conseil et d’information identique à celle d’un diagnostiqueur, dont la mission est de détecter la présence de mérule.

Elle fait valoir que les acquéreurs n’ont pas fait preuve de la prudence requise de tout acquéreur normalement diligent.

Subsidiairement, elle demande à être mise hors de cause.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 5 février 2025, la Sa Lloyd’s Insurance Company, intimée, demande à la cour, de :

À titre principal,

— confirmer, dans toutes ses dispositions, le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Saint

Gaudens le 18 octobre 2024,

Y ajoutant,

— condamner Mme [I] [L] et M. [F] [Z] à payer à la compagnie Lloyd’s Insurance la somme de 1.500 euros, au titre de ses frais irrépétibles engagés en appel,

À titre subsidiaire,

— 'dire et juger’ que les garanties souscrites par la société Aquitaine Services auprès de la compagnie Lloyd’s France Iard ne sont pas mobilisables,

En conséquence,

— prononcer la mise hors de cause de la société Lloyd’s Insurance Company,

— débouter toute demande formulée à l’encontre de la société Lloyd’s Insurance Company,

À titre infiniment subsidiaire,

— débouter Mme [L] et M. [Z] de leur demande de préjudice moral, lequel n’est pas caractérisé ainsi que les demandes de préjudices de jouissance et d’exploitation, lesquelles sont infondées en cas de résolution de la vente,

— rejeter le surplus des demandes présentées à l’encontre de société Lloyd’s Insurance Company,

— en cas de condamnation de la société Lloyd’s Insurance Company au titre de l’assurance de la responsabilité civile, 'dire et juger’ qu’elle sera fondée à opposer à son assurée et aux tiers, la franchise contractuelle d’un montant de 2.500 euros,

— en cas de condamnation de la société Lloyd’s Insurance Company à l’intégralité des préjudices alloués, 'dire et juger’ qu’elle sera relevée et garantie par la commune de [Localité 18],

— ramener à de plus justes proportions la somme allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient la même argumentation que la société Axa France Iard.

Subsidiairement, elle demande le rejet des demandes présentées à son encontre, car elle estime que la garantie décennale n’est pas mobilisable, ni la garantie responsabilité civile professionnelle.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 5 février 2025, la Sa Mma Iard, intimée, demande à la cour de :

— confirmer, dans toutes ses dispositions, le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Saint

Gaudens le 18 octobre 2024,

Y ajoutant,

— condamner Mme [I] [L] et M. [F] [Z] à payer à la compagnie Mma Iard, la somme de 1.500 euros, au titre de ses frais irrépétibles engagés en appel,

À titre subsidiaire,

— accueillir et déclarer recevable l’intervention volontaire de la compagnie Mma,

— 'dire et juger’ qu’en cas de résolution de la vente, les demandes de préjudices de jouissance et d’exploitation sont infondées et en conséquence, les rejeter,

— débouter les Mme [L] et M. [Z] de leur demande de préjudice moral,

— condamner la société Aquitaine Services et ses assureurs, les compagnies Axa et Llyod’s, à relever et garantir indemne la compagnie Mma, en qualité d’assureur de la commune de [Localité 18], de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre,

En toute hypothèse,

— condamner tout succombant au paiement des dépens, dont distraction sera faite à la Selas

Clamens Conseil, autorisée à les recouvrer sur son offre de droit en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 26 décembre 2024, la Caisse de crédit mutuel [Localité 21] [Adresse 23], intimée, demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

À défaut,

— statuer ce que de droit sur la demande d’annulation du contrat de vente,

Si la cour infirmait le jugement entrepris et statuant à nouveau, faisait droit à la demande d’annulation du contrat de vente entraînant l’annulation du crédit immobilier,

— condamner Mme [L] et M. [Z] à verser à la Caisse de Crédit Mutuel [Adresse 22] le montant du capital emprunté déduction faites des versements effectués par eux hors assurance soit la somme de 208.396,58 euros, somme portant intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir et à parfaire au jour de l’exécution de la décision,

— condamner in solidum la commune de [Localité 18], la Sas Aquitaine Services et tout succombant à payer à la Caisse de Crédit Mutuel [Localité 21] Kennedy à titre de dommages et intérêts :

' 7.003,42 euros au titre des intérêts échus reversés par la banque à M. [Z] et Mme [L],

' 800 euros au titre des frais de dossier reversés par la banque à M. [Z] et Mme [L],

' 1.393 euros au titre des frais de garantie reversés par la banque à M. [Z] et Mme [L],

' 31.849,20 euros au titre de la perte de chance de percevoir les intérêts à échoir,

' 1.305,55 euros au titre de l’indemnité de remboursement anticipé,

sommes portant intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir et à parfaire au jour de l’exécution de la décision,

Également et si par extraordinaire la cour réformait le jugement et statuait à nouveau en condamnant la Banque à rembourser aux emprunteurs les indemnités versées au titre de l’assurance emprunteur,

— condamner in solidum la commune de [Localité 18], la Sas Aquitaine Services et tout succombant à payer à la Caisse de Crédit Mutuel [Localité 21] Kennedy :

' 1.531,80 euros au titre des frais d’assurance, somme à parfaire au jour de l’exécution de la décision et portant intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— juger que la compagnie Lloyd’s Insurance Company et Axa France, en leur qualité d’assureur, relèveront et garantiront toute condamnation prononcée à l’encontre de leur assuré au profit de la Caisse de Crédit Mutuel [Localité 21] Kennedy,

En tout état de cause,

— condamner in solidum tout succombant à payer à la Caisse de Crédit Mutuel [Adresse 22] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum tout succombant aux entiers dépens.

La Sas Aquitaine Services, intimée, a constitué avocat mais n’a pas conclu.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 22 septembre 2025. L’affaire a été examinée à l’audience du lundi 22 septembre 2025 à 14h00.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 954, alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement, est réputée s’en approprier les motifs.

Sur la saisine de la cour :

L’appel ne porte pas sur le chef de jugement ayant déclaré recevable l’intervention volontaire de la compagnie Mma Iard. En l’absence d’appel incident, la cour n’en est pas saisie.

Sur les données du rapport d’expertise judiciaire :

L’immeuble litigieux est une construction dénommée '[Adresse 29]', édifiée vers 1920. Il s’agit d’une maison bâtie sur un terrain en pente, composée d’une cave partielle surmontée d’un rez-de-chaussée et de deux niveaux plus combles non aménagés.

Au sous-sol partiel se trouvent 4 pièces, dont 3 ouvrent sur l’extérieur. Au rez-de-chaussée, la porte ouvre sur un hall, en face les escaliers pour accéder à l’étage et au sous-sol, à droite un salon, à gauche un grand garage et une grande pièce. Au premier étage, le palier ouvre sur la droite sur une grande pièce qui dessert une cuisine et une arrière-cuisine avec une terrasse. En face se trouve une chambre. Á gauche se trouve une grande pièce. Au second étage se trouve sur la gauche une pièce sans plancher sur une partie, en face une chambre, à droite une grande pièce. En combles se trouve un grand grenier.

L’immeuble présente des traces anciennes et récentes d’infestation de mérule. L’expert judiciaire a constaté l’existence de hyphes (sortes de filaments qui transportent l’eau pour le développement de la mérule) et de mycélium (masse ayant un aspect cotonneux) dans la construction.

L’expert judiciaire a constaté que la mérule avait proliféré depuis le traitement de 2021, le plancher du second étage est atteint, il y en a sous la cuisine au rez-de-chaussée, dans la cave.

L’expert judiciaire a exposé que le développement de la mérule se fait souvent suite à un dégât des eaux (inondation, infiltration dans la toiture, fuite de canalisation). La mérule a besoin pour se développer d’un taux minimum d’humidité de 22%, d’une température entre 20 et 26°, d’une absence de lumière et de ventilation. Mais une fois les travaux entrepris pour éliminer la source d’humidité, la mérule peut se maintenir à l’intérieur des maçonneries, sous les revêtements, dans les vides entre les plafonds et les planchers, dans les caves, bien à l’abri des regards si aucun traitement n’est mis en place, d’autant que la construction est restée inoccupée. Elle peut ralentir sa croissance durant de longues périodes et reprendre son développement dès que les conditions sont à nouveau optimales.

L’expert judiciaire a indiqué ne pas être en mesure de se prononcer sur la date d’apparition de la mérule. Il souligne qu’elle a été découverte en 2019, que ses attaques sont nombreuses et importantes.

L’expert judiciaire a ajouté que la construction voyait ses planchers détruits et que si aucun traitement n’était mis en oeuvre, la totalité serait affectée (la mérule remonte dans la construction de la cave vers la charpente). L’expert judiciaire a estimé que l’ampleur des désordres dus à la présence de mérule avait été sous-estimée. Les travaux de démolition sur la maison ont permis de mettre à jour les dégâts.

Selon l’expert, la commune connaissait très bien le problème depuis quelques années et surtout les inondations de 2013 et 2018.

Selon l’expert, la société Aquitaine Services n’a pas réellement appréhendé la gravité des désordres.

L’expert a reçu pour mission d’indiquer les travaux à exécuter pour remettre l’immeuble en conformité avec sa destination.

Les devis de traitement de la mérule s’élèvent à 47.643 euros TTC suivant devis SAPA, et à 52.030 euros TTC suivant devis Charpenet. Le devis Charpenet comprend le traitement de la charpente dans les combles, ce point n’est pas retenu dans le devis SAPA. Le devis SAPA mentionne la hauteur de traitement des murs, ce point n’est pas mentionné dans le devis Charpenet. Le devis SAPA est détaillé dans les quantités, celui de Charpenet est forfaitaire. L’expert judiciaire a proposé de retenir la devis SAPA.

L’expert a chiffré également la reprise des solivages du séjour non conformes, la remise en état des lieux, la réfection de la toiture en ardoise, et la réfection de l’étanchéité de la terrasse en arrondie sur façade arrière.

Il a estimé que le montant total des travaux de reprise pour une remise en état à l’identique après traitement complet s’élevait à 236.812,99 euros TTC, non compris les travaux d’embellissements (peintures, papiers-peints, sanitaire…).

L’expert a relevé qu’en l’état actuel la construction n’est pas habitable. Les travaux d’aménagement intérieur et de réfection de la toiture ont été repoussés suite à la découverte de la présence de mérule. Il indique que ceci a retardé l’aménagement de la résidence principale des acquéreurs et l’ouverture des chambres d’hôtes.

En réponse aux dires, l’expert judiciaire a indiqué qu’à la découverte de la présence de mérule en 2019, la commune aurait dû demander un diagnostic mérule approfondi, elle a préféré faire intervenir la société Aquitaine Services sur quelques zones et réparer une partie de toiture. L’expert a estimé que lors de sa visite des lieux pour chiffrer, la société Aquitaine Services se devait de vérifier le reste de la construction.

L’expert a dit que lors des travaux faits par la société Aquitaine Services en 2019, les services techniques de la mairie sont intervenus pour réaliser des travaux sur la construction (plancher rénové, reprise partielle d’une poutre, pose de placo (faux-plafond), réfection d’une partie de la toiture, pièces de bois laissées sur le sol de la cave). Toutes les sources de venues d’eau n’ont pas été traitées.

La mérule n’a pas été totalement éradiquée en 2019 ni en 2021 et a continué sa prolifération.

La commune n’a pas jugé nécessaire de suivre les recommandations du diagnostiqueur en 2021, à savoir établir un constat mérule.

L’expert judiciaire a estimé qu’en tant qu’entreprise de traitement de la mérule, la société Aquitaine Services se devait de proposer une prophylaxie, qui devait apporter à son client une entière satisfaction. Il a relevé que toutes les conditions pour un développement de mérule étaient présentes : infiltrations dans la construction, fuite de canalisation, absence de lumière et de ventilation.

Sur les demandes contre la commune de [Localité 18] et contre la Caisse de crédit mutuel [Adresse 22] :

Sur la garantie des vices cachés :

L’article 1641 du code civil dispose : 'Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.'

L’article 1642 du même code dispose : 'Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.'

Selon l’article 1643 du même code, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Tant la promesse unilatérale de vente (p 18) que l’acte authentique de vente (p 17) stipulent que l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison des vices apparents et des vices cachés. S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

— si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’acquéreur a également cette qualité ;

— ou s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.

En l’espèce, la maison est atteinte de mérule. Ce vice la rend impropre à sa destination, car la maison n’est pas habitable compte tenu des dégradations portées aux bois.

Se pose la question du caractère apparent du vice.

La promesse unilatérale de vente relate dans la section relative aux diagnostics techniques (à propos du diagnostic termites, en page 18), que les conclusions de l’état relatif à la présence de termites délivré par la société [Localité 24] expertise le 18 juin 2021 sont les suivantes :

'Présence d’indices d’infestation d’insectes à larves xylophages.

Présence d’autres agents de dégradation biologiques du bois.

Présence de champignons lignivores avec pourriture cubique (mérule, antrodia, leucogyrophana, coniophore…).

Il est conseillé de réaliser une analyse afin de permettre l’identification du ou des champignons.'

Ce diagnostic du 18 juin 2021 a été annexé à la promesse unilatérale de vente.

S’agissant du diagnostic mérules, la promesse unilatérale de vente indique : 'les parties ont été informées des dégâts pouvant être occasionnés par la présence de mérules dans un bâtiment, la mérule étant un champignon qui se développe dans l’obscurité, en espace non ventilé et en présence de bois humide.

Le bien ne se trouve pas actuellement dans une zone de présence d’un risque de mérule délimitée par un arrêté préfectoral.

Le vendeur déclare ne pas avoir constaté l’existence de zones de condensation interne, de moisissures ou encore de présence d’effritements ou de déformation dans le bois ou l’existence de filaments blancs à l’aspect cotonneux, tous des éléments parmi les plus révélateurs de la potentialité de la présence de ce champignon.'

Ainsi, lors de la promesse de vente, les acquéreurs étaient informés de la présence généralisée de mérule, par le diagnostic termites du 18 juin 2021, auquel la promesse renvoyait et qui y était annexé.

Dans l’acte authentique de vente, dans la section relative aux diagnostics techniques :

— à propos du diagnostic termites, il est précisé que l’état relatif à la présence de termites délivré par la société [Localité 24] expertise le 18 juin 2021 est annexé. Les conclusions sont les suivantes : 'Il n’a pas été repéré d’indice d’infestation de termites’ ;

— ce diagnostic du 18 juin 2021a été annexé à l’acte authentique de vente. Il mentionne au titre de constatations diverses :

localisation : 'général’ ; observations et constatations diverses : 'Présence d’indices d’infestation d’insectes à larves xylophages.

Présence d’autres agents de dégradation biologiques du bois.

Présence de champignons lignivores avec pourriture cubique (mérule, antrodia, leucogyrophana, coniophore…).

Il est conseillé de réaliser une analyse afin de permettre l’identification du ou des champignons.'

— à propos du diagnostic mérules, il est mentionné : 'les parties ont été informées des dégâts pouvant être occasionnés par la présence de mérules dans un bâtiment, la mérule étant un champignon qui se développe dans l’obscurité, en espace non ventilé et en présence de bois humide.

Le bien ne se trouve pas actuellement dans une zone de présence d’un risque de mérule délimitée par un arrêté préfectoral.

Le vendeur déclare ne pas avoir constaté l’existence de zones de condensation interne, de moisissures ou encore de présence d’effritements ou de déformation dans le bois ou l’existence de filaments blancs à l’aspect cotonneux, tous des éléments parmi les plus révélateurs de la potentialité de la présence de ce champignon.

L’acquéreur est informé que des travaux d’éradication de mérule ont été réalisés par la société Aquitaine Services, le 28 novembre 2019. Le justificatif de l’accomplissement de ces travaux est annexé.'

— la facture n° 144502 du 12 novembre 2019 de la société Aquitaine Services a été annexée à l’acte authentique de vente. Elle portait sur le traitement de mérules dans la maison : dans la cuisine (25 m²), dans la salle à manger (30 m²), sur des solives (24 ml), sur les maçonneries du salon sur 1 ml de hauteur sur refend en séparation de la cuisine et de la salle à manger (7 m²). Le coût était de 7.014,48 euros TTC. La facture mentionne que les travaux de traitement de mérule bénéficient d’une garantie de 10 ans sur les zones traitées. Ceci concernait des zones au 1er étage.

— le devis n°35796 du 12 août 2021 d’un montant de 1.042,97 euros TTC était annexé à l’acte authentique de vente. Il portait sur :

* dépose des enduits mur de refend, périmétrique et cloison sur une hauteur de 1,5 m dans le WC (6 m²) ;

* dépose des plinthes et cloisons bois traitement et évacuation ;

* brossage des maçonneries sur la surface de la zone contaminée (6 m²) ;

* brûlage des maçonneries sur la surface de la zone contaminée (6 m²) ;

* quadrillage des maçonneries sur la surface de la zone contaminée, y compris sol carrelage (8 m²) ;

* application de surface sur la surface des maçonneries contaminées (8 m²) ;

* huisseries.

Ceci concernait l’ancien WC au rez-de-chaussée et le plafond du garage au rez-de-chaussée.

Ainsi, dans l’acte authentique de vente, les acquéreurs étaient informés du traitement contre la mérule en 2019, et de la présence généralisée de mérule au moment du diagnostic termites du 18 juin 2021.

Les acquéreurs font valoir qu’ils pensaient que les travaux réalisés le 13 septembre 2021, suivant devis du 12 août 2021, étaient suffisants pour avoir éradiqué la mérule mentionnée au diagnostic du 18 juin 2021.

Les acquéreurs indiquent avoir découvert le lendemain de la vente, le 6 octobre 2021, avant les travaux de démolition, des traces blanchâtres et noires sous un revêtement lino qui gondolait ainsi qu’une affaissement du carrelage dans la salle de bains et hall d’entrée côté Ouest du deuxième étage, et qu’ainsi toute une partie du 2ème étage de la maison était déjà gangrenée par le champignon, le plancher et le solivage n’assurant plus leur fonction de solidité.

Ils font valoir qu’ils n’ont eu qu’à soulever le lino du plancher du second étage pour constater les traces suspectes. Ils indiquent que de nombreuses zones touchées étaient visibles sans que des travaux de démolition n’aient été réalisés (notamment cave, garage, cuisine, arrière-cuisine, salles des bains, séjour).

Dès lors, une visite après l’exécution des travaux le 13 septembre 2021 et avant l’acte authentique, au cours de laquelle les acquéreurs pouvaient soulever les linos gondolés et voir que le carrelage était affaissé, et se rendre à la cave, ce qui sont des diligences simples, leur aurait permis, sans compétences techniques particulières, de découvrir des traces suspectes y compris au 2ème étage, donc de s’interroger sur la présence généralisée de mérule, d’autant que le diagnostic termites du 18 juin 2021 mentionnait la présence de champignon lignivore avec pourriture cubique, avec une localisation générale.

En conséquence, le vice était apparent pour les acquéreurs lors de la vente, dans son ampleur.

Ils ne peuvent donc pas invoquer la garantie des vices cachés.

Sur le manquement à l’obligation de délivrance conforme

L’article 1604 du code civil dispose que la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur.

Lorsqu’une chose est atteinte par des défauts la rendant impropre à l’usage auquel elle est destinée, l’acquéreur ne peut agir au titre de l’obligation de délivrance mais doit intenter l’action en garantie des vices cachés.

En l’espèce, c’est bien un immeuble d’habitation qui a été livré. Le problème, c’est qu’il est atteint d’un vice le rendant inhabitable. L’immeuble a été classé en catégorie 8, ce qui correspond à une maison d’aspect délabré.

Certes, l’acte authentique de vente précise que des travaux d’éradication de la mérule ont eu lieu en 2019. Cependant, il ne dit pas que l’éradication faite en 2019 est définitive. Au contraire, il mentionne le diagnostic termites du 18 juin 2021. Ce diagnostic figure en annexe. Or, ce diagnostic fait état de la présence de champignons lignivores avec pourriture cubique (mérule, antrodia, leucogyrophana, coniophore…), avec localisation générale.

Il ne peut donc être soutenu que la maison devait être délivrée sans mérule pour être conforme à ce qui était convenu au contrat.

Dès lors, les acquéreurs ne peuvent invoquer le manquement du vendeur à son obligation de délivrance.

Sur le dol :

L’article 1137 du code civil dispose que : 'Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.'

L’article 1138 du même code dispose que : 'Le dol est également constitué s’il émane du représentant, gérant d’affaires, préposé ou porte-fort du contractant.

Il l’est encore lorsqu’il émane d’un tiers de connivence.'

Les acquéreurs font valoir qu’aurait été déterminant de leur consentement l’achat d’une maison dépourvue de mérule.

La commune avait connaissance de mérule en 2019. L’acte authentique de vente mentionne des travaux d’éradication de la mérule en 2019.

La facture de 2019 était annexée à l’acte authentique de vente, montrant que les travaux avaient été localisés à une partie du premier étage : la cuisine, la salle à manger, le salon.

Cependant, le 18 juin 2021, le diagnostic termites fait état de la présence de champignons lignivores avec pourriture cubique. Ainsi, tant les acquéreurs que la commune avaient connaissance de mérule en 2021.

Les acquéreurs invoquent une rétention d’information par la commune et des manoeuvres destinées à les convaincre de ce que la maison était dépourvue de toute mérule lors de l’acte authentique de vente.

Ils soutiennent que la commune a fait des travaux en 2019 pour masquer l’existence de la mérule. Cependant, le 6 octobre 2021, la mérule était visible simplement en soulevant le lino. En plus, la présence de la mérule était indiquée dans le diagnostic technique du 18 juin 2021 annexé à l’acte de vente. Le fait que la mairie ait réalisé des travaux en 2019 en complément des travaux de la société Aquitaine Services ne peut donc être considéré comme des manoeuvres destinées à cacher la présence de mérule.

Les acquéreurs n’ont pas pu être trompés par le terme d''éradication’ employé à propos des travaux de 2019. Ils n’ont pu croire que ces travaux d’éradication faits en 2019 avaient pour conséquence l’absence de mérule par la suite. Les 'travaux d’éradication’ peuvent être des travaux ayant pour but l’éradication, pas forcément des travaux ayant eu pour effet l’éradication. Or, précisément, ils savaient qu’il y avait de la mérule au 18 juin 2021.

Des travaux ont été pris en charge par la commune et réalisés le 13 septembre 2021.

Les travaux du 13 septembre 2021 ont consisté en :

— une reprise sous garantie du plafond du garage sur mezzanine car la mérule avait resurgi ;

Ceci montrait bien que malgré des travaux, la mérule pouvait resurgir.

— des travaux portant sur des zones qui n’avaient pas été traitées en 2019 : suivant devis n° 35796. Les constatations sont la présence de mérules sur plinthe bois au niveau du WC sous l’escalier du rez-de-chaussée. Le devis porte sur le traitement de la zone par brûlage, injection et pulvérisation :

* dépose des enduits mur de refend, périmétrique et cloison sur une hauteur de 1,5 m dans le WC (6 m²) ;

* dépose des plinthes et cloisons bois traitement et évacuation ;

* brossage des maçonneries sur la surface de la zone contaminée (6 m²) ;

* brûlage des maçonneries sur la surface de la zone contaminée (6 m²) ;

* quadrillage des maçonneries sur la surface de la zone contaminée, y compris sol carrelage (8 m²) ;

* application de surface sur la surface des maçonneries contaminées (8 m²) ;

* huisseries.

Le coût est de 1.042,97 euros TTC.

La commune n’a pas pris l’engagement d’éradiquer la mérule à l’occasion de ces travaux.

Ainsi, l’acte authentique de vente ne mentionne pas que des travaux d’éradication de la mérule ont eu lieu le 13 septembre 2021.

De même, les échanges avec Me [C], qui était le mandataire de la commune de [Localité 18], parlent d’une prise en charge par la mairie d’un traitement ponctuel, mais ne mentionnent pas l’engagement de la commune d’éradiquer la mérule. Les acquéreurs n’étaient pas tenus à l’écart de cette opération de réparation, comme le montrent les courriels échangés. Me [C] a renvoyé les acquéreurs à se fier à l’entreprise Aquitaine Services.

Ces échanges sont les suivants :

— SMS du 21 juin 2021 : Mme [L] envoie à M. [C] la photo de bois dégradé.

M. [Y] répond : 'Quelques traces a priori pas très graves liées à l’infiltration d’eau.'

— Courriel du 12 août 2021 de Aquitaine Services à Me [C] : 'Suite à votre entrevue avec M. [X] à la Villa Bosquée, je vous confirme la reprise de la récidive mérule sur le plafond haut du garage dans le cadre de la garantie. Nous vous communiquerons une date d’intervention dans les meilleurs délais. Concernant les traces de mérule sur les plinthes du WC sous l’escalier du rez-de-chaussée veuillez trouver ci-joint le devis relatif à cette intervention.'

— Courriel du 20 août 2021 de Me [C] à Mme [L] : 'J’ai fait passer l’entreprise qui avait fait le traitement mérule suite aux infiltrations. La mairie prend en charge le traitement résiduel, et les travaux vont être exécutés rapidement.'

— Courriel du 25 août 2021 de Me [C] à Mme [L] : 'Je vous informe que le traitement contre la présence résiduelle de la mérule aura lieu le 13 septembre 2021".

— Courriel du 25 août 2021 de Mme [L] à Me [C] : 'Un dossier papier ouvert sur la cheminée du premier étage a attiré notre attention car il mentionne une intervention pour traitement de mérules ayant eu lieu en novembre 2019. Pouvez-vous nous en dire davantage s’il vous plaît ''

— Courriel du 25 août 2021 de Me [C] à Mme [L] : 'Il s’agit du premier traitement de mérule qui a eu lieu en raison de l’infiltration du toit (facture en pièce jointe qui a été jointe au compromis). Cette partie du toit a été réparée conformément à ma demande. C’est dans ce cadre que l’entreprise fait des travaux complémentaires, d’une part dans le cadre de sa garantie pour quelques traces subsistantes dans le garage et d’autre part quelques traces dans le petit local situé au rez-de-chaussée moyennant le devis que vous connaissez d’environ 1.000 euros pris en charge par la mairie.'

— Courriel du 25 août 2021 de Mme [L] à Me [Y] : 'Nous vous remercions pour ces précisons concernant la mérule. Nous avons effectivement constaté les traces aux endroits mentionnés puis au niveau de la porte donnant sur la terrasse arrondie au 1er étage (photo ci-joint). C’est d’ailleurs quasiment la même photo que vous nous avez adressée avant la signature du compromis. La société Callisto va-t-elle également intervenir à cet endroit s’il vous plaît ''

— Courriel du 26 août 2021 de Me [C] à Mme [L] : 'La société Callisto intervient sur les zones qu’elle a détectées en tant qu’expert. Á l’époque de la première intervention c’est la raison pour laquelle des travaux importants ont eu lieu, comme vous avez pu le constater. Á titre personnel vous pouvez toujours l’interroger.'

S’ensuivent des échanges de Mme [L] avec M. [X] de la société Aquitaine Services, à qui elle a envoyé une photo de bois dégradés :

— SMS de Mme [L] du 27 août : 'Comme convenu M. [X], vous trouverez ci-joint la photo de la zone dont je vous parlais.'

— SMS de M. [X] du 30 août : 'Bonjour Madame je conforme la réception des photos, au vu de celle-ci cela s’apparente à de la pourriture cubique à confirmer le jour de notre intervention.'

— SMS de Mme [L] du 30 août : 'M. [X] bonjour, Nous vous remercions pour votre réponse et vous laissons le soin d’évaluer au moment de votre intervention le 13/09.'

Le lendemain de la vente, le 6 octobre 2021, les acquéreurs indiquant avoir découvert des traces blanchâtres et noires pouvant être de la mérule ont sollicité l’intervention de la société Aquitaine Services qui est venue sur les lieux le 18 octobre 2021.

Dans un courriel du 5 novembre 2021 adressé à la société Aquitaine Services, Me [C] lui écrit que la maison présente encore des traces de mérules sur une partie de l’étage. Il dit : 'Le traitement de cette présence de mérule vous incombe, car vous avez récemment fait des investigations afin que cette question soit traitée définitivement, et manifestement en tant que professionnel cette présence vous a échappé. En effet, la mairie, en application de vos investigations a accepté de prendre en charge un devis complémentaire et de votre côté vous avez assuré votre garantie sur une zone précédemment traitée, apparemment de façon incomplète. Je vous remercie de me confirmer le principe de votre intervention dans le cadre de votre garantie sur cette zone à traiter.'

Par courriel du 15 novembre 2021 adressé à Me [C], la société Aquitaine Services a répondu : 'Suite à ma visite à la villa Bosquet le 18 octobre 2021 à la demande de Mme [L], j’ai constaté : après démolition effectuée par les propriétaires d’une salle de bain et d’une chambre (dépose plancher, carrelage, faïence) des traces de mérule non active sur une zone de la maison non traitée par nos soins. J’ai demandé aux propriétaires de continuer la démolition et de me contacter pour une nouvelle visite afin d’établir un protocole de traitement éventuel. Je vous confirme que sur la zone traitée au préalable par nos soins les travaux sont garantis. En ce qui concerne la nouvelle zone infestée découverte suite à la démolition, aucune garantie.'

Se pose la question de savoir si la commune avait conscience que ces travaux de 2019 et de 2021 étaient insuffisants pour éradiquer la mérule, et si elle a dissimulé intentionnellement cette information aux acquéreurs, les déterminant à acquérir le bien.

Selon l’expert judiciaire, en 2019, la commune aurait dû demander un diagnostic mérule approfondi, or elle s’est contentée de faire intervenir la société Aquitaine Services sur quelques zones et réparer la toiture. De même, en 2021, elle a choisi de ne pas faire l’analyse conseillée par le diagnostic termites du 18 juin 2021.

Certes, la commune n’avait pas d’obligation légale de réaliser l’analyse conseillée par le diagnostic termites. La commune soutient qu’elle pensait que la société Aquitaine Services était en mesure de faire un diagnostic. Cependant, la société Aquitaine Services n’a pas été mandatée pour un contrôle général de la maison. Le commune a donc manqué à son obligation de s’informer sur l’état général de la maison pour informer les acquéreurs.

Cependant, les acquéreurs n’ignoraient pas que la zone traitée le 13 septembre 2021 était très limitée. Ils n’ignoraient pas que la localisation de la mérule était générale d’après le diagnostic termites du 18 juin 2021. Ils n’ignoraient pas qu’une analyse afin de permettre l’identification du ou des champignons était conseillée par le diagnostic termites. Or aucune analyse n’a été produite par la commune. Les acquéreurs n’ont pas sollicité la réalisation de cette analyse, malgré le conseil du diagnostiqueur de prendre l’avis d’un spécialiste.

Surtout, il appartenait aux acquéreurs, alors qu’ils avaient eux-même constaté des dégradations qui avaient donné lieu à l’intervention de la société Aquitaine Services le 13 septembre 2021, et qu’ils constataient que des planchers s’affaissaient, de faire des diligences raisonnables, en soulevant notamment le lino gondolé au 2ème étage, pour s’assurer de l’absence de mérule généralisée dans la maison.

Or, ils n’ont pas accompli les vérifications élémentaires. Dès lors, ce n’est pas la dissimulation d’une information par la commune qui a permis d’obtenir leur consentement, mais leur propre absence de diligences minimales. Ces diligences minimales leur auraient permis de découvrir le caractère généralisé de la mérule avant la vente.

Le dol de la commune n’est donc pas démontré.

Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a débouté Mme [L] et M. [Z] de leurs demandes contre la commune de [Localité 18], et de leur demande de caducité du contrat de prêt souscrit par eux auprès de la Caisse de crédit mutuel [Localité 21] Kennedy.

Sur l’action en responsabilité délictuelle contre la société Aquitaine Services, et l’action contre ses assureurs :

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le devis n° 25841 de 2019 indique : 'constatations’ : 'visite effectuée le 21 mai 2019".'présence d’un champignon lignivore type mérules au niveau du premier étage dans la cuisine, arrière-cuisine, salon et salle à manger'.

Il prévoit des travaux annexes à la charge du client : dépose des solives hautes et plancher haut de la salle à manger et mise en oeuvre d’un plancher béton. Dépose des doublages sur 1 ml de hauteur au niveau de la pièce du 2ème étage au-dessus du salon. En effet, la société Aquitaine Services ne réalise pas de travaux destructifs dans le cadre de ses interventions. Ainsi, pour permettre le traitement, la commune a eu la charge de faire déposer les solives et les doublages.

La fiche de réception de travaux mentionne le début des travaux le 4 novembre et la fin le 8 novembre 2019. Elle mentionne : 'Au cours des travaux il a été constaté les désordres suivants : RAS. Tous les bois ont été sortis'.

Cette mission confiée en 2019 concernait certaines pièces au 1er étage.

La commande 35796 du 12 août 2021 mentionne : 'constatations’ : 'visite effectuée le 12 août 2021". 'Présence de mérules sur plinthe bois au niveau du WC sous l’escalier du rez-de-chaussée ; traitement de la zone par brûlage, injection et pulvérisation'. Dans sa plaquette, elle dit que l’examen s’effectue de manière visuelle, et sans sondages destructifs, sur les éléments visibles et accessibles lors de l’inspection.

La société Aquitaine Services a été missionnée au niveau des WC du rez-de-chaussée et elle est intervenue en garantie sur le plafond du garage.

Trois fautes sont reprochées à la société Aquitaine Services :

1. Manquement au devoir d’information et de conseil envers son cocontractant :

Il lui est reproché l’absence d’étude approfondie de la présence de mérule. En effet, elle s’est contentée de traiter des zones ponctuelles. Il lui est reproché de ne pas avoir préconisé des investigations générales.

Ni en 2019, ni en 2021, la société Aquitaine Services n’a préconisé la réalisation d’une expertise du bien. Mais en 2021, la commune disposait du diagnostic termites du 18 juin 2021 qui conseillait de réaliser une analyse afin de permettre l’identification du ou des champignons. Or, la commune n’a pas fait faire cette analyse. Il n’y a donc pas de lien de causalité entre le manquement au devoir de conseil invoqué à l’encontre de la société Aquitaine Services et le préjudice, car il n’est pas démontré que si la société Aquitaine Services avait préconisé des investigations générales, la commune les aurait plus volontiers fait faire. Etant observé que, pareillement invités par la suite à faire réaliser ces mêmes investigations, Mme [L] et M. [Z] ont fait le choix d’acquérir le bien sans suivre ce conseil.

2. Mauvaise exécution des traitements effectués :

En 2019 comme en 2021, les travaux étaient ponctuels, donc ils ne pouvaient pas éradiquer la mérule, d’autant que toutes les conditions pour un développement de mérule étaient présentes : infiltrations dans la construction, fuite de canalisation, absence de lumière et de ventilation la maison. Dès lors, le fait que les travaux ponctuels aient été bien ou mal effectués est sans lien de causalité avec la généralisation de la mérule.

3. Ne pas avoir proposé une prophylaxie à la commune en 2019 pour permettre une éradication pérenne du champignon :

La mission confiée à la société Aquitaine Services en 2019 était un simple traitement curatif ponctuel. Entre les premiers travaux de traitement en novembre 2019 et la découverte de nouvelles zones infestées en juin 2021, près de deux années se sont passées sans que la maison ne soit ouverte, ventilée. Elle faisait l’objet d’infiltrations.

L’expert judiciaire n’a pu déterminer à quand remontait l’apparition de la mérule.

Même si la société Aquitaine Services avait conseillé d’ouvrir et ventiler la maison, et de réparer toutes les venues d’eau dès sa première intervention en 2019, il n’est pas démontré que la commune aurait suivi ces conseils, la maison étant alors inoccupée. Même si elle les avait suivis, il n’est pas démontré que les travaux ponctuels de 2019 auraient suffi à éradiquer la mérule.

Dès lors, la responsabilité extracontractuelle de la société Aquitaine Services n’est pas démontrée.

Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a débouté Mme [L] et M. [Z] de leurs demandes contre la Sas Aquitaine Services et par voie de conséquence à l’égard de ses assureurs, la Sa Axa France Iard et la Sa Lloyd’s insurance company.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Le jugement dont appel sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens, sauf à préciser que les dépens de première instance comprennent les frais d’expertise judiciaire.

Il sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles, sauf à rectifier l’erreur matérielle en ce que Mme [L] et M. [Z] ne doivent être condamnés qu’une fois à payer à la Caisse de crédit mutuel [Adresse 22] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile (cette condamnation figurant par erreur deux fois dans le dispositif du jugement dont appel).

Mme [L] et M. [Z], parties perdantes, seront condamnés aux dépens d’appel, avec application au profit de la Selas Clamens Conseil des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils seront condamnés à payer à la commune de [Localité 18] la somme de 3.000 euros, à la Caisse de crédit mutuel [Localité 21] Kennedy la somme de 1.000 euros, à la Sa Axa France Iard la somme de 1.000 euros, et à la Sa Lloyd’s Insurance company la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucune demande n’est formée contre la Sa Mma Iard par Mme [L] et M. [Z] ni par la commune de [Localité 18]. En considération de l’équité, la Sa Mma Iard sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant dans les limites de sa saisine,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Saint Gaudens du 18 octobre 2024,

— sauf à rectifier l’erreur matérielle, en ce que Mme [I] [L] et M. [F] [Z] ne doivent être condamnés qu’une fois à payer à la Caisse de crédit mutuel [Adresse 22] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— et sauf à préciser que les dépens de première instance comprennent les frais d’expertise judiciaire ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [I] [L] et M. [F] [Z] aux dépens d’appel, avec application au profit de la Selas Clamens Conseil des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile;

Les condamne à payer à la commune de [Localité 18] la somme de 3.000 euros, à la Caisse de crédit mutuel [Localité 21] Kennedy la somme de 1.000 euros, à la Sa Axa France Iard la somme de 1.000 euros, et à la Sa Lloyd’s Insurance company la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la Sa Mma Iard de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière Le président

M. POZZOBON M. DEFIX

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