COUR D’APPEL DE BORDEAUX

1ère CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 16 SEPTEMBRE 2025

N° RG 24/05332 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-OBYY

[F] [Y]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025/001359 du 28/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

c/

Etablissement Public OPH AQUITANIS

Nature de la décision : AU FOND

SUR RENVOI DE CASSATION

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décisions déférées à la Cour : sur renvoi de cassation d’un arrêt rendu le 10 octobre 2024 (N°538 F-D) par la Troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation sur un arrêt rendu le 22 mai 2023 (RG : 21/06691) par la Tribunal Judiciaire de BORDEAUX du 21 novembre 2021 (RG : 21/00319), suivant déclaration de saisine en date du 10 décembre 2024

DEMANDERESSE :

[F] [Y]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 3]

Représentée par M^e Marie-Valérie FERRO, avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDERESSE :

Etablissement Public OPH AQUITANIS

demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Frédéric GONDER de la SELARL GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 juin 2025 en audience publique, en double rapporteur devant Madame Paule POIREL, Présidente, chargée du rapport, et Monsieur Emmanuel BREARD, conseiller, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant la cour composée de :

Paule POIREL, Présidente

Emmanuel BREARD, Conseiller

Bénédicte LAMARQUE, Conseiller

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

1. Le 26 février 2008, Mme [E], divorcée [Y] prenait à bail à usage d’habitation un logement sis [Adresse 4] à [Localité 11], appartenant à l’office public de l’habitat (OPH) de [Localité 8] métropole Aquitanis.

Le 13 septembre 2019, Mme [E] est décédée.

Sa fille, Mme [Y] sollicitait le transfert du bail indiquant résider au domicile de sa mère depuis le 26 février 2008, ce que refusait l’OPH Aquitanis.

2. Par exploit d’huissier en date du 6 février 2021, l’OPH Aquitanis a assigné Mme [Y] afin de la voir expulser et condamner au paiement de diverses sommes.

3. Par jugement du 2 novembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— dit que Mme [Y] n’a pas droit au maintien dans les lieux qu’elle occupe au préjudice de l’OPH Aquitanis,

— constaté la résiliation de plein droit du bail consenti à Mme [E] décédée le 13 septembre 2019,

— ordonné l’expulsion de Mme [Y] comme occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 5] à [Localité 10] appartenant à l’OPH Aquitanis ainsi que celle de toute personne trouvée de son chef dans les lieux, et l’éjection à la rue de ses meubles et effets mobiliers personnels, le tout avec le concours de la force publique si besoin, et sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du présent jugement,

— condamné Mme [Y] à payer à l’OPH Aquitanis une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges depuis la date du décès de Mme [E], le 13 septembre 2019, jusqu’à son départ effectif dans les lieux loués,

— condamné Mme [Y] à payer à l’OPH Aquitanis la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [Y] aux entiers dépens de la procédure,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— rappelé que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

4. Par déclaration électronique en date du 8 décembre 2021, Mme [Y] a interjeté appel du jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du 2 novembre 2021.

5. Par un arrêt du 22 mai 2023, la cour d’appel de Bordeaux a infirmé le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— dit que Mme [Y] a droit au transfert du bail conclu entre Mme [E] et l’OPH Aquitanis pour le logement sis [Adresse 6],

Y ajoutant,

— condamné l’OPH Aquitanis à payer à Mme [Y] la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

— condamné l’OPH Aquitanis aux entiers dépens d’appel qui seront recouvrés selon la loi sur l’aide juridictionnelle.

6. Par requête en date du 25 mai 2023, Mme [Y] a sollicité la rectification d’une erreur matérielle contenue dans l’arrêt du 22 mai 2023 en ce qu’il a indiqué que l’adresse de son logement était le [Adresse 2] au lieu du 39.

7. Par un arrêt du 22 juin 2023, la cour d’appel de Bordeaux a fait droit à la demande de rectification de Mme [Y] et dit que le dispositif de l’arrêt RG n°21-06691 en date du 22 mai 2023 sera rectifié comme suit : dit que Mme [Y] a droit au transfert du bail conclu entre Mme [D] [E] et l’établissement public OPH Aquitanis pour le logement du [Adresse 7] Saint [Adresse 9] en Jalles.

8. L’OPH a formé un pourvoi en cassation.

9. Par un arrêt du 10 octobre 2024, la Cour de cassation a :

— cassé et annulé, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 22 mai 2023 entre les parties, par la cour d’appel de Bordeaux,

— remis l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d’appel de Bordeaux autrement composée,

— condamné Mme [Y] aux dépens,

— rejeté les demandes en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé,

— ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du 10 octobre 2024.

10. Pour cela, troisième chambre civile de la Cour de Cassation a retenu que les conditions de transfert du contrat de bail aux descendants qui vivaient avec un locataire décédé depuis au moins un an à la date du décès s’apprécient au jour de ce décès et non au jour où le juge statue.

11. Par déclaration en date du 10 décembre 2024, Mme [Y] a saisi la cour d’appel de Bordeaux après renvoi de cassation cassant l’arrêt rendu par la cour d’appel de Bordeaux du 22 mai 2023 saisie de l’appel du jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux du 2 novembre 2021 en ce qu’il a rejeté sa demande de droit au maintien dans les lieux qu’elle occupe, constaté la résiliation de plein droit du bail et ordonné son expulsion, tout en la condamnant au paiement d’une indemnité d’occupation et de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

12. Par conclusions du 2 juin 2025, Mme [Y] demande à la cour d’appel de Bordeaux de :

A titre principal,

— juger que Mme [Y] bénéficiera du droit au relogement par l’OPH Aquitanis dans un logement adapté à ses besoins,

— juger que l’OPH Aquitanis doit proposer à Mme [Y] le logement sis [Adresse 4] à [Localité 10], lequel répond parfaitement aux besoins de cette dernière,

A titre subsidiaire,

— attribuer le logement, sis [Adresse 4] à [Localité 10] à Mme [Y] et son père, lesquels respectent les conditions d’attribution dudit logement,

A titre infiniment subsidiaire, si la cour venait à prononcer l’expulsion de Mme [Y] du logement :

— accorder à Mme [Y] un délai de 3 à 6 mois pour quitter les lieux afin de lui permettre de se reloger,

En tout état de cause,

— débouter l’OPH Aquitanis de l’ensemble de ses demandes,

— condamner l’OPH Aquitanis à la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel.

13. Par conclusions du 28 mars 2025, l’OPH Aquitanis demande à la cour d’appel de Bordeaux de :

— confirmer le jugement dont appel du 2 novembre 2021 en toutes ses dispositions,

— débouter Mme [Y] de l’ensemble des demandes, fins et conclusions,

Y ajoutant,

— condamner Mme [Y] à payer à l’OPH Aquitanis la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [Y] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

14. L’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 17 juin 2025.

15. L’instruction a été clôturée par une ordonnance du 3 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

A titre liminaire, en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour relève qu’il n’y a pas lieu à statuer sur l’argumentaire développé par Mme [Y] tendant au débouté de sa condamnation à verser une indemnité d’occupation dans la mesure où elle règle son loyer, cette prétention n’étant pas énoncée au dispositif de ses conclusions.

I Sur la résiliation du bail.

16. Mme [Y], arguant des articles 40 I de la loi du 6 juillet 1989 et L.442-3-1 du code de la construction et de l’habitation, avance que son adversaire est tenu à son égard d’une obligation de relogement dans une habitation plus petite si le logement est inadapté à la taille du ménage, étant une descendante de la défunte locataire et répondant aux conditions de ressources.

Elle affirme que la partie intimée ne peut lui refuser un transfert de bail d’un logement HLM au seul motif qu’il serait trop grand sans lui proposer un logement de substitution adapté.

Elle remarque en ce sens qu’il ne lui a été soumis qu’un seul logement, éloigné de son travail, sans extérieur pour ses animaux.

Elle souligne que la procédure de relogement imposée aux bailleurs sociaux est encadrée, qu’il est notamment prévu qu’il doit lui être proposé 3 offres de relogement, ce qui n’a pas été le cas et que son expulsion est non fondée de ce fait.

17. A titre subsidiaire, elle rappelle remplir à présent les conditions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, notamment en terme de ressources, d’adaptation du logement à la taille du ménage suite à l’entrée dans les lieux de son père. Elle sollicite la régularisation d’un nouveau bail avec son adversaire, ce que la partie intimée a toujours refusé.

Elle insiste sur le fait qu’elle n’a pas trouvé de nouveau logement malgré ses diverses recherches.

***

Sur ce :

18. L’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose «Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.».

L’article 40 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que ce droit au maintien dans les lieux est applicable aux logements HLM sous deux conditions supplémentaires :

« I. – Les 4°, 7° à 9° et le dernier alinéa de l’article 3, l’article 3-1, le II de l’article 5, les articles 8, 8-1, 10 à 12, 15 à 18, le 1° de l’article 20, les cinq premiers alinéas de l’article 23 et les articles 25-3 à 25-11 ne sont pas applicables aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré et ne faisant pas l’objet d’une convention passée en application de l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

L’article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire.

Les treizième à vingt-troisième alinéas du I de l’article 15 sont applicables lorsque le congé émane du locataire. »

19. La cour constate en premier lieu que l’article 40 I de la loi du 6 juillet 1989 précité ne met pas à la charge du bailleur une obligation de proposer un nouveau logement au descendant du locataire décédé, ne faisant état que d’une possibilité.

Dès lors, Mme [Y] n’est pas fondée à reprocher à l’OPH Aquitanis de ne lui avoir proposé qu’une seule offre de relogement, celle-ci n’étant pas obligatoire pour cet organisme logeur, et encore moins arguer que cet élément lui permet de revenir sur la question de la résiliation.

En effet, la question du relogement ne pouvant se poser qu’après une résiliation dans l’hypothèse invoquée, l’appelante n’est pas fondée à remettre en cause à ce titre son absence de titre d’occupation des lieux objet du litige.

Ce moyen sera donc rejeté, ainsi que les demandes tendant à se voir proposer ou attribuer le logement objet du litige qui en découlent faites par la partie appelante.

20. S’agissant de l’argument tiré du fait que Mme [Y] remplit à présent les conditions de l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989, celui-ci n’est pas fondé, l’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de Cassation le 10 octobre 2024 rappelant que les conditions d’application de ce texte par le juge du fond doivent être remplies lors du décès du locataire et non au jour de l’audience.

Il sera donc également rejeté et la décision attaquée sera donc confirmée en ce qu’elle constate que Mme [Y] n’a pas droit au maintien dans les lieux objets du litige et ordonné son expulsion de ceux-ci.

II Sur la demande de délai de grâce de Mme [Y] pour se reloger.

21. L’appelante sollicite qu’il lui soit accordé un délai de 3 à 6 mois pour quitter les lieux afin de lui permettre de se reloger.

***

Sur ce :

22. L’article 12 du code de procédure civile énonce que 'Le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Toutefois, il ne peut changer la dénomination ou le fondement juridique lorsque les parties, en vertu d’un accord exprès et pour les droits dont elles ont la libre disposition, l’ont lié par les qualifications et points de droit auxquels elles entendent limiter le débat.

Le litige né, les parties peuvent aussi, dans les mêmes matières et sous la même condition, conférer au juge mission de statuer comme amiable compositeur, sous réserve d’appel si elles n’y ont pas spécialement renoncé.'

23. La cour constate que l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution ne pouvant s’appliquer, puisque statuant en qualité de juge du fond et non en tant que juge de l’exécution, il n’existe pas, en l’absence de résiliation du bail pour non-paiement des loyers, de texte lui permettant d’allouer de délai de grâce à Mme [Y].

C’est pourquoi cette prétention sera rejetée.

III Sur les demandes annexes.

18.En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Néanmoins, l’équité ne commande pas qu’il soit fait application des dispositions de ce texte au profit de la partie intimée. La demande faite par cette partie au titre des frais irrépétibles sera donc rejetée.

19.Aux termes de l’article 696 alinéa premier du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Sur ce fondement Mme [Y], qui succombe au principal, supportera la charge des dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

Confirme la décision rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux le 2 novembre 2021 ;

Y ajoutant,

Rejette la demande faite en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la présente procédure d’appel ;

Condamne Mme [Y] aux entiers dépens de la présente instance.

Le présent arrêt a été signé par Bénédicte LAMARQUE, conseiller, en remplacement de Paule POIREL, Présidente légitimement empêchée, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,