Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 09 AVRIL 2026

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/08607 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLLJK

Décision déférée à la Cour : ordonnance du juge de la mise en état du 07 Avril 2025 – Tribunal judiciaire de PARIS – 18ème chambre 3ème section – RG n°23/12559

APPELANTE AU PRINCIPAL [N] INTIMEE INCIDENTE

S.A. [J], agissant en la personne de son président directeur général, M. [X] [K], domicilié en cette qualité au siège social situé

[Adresse 1]

[Localité 1]

Immatriculée au rcs de [Localité 2] sous le numéro 552 037 806

Représentée par M^e Florence GUERRE de la SELARL PELLERIN – DE MARIA – GUERRE, avocat au barreau de PARIS, toque L 0018

Représentée par M^e Théophile TOUNY de la SCP VERSINI MERVEILLE & COLIN [N] substituant M^e Fanny COLIN, avocat au barreau de PARIS, toque P 454

INTIMEE AU PRINCIPAL [N] APPELANTE INCIDENTE

S.A.S. SOCIETE IMMOBILIERE [I] [N] [E], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social situé

[Adresse 2]

[Localité 3]

Immatriculée au rcs de [Localité 4] sous le numéro 652 042 029

Représentée par M^e Laurent KARILA de la SELAS KARILA SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque P 264

Assistée de M^e Bruno DEMONT de la SELAS KARILA SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque P 264

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 [N] 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 février 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Nathalie RECOULES, Présidente de chambre, chargée d’instruire l’affaire, laquelle a préalablement été entendue en son rapport

M^me Nathalie RECOULES a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Nathalie RECOULES, Présidente de chambre

M^me Marie GIROUSSE, Conseillère

M^me Stéphanie DUPONT, Conseillère

Greffière lors des débats : M^me Carole TREJAUT

ARRET :

Contradictoire

Par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

Signé par M^me Stéphanie DUPONT, Conseillère pour la Présidente empêchée, [N] par Yvonne TRINCA, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAITS [N] PROCÉDURE

1. La cour est saisie de l’appel d’une ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris, rendue le 7 avril 2025, dans une affaire opposant la SA [J] (ci-après la société [J]) à la SAS Société Immobilière [I] [N] [E] (ci-après la Société Immobilière [I] [N] [E]).

2. Le litige à l’origine de cette décision porte sur la prescription d’une action en paiement de la part d’une locataire à l’encontre de sa bailleresse [N] la désignation d’un expert judiciaire.

3. Par acte sous seing privé non daté, la Société Immobilière [I] [N] [E] a donné à bail commercial à la société [J], des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 5], pour une durée de neuf ans à compter du 17 juillet 2017.

La destination des locaux a été définie contractuellement par les parties de la façon suivante : « bureau, espace de conférence [N] de réunion, [N] ce, à l’exclusion de toute autre, hors emplacements de stationnement. »

4. Par acte de commissaire de justice délivré le 22 septembre 2023, la société [J] a assigné la Société Immobilière [I] [N] [E] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de la voir condamnée au paiement de la somme de 2.262.542,19 euros hors taxes avec intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de l’assignation, au titre de travaux qu’elle a effectués [N] qu’elle estime être à la charge de la bailleresse comme relevant des grosses réparations des articles 605 [N] 606 du code civil.

5. Par ordonnance en date du 7 avril 2025, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris a :

— déclaré irrecevables comme prescrites les demandes de la société [J] à l’encontre de la Société Immobilière [I] [N] [E] ;

— débouté la société [J] de sa demande d’expertise judiciaire ;

— débouté la Société Immobilière [I] [N] [E] de sa demande de dommages [N] intérêts pour procédure abusive ;

— condamné la société [J] aux dépens de l’instance ;

— condamné la société [J] à verser à la Société Immobilière [I] [N] [E] la somme de 20.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté la société [J] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

6. Par acte en date 6 mai 2025 remis au greffe de la cour d’appel de céans, la société [J] a interjeté appel de cette ordonnance.

7. La clôture a été prononcée le 10 décembre 2025 [N] l’affaire appelée à l’audience du 18 février 2026.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

8. Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 26 novembre 2025, la société [J], appelante, demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance du 7 avril 2025 en ce qu’elle a :

« – déclare irrecevable comme prescrites les demandes de la société [J] à l’encontre de la Société Immobilière [I] [N] [E] ;

— déboute la société [J] de sa demande d’expertise judiciaire ;

— condamné la société [J] aux dépens de l’instance ;

— condamné la société [J] à verser à la Société Immobilière [I] [N] [E] la somme de 20.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté la société [J] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

— rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ; »

— confirmer l’ordonnance du 7 avril 2025 en ce qu’elle a débouté la Société Immobilière [I] [N] [E] de sa demande de condamnation à des dommages [N] intérêts pour procédure abusive ;

Et statuant à nouveau :

— juger que l’action engagée par la société [J] n’est pas prescrite [N] dès lors, rejeter les demandes de la Société Immobilière [I] [N] [E] ;

— débouter la Société Immobilière [I] [N] [E] de l’ensemble de ses demandes ;

— désigner tel expert qu’il lui plaira avec pour mission de :

o se rendre sur place au sein des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 5] ;

o convoquer les parties à une visite sur les lieux si nécessaire ;

o se faire communiquer tous documents [N] pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;

o examiner ces documents ;

o dresser tous actes descriptifs [N] qualitatifs nécessaires dudit bâtiment, afin de déterminer [N] dire si, à son avis, les travaux réalisés par la société [J] résultaient de défauts structurels ou de la vétusté des installations des immeubles donnés à bail, [N] ce faisant s’ils relevaient des grosses réparations prévues aux articles 605 [N] 606 du code civil ;

o dire, pour chacun des postes de travaux, si leur coût était conforme ;

o dresser un constat précis après ses premières constatations, sous forme d’un pré-rapport ;

o fournir, de façon générale, tous éléments techniques ou de fait, de nature à permettre à la juridiction du fond, de se prononcer sur les responsabilités encourues [N] les préjudices subis ;

o dire que l’expert sera saisi [N] effectuera sa mission, conformément aux dispositions de l’article 263 [N] suivants du code de procédure civile [N] qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris.

— impartir à l’expert tel délai pour déposer son rapport définitif au greffe ;

— dire que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile [N] qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

— fixer le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert ;

— condamner la Société Immobilière [I] [N] [E] à payer à la société [J] une indemnité de 20.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile [N] aux entiers dépens.

9. Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 26 septembre 2025, la Société Immobilière [I] [N] [E], intimée, demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance du 7 avril 2025 en ce qu’elle a :

« – déclaré irrecevable comme prescrites les demandes de la société [J] à l’encontre de la Société Immobilière [I] [N] [E] ;

— débouté la société [J] de sa demande d’expertise judiciaire ;

— condamné la société [J] aux dépens de l’instance ;

— condamné la société [J] à verser à la Société Immobilière [I] [N] [E] la somme de 20.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté la société [J] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

— rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit » ;

— infirmer l’ordonnance du 7 avril 2025 en ce qu’elle a :

« débouté la Société Immobilière [I] [N] [E] de sa demande de dommages [N] intérêts pour procédure abusive » ;

Et statuant à nouveau :

— condamner la société [J] au paiement de la somme de 20.000 euros à titre de procédure abusive ;

— condamner la société [J] au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre le paiement des entiers dépens, au titre de la présente instance d’appel ;

— débouter la société [J] de l’ensemble de ses demandes.

10. La cour renvoie à ces conclusions pour le complet exposé des moyens des parties, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la prescription de l’action de la société [J]

Moyens des parties

11. Au soutien de ses prétentions, l’appelante fait valoir que :

— le point de départ du délai de prescription de son action en paiement contre la bailleresse est la date à laquelle cette dernière a refusé de prendre en charge les réparations des désordres constatés dans les locaux loués, notamment dans leur majorité par un courrier du 15 octobre 2018 [N] pour le reste par des courriers postérieurs. Ainsi, son action n’était pas prescrite au moment de la signification de l’assignation au 22 septembre 2023, de sorte qu’il convient d’infirmer sur ce point l’ordonnance du juge de la mise en état déférée ;

— si la cour ne considérait pas que le délai de prescription a couru à compter des refus exprimés par la bailleresse, elle devra considérer que le point de départ du délai de prescription a fait l’objet d’un report conventionnel résultant de l’article 6.2 des conditions générales du contrat de bail, dont il résulte que la prise en charge des travaux de remplacement des gros équipements [N] de mise en conformité a été expressément soumise à la condition du constat de leur réparation manifestement impossible ou de leur imputabilité au locataire ;

— la prescription n’a donc pu courir qu’à compter de la première des réunions contradictoires organisées pour établir ces constats, soit le 5 décembre 2018, dès lors, l’action engagée par l’assignation du 22 septembre 2023 n’est pas prescrite, le bailleur ne pouvant contester l’application de la clause alors que sa seule incurie [N] ses refus dilatoires ont retardé la tenue des réunions nécessaires ;

— contrairement à ce que soutient la bailleresse, elle ne se contredit pas avec ses courriels de juin [N] juillet 2018 puisqu’il résulte de leurs échanges, que les parties ont organisé des réunions visant à établir les constats prévus par la disposition du bail susvisée, afin de déterminer si les réparations étaient ou non « manifestement impossibles » [N] si les travaux de mise en conformité devaient être imputables au locataire ou au bailleur ;

— s’agissant précisément des travaux de mise en conformité, contrairement à ce que soutient la bailleresse, l’article 6.2 leur est bien applicable puisqu’il fixe les conditions d’imputabilité des travaux au preneur [N] requiert l’établissement d’un constat permettant de déterminer si lesdites conditions sont remplies.

12. L’intimée répond que :

— le point de départ du délai de prescription d’une action en responsabilité contractuelle est la date à laquelle a lieu la réalisation du dommage ou la date à laquelle il a été révélé à la victime, le refus exprimé par le bailleur de s’exécuter étant parfaitement indifférent ;

— la société [J] ne saurait être considérée comme ayant eu connaissance des dommages à compter du refus de la bailleresse d’exécuter les réparations, alors qu’il résulte de ses propres courriels qu’elle avait fait état des désordres fondant son action en responsabilité contractuelle entre le 26 juin [N] 30 juillet 2018, soit plus de cinq ans avant sa demande ;

— le juge de première instance a ainsi exactement retenu que l’action de la société [J] était prescrite ;

— par ailleurs, aucune stipulation du contrat ne traite de la question d’un éventuel report conventionnel du point de départ du délai de prescription ;

— la société [J] ne peut donc alléguer que les travaux litigieux n’étaient pas exigibles avant septembre 2018, alors qu’elle en avait antérieurement demandé le remboursement à la bailleresse dans ses courriels du 26 juin [N] 30 juillet 2018, sauf à encourir l’irrecevabilité des demandes en application du principe que « nul ne peut se contredire au détriment d’autrui » ;

— en tout état de cause, si l’existence d’une condition suspensive devait être reconnue, elle devrait être réputée comme accomplie avant le 22 septembre 2018, en application de l’article 1304-3 du code civil, dès lors que la société [J] a fait obstacle à l’établissement des constats en cause ;

— la société [J] ne précise pas quels chefs de sa réclamation seraient concernés par ce report de prescription prétendument prévu à l’article 6.2 du bail ;

— s’agissant des travaux de mise en conformité, l’article 6.2 ne concerne que les travaux à la charge du preneur [N] est donc inapplicable aux travaux litigieux prétendument à la charge du bailleur ;

— la décision du juge de la mise en état doit donc être également confirmée sur ce point.

Réponse de la cour

13. En droit, selon l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Aux termes de l’article 2233 1° du même code, la prescription ne court pas à l’égard d’une créance qui dépend d’une condition, jusqu’à ce que la condition arrive.

14. En l’espèce, en l’absence de moyen nouveau soulevé par la locataire en cause d’appel, c’est par des motifs précis [N] pertinents auxquels la cour renvoie [N] qu’elle adopte, que le juge de la mise en état a considéré qu’au vue de l’ensemble des éléments du dossier, il convenait de déclarer irrecevables comme prescrites les demandes de la société [J] à l’encontre de la Société Immobilière [I] [N] [E], la société [J] ayant eu connaissance de l’ensemble des désordres à l’origine des travaux dont elle sollicite la condamnation au paiement de la Société Immobilière [I] [N] [E] plus de cinq ans avant la délivrance de son assignation le 22 septembre 2023.

Il sera simplement ajouté qu’il est inopérant de la part de la locataire de soutenir que le point de départ du délai de prescription d’une action a démarré le jour où le titulaire de cette action a pris connaissance d’un refus de prise en charge opposé par le bailleur, dans la mesure où c’est bien la connaissance du refus opposé au titulaire d’une action qui l’a effectivement mis en mesure de connaître les faits lui permettant de l’exercer, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, la connaissance des faits ayant permis à la société [J] d’agir en paiement contre sa bailleresse étant antérieurs au refus opposé par cette dernière.

C’est également par des motifs pertinents auxquels la cour renvoie [N] qu’elle adopte que le juge de la mise en état a considéré qu’aucun report conventionnel du point de départ du délai de prescription n’était prévu de manière expresse ou implicite par les parties dans le contrat de bail, dans la mesure où constituent simplement un aménagement de la répartition des charges entre les parties, les stipulations de l’article 6.2.2 du bail, selon lesquelles :

o « seuls les travaux de remplacement en leur entier des gros équipements (ascenseur [N]/ou système de climatisation) demeureront à la charge du Bailleur s’il est constaté que leur réparation s’avère manifestement impossible »,

o « les charges correspondant à des travaux de mise en conformité de l’immeuble ou des locaux loués ne seront imputables au Preneur que s’ils résultent (i) de l’activité du Preneur dans les locaux loués, ou (2) de son usage [N]/ou ses aménagements des locaux loués ».

Il sera simplement ajouté que ces stipulations, non seulement n’imposent aucunement de procéder à un constat contradictoire afin de déterminer si la réparation des gros équipements était ou non manifestement impossible, mais encore ne conditionnent pas l’imputabilité des travaux de mise en conformité des locaux au constat de ce qu’ils sont ou non imputables à l’activité, l’usage ou l’aménagement des locaux par la locataire.

Il est donc inopérant de la part de cette dernière de soutenir que la prise en charge des travaux de remplacement des gros équipements [N] de mise en conformité, a été expressément soumise à la condition d’un constat contradictoire qui ne serait intervenu que le 5 décembre 2018 [N] qu’en conséquence le point de départ du délai de prescription de son action en remboursement n’aurait commencé à courir qu’à compter de cette date, de sorte que son action ne serait pas prescrite, étant relevé surabondamment qu’il ressort des éléments du dossier que de l’aveu même de la locataire dans sa lettre officielle adressée à la bailleresse le 26 juin 2018, lesdits constats sont intervenus au cours du premier semestre 2018, moment où elle a pris connaissance des désordres affectants les lieux loués [N] décidé de faire réaliser certains travaux à ses frais.

15. Par conséquent, il convient de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a déclaré irrecevable comme prescrite l’action en paiement de la locataire.

Sur la désignation d’un expert judiciaire

16. Au soutien de ses prétentions, l’appelante, fait valoir que :

— la désignation d’un expert judiciaire est le seul moyen qui permette d’apprécier objectivement les questions techniques inhérentes au contentieux qui l’oppose à la bailleresse ;

— l’argument adverse selon lequel l’appelante ne disposerait pas de « motif légitime » pour solliciter la désignation d’un expert judiciaire est inopérant dès lors que les articles 143 [N] 144 du code de procédure civile sur lequel se fonde l’appelante ne prévoient pas une telle condition ;

— il est établi que le juge est susceptible de ne pas disposer de l’ensemble des éléments suffisants pour statuer de sorte que le critère posé par l’article 144 du code de procédure civile est rempli ;

— l’argument adverse selon lequel une expertise sur pièce n’est pas envisageable s’agissant de documents unilatéralement établis par la société [J] est inopérant dès lors que l’expertise judiciaire permet à l’autre partie de produire tous documents [N] d’apporter des observations.

17. L’intimée répond que :

— l’article 145 du code de procédure civile, indissociable des articles 143 [N] 144 du même codes visés par l’appelante, soumet la désignation d’un expert judiciaire à l’existence d’un motif légitime ;

— la société [J] ne dispose pas d’un tel motif dès lors que ses demandes sont prescrites [N] en tout état de cause, les désordres ne peuvent être constatées puisque la société a effectué l’ensemble des travaux ;

— une expertise sur pièce ne peut être légitime dans la mesure où elle se fonderait uniquement sur des pièces établis par la société [J] ou ses filiales.

Réponse de la cour

18. En l’espèce [N], au regard des éléments ci-dessus exposés, c’est à juste titre que le juge de la mise en état a considéré que l’action de la société [J] étant prescrite, la demande d’expertise judiciaire était sans objet.

19. En conséquence, l’ordonnance déférée sera confirmée de ce chef.

Sur l’indemnité sollicitée pour procédure abusive

20. Au soutien de ses prétentions, l’intimée, sollicite :

— l’octroi de dommages [N] intérêts pour procédure abusive aux motifs que les demandes de la société [J] sont manifestement vouées à l’échec en ce qu’elles sont manifestement prescrites [N] infondées ;

— elle soutient que la société preneuse à bail a fait preuve de mauvaise foi, notamment en fondant ses demandes sur des pièces unilatéralement établies par elle [N] ses filiales, en modifiant certaines pièces à son avantage [N] en manquant de prévenir en temps utile la société bailleresse de l’existence de désordres.

21. L’appelante répond que :

— la société Immobilière [I] [N] [E] n’établit l’existence d’aucune faute commise par elle susceptible d’engager sa responsabilité pour procédure abusive ;

— elle oppose à l’intimée que ses demandes ne sont pas prescrites, que le contradictoire a été respecté dans l’établissement des constats [N] devis, [N] que la demande de désignation d’un expert judiciaire vise également à assurer le respect du contradictoire.

Réponse de la cour

22. En droit l’exercice d’un droit ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi, ou d’erreur grossière équipollente au dol. En outre l’article 6 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme [N] des libertés fondamentales garantit aux parties l’accès au juge.

23. En l’espèce, il ne peut être reproché à la société [J] d’avoir engagé une action que la loi lui accorde en vue de faire valoir ses droits quand bien même cette action fût jugée prescrite.

Il ne saurait, en outre, être soutenu que la société [J] aurait agi de mauvaise foi aux motifs que les pièces à l’appui desquelles elle fonde sa demande auraient été établies de manière non contradictoire [N] unilatérale à son seul avantage dès lors que la bailleresse procède par simples affirmations.

Il n’est pas plus inopérant de soutenir que la locataire aurait manqué de la prévenir en temps utile de l’existence de désordres, dans la mesure où il ressort des pièces versées aux débats par les parties, que la locataire a averti la bailleresse dès le début de l’année 2018 [N] ensuite régulièrement, par le bais de plusieurs courriers recommandés avec accusés de réception [N] lettres officielles de son conseil.

24. En conséquence, la demande de la Société Immobilière [I] [N] [E] tendant à voir condamner la société [J] à réparer le préjudice subi du fait d’une procédure abusive, à la somme de 20.000 euros, sera rejetée [N] l’ordonnance déférée sera confirmée sur ce point.

Sur les frais accessoires

25. L’ordonnance du juge de la mise en état étant confirmée en toutes ses dispositions, il convient également de la confirmer en ses dispositions relatives aux dépens [N] frais irrépétibles de première instance.

26. L’appelante succombant en cause d’appel, il convient de la condamner à payer à la Société Immobilière [I] [N] [E] la somme de 20.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civil, ainsi qu’aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme, en toutes ses dispositions soumises à la cour l’ordonnance rendue le 7 avril 2025 (RG 23/12559) par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris ;

Statuant à nouveau [N] y ajoutant,

Déboute la Société [J] de ses demandes relatives aux frais de l’article 700 du code de procédure civile [N] aux dépens d’appel ;

Condamne la Société [J] à payer à la Société Immobilière [I] [N] [E] la somme de 20.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la Société [J] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LA CONSEILLERE POUR LA PRÉSIDENTE EMPÊCHÉE