RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 25 MARS 2026

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/19594 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGXHO

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Septembre 2022- Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS- RG n° 19/09059

APPELANT

Syndicat Des Coproprietaires, [Adresse 1] agissant en la personne de son syndic la SA GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE GTF, immatriculée au RCS de, [Localité 1] sous le n° 572 032 373, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

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[Adresse 2]

,

[Localité 2]

Ayant pour avocat plaidant : M^e François DANEMANS, avocat au barreau de PARIS, toque : G0387

Représenté par M^e Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090

INTIMÉE

S.A. GENERALI VIE immatriculée au RCS de, [Localité 1] sous le n° 602 062 481, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

,

[Adresse 3]

,

[Localité 2]

Ayant pour avocat plaidant : M^e Nicolas BOYTCHEV de la SELAS RACINE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0301

Représentée par M^e Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT – BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 08 Octobre 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Dominique CARMENT

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour initialement prévue le 14 janvier 2026 prorogé au 25 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

La société Generali Vie est propriétaire du lot n°4 dans l’immeuble du, [Adresse 4] à, [Localité 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, pour en avoir fait l’acquisition auprès de la société civile immobilière Montaigne, [Adresse 5] par acte authentique du 30 août 2016.

Ce lot de copropriété est désigné comme suit dans le règlement de copropriété de l’immeuble : « au rez-de-chaussée, un appartement comprenant : une entrée, une cuisine, un office, une salle de bains, une salle d’eau, une salle de séjour, un salon, deux chambres, dégagements, rangements, Et 505/10.000èmes des parties communes ».

Il ressort de l’article 5 du règlement de copropriété que l’immeuble est destiné à l’usage d’habitation et à l’exercice de professions libérales.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 14 mai 2003, la société Montaigne 3, précédent propriétaire du lot n°4, a été autorisée à changer la destination de son lot d’habitation en bureaux commerciaux, aux termes de la résolution n°9 ainsi rédigée :

« Demande de la SCI Montaigne 3 d’autorisation de transformation de la destination de son lot numéro 4, actuellement classée habitation, en bureaux commerciaux.

Après discussion, à l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés, l’Assemblée autorise la SCI Montaigne 3 à transformer son lot numéro 4, actuellement classé habitation, en bureaux commerciaux, à la condition préalable que la SCI Montaigne 3 dépose un permis de mutation et obtienne une telle autorisation du service de mutation des locaux, en supportant seule le coût de tous les frais afférents à cette transformation (contrepartie, taxes, honoraires, etc.) et en faisant en sorte que la copropriété ne soit pas inquiétée à cette occasion ».

Le règlement de copropriété n’a pas été modifié.

Par décision en date du 24 mai 2016, la Mairie de, [Localité 1] a autorisé le changement d’usage des locaux.

A la suite de l’acquisition du lot n°4, la société Generali Vie a souhaité inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 3 juin 2019, deux résolutions, 23 et 24 ainsi rédigées :

« 23 Décision à prendre concernant la modification du règlement de copropriété (Art. 24 : majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés)

L’assemblée générale rappelle qu’aux termes de la résolution n°9 de l''assemblée générale du 14 mai 2003, elle a autorisé le propriétaire du lot n°4 (alors la SCI Montaigne 3) à procéder à la transformation de ce lot n°4 classé 'habitation’ en 'bureaux commerciaux'.

Cette résolution a modifié la destination de l’immeuble telle que prévue au règlement de copropriété.

L’assemblée générale souhaite aujourd’hui formaliser cette modification en procédant à la rectification du règlement de copropriété sur ce point.

En particulier, les modifications suivantes du règlement de copropriété doivent être effectuées :

— L’article 5 doit être remplacé par ce qui suit : 'L’immeuble est destiné à l’usage d’habitation, à l’exercice de professions libérales et, au rez-de-chaussée, à usage de bureaux commerciaux'.

— Le premier paragraphe de l’article 6 doit être remplacé par ce qui suit : 'Les appartements ne pourront étre occupés que bourgeoisement ou affectés à l’usage de professions libérales ou, pour l’appartement du rez-de-chaussée, affecté à l’usage de bureaux commerciaux'.

— L’article 11 doit être remplacé par ce qui suit : 'Les personnes exerçant une profession libérale ou l’activité de bureaux commerciaux dans l’immeuble pourront apposer dans le vestibule d’entrée une plaque indiquant au public leur nom, leur profession et le lieu ou elles exercent leur activité. Le modèle de cette plaque sera arrêté par le syndic qui fixera l’emplacement ou elles pourront être apposées'.

L’assemblée générale adopte la nouvelle rédaction des articles susvisés.

Elle donne tout pouvoir au syndic pour faire en conséquence procéder aux modifications corrélatives du règlement de copropriété et à la publication de l’acte rectificatif au fichier immobilier, conformément aux dispositions en vigueur.

24 Décision à prendre concernant le projet de travaux lot n°4

(Art. 24 : majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés)

La société Generali Vie envisage de réaliser dans les locaux dont elle est propriétaire, divers travaux ayant pour l’essentiel comme objet de mettre son lot en conformité à la réglementation applicable aux personnes en situation de handicap.

L’assemblée générale, après avoir pris connaissance :

— De la résolution n°9 de l’assemblée générale du 14 mai 2003, qui a autorisé le propriétaire du lot n°4 (alors la SCI Montaigne 3) à procéder à la transformation de ce lot n°4 classé 'habitation’ en 'bureaux commerciaux’ ;

— Du rapport de, [G],'[F] sur les travaux de mise en conformité des locaux à la réglementation applicable à l’accessibilité aux personnes en situation de handicap ;

— De la présentation desdits travaux à la présente assemblée générale ;

Décide d’autoriser la société Generali Vie à réaliser, dans le lot qu’elle occupe, à savoir le lot n°4, les travaux de réaménagement de son lot, portant pour partie sur les parties communes, conformément au descriptif joint à la convocation, sous réserve d’obtenir l’ensemble des autorisations administratives éventuellement nécessaires et de souscrire les assurances nécessaires préalablement au commencement des travaux.

Ces travaux seront réalisés dans le respect de l’architecture de l’immeuble.

Les travaux devront être réalisés selon les règles de l’art et en conformité avec la législation et la réglementation applicables.

L’ensemble des frais et honoraires de réalisation des travaux seront à la charge de la société Generali Vie.

Vous trouverez en pièce jointe le rapport de, [G], [F]. »

Les copropriétaires ont rejeté les deux résolutions précitées.

Par acte d’huissier délivré le 30 juillet 2019, la société anonyme Generali Vie a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 4] à Paris 8ème devant le tribunal de justice de Paris aux fins notamment de faire annuler le rejet des résolutions n°23 et 24 de l’assemblée générale du 3 juin 2019 pour abus de droit, de dire que la résolution n°9 de l’assemblée générale du 14 mai 2003 est devenue définitive et qu’en conséquence il peut affecter son lot n°4 à usage de bureaux commerciaux, et réaliser les travaux nécessaires à l’exploitation de ce dernier conformément à sa cette nouvelle destination, tel que prévu dans la résolution n°24 de l’assemblée générale du 3 juin 2019.

Par jugement du 20 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :

— reçu la société Generali Vie recevable en son action,

— annulé les résolutions n°23 et 24 votées par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 4] à, [Localité 3] le 3 juin 2019,

— débouté la société Generali Vie de sa demande d’autorisation judiciaire de travaux,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 4] à, [Localité 3] à payer à la société Generali Vie la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 4] à, [Localité 3] aux dépens, dont distraction profit du cabinet Racine, conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 4] à, [Localité 3] à payer à la société Generali Vie la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— ordonné l’exécution provisoire.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 4] à, [Localité 3] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 22 novembre 2022.

La procédure devant la cour a été clôturée le 25 juin 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées le 1er août 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 4] à, [Localité 3], appelant, invite la cour, au visa des articles 8, 9 et 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, à :

— infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a annulé la résolution n°24 de l’assemblée générale des copropriétaires du 3 juin 2019,

— débouter la société Generali Vie de toutes ses demandes, fins et prétentions,

— rejeter toutes demandes contraires au présent dispositif,

— condamner la société Generali Vie à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Generali Vie aux dépens avec application de l’article 699 du même code.

Par conclusions notifiées le 28 février 2025, la société Generali Vie, intimée, invite la cour, au visa des articles 17 et 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, à :

— la recevoir en ses demandes, fins et conclusions et la dire bien fondée,

y faisant droit,

— confirmer partiellement le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris en date du 20 septembre 2022 (RG n°19/09059) en ce qu’il :

' l’a reçue recevable en son action,

' a annulé les résolutions n°23 et 24 votées par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 4] à, [Localité 3], le 3 juin 2019,

' a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile profit du cabinet Racine,

' a condamné le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 4] à, [Localité 3] en toutes ses demandes, fins et conclusions y incluse celle formée par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— infirmer partiellement le jugement rendu par le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris du 20 septembre 2022 (RG n°19/09059) en ce qu’il a :

' condamné le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice,

' l’a déboutée de ses demandes plus amples ou contraires,

par voie de conséquence et statuant à nouveau il est demandé à la Cour d’appel de Paris de :

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser, à titre de dommages et intérêts, la somme de 546 717,73 euros (à parfaire), en raison de l’impossibilité d’exploiter les locaux lui appartenant conformément à sa destination de bureaux commerciaux entre le 1er septembre 2019 et le 31 décembre 2022, assortie des intérêts au taux légal sur les dommages et intérêts constitués depuis le 1er septembre 2019 ainsi que leur capitalisation,

— ordonner à son profit, la dispense des dommages et intérêts dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

en y ajoutant,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 4] à Paris 8ème à lui payer la somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance avec application de l’article 699 du même code au profit de la SCP Regnier représentée par Maître Regnier, avocat au barreau de Paris,

— ordonner à son profit la dispense des sommes dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 23 de l’assemblée générale du 3 juin 2019

Moyens des parties

Le syndicat des copropriétaires soutient que :

— la SCI Montaigne 3 a été autorisée à transformer son appartement en bureau commercial et non pas en local commercial ;

— le seul droit acquis de l’intimé consistait dans le changement de destination de son lot, et non dans la modification du règlement de copropriété ;

— pour permettre le changement de destination du lot n° 4 d’habitation en bureaux commerciaux, il était nécessaire de retirer la clause d’occupation bourgeoise et, en application de l’article 26 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965, la résolution n° 23 aurait dû être votée à l’unanimité ; de ce fait la résolution n° 9 votée en 2003, qui ne l’a pas été à l’unanimité, ne peut fonder un droit acquis à la modification du règlement de copropriété ;

— la société Generali Vie ne démontre pas l’abus de majorité en ce qu’elle ne démontre pas que le refus va à l’encontre des intérêts collectifs ni qu’il a été décidé dans l’intention de lui nuire.

La société Generali Vie allègue que :

— la copropriété a donné son accord au propriétaire du lot n° 4, lors de l’assemblée générale du 14 mai 2003, pour changer l’affectation de son lot par une résolution définitive, peu important qu’elle ait pu être votée de manière irrégulière, ce qui en tout état de cause n’est pas le cas puisque l’unanimité invoquée par le syndicat des copropriétaires n’est pas applicable lorsque la demande de modification émane du copropriétaire lui-même ; le syndicat des copropriétaires ne peut dès lors remettre en cause ce droit acquis ;

— la résolution n° 23 avait pour objet de modifier le règlement de copropriété pour y faire figurer la nouvelle destination du lot n° 4, et donc de l’immeuble, découlant de la résolution n° 9 adoptée en 2003 ;

— constitue un abus de droit le fait pour la copropriété d’adopter une décision contraire à une résolution antérieure, qui lèserait les droits acquis d’un copropriétaire ; il n’est pas nécessaire pour caractériser l’abus de majorité que la décision soit contraire à l’intérêt collectif, les conditions de l’abus de majorité étant alternatives et non cumulatives comme tente de le faire croire le syndicat des copropriétaires ; la décision du syndicat a été prise à son détriment et dans l’intention de lui nuire.

Réponse de la cour

L’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. »

L’article 8 alinéa 1er de la même loi prévoit qu'« un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. »

Il est constant que l’assemblée générale des copropriétaires réunie le 14 mai 2003 a autorisé l’auteur de la société Generali Vie, la SCI Montaigne 3, à procéder à la transformation de son lot n° 4 classé « habitation » en « bureaux commerciaux » et que cette résolution n’a pas été contestée dans les conditions prévues à l’article 42 précité.

Dès lors, comme l’a retenu le tribunal et contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, cette résolution est définitive, sans qu’il soit besoin de répondre au moyen développé par ce dernier selon lequel la résolution n° 9 aurait été adoptée de manière irrégulière.

L’objet de la résolution n° 23 présentée par la société Generali Vie était de mettre le règlement en copropriété en conformité avec l’autorisation de transformation du lot accordée en 2003. A ce titre, les développements du syndicat des copropriétaires sur la qualification de bureaux commerciaux et non de locaux commerciaux sont inopérants, les modifications proposées par la résolution n° 23 n’évoquant que des bureaux commerciaux, conformément à l’autorisation données en 2003.

Les intentions du syndicat des copropriétaires, rejetant cette résolution, sont ambiguës et celui-ci, dans ses écritures, ne précise pas réellement si elles étaient de revenir sur l’autorisation donnée en 2003 ou de refuser que cette autorisation trouve sa traduction dans le règlement de copropriété.

Quoiqu’il en soit, le tribunal a justement relevé que cette autorisation constituait un droit réel transmis à la société Generali Vie, ce que le syndicat des copropriétaires ne conteste pas, et en a justement déduit que l’assemblée générale réunie le 3 juin 2019 ne pouvait, sans porter atteinte aux droits acquis par la société Generali Vie, revenir sur la décision prise le 14 mai 2003.

Par ailleurs, ainsi que le soutient la société Generali Vie, l’unanimité n’est requise en vertu de l’article 26 de la loi que lorsqu’une résolution vise à « imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété » et tel n’est pas le cas en l’espèce puisque la demande de modification du règlement de copropriété émane de la société Generali Vie elle-même.

Le syndicat des copropriétaires ne pouvait donc, sans commettre un abus de droit et violer l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 précitée, refuser la mise en conformité du règlement de copropriété avec un changement de destination d’un lot autorisé par une précédente assemblée générale définitive.

Le jugement doit par conséquent être confirmé en ce qu’il a annulé la résolution n° 23 de l’assemblée générale des copropriétaires du 3 juin 2019.

Il convient toutefois de préciser que l’annulation de cette résolution n’a pas pour effet d’autoriser les modifications au règlement de copropriété sollicitées, celles-ci devant être adoptées par l’assemblée générale des copropriétaires.

Sur les dommages et intérêts

Moyens des parties

La société Generali Vie demande la réformation du jugement sur le quantum des dommages et intérêts alloués, faisant valoir que :

— en raison de l’attitude du syndicat des copropriétaires, elle se trouve dans l’impossibilité de louer les locaux et de percevoir des loyers ;

— il ne peut lui être reproché de ne pas avoir effectué des démarches afin de donner à bail les locaux en l’absence d’un accès conforme à la législation en matière d’établissement recevant du public et le refus persistant du syndicat d’effectuer les travaux de mise en conformité

Le syndicat des copropriétaires allègue que la société Generali Vie ne démontre pas avoir entrepris la moindre démarche pour mettre en location son lot.

Réponse de la cour

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la société Generali Vie ne conteste pas ne pas avoir cherché à mettre ses locaux à usage de bureaux en location et n’explique pas en quoi leur configuration actuelle ne permet pas de les louer, alors qu’il n’est pas prétendu que son auteur, la SCI Montaigne 3, louait elle-même ces locaux.*

Elle échoue donc à démontrer un préjudice résultant du refus d’autorisation de travaux.

En revanche, le syndicat des copropriétaires ne faisant valoir aucun moyen au soutien de sa demande d’infirmation du jugement en ce qu’il a accordé à la société Generali Vie la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice résultant de l’abus de majorité, le jugement doit être confirmé sur ce point.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer la somme supplémentaire de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel à la société Generali Vie.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires.

Sur l’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

La société Generali Vie demande à être dispensée de toute participation aux condamnations précitées et aux frais afférents à la présente procédure, par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ».

La société Generali Vie, gagnant son procès contre le syndicat, est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance et d’appel, incluant les dépens, l’application de l’article 700 du code de procédure civile et les honoraires de l’avocat du syndicat des copropriétaires, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement en ses dispositions frappées d’appel ;

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 4] à, [Localité 4] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à la société Generali Vie la somme supplémentaire de 3 000 euros par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Dispense la société Generali Vie de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance et d’appel, incluant notamment les dépens, l’application de l’article 700 du code de procédure civile et les honoraires de l’avocat du syndicat des copropriétaires, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,