1ère chambre B

ARRÊT N°

N° RG 21/07610

N° Portalis

DBVL-V-B7F-SIUZ

(Réf 1ère instance : 19/00514)

SCI. Les Coteaux

c/

Mme [RF] [J] épouse -DÉCÉDÉE-

M. [M] [B] [Z] [U]

Mme [V] [L] [O] épouse [U]

Mme [D] [H] épouse [Y]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 3 DECEMBRE 2024

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats, et M^me Elise BEZIER, lors du prononcé,

DÉBATS

A l’audience publique du 21 mai 2024

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 3 décembre 2024 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré initialement prévu le 24 septembre 2024

****

APPELANTE

SCI Les Coteaux, immatriculée au RCS de NANTES sous le numéro 484.374.392, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 7]

[Adresse 7]

Représentée par M^e Vianney DE LANTIVY de la SELARL ARMEN,, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉS

Madame [RF] [J]

— décédée le 7 décembre 2021-

Née le 11 août 1925 à [Localité 22]

[Adresse 3]

[Localité 17]

Madame [D] [Y] née [H]

Venant aux droits de Mme [RF] [J] décédée

Née le 19 septembre 1938 à [Localité 24]

[Adresse 5]

[Localité 17]

Monsieur [M] [U]

Né le 13 janvier 1953 à [Localité 17]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

Madame [V] [O] épouse [U]

Née le 14 mars 1957 à [Localité 18]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

Tous trois représentés par M^e Jean-Marc LEON,

avocat au barreau de NANTES

FAITS ET PROCÉDURE

Mme [RF] [J] était propriétaire d’un bâtiment à usage de garage situé sur la parcelle cadastrée [Cadastre 8], [Adresse 6]. La SCI Les Coteaux est propriétaire d’un immeuble sur la parcelle voisine, cadastrée [Cadastre 10].

Entre ces deux parcelles, il existe une courette rattachée au cadastre à la parcelle [Cadastre 10] mais dont l’accès se fait par un petit chemin depuis la propriété [J].

Un litige concernant la propriété de cette courette est survenu en août 2017 après que la SCI Les Coteaux a percé une porte ouvrant sur cet espace.

Par acte authentique du 3 janvier 2018, Mme [J] a vendu sa propriété à M.et Mme [U] en faisant état du litige l’opposant à la SCI Les Coteaux.

Par acte d’huissier du 3 janvier 2019, Mme [J] a fait assigner la SCI Les Coteaux devant le tribunal de grande instance de Nantes en revendication de la propriété de la courette séparant les deux parcelles.

Les époux [U] sont volontairement intervenus à l’instance en leur qualité d’actuels propriétaires de la parcelle [Cadastre 8].

Par jugement du 9 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Nantes a :

— déclaré recevable l’action en revendication de propriété de Mme [J],

— déclaré recevable l’intervention volontaire des époux [U],

— dit que Mme [J] est propriétaire de la courette située entre le garage implanté sur la parcelle [Cadastre 8] et le bâtiment implanté sur la parcelle [Cadastre 10] appartenant à la SCI Les Coteaux,

— ordonné la publicité foncière du présent jugement, lesdits frais de publicité devant être supportés par la SCI Les Coteaux,

— débouté la SCI Les Coteaux de sa demande d’indemnisation au titre de la procédure abusive,

— condamné la SCI Les Coteaux aux dépens,

— condamné la SCI Les Coteaux à payer la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, y compris les frais d’huissier de justice, à Mme [J] ainsi qu’aux époux [U],

— dit n’y avoir lieu à l’exécution provisoire du présent jugement.

La SCI Les Coteaux a interjeté appel de tous les chefs de ce jugement par déclaration du 6 décembre 2021.

Mme [RF] [J] est décédée le 7 décembre 2021. Mme [H], épouse [Y] venant aux droits de Mme [J] a repris l’instance.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La SCI Les Coteaux expose ses prétentions et moyens dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 18 mai 2022 aux termes desquelles elle demande à la cour de :

— réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nantes le 9 novembre 2021 en toutes ses dispositions,

Par conséquent :

— dire qu’elle est propriétaire de la courette située entre le garage implanté sur la parcelle [Cadastre 8] et le bâtiment implanté sur la parcelle [Cadastre 10] lui appartenant,

— débouter Mme [Y], venant aux droits de Mme [J], et les époux [U] de leurs demandes,

— condamner in solidum Mme [Y] et les époux [U] à lui payer la somme de 5.000€ au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux dépens.

*****

M. et Mme [U] et Mme [Y], venant aux droits de Mme [J] exposent leurs prétentions et moyens dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 2 mai 2022 aux termes desquelles ils demandent à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

déclaré recevable l’action en revendication de propriété de Mme [J],

déclaré recevable l’intervention volontaire des époux [U],

dit que Mme [J] est propriétaire de la cour,

ordonné la publicité foncière de la décision, lesdits frais de publicité devant être supportés par la SCI Les Coteaux,

débouté la SCI Les Coteaux de sa demande d’indemnisation au titre de la procédure abusive,

condamné la SCI Les Coteaux aux dépens,

condamné la SCI Les Coteaux à leur payer la somme de 2.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, y compris les frais d’huissier de justice,

— condamner la SCI Les Coteaux à leur payer une somme de 3.000 € chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

A titre subsidiaire :

— voir désigner tel expert qu’il plaira à la cour avec pour mission de donner à la cour l’ensemble des éléments nécessaires afin de déterminer à qui appartient la courette située à l’arrière du hangar implanté sur la parcelle à [Cadastre 8] et jouxtant le bâtiment implanté sur la parcelle à [Cadastre 10], ladite courette étant fermée sur trois côtés.

L’instruction de l’affaire a été déclarée close le 16 avril 2024.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIFS DE L’ARRÊT

À titre liminaire, si la SCI les cotteaux sollicite l’infirmation du jugement en toutes ses dispositions, la cour constate que dans le dispositif des conclusions, il ne lui est nullement demandé de déclarer irrecevables l’action en revendication de Mme [J] (poursuivie par Mme [H]) et l’intervention volontaire des époux [U].

La cour ne statuant que sur les prétentions énoncées au dispositif, en application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, ces chefs du jugement, devenus définitifs, ne seront donc pas examinés.

1) Sur la détermination de la propriété de la courette

L’action en revendication de la courette, initiée par Mme [J] et désormais poursuivie par Mme [H] et les époux [U], s’appuie sur les éléments suivants :

Le seul accès possible à la cour litigieuse se fait par la propriété ayant appartenu à Mme [J], la SCI Les Coteaux ainsi que ses auteurs n’ayant jamais eu aucun accès avant le percement d’une porte en 2017.

Les titres ne font certes pas état d’une cour mais d’un hangar situé derrière le garage auquel on accédait par une petite allée. Les plans cadastraux anciens montrent que la cour était auparavant bâtie. Il est soutenu que la cour revendiquée correspond à l’assiette de cet ancien hangar mentionné dans les actes de propriété afférents à la parcelle [Cadastre 8].

La SCI les Les Coteaux ne peut utilement se référer aux contenances mentionnées dans les actes ni aux plans cadastraux, qui ne peuvent suffire à établir la preuve de sa propriété.

Si le titre de propriété de la SCI Les Coteaux mentionne certes une « terrasse » et une « cour », il précise qu’elles sont situées [Adresse 21] et [Adresse 20], ce qui ne correspond pas à la localisation de la courette litigieuse.

La SCI les Cotteaux revendique également la propriété de la courette en faisant valoir les éléments suivants :

Elle s’est comportée en possesseur de la courette en recréant l’ ancienne porte qui existait sur la cour et qui en permettait l’accès. Elle précise qu’il s’agissait d’une porte-fenêtre par laquelle il était possible d’entretenir la cour. Elle se prévaut à ce titre de plusieurs attestations indiquant que la courette litigieuse était entretenue par la SCI Les Coteaux ou ses auteurs. Elle s’estime donc possesseur de bonne foi, devant à ce titre être présumée propriétaire.

Aucun des titres des appelants depuis 70 ans n’inclut la cour litigieuse, étant précisé que les contenances sont restées identiques (145m²) tandis que le titre de propriété de la SCI Les Coteaux fait bien mention d’une cour.

Il existe des indices matériels nombreux tels que les plans cadastraux qui depuis 1936 incluent la courette litigieuse (laquelle était auparavant couverte) à la parcelle actuelle [Cadastre 10] et confirment la délimitation des terrains.

Après une division parcellaire en vue d’une cession à la municipalité intervenue en 1994, la contenance de la parcelle anciennement cadastrée D2612 b devenue [Cadastre 10] avait une contenance de 795 m², cette superficie est identique à ce jour, courette comprise.

Mme [J] a pour sa part, signé le 14 mai 2009 un relevé parcellaire par lequel elle reconnaît être propriétaire de la parcelle [Cadastre 8] d’une superficie de 183 m², ce qui n’inclut pas la parcelle qu’elle n’avait alors jamais revendiquée.

Le procès-verbal de constat d’huissier de Me [W] dressé le 28 août 2017 et le rapport d’expertise amiable du cabinet [G] du 5 juin 2018 n’établissent aucun fait et ne font que retranscrire les propos de Mme [J].

Le rapport d’expertise judiciaire du 3 avril 2022 ne concernait nullement la parcelle litigieuse mais un litige entre les parcelles [Cadastre 8] et [Cadastre 9], lors duquel Mme [J] revendiquait la propriété d’une bande de terrain situé à l’Est de sa parcelle à l’encontre de son voisin, M. [BL]. Il est souligné qu’à l’occasion de cette expertise, Mme [J] a expressément reconnu l’existence d’une porte donnant sur la cour. L’expert avait par ailleurs annexé à son rapport à plan cadastral annoté par ses soins, sur lequel la courette apparaît rattachée à l’ancienne parcelle [Cadastre 11] devenue [Cadastre 10]. Surtout, l’expert avait alors proposé que la limite séparative entre les propriétés [BL] et [J] soit définie suivant un tracé ABC, telle que l’emplacement de la borne C, qui a bien été posée, démontre sans aucune contestation possible que la cour n’était pas intégrée dans la parcelle [Cadastre 8].

Réponse de la cour

En droit, l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En matière de propriété immobilière, il n’existe aucun texte régissant la preuve d’un tel droit, de sorte que la jurisprudence retient que les modes de preuve de la propriété immobilière sont libres.

De ce fait, le juge de la revendication dispose d’un pouvoir souverain pour dégager les présomptions de propriété les meilleures et les plus caractérisées.

Il convient également de rappeler qu’un titre de propriété ne constitue pas un mode de preuve irréfragable du droit revendiqué, de même que les mentions du cadastre ne constituent que de simples présomptions.

C’est pourquoi la valeur qui peut être reconnue aux indications du cadastre et les conséquences de celle-ci relativement à la solution du litige sur la propriété immobilière, sont déterminées souverainement par les juridictions du fond.

En outre, en matière immobilière, la possession non viciée fait présumer le droit de propriété.

Par ailleurs l’article 146 du code de procédure civile dispose qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

En l’espèce, aucune partie ne peut se prévaloir d’un titre clair s’agissant de la propriété de la courette litigieuse.

Il est exact que seule la SCI Les Coteaux dispose d’un titre de propriété (acte de vente [N]/SCI Les Cotteaux du 28 novembre 2005) mentionnant l’existence d’une cour mais son emplacement n’est pas précisé et il résulte du plan cadastral que la parcelle [Cadastre 10] n’est pas intégralement bâtie. La cour mentionnée pourrait donc tout aussi bien correspondre à la partie non bâtie de la parcelle.

Il est relevé que contrairement à Mme [J], la SCI Les Coteaux n’a pas produit les titres de ses auteurs, ce qui aurait permis de vérifier l’évolution de la désignation des biens situés sur la parcelle [Cadastre 10]. Il résulte en effet des plans cadastraux anciens que la cour litigieuse a été couverte ou bâtie et que la construction aujourd’hui disparue prenait appui sur le mur pignon de la maison actuelle de la SCI Les Coteaux, ce que confirme la présence de traces encore visibles sur les bâtiments.

Le titre de propriété de Mme [J] en date du 8 mars 1985, décrit le bien de la manière suivante :

'Un bâtiment en mauvais état à usage de garage pour voiture automobile, joignant :

— Au nord : la [Adresse 19]

— Au sud et à l’est : [GP] ou représentants

— A l’ouest : [BL] ou représentants

Figurant au cadastre section [Cadastre 12] '[Localité 15]' pour une superficie de 145 mètres carrés, tel que ledit immeuble existe avec ses aisances et dépendances, sans exceptions ni réserves.'

Il convient de préciser que M. [S] [E], auteur de Mme [J], avait acquis ce bien immobilier auprès de M. [P] [CH], selon acte authentique au rapport de Me [F], notaire au [Localité 16], en date du 19 juin 1980.

Aux termes de l’ acte authentique du 19 juin 1980, le bien était décrit de la manière suivante :

'Au lieudit '[Localité 15]', un bâtiment à usage de garage, hangar derrière, couvert en tôle, petite chambre à côté avec allée pour rejoindre le hangar, le tout d’un seul tenant, joignant :

2- Au nord : la [Adresse 19]

— Au sud et à l’est : [Localité 26]

— A l’ouest : [Localité 25]

Le tout cadastré section [Cadastre 12] pour une contenance de 1 a 45 ca.'

M. [P] [CH] est lui-même devenu propriétaire du bien à la suite d’ un acte de donation-partage conclu à son profit par M. et Mme [C] [CH], selon acte authentique au rapport de Me [F], Notaire au [Localité 16], en date du 25 juin 1955, aux termes duquel le bien donné était décrit de la manière suivante :

'Au lieudit '[Localité 15]' ou '[Localité 14]', un bâtiment à usage de garage, hangar derrière, couvert en tuile, petite chambre à côté avec allée pour rejoindre le hangar, le tout d’un seul tenant,

Joignant :

— Au nord : la [Adresse 19]

— A l’est :[AZ]

— Au sud : [AZ]

— A l’ouest : [A]

Et 'gurant à la matrice cadastrale de ladite commune ([Cadastre 23]) et 613p'.

Enfin, selon acte authentique reçu par Me [I], en date du 3 janvier 2018, Mme [RF] [J] a vendu son bien immobilier à M. et Mme [U].

Aux termes dudit acte de vente, le bien est décrit de la manière suivante :

'Un garage d’une surface d’environ 145 m² avec petit terrain'. La contenance de la parcelle [Cadastre 8] est de 183 m².

Par ailleurs, aux termes de son acte authentique, Me [I] a fait état du litige existant entre Mme [J] et la SCI Les Coteaux quant à une petite cour située entre leurs propriétés respectives. Comme l’a retenu le tribunal, il ressort donc de l’acte de vente que la cour n’a pas été incluse dans la vente.

Il convient de relever à la lecture de ces actes que la configuration et la contenance de la parcelle [Cadastre 8] a évolué depuis son acquisition en 1985 par Mme [J].

De fait, jusqu’en 1980, la parcelle anciennement cadastrée [Cadastre 12] devenue [Cadastre 8] est décrite comme entièrement bâtie ( ce que confirme le cadastre ancien, où l’ancienne parcelle D1351 est représentée entièrement hachurée), avec trois constructions : une petite chambre, un garage et derrière un hangar.

En revanche, le titre de propriété de Mme [J] du 8 mars 1985 ne mentionne plus ni la chambre ( les parties ne sont pas claires sur le point de savoir si ce petit bâti existe toujours, les photographies produites semblent le confirmer) et surtout, ne mentionne plus la présence d’un hangar derrière le garage.

Il est soutenu que ce hangar était implanté sur l’assiette actuelle de la courette litigieuse.

Cependant, le cadastre actuel et les photographies aériennes démontrent que l’actuelle parcelle [Cadastre 8] n’est plus entièrement bâtie et que notamment à l’arrière du bâtiment à usage de garage vendu à Mme [J] puis aux époux [U] se situe un espace goudronné. La cour observe que le hangar a disparu de la désignation des biens, en même temps que des bâtis ont été manifestement détruits sur la parcelle [Cadastre 8].

Il ne peut donc être exclu que l’ancien hangar visé dans les titres ait été implanté, non pas sur l’assiette de la cour litigieuse rattachée par erreur à la parcelle [Cadastre 10] comme le soutenait Mme [J], mais bien sur l’assiette correspondant à la partie aujourd’hui non bâtie de la parcelle [Cadastre 8].

L’hypothèse d’une désignation erronée ou imprécise des bâtiments situés sur la parcelle [Cadastre 8] (ancienne [Cadastre 12]) dans les titres de propriété n’est pas non plus à exclure.

En effet, la cour relève qu’à l’occasion du litige opposant Mme [J] à son voisin M. [BL], à propos de la bande de terrain située à l’Est de l’ancienne parcelle [Cadastre 12], M. [R] expert judiciaire, a dans son rapport daté du 12 février 2002, décrit la propriété de Mme [J] comme suit : 'Mademoiselle [J] possède un hangar en moellons et parpaings vétuste couvert en tôles rouillées, prolongé au Sud par un bâtiment également ancien couvert en plaques d’amiante ciment. Ce dernier bâtiment est bordé au Sud d’une « cour » fermée sur trois faces, elle-même bordée en Ouest par un muret de soutènement délimitant la propriété [BL]'. Il évoque également l’existence d’un 'passage étroit d’environ 0,80 cm permettant l’accès à la cour à l’arrière des bâtiments [J]'.

L’objectif de cette expertise était de déterminer la propriété d’une bande de terrain sur laquelle était construit un petit bâtiment (correspondant à « la chambre » mentionnée dans les titres de propriété précités) et d’une petite cour sur laquelle M. [BL] avait installé un appentis. La propriété sera finalement attribuée à Mme [J].

D’après la description de l’expert judiciaire, en 2002, il existait trois bâtis distincts sur la parcelle [Cadastre 12] devenue [Cadastre 8] : un garage, un autre bâtiment situé au sud (derrière le garage) dont la description peut parfaitement correspondre à un hangar, ainsi que la petite chambre à l’Est. D’après cette description et le plan cadastral annoté par l’expert judiciaire, la parcelle [Cadastre 12] est alors encore intégralement bâtie.

Ce n’est qu’à l’issue de cette expertise que Mme [J] a pu se voir attribuer la bande de terrain située à l’Est de sa parcelle, selon la limite ABC définie par l’expert judiciaire, constituée d’une petite cour dans le prolongement de la chambre et d’une allée étroite menant à la cour litigieuse.

D’ailleurs, cette adjonction de terrain a été prise en compte au cadastre puisque l’actuelle parcelle [Cadastre 8] présente une limite séparative avec la parcelle [Cadastre 9] aujourd’hui légèrement en biais par rapport à la délimitation ancienne de la parcelle [Cadastre 12]. Cela peut également expliquer que la parcelle [Cadastre 8] présente une contenance actuelle de 183 m², supérieure à celle de 145 m² mentionnée dans les actes de propriété des auteurs de Mme [J].

De plus, devant l’expert, Mme [J] avait précisé que « on pouvait aller librement à pied depuis « la chambre » au nord en empruntant la cour jusqu’au terrain bordant par le Sud le grand hangar, ce qui permettait à l’époque de pouvoir accéder à la maison [GP] n°2611 ».

Il pourrait donc se déduire de ces éléments qu’en 2002, le hangar mentionné dans les actes des auteurs de Mme [J] existait toujours sur la parcelle [Cadastre 12] devenue [Cadastre 8] acquise par elle en 1985, nonobstant la disparition de la mention de celui-ci dans son titre de propriété.

De fait, les parties n’apportent aucun élément sur la date de destruction de ce hangar.

La SCI Les Coteaux tente de démontrer sa propriété sur la courette litigieuse en se référant aux contenances des parcelles en litige.

Toutefois, faute de mesures précises, aucun élément ne permet de connaître avec certitude les contenances actuelles et passées des propriétés de Mme [J] et de la SCI des Coteaux et ainsi de vérifier la cohérence du rattachement de la courette (dont la superficie n’est d’ailleurs pas connue) à l’une ou l’autre des parcelles.

Il est observé que lorsque la parcelle [Cadastre 12] était entièrement bâtie et comportait un garage, un hangar et une chambre, la superficie était de 145 m² (acte de vente du 19 juin 1980) , que cette superficie est restée identique dans le titre de propriété de Mme [J] ( acte de vente du 8 mars 1985) alors même que la parcelle [Cadastre 12], toujours décrite comme entièrement bâtie, mentionne seulement un « bâtiment en mauvais état à usage de garage », sans viser le hangar, qu’enfin dans l’acte de vente à M. et Mme [U] il est mentionné la vente d’un garage d’une superficie de 145 m² sur une parcelle de 183 m², étant précisé qu’au vu du cadastre, la parcelle n’est plus entièrement bâtie et que cette nouvelle contenance prend en compte la bande de terrain revendiquée en 2002. Il résulte par ailleurs des mentions de cet acte que la courette litigieuse n’a pas été incluse.

La cour ne peut que relever l’incohérence de ces contenances, dont en l’état, il ne peut être tiré aucun enseignement quant à l’emplacement du hangar et la propriété de la courette.

Enfin, s’agissant des indices matériels et des possessions, là encore, la cour se heurte à des données contradictoires, imprécises ou peu probantes ne permettant pas de se forger une conviction.

En premier lieu, il est exact que tous les plans cadastraux depuis des décennies rattachent effectivement la courette à la parcelle [Cadastre 10]. Il est cependant constant que ce document à vocation fiscale, ne constitue pas une preuve de la propriété mais un simple indice et qu’en l’occurrence, il existe des indices contraires favorables à la propriété [J], comme l’a d’ailleurs in fine retenu le premier juge.

En second lieu, il est incontestable qu’il existe un chemin d’accès à la courette depuis la parcelle [Cadastre 12] devenue [Cadastre 8] comme le relève l’expert judiciaire [R] en 2002. Cet accès est manifestement ancien au vu de l’ancienneté du mur en pierres séparatif entre les parcelles en litige, visible sur les photographies.

La SCI Les Coteaux indique qu’il existait une porte ancienne permettant un accès direct à la courette depuis son immeuble, à l’époque exploité en hôtel restaurant.

Il est exact que M. [K] [CH] né en 1933 évoque l’existence d’une « porte en bois qui était condamnée ce qui interdisait l’accès à l’hôtel des coteaux » et que Mme [J] elle-même devant l’expert judiciaire avait indiqué : « on pouvait aller librement à pied depuis « la chambre » au nord en empruntant la cour jusqu’au terrain bordant par le Sud le grand hangar, ce qui permettait à l’époque de pouvoir accéder à la maison [GP] n°2611 ».

Si une porte a existé, cela devait être dans des temps fort lointains car les attestations produites par Mme [J] contredisent cet accès, notamment celle de Mme [HC], (fille de M.[GP] ayant exploité l’hôtel-restaurant entre 1972 et 1984) qui indique n’avoir jamais eu accès à cette cour et évoque l’existence d’une simple fenêtre condamnée avec des planches en bois.

Comme l’a relevé le tribunal, il résulte des pièces produites et notamment des photographies, que la porte installée en 2017 par la SCI Les Coteaux a remplacé une grande fenêtre abusivement qualifiée par l’intimée de « porte-fenêtre » au regard de la différence de niveau avec le sol et à défaut de traces visibles ou de vestiges d’un escalier. Il doit être considéré en l’état des éléments produits que si l’accès à la cour était certes possible depuis cette fenêtre, il ne s’agissait pas d’une ouverture conçue pour permettre la communication entre la maison et l’extérieur.

Pour autant, aucune des parties n’explique la présence d’une ouverture manifestement ancienne aspectant sur la courette litigieuse alors même qu’il a existé, sur l’assiette de cette courette, un bâtiment, comme le montre le cadastre ancien et les traces d’appui sur le mur pignon de la maison appartenant à la SCI Les Coteaux.

En particulier, intimés n’ont jamais expliqué l’existence d’une telle ouverture aspectant sur ce qu’ils considèrent être leur propriété, surtout si comme ils le prétendent, la courette était autrefois surmontée d’un hangar.

La SCI Les Coteaux reste quant à elle taisante sur l’usage qui a pu être fait, au fils du temps, de cette cour.

En troisième lieu, les parties produisent des attestations contradictoires et peu probantes quant à l’entretien de cette cour, étant observé qu’en définitive, cet espace enherbé apparaît très peu entretenu.

En dernier lieu, la SCI Les Coteaux entend tirer de la présence d’une borne, la preuve incontestable que la propriété [J] ne s’étend pas au-delà du mur de pierre séparant la cour de la parcelle [Cadastre 8]. Toutefois, cette borne résulte du plan de délimitation des propriétés effectué par l’expert judiciaire [R] en 2002 à l’occasion du litige opposant Mme [J] à M. [BL]. Il est difficile d’en tirer des conséquences quant à une reconnaissance de limites de propriété par Mme [J] vis-à-vis de la SCI Les Coteaux.

Pour l’ensemble de ces motifs, la cour ne s’estime pas suffisamment éclairée pour statuer sur la propriété de la courette litigieuse. Conformément à la demande subsidiaire formée par les consorts [H]-[U], il y a lieu d’ordonner une expertise judiciaire dont la mission et les modalités seront détaillées au dispositif ci-après.

Il convient de surseoir à statuer sur la demande principale en revendication de la propriété de la cour dans l’attente du rapport d’expertise.

2) Sur les frais irrépétibles et les dépens

Il convient également de surseoir à statuer sur les dépens et les demandes au titre des frais irrépétibles.

* * * * *

PAR CES MOTIFS

La cour,

Ordonne avant dire droit une expertise judiciaire qui sera confiée à :

M. [X] [T]

Expert judiciaire

Inscrit sur la liste des experts de la cour d’appel de Rennes

Tél : [XXXXXXXX01] ou [XXXXXXXX02]

Messagerie :[Courriel 13]

Dit que l’expert aura pour mission de :

— donner à la cour l’ensemble des éléments nécessaires afin de déterminer à qui appartient la courette située à l’arrière du bâtiment à usage de garage implanté sur la parcelle à [Cadastre 8] et jouxtant le bâtiment implanté sur la parcelle à [Cadastre 10] (commune de [Localité 17]), ladite courette étant fermée sur trois côtés,

Pour ce faire :

— se rendre sur les lieux, les visiter et les décrire précisément, entendre les parties et toutes personnes susceptibles d’apporter des informations utiles à la mission de l’expert, se faire remettre ou consulter tous les actes et documents permettant d’apporter des éléments relatifs à la propriété de la courette,

Plus particulièrement :

— retracer l’évolution des parcelles en litige : le bâti, la configuration, les contenances,

— déterminer les contenances actuelles des parcelles [Cadastre 8] et [Cadastre 10] et de la courette litigieuse,

— rechercher et donner toutes les indications utiles sur l’existence et l’implantation du hangar mentionné dans les actes de propriété afférents à la parcelle AM n° 127 (ancienne [Cadastre 12]),

— préciser si celui-ci existe toujours, s’il correspond à un bâtiment aujourd’hui disparu implanté sur l’assiette de l’actuelle parcelle [Cadastre 8] ou s’il correspond à un bâtiment aujourd’hui disparu implanté sur l’assiette de la courette litigieuse,

— donner toutes les indications utiles sur l’accès à la cour litigieuse et les indices de possession,

Dit que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge pour lui d’en aviser le magistrat chargé du contrôle des expertises et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport,

Dit que l’expert fera connaître sans délai son acceptation, qu’en cas de refus ou d’empêchement légitime il sera pourvu aussitôt à son remplacement,

Dit que l’expert commencera ses opérations dès qu’il aura été avisé par le greffe,

Fixe à 4.000 € le montant de la provision à consigner par Mme [D] [H] épouse [Y], M. [M] [U] et Mme [V] [U] à la régie de la cour d’appel de Rennes à titre d’avance sur la rémunération de l’expert avant le 18 mars 2025,

Rappelle qu’à défaut de consignation dans le délai, la désignation de l’expert sera caduque et qu’un relevé de caducité ne pourra être accordé que sur justifications d’un motif légitime,

Dit que lors de la première réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations ainsi qu’ un état prévisionnel détaillé de ses honoraires et de ses débours et qu’en cas d’insuffisance manifeste de la provision allouée, il sollicitera la consignation d’une provision complémentaire,

Dit que l’expert devra adresser préalablement aux parties un pré-rapport de ses investigations, analyses et conclusions aux fins de recueillir leurs observations écrites dans un délai préalablement fixé par ses soins et les prendre en considération dans son rapport définitif conformément aux dispositions de l’article 276 du code de procédure civile,

Dit que l’expert devra déposer son rapport dans un délai de six mois à compter du jour où il sera avisé du versement de la consignation,

Dit que les opérations d’expertise seront contrôlées par le président de la 1ère chambre de la cour d’appel de Rennes (section B) ou tout autre magistrat de la chambre en cas d’empêchement pour surveiller les operations d’expertise,

Dit qu’il appartiendra à l’expert désigné de solliciter en temps utile auprès du magistrat chargé de suivre l’expertise, les prorogations de délais nécessaires à l’exécution de sa mission,

Renvoie l’affaire à la mise en état pour l’audience du 18 mars 2025 à 9 h aux fins de vérification de la consignation,

Sursoit à statuer sur toutes les demandes et les dépens dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE