Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 26 FÉVRIER 2026

(n° 78, 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/08384 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLKQR

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 24 Mars 2025 -Président du TJ de PARIS – RG n° 24/58584

APPELANTE

S.A.R.L. ADMINISTRATION PIERRE IMMOBILIER, RCS de Créteil sous le n°445 248 388, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par M^e Karine ALTMANN de la SELEURL AL-TITUDE, avocat au barreau de PARIS, toque : E2070

INTIMÉS

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 18 BIS ET [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le CABINET FESSART IMMOBILIER

[Adresse 3]

[Localité 2]

S.A.S. FESSART IMMOBILIER, RCS de Paris sous le n°479 919 490, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentés par M^e Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, toque : D0502

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Janvier 2026, en audience publique, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, chargée du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

EXPOSE DU LITIGE

La société Administration Pierre Immobilier (API) a été le syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 2].

Le 15 janvier 2024 lui a succédé la société Dominique G Fessart, dont le mandat a été renouvelé le 17 septembre 2024.

Par mise en demeure du 23 octobre ·2024, demeurée vaine, la société Dominique G Fessart a sollicité de la société API la transmission de pièces nécessaires à la gestion de la copropriété sur le fondement de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Par acte du 11 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à Paris 12ème et la société Dominique G Fessart ont fait assigner la société API devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

Communiquer les documents du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 2] afférents aux cinq dernières années de gestion, et notamment les documents suivants :

Comptabilité :

Grands livres comptables des cinq dernières années ;

Balances générales (des cinq dernières années) ;

Rapprochement bancaire 2023-2024 ;

Balance des comptes : avance de trésorerie et fonds de travaux ;

Annexes comptables des cinq derniers exercices ;

Administratif :

Rapports des architectes successifs de l’immeuble sur les problèmes de loggias ;

Plans d’exécution des garde-corps des loggias réalisés par le cabinet Assathiany & Bernard ;

Dossiers traités par M. [K] en sa qualité d’ancien architecte de l’immeuble ;

Rapport de 2013 sur la sécurité des balcons ;

Notes de l’architecte Lainé ;

Consultation de M^e Louvet ;

Rapport de 2007 réalisé suite au percement d’une ouverture dans un mur du sas du parking, avec passage d’une caméra dans la pièce murée et prélèvement d’échantillons du sol ;

Dossiers des contentieux de la copropriété,

Dossier assurances : consultations d’avocats, constats et autres ;

Correspondances avec la Réunion des Musées Nationaux concernant les infiltrations dans le parking observées depuis 2007 ;

Courriel du 7 décembre 2023 émanant du cabinet API auquel l’Agence parisienne du climat oppose, le 12 janvier 2024, un refus de versement d’une subvention de 5 000 euros ;

Dossiers travaux : plans, rapports des bureaux d’études et visites de contrôle des architectes successifs de l’immeuble relatifs au percement de 6 trémies (toit-terrasse) et des ouvertures dans les murs porteurs ;

Assortir cette condamnation d’une astreinte de 300 euros par jour de retard passé le délai de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance ;

Condamner la société Administration Pierre Immobilier (API) à leur verser la somme de 3.000 euros chacun, à titre de provision à valoir à titre de dommages intérêts pour résistance abusive ;

La condamner à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 2] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La société API n’a pas constitué avocat.

Par ordonnance réputée contradictoire du 24 mars 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :

Ordonné à la société Administration Pierre Immobilier (API) de communiquer au cabinet Fessart Immobilier les documents ' relatifs au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 2] ' suivants :

Comptabilité :

Grands livres comptables des cinq dernières années ;

Balances générales (des cinq dernières années) ;

Rapprochement bancaire 2023-2024 ;

Balance des comptes : avance de trésorerie et fonds de travaux ;

Annexes comptables des cinq derniers exercices ;

Administratif :

Rapports des architectes successifs de l’immeuble sur les problèmes de loggias ;

Plans d’exécution des garde-corps des loggias réalisés par le cabinet Assathiany & Bernard ;

Dossiers traités par M. [K] en sa qualité d’ancien architecte de l’immeuble ;

Rapport de 2013 sur la sécurité des balcons ;

Notes de l’architecte Lainé ;

Consultation de M^e Louvet ;

Rapport de 2007 réalisé suite au percement d’une ouverture dans un mur du sas du parking, avec passage d’une caméra dans la pièce murée et prélèvement d’échantillons du sol ;

Dossiers des contentieux de la copropriété,

Dossier assurances : consultations d’avocats, constats et autres ;

Correspondances avec la Réunion des Musées Nationaux concernant les infiltrations dans le parking observées depuis 2007 ;

Courriel du 7 décembre 2023 émanant du cabinet API auquel l’Agence parisienne du climat oppose, le 12 janvier 2024, un refus de versement d’une subvention de 5.000 euros ;

Dossiers travaux : plans, rapports des bureaux d’études et visites de contrôle des architectes successifs de l’immeuble relatifs au percement de 6 trémies (toit-terrasse) et des ouvertures dans les murs porteurs ;

sous astreinte de l00 euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision et pendant une période de trois mois ;

Rejeté la demande de provision ;

Condamné la société Administration Pierre Immobilier (API) aux dépens ;

Condamné la société Administration Pierre Immobilier (API) à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 2] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration du 2 mai 2025, la société API a relevé appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 7 août 2025, elle demande à la cour, de :

Déclarer recevable et fondé son appel interjeté ;

Y faisant droit,

Infirmer les chefs suivants de la décision entreprise, à savoir :

Ordonnons à la société Administration Pierre Immobilier (API) de communiquer au cabinet Fessart Immobilier les documents ' relatifs au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 2] ' suivants :

Comptabilité :

Grands livres comptables des cinq dernières années ;

Balances générales (des cinq dernières années) ;

Rapprochement bancaire 2023-2024 ;

Balance des comptes : avance de trésorerie et fonds de travaux ;

Annexes comptables des cinq derniers exercices ;

Administratif :

Rapports des architectes successifs de l’immeuble sur les problèmes de loggias ;

Plans d’exécution des garde-corps des loggias réalisés par le cabinet Assathiany & Bernard ;

Dossiers traités par M. [K] en sa qualité d’ancien architecte de l’immeuble ;

Rapport de 2013 sur la sécurité des balcons ;

Notes de l’architecte Lainé ;

Consultation de M^e Louvet ;

Rapport de 2007 réalisé suite au percement d’une ouverture dans un mur du sas du parking, avec passage d’une caméra dans la pièce murée et prélèvement d’échantillons du sol ;

Dossiers des contentieux de la copropriété,

Dossier assurances : consultations d’avocats, constats et autres ;

Correspondances avec la Réunion des Musées Nationaux concernant les infiltrations dans le parking observées depuis 2007 ;

Courriel du 7 décembre 2023 émanant du cabinet API auquel l’Agence parisienne du climat oppose, le 12 janvier 2024, un refus de versement d’une subvention de 5.000 euros ;

Dossiers travaux : plans, rapports des bureaux d’études et visites de contrôle des architectes successifs de l’immeuble relatifs au percement de 6 trémies (toit-terrasse) et des ouvertures dans les murs porteurs ;

sous astreinte de l00 euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision et pendant une période de trois mois ;

Rejetons la demande de provision ;

Condamnons la société Administration Pierre Immobilier (API) aux dépens ;

Condamnons la société Administration Pierre Immobilier (API) à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 2] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

Juger que les documents en sa possession relatifs à son mandat en sa qualité d’ancien syndic de la copropriété du [Adresse 3] à [Localité 2], jusqu’au 15 janvier 2024, ont été communiqués par bordereau du 30 janvier 2024 et par courrier du 5 juin suivant ;

En conséquence,

Infirmer les chefs de demande critiqués de l’ordonnance du 24 mars 2025 ;

Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], à [Localité 2] représenté par son syndic, le cabinet Fressard et ce dernier en nom personnel, à lui verser la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

Subsidiairement,

Infirmer l’ordonnance critiquée ;

Juger que les intimés ne rapportent pas la preuve d’un dysfonctionnement de la gestion de la copropriété depuis la mi-janvier 2024 ;

Infiniment subsidiairement,

Juger qu’il appartiendra, le cas échéant, aux intimés de faire jouer sa responsabilité civile professionnelle en cas de préjudice manifeste ;

Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], à [Localité 2], représenté par son Syndic, le cabinet Fressard et ce dernier en nom personnel, à lui verser la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’appelante soutient avoir exécuté son obligation de remise des documents de la copropriété à son successeur suivant bordereau du 30 janvier 2024 et courrier recommandé avec AR du 5 juin 2024, communiquant ainsi dans les délais requis l’intégralité des documents en sa possession, ne pouvant être condamnée à produire des documents qu’elle n’a plus en sa possession.

A titre subsidiaire, elle soutient qu’aucun préjudice lié à une éventuelle carence dans la transmission des documents sollicités n’est démontré et que si un tel préjudice était caractérisé il appartiendrait au juge du fond de mettre en 'uvre son assurance civile professionnelle.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 2 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 2] et la société Fessart Immobilier demandent à la cour, de :

Confirmer l’ordonnance de référé du 24 mars 2025 en ce qu’elle a ordonné à la société Administration Pierre Immobilier (API) de :

Communiquer au cabinet Fessart Immobilier des documents ' relatifs au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] ' suivants :

Comptabilité :

Grands livres comptables des cinq dernières années ;

Balances générales (des cinq dernières années) ;

Rapprochement bancaire 2023-2024 ;

Balance des comptes : avance de trésorerie et fonds de travaux ;

Annexes comptables des cinq derniers exercices ;

Administratif :

Rapports des architectes successifs de l’immeuble sur les problèmes de loggias ;

Plans d’exécution des garde-corps des loggias réalisés par le cabinet Assathiany & Bernard ;

Dossiers traités par M. [K] en sa qualité d’ancien architecte de l’immeuble ;

Rapport de 2013 sur la sécurité des balcons ;

Notes de l’architecte Lainé ;

Consultation de M^e Louvet ;

Rapport de 2007 réalisé suite au percement d’une ouverture dans un mur du sas du parking, avec passage d’une caméra dans la pièce murée et prélèvement d’échantillons du sol ;

Dossiers des contentieux de la copropriété,

Dossier assurances : consultations d’avocats, constats et autres ;

Correspondances avec la Réunion des Musées Nationaux concernant les infiltrations dans le parking observées depuis 2007 ;

Courriel du 7 décembre 2023 émanant du cabinet API auquel l’Agence parisienne du climat oppose, le 12 janvier 2024, un refus de versement d’une subvention de 5.000 euros ;

Dossiers travaux : plans, rapports des bureaux d’études et visites de contrôle des architectes successifs de l’immeuble relatifs au percement de 6 trémies (toit-terrasse) et des ouvertures dans les murs porteurs ;

sous astreinte de l00 euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification ;

Infirmer l’ordonnance de référé du 24 mars 2025 en ce qu’elle a rejeté la demande de provision ;

Statuant à nouveau,

Condamner le cabinet Administration Pierre Immobilier (API) à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 2] ainsi qu’au cabinet Fessart Immobilier, la somme de 3.000 euros chacun, à titre de provision à valoir à titre de dommages intérêts pour résistance abusive ;

Condamner le cabinet Administration Pierre Immobilier (API) à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 2], la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner le cabinet Administration Pierre Immobilier (API) aux entiers dépens, de première instance et d’appel, qui seront recouvrés par M^e Eric Audineau, avocat à la cour, en vertu de l’article 699 du code de procédure civile.

Les intimés soutiennent que la communication qui a été effectuée est partielle et que l’ancien syndic est nécessairement en possession des pièces complémentaires qui lui sont réclamées et qui, de nature comptables, sont essentielles au fonctionnement de la copropriété, rappelant que selon la jurisprudence l’ancien syndic ne peut prétendre être libéré de son obligation de transmission par la seule allégation selon laquelle il ne dispose pas ou plus des pièces, qu’il lui appartient de démontrer qu’il n’a jamais eu les pièces réclamées, qu’il doit expliquer de façon crédible pourquoi il ne détient pas les documents alors qu’il devrait les détenir, ne pouvant se contenter de déclarer qu’il ne les détient pas.

Ils ajoutent que ce défaut de communication leur a nécessairement causé un préjudice, rencontrant des difficultés pour gérer la copropriété et reconstituer sa comptabilité, précisant qu’il y a plusieurs sujets importants dans cette copropriété, notamment les problèmes de loggias et la réfection complète de la loge.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 janvier 2026.

SUR CE, LA COUR

En application de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, disposition d’ordre public, en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’alinéa 11 du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.

L’ancien syndic n’a pas à se faire juge de l’opportunité de transmettre ou non les pièces prévues par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 33 du décret du 17 mars 1967 énumère les pièces détenues par le syndic. L’ancien syndic devra ainsi remettre à son successeur le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, les modificatifs de ces actes, les plans de l’immeuble s’il en a été établi, les contrats passés avec les fournisseurs, les correspondances échangées, les factures, les grands livres comptables pouvant se présenter sous la forme du grand-livre général, du grand-livre auxiliaire fournisseurs et du grand-livre auxiliaire copropriétaires, l’historique des comptes des copropriétaires, les procès-verbaux des assemblées générales et les pièces annexes, les dossiers d’assurance, de contentieux, de mutation de lot, ainsi qu’un bordereau récapitulatif des pièces transmises, dont il doit remettre une copie au conseil syndical (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 33-1).

Si l’on ne peut contraindre un syndic à remettre des pièces qui ne sont pas en sa possession, la seule affirmation non circonstanciée de l’ancien syndic selon laquelle il ne disposerait plus d’aucune pièce ne saurait suffire à l’exonérer de l’obligation précitée.

Si le précédent syndic n’a pas transmis malgré la procédure, les pièces d’archives du syndicat des copropriétaires, soit qu’il ne les avait plus, soit qu’il ne les avait jamais tenues, le litige se déplace, dans cette hypothèse, sur le terrain de la responsabilité civile professionnelle du syndic qui a manqué à ses obligations légales.

En l’espèce, en réponse à la demande de communication qui lui est présentée par son successeur, la société API se borne à déclarer qu’elle ne détient plus aucune autre pièce de la copropriété que celles qu’elle a déjà communiquées.

Cette allégation est cependant insuffisante comme précédemment rappelé.

L’appelante ne conteste pas que les pièces complémentaires qui lui sont réclamées entrent bien dans le champ de la communication légale qu’elle est tenue d’effectuer. Elle n’a pas apporté de réponse circonstanciée à la lettre de mise en demeure qui lui a été adressée le 23 octobre 2024 par son successeur, dans laquelle sont énumérées les pièces manquantes.

Elle ne conteste pas qu’elle devrait être en possession de ces pièces et n’explique pas les raisons pour lesquelles elle ne les détient pas ou ne les détient plus.

Elle ne saurait dans ces conditions prétendre être déchargée de son obligation légale de communication, le litige ne pouvant déjà se déplacer sur le terrain de la responsabilité professionnelle de l’ancien syndic.

La cour ne peut dans ces conditions que confirmer l’injonction de communication ordonnée par le premier juge, selon les modalités qu’il a fixées.

L’ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de dommages et intérêts provisionnels formée par le syndicat des copropriétaires et par le syndic, ceux-ci ayant subi un nécessaire préjudice du fait de la transmission incomplète de l’historique comptable de la copropriété, la reprise comptable s’étant avérée plus complexe et plus longue et la gestion de certains dossiers importants notamment celui des désordres affectant les loggias s’étant trouvée compliquée. Il sera alloué à chacun des intimés une provision de 1.000 euros.

Le sort des dépens et frais irrépétibles a été justement réglé en première instance.

Perdant en appel, la société API sera condamnée aux dépens de cette instance et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, sauf celle qui rejette la demande de provision,

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne la société Administration Pierre Immobilier (API) à payer au syndicat des copropriétaires et à la société Dominique G Fessart, chacun la somme provisionnelle de 1.000 euros,

Y ajoutant,

Condamne la société Administration Pierre Immobilier (API) aux dépens de l’instance d’appel, qui pourront être recouvrés par M^e Eric Audineau, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne la société Administration Pierre Immobilier (API) à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE