Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRET DU 31 MARS 2026

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/02919 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CI43G

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Juin 2023 -Tribunal de proximité de RAINCY – RG n° 11-23-309

APPELANT

Monsieur [U] [T] [D]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représenté par M^e Sarah GARCIA, avocat au barreau de PARIS, toque : C2182

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-75056-2023507184 du 28/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

INTIMEE

S.C.I. [Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée par M^e Philippe MAMMAR, avocat au barreau de PARIS, toque : B1160, subsitué à l’audience par M^e Claude-Eric STUTZ, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Roselyne GAUTIER, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : M^me Caroline GAUTIER

ARRET :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Roselyne GAUTIER, présidente de chambre et par Alexandre DARJ, greffier présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PRÉTENTIONS

Suivant acte sous seing privé du 12 novembre 2015, la SCI du Port a donné à bail à Monsieur [U] [T] [D] un logement situé [Adresse 4] A- 1er étage droite à [Localité 4], pour un loyer mensuel de 400 euros, et 50 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 24 août 2022, la SCI [Adresse 2] a fait signifier à Monsieur [U] [T] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 17 860 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 25 août 2022, la SCI du Port a saisi la [Etablissement 1] des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice du 9 janvier 2023, la SCI [Adresse 2] a fait assigner Monsieur [U] [T] [D] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy et par jugement contradictoire rendu le 12 juin 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Le Raincy a :

— déclaré recevable la demande de la SCI du Port aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 12 novembre 2015 entre la SCI [Adresse 2] d’une part, et Monsieur [U] [T] [D] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4] A – let é [Localité 4], sont réunies à la date du 25 octobre 2022,

— ordonné, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [U] [T] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— rejeté la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues,

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [U] [T] [D] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,

— condamné Monsieur [U] [T] [D] à payer à la SCI du Port la somme de 12 800 euros (douze mille huit cents euros) au titre de l’arriéré locatif du 1er janvier 2020 au 12 décembre 2022, échéance du mois de décembre 2022 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2023,

— condamné Monsieur [U] [T] [D] à verser à la SCI [Adresse 2] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de janvier 2023 et jusqu’à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

— condamné Monsieur [U] [T] [D] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 24 août 2022, les frais de signification de l’assignation et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture et de saisine de la CCAPEX,

— condamné Monsieur [U] [T] [D] à payer à la SCI [Adresse 2] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration reçue au greffe le 1er février 2024, Monsieur [U] [T] [D] a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions déposées le 17 avril 2024 sur le réseau RPVA et auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Monsieur [U] [T] [D] demande à la cour de :

— le déclarer recevable et bien fondé en son appel ;

Y faisant droit,

— infirmer le jugement ;

Statuant à nouveau,

— prononcer la nullité du commandement visant la clause résolutoire du 24 aout 2022 nul et de nul effet ;

Par conséquent,

— rejeter la demande de résiliation du bail, sa condamnation et son expulsion ;

Subsidiairement,

— juger que la créance dont se prévaut la SCI du Port est injustifiée, ne pouvant donner lieu à condamnation et par voie de conséquence à acquisition de la clause résolutoire du bail ; – rejeter par conséquent la demande de son expulsion et séquestre des meubles ;

Très subsidiairement, dans l’éventualité d’une créance retenue,

— fixer son préjudice à la somme de 10000 euros et condamner en tant que besoin la SCI [Adresse 2] à lui régler cette somme ;

— ordonner à la SCI du Port de voir porter au crédit du compte de la locataire la somme de 1 800 euros au titre des provisions de charges indues ;

— ordonner la compensation entre les créances réciproques.

Dans ses dernières conclusions déposées le 17 juillet 2024 sur le réseau RPVA et auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens la SCI [Adresse 2] demande à la cour de :

— Vu la remise des clefs par Monsieur [U] [T] [D] en date du 5 juin 2024,

— juger que les contestations de Monsieur [U] [T] [D] relatives à l’acquisition de la clause résolutoire et à l’expulsion prononcées par le jugement rendu le 12 juin 2023 par le Tribunal de Proximité du Raincy sont devenues sans objet ;

— débouter Monsieur [U] [T] [D] de ses demandes ;

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 12 juin 2023 par le Tribunal de Proximité du Raincy;

— condamner Monsieur [U] [T] [D] à verser à la SCI du Port la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 02 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nullité du commandement de payer du 24 août 2022,

Monsieur [U] [T] [D] sollicite la nullité du commandement de payer délivré le 24 août 2022 au motif que le décompte joint ne distinguerait pas clairement le loyer, les provisions sur charges et le dépôt de garantie.

Cependant, il ressort de l’examen du commandement que le montant des sommes réclamées y est détaillé de manière suffisamment précise pour permettre au locataire d’en vérifier le bien-fondé.

Monsieur [U] [T] [D] ne justifie pas avoir sollicité la moindre précision auprès du bailleur ni avoir versé tout ou partie des sommes réclamées dans le délai légal.

Il ne résulte pas de l’acte l’existence d’imprécisions telles qu’elles auraient empêché toute vérification de la dette locative et justifié l’annulation du commandement.

La demande de nullité sera en conséquence rejetée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion,

Monsieur [U] [T] [D] conteste l’acquisition de la clause résolutoire.

Toutefois, il est constant qu’il a restitué les lieux le 5 juin 2024.

Les demandes relatives à l’expulsion sont dès lors devenues sans objet.

Il n’en demeure pas moins que, à la date du 25 octobre 2022, les causes du commandement n’étaient pas réglées et que la clause résolutoire était acquise, comme l’a exactement retenu le premier juge.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la dette locative

Le premier juge a retenu un arriéré de loyers et charges d’un montant de 12 800 euros arrêté au 12 décembre 2022, les causes du commandement s’élevant à 18 059 euros.

Devant la cour, Monsieur [U] [T] [D] prétend avoir procédé à de nombreux règlements en espèces.

Il produit des quittances dont la SCI [Adresse 2] conteste formellement l’authenticité et qui ne correspondent pas aux modèles habituellement émis par celle-ci.

Il ne verse aucun relevé bancaire, reçu signé du bailleur ou élément objectif établissant la réalité des paiements allégués.

Il produit en outre une attestation non datée, non accompagnée d’une pièce d’identité, ne répondant pas aux exigences de l’article 202 du code de procédure civile, et dont la fiabilité est sérieusement contestée.

Il ressort par ailleurs des pièces versées aux débats que la SCI du Port était gérée successivement par Madame [K] [Y], puis par Madame [B] [H] à compter de février 2022.

Si Monsieur [A] [Q] a exercé des fonctions de gérant à compter du 23 décembre 2019, il est décédé le 11 août 2020.

Dès lors, les allégations de paiements prétendument effectués entre les mains d’un tiers jusqu’en 2024 sont dénuées de crédibilité.

En l’absence de preuve des règlements invoqués, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné Monsieur [U] [T] [D] au paiement de la somme de 12 800 euros, outre intérêts au taux légal, ainsi qu’au paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en restitution des charges devant la cour,

Aux termes de l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 , les charges récupérables donnent lieu au versement de provisions et doivent faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle.

Le bailleur est tenu de communiquer au locataire un décompte par nature de charges ainsi que les pièces justificatives correspondantes, lesquelles doivent être tenues à la disposition du locataire pendant un délai de six mois à compter de l’envoi du décompte.

Il résulte de ces dispositions que l’obligation de communication des justificatifs s’exerce dans le cadre du mécanisme de régularisation annuelle.

Selon ce texte tel qu’interprété par une jurisprudence constante, il appartient au bailleur de régulariser annuellement les appels de provision pour charges et de mettre à disposition du locataire les pièces et documents en justifiant ,à charge pour ce dernier, à réception de cette régularisation, de solliciter son bailleur afin de consulter ces justificatifs, la régularisation pouvant intervenir jusqu’à l’audience devant le juge.

A défaut de régularisation intervenue , les provisions ne sont pas exigibles et le locataire est bien fondé à en solliciter le remboursement , peu important que le bailleur doive par la suite prendre l’initiative de réclamer l’intègralité des charges dues pour la période concernée, dès lors que la régularisation interviendrait avant la prescription.

La SCI [Adresse 2] sera condamnée à rembourser à Monsieur [U] [T] [D] la somme de 1 800 euros en répétition de l’indu (36 mois x 50).

Sur la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [U] [T] [D],

Devant la cour, Monsieur [U] [T] [D] sollicite la condamnation de la SCI du Port à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Cependant, il a quitté les lieux le 5 juin 2024 et ne justifie d’aucun préjudice personnel distinct ni d’aucune faute imputable au bailleur.

En l’absence de démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité, sa demande sera rejetée.

Sur les frais irrépétibles et les dépens,

Monsieur [U] [T] [D] succombe au principal mais l’equité commande de ne pas faire application des dispositions de l’articel 700 du code de procédure civile.

Monsieur [U] [T] [D] sera condamné aux entiers dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

Rejette la demande de nullité du commandement de payer du 24 août 2022 ;

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 12 juin 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité du Raincy ;

Y ajoutant,

Condamne la SCI [Adresse 2] au remboursement à Monsieur [U] [T] [D] de la somme de 1800 euros au titre des provisions sur charges payées sur les 36 derniers mois ;

Déboute Monsieur [U] [T] [D] de sa demande de dommages et intérêts ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [U] [T] [D] aux entiers dépens d’appel.

Le greffier, La présidente,