Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 21 MAI 2026

(n° 183 , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/13239 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLYM7

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 12 Juin 2025 -TJ de PARIS – RG n° 24/58295

APPELANTE

S.A.S. CITYA ETOILE, RCS de Paris sous le n°345 406 623, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par M^e Sarra JOUGLA, avocat au barreau de PARIS, toque : C0431

Ayant pour avocat plaidant M^e Antoine SKRZYNSKI, avocat au barreau de PARIS, toque : G0436

INTIMÉ

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] À [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, le cabinet GRATADE, RCS de NANTERRE sous le n°592 039 705, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représenté par M^e Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1869

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 1er Avril 2026, en audience publique, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, chargée du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseillère

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

EXPOSE DU LITIGE

Le cabinet J Sotto a exercé la fonction de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 2], jusqu’à l’assemblée générale des copropriétaires du 19 septembre 2023.

Le cabinet J Sotto a été absorbé par la société Citya Etoile le 30 avril 2024.

Au cours de l’assemblée générale du 19 septembre 2023, le mandat du cabinet J Sotto n’a pas été renouvelé et la société Gratade a été désignée syndic de l’immeuble pour la période du 20 septembre 2023 au 19 décembre 2024.

Par acte du 3 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à Paris (11e) a fait assigner la société Citya Etoile devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir :

Condamner la partie adverse à transmettre, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard et par document, passé le délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance :

Les éléments comptables permettant de justifier les comptes débiteurs suivants :

le compte « copropriétaires lots vendus » n° 46200000 débiteur d’un montant de 471,33 euros ;

le compte « débiteurs divers » n° 47100000 débiteur d’un montant de 3 059,17 euros ;

le compte « résultat de répartition » n° 47199900 débiteur d’un montant de 21 679,19 euros ;

Les factures des comptes de travaux suivants :

PROBLEME HUMIDITE COUR ;

TRX DIVERS BAT A et B ;

AS-DIVERS TRAVAUX AGO ;

TRX COMPLEMENTAIRE COUR IMM ;

Condamner la partie adverse à procéder au transport et à la dépose des pièces, entre les mains du nouveau syndic, le cabinet Gratade, en son cabinet ;

Condamner la partie adverse aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Par ordonnance contradictoire du 12 juin 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :

Condamné la société Citya Etoile à transmettre au syndicat des copropriétaires les pièces et documents comptables ayant servi à établir et obtenir les soldes des comptes suivants lors de la transmission de la comptabilité à l’issue de ses fonctions de syndic au nouveau syndic de la copropriété, la société Gratade :

N° 46200000 « copropriétaires lots vendus », présentant un solde débiteur d’un montant de 471,33 euros :

N° 47100000 « débiteurs divers », présentant un solde débiteur d’un montant de 3 058,17 euros ;

N° 47199900 « résultat de répartition », présentant un solde débiteur d’un montant de 21 679,19 euros ;

Condamné la société Citya Etoile à transmettre, par tous moyens, ces pièces et documents comptables au syndicat des copropriétaires dans un délai de 3 mois à compter de la signification de l’ordonnance, et passé ce délai, sous astreinte journalière de 70 euros pendant une durée d’un mois ;

Rejeté le surplus des demandes des parties ;

Condamné la société Citya Etoile à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 750 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la société Citya Etoile aux dépens.

Par déclaration du 22 juillet 2025, la société Citya Etoile a relevé appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 23 mars 2026 elle demande à la cour, au visa des articles 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et 33 du décret du 17 mars 1967, de :

Infirmer l’ordonnance du 12 juin 2025 du tribunal judiciaire de Paris en ce qu’elle l’a condamnée à transmettre au syndicat des copropriétaires les pièces et documents comptables ayant servi à établir et obtenir les soldes des comptes suivants lors de la transmission de la comptabilité à l’issue de ses fonctions de syndic au nouveau syndic de la copropriété, la société Gratade :

N° 46200000 « copropriétaires lots vendus », présentant un solde débiteur d’un montant de 471,33 euros :

N° 47100000 « débiteurs divers », présentant un solde débiteur d’un montant de 3 058,17 euros ;

N° 47199900 « résultat de répartition », présentant un solde débiteur d’un montant de 21 679,19 euros ;

Infirmer l’ordonnance du 12 juin 2025 du tribunal judiciaire de Paris en ce qu’elle a condamné la société Citya Etoile à transmettre, par tous moyens, ces pièces et documents comptables au syndicat des copropriétaires dans un délai de 3 mois à compter de la signification de l’ordonnance, et passé ce délai, sous astreinte journalière de 70 euros pendant une durée d’un mois ;

Statuant à nouveau, débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes en communication de pièces sous astreinte ;

En conséquence, infirmer l’ordonnance du 12 juin 2025 du tribunal judiciaire de Paris en ce qu’elle l’a condamnée au paiement de la somme de 1 750 euros en application des dispositions du code de procédure civile outre les dépens ;

Statuant à nouveau, condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 3 000 euros à son profit en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle rappelle avoir absorbé le Cabinet J Sotto le 30 avril 2024, venant ainsi à ses droits, et n’avoir pu dans le cadre de cette fusion-absorption récupérer les archives comptables de l’immeuble. Elle fait valoir que le premier juge n’aurait pas dû la condamner à transmettre les pièces et documents comptables ayant servi à établir et obtenir les soldes des comptes n° 46200000, n° 47100000 et n° 47199900 alors qu’elle avait produit en première instance les extraits Grand Livre de ces comptes, de sorte que la demande du syndicat était satisfaite au regard des dispositions de l’article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, et qu’elle est dans l’incapacité de produire d’autres pièces, lesquelles ne lui ont pas été remises par le cabinet J Sotto. Il appartenait au demandeur, connaissance prise de la situation, d’engager une action en responsabilité à son encontre.

Le syndicat des copropriétaires a constitué avocat mais n’a pas conclu.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 24 mars 2026.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

En application de l’article 18 2 de la loi du 10 juillet 1965, disposition d’ordre public, en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’alinéa 11 du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.

L’ancien syndic n’a pas à se faire juge de l’opportunité de transmettre ou non les pièces prévues par l’article 18 2 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 33 du décret du 17 mars 1967 énumère les pièces détenues par le syndic. L’ancien syndic devra ainsi remettre à son successeur le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, les modificatifs de ces actes, les plans de l’immeuble s’il en a été établi, les contrats passés avec les fournisseurs, les correspondances échangées, les factures, les grands livres comptables pouvant se présenter sous la forme du grand livre général, du grand livre auxiliaire fournisseurs et du grand livre auxiliaire copropriétaires, l’historique des comptes des copropriétaires, les procès verbaux des assemblées générales et les pièces annexes, les dossiers d’assurance, de contentieux, de mutation de lot, ainsi qu’un bordereau récapitulatif des pièces transmises, dont il doit remettre une copie au conseil syndical (D. n 67 223, 17 mars 1967, art. 33 1).

Si l’on ne peut contraindre un syndic à remettre des pièces qui ne sont pas en sa possession, la seule affirmation non circonstanciée de l’ancien syndic selon laquelle il ne disposerait plus d’aucune pièce ne saurait suffire à l’exonérer de l’obligation précitée.

Si le précédent syndic n’a pas transmis malgré la procédure, les pièces d’archives du syndicat des copropriétaires, soit qu’il ne les avait plus, soit qu’il ne les avait jamais tenues, le litige se déplace, dans cette hypothèse, sur le terrain de la responsabilité civile professionnelle du syndic qui a manqué à ses obligations légales.

Au cas présent il y a lieu de relever, au vu des pièces n° 3, 4 et 5 produites par l’appelant, que celui-ci a communiqué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 2], le 29 janvier 2025 soit après la délivrance de l’assignation introductive d’instance, un extrait Grand Livre afférents aux trois comptes débiteurs n° 46200000, n° 47100000 et n° 47199900.

La société Citya Etoile justifie en appel par sa pièce n° 10, soit un mail du 23 décembre 2026 de la Responsable Administrative et Financier de la société Citya Etoile, qu’elle n’a pas obtenu d’archives papier suite à la fusion-absorption du Cabinet J Sotto par la société Citya Etoile, les seuls éléments en sa possession étant les écritures comptables ressortant du logiciel et qui ont été communiquées.

Cette attestation vient établir que la société Citya Etoile est dans l’impossibilité de produire d’autres pièces justificatives des soldes débiteurs des comptes considérés, faute d’avoir obtenu les archives papier du Cabinet J Sotto qu’elle a absorbé.

La société Citya Etoile ne peut dans ces conditions être condamnée sur le fondement de l’article 18-1 à produire « les pièces et documents comptables ayant servi à établir et obtenir les soldes des comptes » comme il a été ordonné par le premier juge, dès lors qu’elle justifie en appel être dans l’impossibilité de le faire. L’ordonnance entreprise sera infirmée de ce chef.

Le débat se déplace ainsi sur le terrain, de fond, de la responsabilité éventuelle de la société Citya Etoile pour transmission insuffisante.

L’ordonnance entreprise sera néanmoins confirmée en ce qu’elle a mis les dépens de l’instance à la charge de la société Citya Etoile et condamné celle-ci à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la communication des éléments de comptabilité requis n’étant intervenue qu’après délivrance de l’assignation.

Même si son appel prospère, l’appelante supportera la charge des dépens et frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de la présente instance, n’ayant justifié (par sa pièce 10) qu’en cause d’appel de l’impossibilité de transmettre les éléments comptables autres que les extraits Grand Livre produits en première instance.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

Condamné la société Citya Etoile à transmettre au syndicat des copropriétaires les pièces et documents comptables ayant servi à établir et obtenir les soldes des comptes suivants lors de la transmission de la comptabilité à l’issue de ses fonctions de syndic au nouveau syndic de la copropriété, la société Gratade :

N° 46200000 « copropriétaires lots vendus », présentant un solde débiteur d’un montant de 471,33 euros :

N° 47100000 « débiteurs divers », présentant un solde débiteur d’un montant de 3 058,17 euros ;

N° 47199900 « résultat de répartition », présentant un solde débiteur d’un montant de 21 679,19 euros ;

Condamné la société Citya Etoile à transmettre, par tous moyens, ces pièces et documents comptables au syndicat des copropriétaires dans un délai de 3 mois à compter de la signification de l’ordonnance, et passé ce délai, sous astreinte journalière de 70 euros pendant une durée d’un mois ;

Confirme l’ordonnance entreprise pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Rejette les demandes du syndicat des copropriétaires,

Dit que la société Citya Etoile conservera la charge de ses dépens et frais irrépétibles exposés en appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE