Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 04 SEPTEMBRE 2025

— RENVOI APRÈS CASSATION -

(n°324 , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/16691 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKD7S

Décisions déférées à la cour : ordonnance en la forme des référés du 25 octobre 2021 – président du TJ de [Localité 8] – RG n° 19/54264

Arrêt du 13 octobre 2022 – cour d’appel de Paris – RG n°22/02269

Arrêt du 11 juillet 2024 – Cour de cassation – pourvoi n°P 22-24.020

DEMANDERESSE A LA SAISINE

Défenderesse à la saisine dans le dossier RG 24/19535

VILLE DE [Localité 8], prise en la personne de son maire en exercice

[Adresse 7]

[Localité 5]

Représentée par M^e Fabienne DELECROIX de la SELARL DELECROIX-GUBLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : R229

DÉFENDEURS À LA SAISINE

Demandeurs à la saisine dans le dossier RG 24/19535

M. [K] [L]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Mme [M] [L]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentés par M^e Benjamin MOISAN de la SELARL BAECHLIN MOISAN Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : L34

Ayant pour avocat plaidant M^e Philippe PERICAUD de l’AARPI PERICAUD AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR À LA SAISINE

M. [N] [O]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par M^e Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS, toque : D 1735

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 08 juillet 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Anne-Gaël BLANC, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 906 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel RISPE, président de chambre

Anne-Gaël BLANC, conseillère

Valérie GEORGET, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel RISPE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.

********

M. et Mme [L] sont propriétaires du lot n° 54 de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 9] qu’ils ont donné à bail à M. [O].

Estimant constituée l’infraction à la réglementation sur les locations touristiques de courte durée relevée lors d’un contrôle effectué le 19 juin 2018, la ville de Paris a assigné M. et Mme [L] et M. [O] devant le tribunal de grande instance de Paris, saisi en la forme des référés, en paiement d’une amende civile et en injonction sous astreinte de retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation.

Par décision du 25 octobre 2021 enregistrée sous le numéro de RG 19/54264, le président du tribunal a déclaré irrecevables les demandes de résiliation de bail, d’expulsion et de garantie formées par Mme et M. [L] à l’égard de M. [O], débouté M. [O] de sa demande visant à écarter des débats la pièce n°5, condamné in solidum M. et Mme [L] au paiement d’une amende civile de 25 000 euros, condamné M. [O] au paiement d’une amende civile de 45 000 euros et ordonné sous astreinte le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation. Mme et M. [L] et M. [O] étaient également condamnés in solidum au paiement de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par déclaration du 28 janvier 2022, M. [O] a relevé appel de cette décision.

M. et Mme [L] ont formé appels provoqué et incident.

La ville de [Localité 8] a conclu à la confirmation de la décision entreprise.

Le 13 octobre 2022, la cour d’appel de Paris a confirmé la décision sauf en ce qu’elle déclare irrecevable la demande en garantie formée par M. et Mme [L] contre M. [O] et, statuant à nouveau de ce chef, l’a déclarée recevable mais rejetée.

A la suite du pourvoi de M. [O], par un arrêt du 11 juillet 2024, la Cour de cassation, relevant d’office le moyen tiré de ce que, l’amende civile constituant une sanction ayant le caractère d’une punition, son prononcé est soumis aux principes de personnalité et d’individualisation de la peine, qui font obstacle à toute condamnation in solidum, a cassé et annulé l’arrêt mais seulement en ce qu’il condamne in solidum Mme et M. [L] à payer une mamende civile de 25 000 euros, dont le produit sera versé à la Ville de [Localité 8].

Suivant déclarations des 25 septembre et 12 novembre 2024, la ville de [Localité 8] et les époux [L] ont de nouveau saisi la cour de renvoi. Les instances ont été jointes par ordonnance du 20 mai 2025.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 13 juin 2025, la ville de [Localité 8] demande à la cour de :

juger la ville de [Localité 8] recevable et bien fondée en ses conclusions ;

confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a retenu la responsabilité de M. et Mme [L] et de M. [O] ;

confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a condamné M. [O] au paiement d’une amende de 45 000 euros ;

infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a ordonné le retour à l’habitation sous astreinte ;

infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a condamné in solidum M. et Mme [L] propriétaires du bien indivis à payer une même amende de 25 000 euros à la ville de [Localité 8] ;

statuant à nouveau :

juger que M. et Mme [L] ont chacun enfreint les dispositions de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation en changeant l’usage de leur bien indivis situé [Adresse 4] à [Localité 11], lot 54 ;

condamner M. [L] à payer une amende civile de 50 000 euros ;

condamner Mme [L] à payer une amende civile de 50 000 euros ;

ordonner que le produit de ces amendes sera intégralement reversé à la ville de [Localité 8] conformément aux dispositions de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

débouter Mme et M. [L] et M. [O] de l’ensemble de leurs demandes fins et prétentions ;

y ajoutant :

condamner Mme et M. [L] et M. [O] à payer chacun à la ville de [Localité 8] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel ;

les condamner aux entiers dépens.

Par leurs dernières conclusions remises et notifiées le 3 juin 2025, M. et Mme [L] demandent à la cour de :

recevoir M. et Mme [L] en leurs conclusions ;

juger la ville de [Localité 8] et M. [O] irrecevables et mal fondés dans leurs demandes, conclusions, fins et prétentions ;

infirmer l’ordonnance rendue par le président du tribunal judiciaire de Paris en ce qu’elle a :

. condamné in solidum M. et Mme [L], propriétaires indivis du lot n°54 à payer une amende de 45 000 euros, dont le produit sera versé à la ville de [Localité 8] ;

. ordonné le retour à l’habitation du lot n°54 sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de

retard à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification de ladite ordonnance

aux consorts [L] et à M. [O] pour une durée maximale de 12 mois ;

. condamné in solidum M. et Mme [L] aux côtés de M. [O] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

. débouter la ville de [Localité 8] de ses demandes nouvelles (irrecevables d’office) tendant à voir jugé que M. et Mme [L] auraient chacun enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction en changeant l’usage de leur bien indivis situé [Adresse 4] à [Localité 11], lot n°54, et à les voir condamnés, chacun, à payer le montant maximal de l’amende civile alors qu’initialement elle demandait la condamnation in solidum de M. [O] et des époux [L] à payer ensemble une amende civile de 50 000 euros, et que dans ce cadre M. [O] a été condamné à payer une amende de 45 000 euros ;

juger que M. et Mme [L] qui n’ont pas commis, ni participé, ni bénéficié de l’infraction commise par M. [O] ne sauraient être punis plus sévèrement que ce locataire fautif ;

débouter, en conséquence, la ville de [Localité 8], de ses demandes nouvelles tendant à voir condamer Mme [L] à payer une amende civile de 50 000 euros, et à voir condamner M. [L] à payer une amende de civile de 50 000 euros, dont les produits seraient reversés à la ville de [Localité 8] ;

statuant de nouveau :

à titre principal,

juger, vu l’article 1119, alinéa 3, du code civil, que les conditions particulières interdisaient expressément les sous-locations sauf accord écrit des bailleurs, étant rappelé que les conditions particulières dérogent nécessairement aux conditions générales contraire ;

constater l’absence d’autorisation écrite des bailleurs aux sous-locations pratiquées par M. [O] ;

constater, par ailleurs, que M. [L] a sollicité d’une part les preuves à la ville de [Localité 8] pour agir contre M. [O] et que la ville de [Localité 8] n’a pas répondu à sa demande, et que les consorts [L] ont, dans le cadre de la première instance, sollicité reconventionnellement la résiliation judiciaire pour faute des baux à l’encontre de M. [O] ; ce dernier ayant donné congé à la réception de l’ordonnance, les consorts [L] n’avaient plus d’action en résiliation pour faute contre ce dernier, aucune inertie fautive ne saurait donc leur être reprochée ;

juger que M. et Mme [L] n’ont pas enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, ni manqué au devoir de se conformer aux conditions ou obligations imposées en application dudit article, et que, par suite, les conditions d’application de l’amende civile de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation (dans sa version applicable aux faits de l’espèce) ne sont pas réunies ;

constater que M. et Mme [L] justifient que le lot n° 54 est loué en vertu d’un bail en vigueur à effet du 21 février 2022 et que les locaux sont affectés à l’usage d’habitation ;

débouter la ville de [Localité 8] de sa demande de voir M. et Mme [L] condamnés au paiement d’une amende, à réaffecter les locaux à l’habitation sous astreinte, au paiement in solidum, au côté de M. [O] de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile et aux dépens de première instance, dès lors que M. et Mme [L] ne seront pas les parties succombant ;

infimer l’ordonnance en ce qu’elle a ordonné le retour à l’habitation des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 11], lot n° 54, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à M. et Mme [L] et M. [O] pour une durée maximale de 12 mois ;

prendre acte de ce que la ville de [Localité 8] et M. [O] ne s’opposent pas à cette demande ;

condamner la ville de Paris à rembourser à M. et Mme [L] la somme de 45 000 euros qu’ils ont payée au titre de la condamnation prononcée par l’ordonnance querellée rendue par le président du tribunal judiciaire de Paris ;

débouter la ville de [Localité 8] et M. [O] de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de M. et Mme [L] ;

à titre subsidiaire, et pour le cas où la cour retiendrait l’existence d’une infraction :

juger M. [O] seul responsable des infractions commises et le condamner à payer toute amende qui serait retenue par la cour ;

juger que la cour n’est pas compétente pour se prononcer sur un éventuel manquement des bailleurs à l’obligation de délivrance, à défaut, juger que M. et Mme [L] n’ont pas manqué à leur obligation de délivrance à l’égard de leur locataire, M. [O] ;

débouter M. [O] de sa demande de voir juger M. et Mme [L] responsables des infractions litigieuses et de ses demandes de condamnations à payer des amendes civiles à sa place ou tout autre amende civile en lien avec le litige ;

condamner M. [O] à payer l’amende civile mise à sa charge ;

limiter le montant de l’amende éventuelle à laquelle seront condamnés M. et Mme [L] considération prise de leur bonne foi, de leurs diligences, du non-respect du bail par M. [O], de leurs situations personnelles et financières;

juger que la condamnation de M. et de Mme [L] ne saurait excéder la somme de 2 000 euros ;

fixer le cas échéant, l’amende à ce maximum ;

condamner la ville de [Localité 8] à rembourser à M. et Mme [L], le surplus de l’amende civile dont ils se sont acquittés au titre de la condamnation prononcée par l’ordonnance querellée ;

condamner M. [O] à garantir les consorts [L] de toutes condamnations (en principal, frais, intérêts, pénalités et accessoires) prononcées à leur encontre ;

à titre infiniment subsidiaire, et pour le cas où la cour aggraverait la condamnation à l’égard de M. et Mme [L] :

accorder des délais de grâce les plus étendus à M. et Mme [L] si la Cour devait faire droit à la demande de condamnation au paiement d’une amende civile formée par la ville de [Localité 8] ;

écarter l’exécution provisoire, le paiement de l’amende étant susceptible d’avoir des conséquences excessives et irrémédiables ;

en tout état de cause :

débouter M. [O] de sa demande de voir condamner M. et Mme [L] à payer à sa place une amende civile de 45 000 euros ou toute autre amende que la cour déciderait d’appliquer proportionnellement à leur prétendue responsabilité ;

débouter la ville de [Localité 8] et M. [O] de toutes autres demandes, fins et conclusions contraires, ou nouvelles ou à l’encontre de M. et Mme [L] ;

condamner in solidum M. [O] et la ville de [Localité 8] à payer à M. et Mme [L] la somme de 4 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Par ses dernières conclusions remises et notifiées le 19 juin 2025, M. [O] demande à la cour de :

juger que l’ensemble des demandes, fins et prétentions de M et Mme [L] à l’encontre de M. [O] sont irrecevables en raison de l’autorité de la chose jugée des chefs de condamnation de M. [O] ;

en conséquence :

débouter Mme et M. [L] de leur demande de condamner M. [O] à payer toute amende qui serait retenue par la cour ;

débouter Mme et M. [L] de leur demande de condamner M. [O] à les garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre ;

débouter Mme et M. [L] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions à l’encontre de M. [O] ;

confirmer l’ordonnance en référé en ce qu’elle a condamné M. [O] au paiement d’une amende de 45 000 euros ;

à titre subsidiaire, si par impossible la recevabilité des demandes de Mme et M. [L] devaient être retenue :

juger que M. [O] n’a pas à répondre des amendes civiles prononcées par la cour dont il n’est nullement responsable ;

en conséquence :

débouter Mme et M. [L] de leur demande de garantie financière et condamnations financières dirigées contre M. [O] ;

débouter Mme et M. [L] de leur demande de condamner M. [O] à payer toute amende qui serait retenue par la cour ;

débouter Mme et M. [L] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions à l’encontre de M. [O] ;

à titre subsidiaire, si par impossible l’autorité de la chose jugée n’était retenue sur les chefs de condamnations de M. [O] :

juger que Mme et M. [L] ont manqué à leur obligation de délivrance et délivrer des locaux non conformes à l’objet des baux conclus ;

juger que M. et Mme [L] sont seuls responsables des infractions commises ;

en conséquence :

infirmer l’ordonnance attaquée en ce qu’elle a condamné M. [O] à une amende civile de 45 000 euros ;

statuant à nouveau :

condamner M et Mme [L] à supporter seuls le paiement de l’amende civile de 45 000 euros ou de toute amende retenue par la cour ;

à titre infiniment subsidiaire si, par extraordinaire, la responsabilité de M. [O] devait être retenue :

juger que compte tenu de la bonne foi, et de son ignorance en sa qualité de simple locataire du lot litigieux, M. [O] est fondé à n’être condamné qu’à une amende symbolique ou d’une amende civile ne dépassant pas 3 000 euros ;

en conséquence :

infirmer l’ordonnance en référé en ce qu’elle a condamné M. [O] au paiement d’une amende de 45 000 euros et ordonné le retour à l’habitation sous astreinte provisoire de 100 euros par mois ;

statuant à nouveau :

fixer le montant de l’amende civile de M. [O] à la somme symbolique de 1 euro ou une somme ne pouvant dépasser la somme maximale de 3 000 euros;

en tout état de cause :

débouter M. et Mme [L] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions à l’encontre de M. [O] ;

infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a condamné M. [O] à une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a ordonné le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation situés [Adresse 3] à [Localité 10] (lot n° 54) appartenant à M. et Mme [L], loué à M. [O] sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à M. et Mme [L] et M. [O] pour une durée maximale de 12 mois ;

condamner in solidum M. et Mme [L] à payer une somme de 5 000 euros à M. [O] au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l’instance.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 26 juin 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens.

En cours de délibéré, au visa de l’article 915-2, alinéa 2, du code de procédure civile, les observations des parties ont été sollicitées sur la recevabilité de la demande de la ville de Paris de voir porter le montant de l’amende civile infligée à M. et Mme [L] à la somme de 50 000 euros chacun dans la mesure où cette prétention ci ne figurait pas dans les premières écritures de la ville devant la cour d’appel dont l’arrêt a été cassé.

Sur ce,

Sur l’étendue de la saisine de la cour

En application des articles 624, 625 et 638 du code de procédure civile, l’étendue de la saisine de la cour de renvoi n’est pas liée au contenu de l’acte de saisine, elle est la conséquence directe de la portée de la cassation intervenue, laquelle est déterminée par le dispositif de l’arrêt qui la prononce et s’étend également à l’ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d’indivisibilité ou de dépendance nécessaire. Les parties sont replacées dans l’état où elles se trouvaient avant la décision cassée sur les points atteints par la cassation et l’affaire est à nouveau jugée en fait et en droit à l’exclusion des chefs non atteints par la cassation.

En l’espèce, par un arrêt du 11 juillet 2024, la Cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt de la cour de [Localité 8] du 13 octobre 2022 mais seulement en ce qu’il condamne in solidum Mme et M. [L] à payer une amende civile de 15 000 euros, dont le produit sera versé à la ville de [Localité 8].

Cette cassation partielle de l’arrêt n’a pas atteint les autres chefs de dispositif de l’arrêt par lesquels la cour confirme la décision initiale sauf en ce qu’elle déclare irrecevable la demande en garantie formée par M. et Mme [L] contre M. [O] et, statuant à nouveau de ce chef, la déclare recevable mais la rejette.

Il s’ensuit que les chefs de dispositif de la décision, confirmée en ce qu’elle déclare irrecevables les demandes de résiliation de bail et d’expulsion à l’égard de M. [O], déboute M. [O] de sa demande visant à écarter des débats la pièce n°5, condamne M. [O] au paiement d’une amende civile de 45 000 euros et ordonne sous astreinte le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation, sont devenus irrévocables.

Il en est de même du chef de l’arrêt, infirmatif sur ce seul point, qui déclare recevable la demande en garantie des époux [L] contre M. [L] mais la rejette

Il s’en déduit que les demandes de voir la cour de renvoi, infirmant la décision des ces chefs et statuant à nouveau sur ceux-ci, rejeter la demande d’amende civile à l’encontre de M. [O] ou limiter le montant de celle-ci, condamner ce dernier à garantir M. et Mme [L] et rejeter la demande de retour à l’habitation des lieux sous astreinte sont irrecevables.

Dans la mesure où l’exception d’irrecevabilité soutenue à titre principal par M. [O] est accueillie, ses demandes tendant à l’infirmation de la décision, formées uniquement à titre subsidiaire, ne seront pas examinées.

Par ailleurs, les demandes tendant à voir juger que les conditions particulières interdisaient expressément les sous-locations sauf accord écrit des bailleurs, constater l’absence d’autorisation écrite des bailleurs aux sous-locations pratiquées par M. [O], constater que M. [L] a sollicité les preuves à la ville de [Localité 8] pour agir contre M. [O] et que la ville de [Localité 8] n’a pas répondu à sa demande, et que les consorts [L] ont, dans le cadre de la première instance, sollicité reconventionnellement la résiliation judiciaire pour faute des baux à l’encontre de M. [O] et constater que M. et Mme [L] justifient que le lot n°54 est loué en vertu d’un bail en vigueur à effet du 21 février 2022 et que les locaux sont affectés à l’usage d’habitation ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile mais des moyens au soutien de celles-ci de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Il s’ensuit que la cour est uniquement saisie de la demande de la ville de [Localité 8] tendant à voir infirmer le jugement rendu selon la procédure accélérée au fond du 25 octobre 2021 en ce qu’il condamne in solidum M. et Mme [L] au paiement d’une amende civile de 25 000 euros

Sur la recevabilité de la demande de la ville de [Localité 8] de voir porter le montant de l’amende civile à laquelle M. et Mme [L] ont été condamnés portée à 50 000 euros à l’encontre de chacun

L’article 915-2 du code de procédure civile, applicable à la présente instance, reprise devant la cour à la suite d’un renvoi après cassation postérieurement au 1er septembre 2024, dispose notamment que :

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 906-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. L’irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

Néanmoins, et sans préjudice de l’article 914-3, demeurent recevables, dans les limites des chefs du dispositif du jugement critiqués et de ceux qui en dépendent, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Par ailleurs, le renvoi du litige, par la Cour de cassation, devant une cour d’appel n’introduisant pas une nouvelle instance, le principe de concentration des prétentions résultant de ces dispositions s’applique devant la cour d’appel de renvoi, non pas au regard des premières conclusions remises devant elle par l’appelant, mais en considération des premières conclusions de celui-ci devant la cour d’appel dont l’arrêt a été cassé (2ème Civ., 12 janvier 2023, n°21-18.762 P.)

Au cas présent, alors que, dans ses premières écritures devant la cour d’appel dont l’arrêt a été cassé, la ville de Paris concluait à la confirmation du jugement notamment en ce qu’il condamne, in solidum M. et Mme [L] au paiement d’une amende civile de 25 000 euros, sa demande de voir augmenter le montant de l’amende civile prononcée pour le porter à 50 000 euros est irrecevable.

Il n’y a pas lieu en revanche de considérer comme nouvelle par rapport à cette première demande le fait de solliciter désormais la condamnation, non plus in solidum, des deux époux mais de chacun d’entre eux, cette demande, conséquence de la cassation, étant comprise dans la première à hauteur du montant global de l’amende.

Il s’ensuit que la cour est uniquement saisie de la demande de la ville de [Localité 8] tendant à voir condamner M. et Mme [L] chacun au paiement d’une amende civile dans la limite d’un montant global de 25 000 euros.

Sur l’infraction et l’amende prononcée

L’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable au litige, dispose que :

'La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-[Localité 12] et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article.'

L’article L.631-7-1 A, dernier alinéa, du même code, dans sa version applicable au litige, prévoit que :

'Lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur (…), l’autorisation de changement d’usage prévue à l’article L. 631-7 du présent code ou celle prévue au présent article n’est pas nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.'

L’article L. 651-2 du même code, dans sa version applicable au litige, dispose que toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé

Par ailleurs, le propriétaire d’un bien immobilier a seul qualité pour solliciter l’autorisation de changement d’usage et il ne peut reporter sur le locataire l’obligation légale de demander les autorisations nécessaires au changement d’affectation. Dès lors, le bailleur qui consent expressément à ce que son locataire sous-loue dans des conditions non conformes aux règles du changement d’usage ne peut se décharger de sa responsabilité sur son locataire et il contrevient aux dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation dès lors qu’il a connaissance de la mise en location touristique de son bien.

En outre, l’article 1119 du code civil dispose que :

'Les conditions générales invoquées par une partie n’ont effet à l’égard de l’autre que si elles ont été portées à la connaissance de celle-ci et si elle les a acceptées.

En cas de discordance entre des conditions générales invoquées par l’une et l’autre des parties, les clauses incompatibles sont sans effet.

En cas de discordance entre des conditions générales et des conditions particulières, les secondes l’emportent sur les premières.'

En l’espèce, il n’est pas contesté que l’infraction prévue par l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation est matériellement caractérisée.

Par ailleurs, le bail stipule en page 1 que le locataire s’interdit notamment d’exercer dans les locaux toute activité commerciale, industrielle ou artisanale (') il ne pourra céder son bail ou sous-louer le logement sans l’accord écrit du bailleur et en page 3 que le locataire s’engage à ne pas céder le contrat de location, ne sous-louer l’appartement qu’à titre d’habitation saisonnière et non d’habitation principale.

M. et Mme [L] font valoir que les conditions particulières du bail, qui prévoient que l’accord écrit des bailleurs est nécessaire pour que le bien soit sous-loué, l’emportent sur les conditions générales qui autorisent la sous-location saisonnière de sorte qu’en l’absence d’accord écrit de leur part donné à leur locataire, l’infraction ne saurait leur être imputée.

Cependant, comme le souligne la ville de [Localité 8], il n’y a pas de discordance entre les clauses invoquées qui sont parfaitement compatibles et dont il résulte qu’il est interdit au locataire de sous-louer l’appartement à un autre locataire en habitation principale sans autorisation écrite du bailleur, mais que la sous-location saisonnière est en revanche autorisée.

Il s’ensuit que les époux [L] ont bien autorisé la sous-location saisonnière du bien et que l’infraction leur est imputable.

Par ailleurs, toute personne qui a enfreint les dispositions de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation encourt la sanction édictée par l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation de sorte que tant M. [L] que Mme [L] peuvent être condamnés au paiement de celle-ci, en même temps que M. [O], et dans la limite, pour chacun du montant maximal de l’amende, lui-même limité à hauteur de demande.

Néanmoins, l’amende civile constituant une sanction ayant le caractère d’une punition, son prononcé est soumis aux principes de personnalité et d’individualisation de la peine qui font obstacle, en la matière, à toute condamnation in solidum.

En outre, l’amende doit être fixée en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 8] où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant, des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d’habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

En l’espèce, Mme et M. [L] font valoir leur bonne foi, leur volonté de mettre rapidement un terme à l’infraction dès qu’ils en ont eu connaissance et le fait qu’ils n’ont perçu aucun revenu illicite du fait de la commission de celle-ci puisque, pour leur part, ils n’ont touché que le loyer versé par M. [O] dans le cadre d’un bail régulier. Ils se prévalent également de leur situation personnelle et financière.

La ville de [Localité 8] souligne l’objectif d’intérêt général poursuivi, la nécessaire connaissance qu’avaient les époux [L] de la sous-location touristique des lieux et la durée importante de commission des faits.

Au regard des éléments ainsi exposés, et plus particulièrement, d’une part, du fait que les époux [L] ne pouvaient ignorer que les locaux faisaient l’objet de locations saisonnières, alors que cette possibilité était expressément prévue au bail et que M. [O] leur louait simultanément trois appartements qu’il ne pouvait tous utiliser comme résidence principale, de la période pendant laquelle les locations saisonnières ont duré, des démarches limitées des époux [L] pour mettre immédiatement un terme à l’infraction constatée, et d’autre part, du fait que les époux [L] ont uniquement perçu le loyer courant versé par leur locataire et compte tenu du retour à l’habitation des lieux désormais acquis, le premier juge a fait une juste appréciation du montant global de l’amende.

La condamnation in solidum au paiement d’une amende civile n’étant pas possible, Mme et M. [L] seront , au regard des éléments de personnalité produits et de leur participation respective à la commission des faits, condamnés au paiement d’une amende civile de 12 500 euros chacun.

La décision entreprise sera infirmée de ce chef.

Sur les autres demandes

Parties perdantes, Mme et M. [L] seront condamnés aux dépens de la présente procédure d’appel comme de celle ayant conduit à l’arrêt antérieurement cassé.

Ils seront également condamnés à verser à la ville de [Localité 8] et à M. [O] une somme de 1 000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Déclare irrecevable les demandes d’infirmation du jugement en ce qu’il déclare irrecevables les demandes de résiliation de bail et d’expulsion formées par Mme et M. [L] à l’égard de M. [O], déboute M. [O] de sa demande visant à écarter des débats la pièce n°5, condamne M. [O] au paiement d’une amende civile de 45 000 euros et ordonne sous astreinte le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation ;

Déclare irrecevable la demande de la ville de [Localité 8] de voir porter le montant de l’amende civile à 50 000 euros ;

Déclare recevable la demande de condamnation de chacun des époux [L] au paiement d’une amende civile ;

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il condamne in solidum M. et Mme [L] au paiement de 25 000 euros à titre d’amende civile et l’infirme de ce chef ;

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,

Dit que Mme [L] a commis l’infraction prévue par l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation ;

Condamne Mme [L] à payer à la ville de [Localité 8] la somme de 12 500 euros à titre d’amende civile dont le produit sera intégralement versé à la ville de [Localité 8] ;

Dit que M. [L] a commis l’infraction prévue par l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation ;

Condamne M. [L] à payer à la ville de [Localité 8] la somme de 12 500 euros à titre d’amende civile dont le produit sera intégralement versé à la ville de [Localité 8] ;

Condamne M. et Mme [L] aux dépens de la présente procédure d’appel comme de celle ayant conduit à l’arrêt antérieurement cassé ;

Condamne M. et Mme [L] à payer à la ville de [Localité 8] la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en première instance.

Condamne M. et Mme [L] à payer à M. [O] la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en première instance.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT