RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 6

ARRÊT DU 20 FEVRIER 2026

(n° /2026, 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/06983 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLGCF

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 12 Mars 2025-Tribunal judiciaire de CRETEIL- RG n° 23/02451

APPELANTE

S.N.C. [Localité 1] LOFTS & [F] LOFTS, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Stéphane FERTIER de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, avocat au barreau de Paris, toque : L0075

INTIMÉE

S.A. AXA FRANCE IARD, recherchée en sa qualité d’assureur de la société ADC INGENIERIE ET REALISATIONS, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de Paris, toque : K0111

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 04 Décembre 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Sylvie DELACOURT, Présidente de Chambre

M^me Agnès LAMBRET, Conseillère

Madame Viviane SZLAMOVICZ,Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Agnès LAMBRET dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M. Clément COLIN

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Sylvie DELACOURT, Présidente de Chambre et par Clément COLIN, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La société [Localité 1] [G] & [F] [G] (la société [Localité 1] [G]) a entrepris, en qualité de maître de l’ouvrage, une opération de réhabilitation d’un ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 4] en vue de procéder à des ventes en l’état futur d’achèvement.

Sont notamment intervenus à cette opération de construction :

— la société Spencer Financial Services, en qualité de maître d’ouvrage délégué,

— la société Mission Assistance Conseil, en qualité de maître d’ouvrage délégué,

— M. [B] [R], en qualité de maître d''uvre,

— la société ADC Ingénierie et Réalisations, en qualité de maître d’ouvrage délégué et maître d''uvre, assurée par la société Axa France IARD (la société Axa), ayant sous-traité la mission d’ordonnancement, pilotage et coordination à la société Etudes et Synergie, laquelle était également coordonnateur de sécurité et protection de la santé de cette opération,

— la société Dekra Construction, en qualité de contrôleur technique,

— la société ERCB, entreprise générale, laquelle a sous-traité :

*le lot charpente métallique, couverture, vélux, bardage, charpente, clins, escaliers, doublages, plafonds, isolation plâtrerie, peinture à la société IPC 95, assurée par la société MAAF Assurances,

* le lot menuiseries extérieures et métallerie à la société Impalmir, assurée par la société Occident GCO, anciennement Catalana Ocidente SA,

* le lot électricité à la société ECM-IDF, assurée par la société Azur Assurances IARD, absorbée en 2006 par la société MMA,

* le lot plomberie à la société Intermic, assurée par la SMABTP,

* le lot gros 'uvre, maçonnerie, voiries réseaux divers à la société HAS TP, assurée par la SMABTP.

Du fait de la carence de la société ERCB, dont le marché a été résilié le 27 octobre 2008, la société [Localité 1] [G] a conclu directement des contrats avec les sociétés IPC 95, Impalmir, ECM-IDF, Intermic, HAS TP et Etra Construction, assurée par la société Abeille IARD & Santé.

La réception de l’ouvrage n’est jamais intervenue.

La société Choisy [G] a, par acte d’huissier du 9 mars 2009, assigné les constructeurs et leurs assureurs devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Créteil aux fins de désignation d’un expert judiciaire.

Par ordonnance du 5 mai 2009, le juge des référés a désigné M. [C] [J] en qualité d’expert judiciaire.

Par ordonnance de référé du 6 octobre 2009, les opérations d’expertise ont été rendues communes à M. [R], la société SED, les sociétés ECM-IDF, Intermic, IPC 95, Sendefor, HAS TP, Impalmir, Cristal, Metallerie Lecuyer et Etra Construction.

Par ordonnance de référé du 30 mars 2011, les opérations d’expertise ont été rendues communes à la société Etudes et synergies et à la société Sollier soudure- SRCM.

Par ordonnance de référé du 18 mai 2011, les opérations d’expertise ont été rendues communes à la société MCR.

L’expert a déposé son rapport le 20 juillet 2021.

Par acte en date du 10 février 2023, la société Choisy [G] a assigné devant le tribunal la société Axa, en qualité d’assureur de la société ADC Ingenierie & réalisations, la société Etudes et synergies, la société Dekra construction, la MAAF, en qualité d’assureur de la société IPC 95, la société HAS TP, la société Les Installations Thermiques chilly intermic, la SMABTP leur assureur, la société Implamir, la société Catalana occidente son assureur, la société Azur Assurances, en qualité d’assureur de la société ECM IDF, la société Etra Construction et la société Abeille assurances son assureur afin d’obtenir réparation de ses préjudices.

Par acte du 1er décembre 2023, la société Etudes et synergies a assigné en intervention forcée son assureur la SMABTP. Cette procédure a été jointe à la présente instance le 21 mars 2024.

Par Ordonnance du 12 Mars 2025, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire Créteil a statué en ces termes :

Faisons droit à l’intervention volontaire de la société MMA IARD ;

Faisons droit à l’exception de nullité soulevée par la société MMA IARD ;

Déclarons nulle l’assignation signifiée le 22 mars 2023 par la société [Localité 1] [G] à la société Azur assurances ;

Déclarons irrecevables les demandes de la société [Localité 1] [G] & [F] [G] à l’encontre de la société Azur assurances ;

Déboutons la société Dekra industrial de sa demande de jonction de l’instance engagée par la société Etudes et synergies à l’encontre de la SMA SA ;

Déboutons les sociétés MAAF, Axa, Dekra industrial et Etudes et synergies de leur fin de non-recevoir tirée de l’absence d’intérêt à agir de la société [Localité 1] [G];

Déboutons la société Occident GCO de sa fin de non-recevoir tirée de l’absence d’intérêt à agir de la société [Localité 1] [G];

Faisons droit aux fins de non-recevoir tirées de la prescription soulevées par les sociétés Occident GCO, MAAF, Axa, SMABTP et Abeille Iard & sante ;

Déclarons irrecevable l’action de la société [Localité 1] [G] à l’encontre des sociétés Occident GCO, MAAF, Axa, SMABTP et Abeille Iard & sante ;

Déboutons la société Dekra industrial de sa fin de non-recevoir tirée de la prescription ;

Déclarons recevable l’action de la société [Localité 1] [G] à l’encontre la société Dekra industrial ;

Condamnons la société [Localité 1] [G] à verser aux sociétés MMA IARD, Occident GCO, Axa, SMABTP et Abeille Iard & sante la somme de 2 000 euros chacune en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société [Localité 1] [G] aux dépens ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration en date du 8 avril 2025, la société [Localité 1] [G] a interjeté appel de l’ordonnance, intimant devant la cour la société Axa.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 13 octobre 2025, la société [Localité 1] [G] demande à la cour de :

Déclarer la société Choisy [G] recevable et bien fondée en son appel formé à l’encontre de la décision rendue le 12 mars 2025 par le tribunal judiciaire de Créteil ;

Y faisant droit :

Infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a :

Déclaré irrecevable l’action de la société [Localité 1] [G] à l’encontre de la société Axa ;

Condamné la société [Localité 1] [G] à verser à la société Axa la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la société [Localité 1] [G] aux dépens

Statuant à nouveau :

Prononcer la recevabilité de l’action de la société [Localité 1] [G] à l’encontre de la société Axa;

Condamner la société Axa à verser à la société [Localité 1] [G] la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

La condamner aux dépens.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 21 août 2025, la société Axa demande à la cour de :

— Infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a débouté la société Axa de la fin de non-recevoir soulevée à l’encontre de la société [Localité 1] [G], tirée du défaut d’intérêt à agir ;

Statuant à nouveau,

— Déclarer la société [Localité 1] [G] irrecevable en son action à l’encontre de la société Axa pour défaut de qualité et intérêt à agir ;

A défaut,

— Déclarer la société [Localité 1] [G] irrecevable en son action à l’encontre de la société Axa comme prescrite ;

— Confirmer, en conséquence, l’ordonnance déférée en ce qu’elle a déclaré irrecevable l’action de la société [Localité 1] [G] à l’encontre de la société Axa ;

— Débouter la société [Localité 1] [G] de l’ensemble de ses demandes,

— Confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné la société [Localité 1] [G] à verser à la société Axa la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de première instance ;

Y ajoutant,

— Condamner la société Choisy [G] à payer à la société Axa la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel, ainsi qu’aux dépens d’appel, dont le recouvrement sera assuré directement, pour ceux-là concernant, par la société Grappotte Benetreau, avocats au barreau de Paris, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 6 novembre 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience du 4 décembre 2025, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de l’action de la société [Localité 1] [G]

Moyens des parties

La société [Localité 1] [G] expose que le maître de l’ouvrage qui a cédé son bien demeure fondé à agir à l’encontre des constructeurs sur le fondement de la garantie décennale si une clause de l’acte de vente réserve ce droit au vendeur et si le vendeur invoque un préjudice personnel lui conférant un intérêt direct et certain à agir.

Elle soutient alors, d’une part, après avoir énoncé que la clause réservant le droit d’action du vendeur ne relevait d’aucun formalisme précis, que le contrat passé avec la société civile immobilière [G] concept mentionnait que celle-ci acquerrait le bien en l’état, que le prix de vente tenait compte de la sinistralité et qu’elle renonçait aux recours contre la société Aviva, assureur dommages-ouvrage et constructeur non réalisateur et assureur décennal de la société ERCB. Elle en déduit que cette clause réservait ces recours au vendeur.

Elle soutient d’autre part que les préjudices dont elle demande réparation lui sont personnels en ce qu’ils consistent dans le coût de la résiliation des ventes initialement prévues et l’abandon de l’opération de promotion pour revendre en l’état.

Elle soutient enfin que l’indemnité versée par la société Aviva (assureur dommages-ouvrage, CNR et décennale de la société ERCB), d’un montant de 1 400 000 euros et le prix de la revente du site d’un montant de 1 500 000 euros n’ont pas permis de l’indemniser de son préjudice total évalué à la somme de 4 966 318,72 euros TTC.

La société AXA soutient, sur le fondement des dispositions des articles 31 et 32 du code de procédure civile, qu’avec son bien immobilier la société [Localité 1] [G] a cédé les droits et actions qui s’y attachaient, notamment les actions indemnitaires. Elle expose alors que la société [Localité 1] [G] ne justifie pas d’une clause insérée dans l’acte de vente de nature à lui réserver ces actions et que, de fait, cette clause ne figure pas dans l’acte de vente signé le 1er août 2011. Elle expose encore qu’elle ne peut prétendre au remboursement des sommes versées aux acquéreurs dans le cadre des résolutions alors que celles-ci ont été versées par les sociétés CIC et la société Aviva. Elle soutient enfin que la société [Localité 1] [G] n’est pas fondée à réclamer la perte de marge prévue au budget prévisionnel dès lors que les ventes ont fait l’objet d’une résolution et qu’elle a cédé son bien dans son ensemble.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Selon les articles 31 et 32 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention et est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Il résulte de ce texte que l’action en garantie décennale se transmet aux acquéreurs avec la propriété de l’immeuble. Cependant, le maître de l’ouvrage ne perd pas la faculté de l’exercer dès lors qu’elle présente pour lui un intérêt direct et certain et qu’il peut invoquer un préjudice personnel (3e Civ., 31 mai 1995, pourvoi n° 92-14.098, Bulletin 1995 III N° 133). Il appartient alors au maître de l’ouvrage qui l’invoque de rapporter la preuve de cet intérêt direct et certain à agir (3e Civ., 3 mai 2001, pourvoi n° 99-19.205).

Le même raisonnement est applicable aux actions en responsabilité contractuelle contre les constructeurs lesquelles, sauf clause contraire, se transmettent aux acquéreurs successifs de l’immeuble, même pour les dommages nés antérieurement à la vente et ce, nonobstant l’action en réparation intentée par le vendeur avant cette vente (3e Civ., 10 juillet 2013, pourvoi n° 12-21.910, Bull. 2013, III, n° 102).

L’acte de cession intervenu le 1er août 2011 entre les sociétés Choisy [G] et SCI [G] concept ne comprend aucune clause par laquelle la première se serait réservée l’action en responsabilité à l’encontre des constructeurs. Cependant, cet acte décrit avec précision, dans un article consacré à l’état de l’immeuble, les différents désordres qui l’affectent, ainsi que la renonciation du vendeur à tout recours contre l’acquéreur à ce titre. La société [Localité 1] [G] justifie ainsi de ce que l’état dégradé des biens, qu’elle qualifie de sinistralité, était connu des acquéreurs et avait nécessairement déterminé leur prix. Elle justifie ainsi de l’intérêt direct et certain qu’elle invoque à solliciter l’indemnisation de son préjudice résultant de la résiliation des ventes initialement prévues et de l’abandon de l’opération de promotion pour revendre en l’état. L’appréciation de ce préjudice relève en revanche, le cas échéant, du fond du litige concernant notamment des pertes de marge ou sommes versées par la société CIC en la comptabilité du notaire alléguées par la société Axa.

Le juge de la mise en état a pour ces raisons, pertinemment retenu que la société [Localité 1] [G] justifiait de ce qu’elle agissait en réparation d’un préjudice personnel qui lui conférait qualité et intérêt à agir.

L’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle a rejeté la fin de non- recevoir soulevée par la société Axa et tirée du défaut d’intérêt à agir de la société [Localité 1] [G].

Sur la prescription de l’action

Moyens des parties

La société [Localité 1] [G] soutient que la prescription de son action a été suspendue durant la période courant entre la désignation de l’expert, le 5 mai 2009, et le dépôt du rapport le 20 juillet 2021. Elle ajoute que c’est à tort que le juge de la mise en état a retenu que la société Axa avait été assignée pour la première fois le 9 février 2023, celle-ci étant visée par l’assignation du mois de mars 2009. Elle soutient enfin que ses demandes portent sur l’indemnisation des conséquences des désordres commis par les entreprises dont la résolution des ventes est une de des conséquences mais en aucun cas l’objet de ses demandes.

La société Axa soutient que la société [Localité 1] [G] a eu connaissance des faits lui permettant d’exercer son action dès que la résolution des ventes a été effective en 2011 mais qu’elle ne lui a délivré une assignation au fond que le 9 février 2023 en vue de l’annulation des contrats de vente et de construction et leurs conséquences. Elle expose que la société [Localité 1] [G] dont l’assignation tend à l’annulation des contrats de vente ne peut se prévaloir de l’effet suspensif attaché à la mesure d’instruction ordonnée en référé alors que celle-ci n’avait pour objet que de décrire les désordres allégués, d’identifier leurs causes, les responsabilités encourues et le coût des réparations.

Réponse de la cour

Il résulte de l’article 2224 du code civil, que l’action en responsabilité à l’encontre des constructeurs se prescrit, en l’absence de réception, par cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer (3e Civ., 19 mars 2020, pourvoi n° 19-13.459, publié)

Il résulte des articles L. 114-1 et L. 124-3 du code des assurances que l’action directe de la victime contre l’assureur de responsabilité, qui trouve son fondement dans le droit de la victime à réparation de son préjudice, se prescrit par le même délai que son action contre le responsable et ne peut être exercée contre l’assureur, au-delà de ce délai, que tant que celui-ci reste exposé au recours de son assuré (1re Civ., 13 février 1996, pourvoi n° 93-16.005, Bull. 1996 I N° 76).

Si, en application de l’article 2244 du code civil, l’assignation en référé, même aux fins d’expertise, interrompt la prescription et les délais pour agir à l’égard des personnes assignées, il est établi que l’effet interruptif attaché à une assignation ne vaut que pour les désordres qui y sont expressément désignés (3e Civ., 31 mai 1989, pourvoi n° 87-16.389, Bull. 1989, III, n° 122 ; 3e Civ., 20 mai 1998, pourvoi n° 95-20.870, Bull. 1998, III, n° 104).

En premier lieu, l’ordonnance de référé rendue le 5 mai 2009 par le tribunal de grande instance de Créteil énonce, dans sa partie « exposé du litige », que la société Choisy [G] avait assigné à cette instance « les défendeurs cités en tête des présentes pour voir ordonner une expertise suite aux désordres affectant l’opération les Lofts de [Localité 1] ». La société Axa figure en en tête de cette décision, en qualité d’assureur de la société ADC Ingénierie & réalisations, elle avait constitué avocat.

En second lieu, dans le cadre de l’assignation au fond délivrée à la société Axa en 2023, la société [Localité 1] [G] indique que cette action tend à engager la responsabilité des constructeurs avant réception, sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun, pour obtenir leur condamnation à l’indemniser des conséquences des désordres listés par l’expert désigné par l’ordonnance précitée, que celui-ci impute, selon elle, notamment à la société Axa.

Il résulte de ce qui précède, que l’assignation en référé comme l’assignation au fond avaient pour objectif l’indemnisation du maître de l’ouvrage au titre des désordres affectant la construction.

Dès lors, l’assignation en référé a interrompu la prescription quinquennale applicable, laquelle par l’effet de la suspension attachée à la mesure d’expertise, n’a recommencé à courir qu’à compter du dépôt du rapport le 20 juillet 2021, de sorte qu’à la date de délivrance de l’assignation, l’action en indemnisation de la société [Localité 1] [G] dirigée contre la société Axa était recevable.

L’ordonnance sera infirmée en ce qu’elle a fait droit à la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action de la société [Localité 1] [G] à l’encontre de la société Axa et déclaré la société [Localité 1] [G] irrecevable en sa demande. Par dispositions nouvelles, la fin de non-recevoir sera rejetée et la société [Localité 1] [G] sera déclarée recevable en sa demande au regard de la prescription.

Sur les frais de procès

Le sens de l’arrêt conduit à confirmer la décision sur les dépens et l’infirmer sur la condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En cause d’appel, la société Axa, partie succombante, sera condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à la société [Localité 1] [G] la somme de 4 000 euros, au titre des frais irrépétibles.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu’elle :

Déboute la société Axa de sa fin de non-recevoir tirée de l’absence d’intérêt à agir de la société [Localité 1] [G] ;

Condamne la société [Localité 1] [G] aux dépens ;

La confirme sur ces points et statuant à nouveau et y ajoutant,

Rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la société Axa France IARD en qualité d’assureur de la société ADC Ingénierie et réalisations ;

Déclare la société [Localité 1] [G] recevable en ses demandes à l’encontre de la société Axa France IARD en qualité d’assureur de la société ADC Ingénierie et réalisations ;

Condamne la société Axa France IARD, en qualité d’assureur de la société ADC Ingénierie et réalisations, aux dépens d’appel ;

Admet les avocats qui en ont fait la demande et peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Axa France IARD en qualité d’assureur de la société ADC Ingénierie et réalisations et condamne cette société à payer à la société [Localité 1] [G] et [F] [G] la somme de 4 000 euros.

Le greffier, La Présidente,