PB/BLL

Numéro 16/ 4045

COUR D’APPEL DE PAU

2^e CH – Section 1

ARRÊT DU 31/10/2016

Dossier : 14/04424

Nature affaire :

Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire

Affaire :

S.A. PROMOLOGIS

C/

X Y,

Z Y

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 31
Octobre 2016, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de
Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 07 Juin 2016, devant :

Monsieur BERTRAND, magistrat chargé du rapport,

assisté de Madame SAYOUS, greffier présent à l’appel des causes,

Monsieur BERTRAND, en application des articles 786 et 907 du
Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Monsieur BERTRAND, Président

Madame DIXIMIER

, Conseiller

Madame A,

Vice-Président placé, désigné par ordonnance du 14 décembre 2015

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

S.A. PROMOLOGIS

Représentée par son Directeur Général domicilié XXX

XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e François PIAULT, avocat au barreau de Pau

INTIMES :

Monsieur X Y

né le XXX à XXX

XXX

XXX

XXX

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2015/0434 du 11/03/2015 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Pau)

Madame Z Y

née le XXX à XXX)

XXX

XXX

XXX

Représentés par M^e Aurélie PARGALA, avocat au barreau de Tarbes

sur appel de la décision

en date du 04 NOVEMBRE 2014

rendue par le TRIBUNAL D’INSTANCE DE
TARBES

Objet succinct du litige-Prétentions et arguments des parties

Vu l’appel interjeté le 12 décembre 2014 par la SA
PROMOLOGIS d’un jugement du tribunal d’instance de Tarbes du 4 novembre 2014.

Vu les conclusions dites responsives de Monsieur et Madame B du 2 avril 2015.

Vu les conclusions dites récapitulatives de la SA
PROMOLOGIS du 27 mai 2015.

Vu la fixation à l’audience du 7 juin 2016 avec ordonnance de clôture au 4 mai 2016.

— - – - – - – - – - – - – - – - – - -

La SA PROMOLOGIS a consenti suivant contrat du 4 juillet 2002 un bail d’habitation à Monsieur et Madame B portant sur un appartement situé cité d’Urac à Tarbes moyennant un loyer mensuel de 276,20 outre les charges ; les locataires ont donné congé le 28 août 2012 pour le 28 septembre 2012 ; dans ce cadre une visite conseil a eu lieu le 19 septembre 2012 puis sur contestation des locataires un constat de sortie des lieux a été effectué le 28 septembre 2012.

La SA PROMOLOGIS a fait assigner Monsieur et Madame B par acte du 29 avril 2014 en paiement de la somme de 3.829,22 au titre des réparations locatives, outre celle de 400 à titre de dommages intérêts.

Le jugement entrepris, après avoir donné acte à la SA PROMOLOGIS qu’elle ne sollicitait plus de dommages intérêts, l’a débouté de son action, la condamnant aux dépens et au paiement de la somme de 500 par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le premier juge a considéré que, si le logement avait été restitué en mauvais état de réparations locatives mais sans dégradations, il était d’usage courant de prendre en compte la vétusté à raison de 15% par an, que dès lors que les locataires avaient occupé les lieux pendant dix ans, la bailleresse ne pouvait plus solliciter une quelconque somme au titre de la remise en état, qui devait rester à sa charge.

La SA PROMOLOGIS demande d’infirmer ce jugement, de dire et juger que la durée d’occupation des locaux ne peut exonérer Monsieur et Madame B de la responsabilité des dégradations qu’ils ont causé, que c’est à juste titre qu’elle a mis à leur charge la somme de 4.124,99 au titre des travaux de réparation et de les condamner solidairement à payer cette somme.

Elle soutient que le constat réalisé le 28 septembre 2012 met en évidence le mauvais état et la détérioration des locaux, que l’appartement doit être rénové à cause de la vétusté et surtout des dégradations et du défaut d’entretien.

Elle précise que sur le montant total des travaux de 12.700,45 TTC elle a pris en charge une somme de 6.575,46 au titre de la vétusté, que le surplus à hauteur de 4.124,99 a été laissé à la charge des locataires pour les réparations dues aux dégradations, qu’elle avait proposé devant la commission de conciliation de régler 10% correspondant aux factures de nettoyage.

Elle conteste la position de principe du premier juge sur l’existence d’un usage courant sur la vétusté de 15% par an, qui a été appliquée dans d’autres affaires, soutient que la vétusté n’est

pas une cause exonératoire pour le locataire, qu’en l’espèce l’état de vétusté a été largement aggravé par le défaut d’entretien et ne peut être prise en compte pour les dégradations.

La SA PROMOLOGIS précise encore que la vétusté s’entend de l’usure normale résultant de l’usage prolongé des lieux sans aggravation par le fait du locataire, qu’en l’espèce on se situe au-delà de la vétusté normale.

Monsieur et Madame B demandent de confirmer le jugement entrepris, de dire qu’après plus de dix ans d’occupation du logement et l’absence de travaux d’entretien par le bailleur les diverses réparations locatives sont dues exclusivement à la vétusté et incombent par conséquent à la SA PROMOLOGIS, de débouter la SA
PROMOLOGIS de ses demandes, fins et prétentions.

Ils se prévalent de l’article 1755 du code civil, de l’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 et d’une jurisprudence conforme sur les normes d’usage pour considérer que le vieillissement du logement ne saurait leur être imputé, qu’en réalité l’appartement a été entièrement rénové suite à leur départ.

A titre subsidiaire si l’on admettait que certaines dégradations puissent leur être imputables, Monsieur et Madame B ne supporteraient qu’une quote-part des travaux de remise en état et pas l’intégralité de la remise à neuf.

Ils font observer que certaines dépenses ne leur appartiennent pas et rappellent qu’ils avaient proposé de régler 10% de la somme réclamée.

Sur ce

Sur les dispositions applicables

L’article 1755 du code civil dispose qu’aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de:

— répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat … à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers …

— prendre à sa charge l’entretien courant du logement … ainsi que l’ensemble des réparations locatives … sauf si elles sont occasionnées par vétusté …

Le contrat prévoit au paragraphe réparations locatives que:

— le locataire doit prendre à sa charge les réparations locatives prévues par décret,

— les dépenses de petit entretien et les menues réparations sont à la charge du locataire à l’exception des réparations occasionnées par la vétusté, les malfaçons, les vices de construction etc …

Le premier juge a distingué l’obligation négative de ne pas commettre des dégradations, fait volontaire du locataire, et l’obligation positive d’effectuer les menues réparations et les réparations locatives prévues par décret, qui ne sont pas dues dans certains cas ; si ces distinctions sont exactes encore est-il nécessaire de préciser que, s’agissant des dégradations, il existe une présomption de responsabilité du locataire qui, pour s’en exonérer, doit

démontrer en particulier la faute du bailleur.

Sur l’état du logement en l’espèce

L’état des lieux contradictoire d’entrée dressé le 4 juillet 2002 de l’appartement dont s’agit, F7 comportant cinq chambres, mentionne un bon état pour la plupart des pièces, parfois assez bon état (ABE) pour certaines pièces ou éléments, ou bon état apparent pour les équipements techniques, avec certaines préconisations plus précises dans certaines des chambres (murs, tapisseries à refaire ou en cours), ce qui tend à démontrer que le logement n’était pas en très bon état, que des réparations occasionnées par la vétusté étaient à la charge du bailleur, tel que cela était prévu au contrat.

Le constat d’huissier contradictoire du 28 septembre 2012 fait état:

— salle à manger/séjour: sol en dalles gerflex en mauvais état -fissurées, rayées et abîmées devant la porte fenêtre ; tapisserie en mauvais état, déchirée et crayonnée ; dalles plafond jaunies ; boiserie porte d’entrée en état mais sale et tâchée ; tapisserie côté salle à manger déchirée ; radiateurs muraux sales,

— cuisine : sol gerflex mauvais état, usé et rayé ; peintures plinthes et murs encrassée et/ou écaillée, du plafond sale, tâchée et jaunie ;
placard en mauvais état et sale ; le reste des équipements sale ou en mauvais état (placard),

— couloir et cellier: sols et peintures en mauvais état, sales et jaunies,

— chambres 1 à 5: sont constatées de même des sols de dalles gerflex en mauvais état, sales et rayées – des peintures et tapisseries en mauvais état – dalles de plafond jaunies – des boiseries de porte en état ou présentant des trous, avec peinture sale, tachée et écaillée,

— salle de bains et WC: de même sols de dalles gerflex en mauvais état, comme les peintures des murs – baignoire avec douche piquée, lavobo un éclat.

Sur les travaux entrepris et réalisés par la SA
PROMOLOGIS

Les pièces produites par la SA PROMOLOGIS relativement à ces travaux manquent singulièrement de précisions en particulier sur les travaux concernant le logement en question, dès lors que les factures concernent plusieurs appartements, sans récapitulatif ni distinction: à titre d’exemples la facture PROXISERVE du 4 janvier 2013 pour un total de 17.950,12 , ou celle de JAMMET du 14 novembre 2012 pour un total de 13.207,94 dont un montant de 6.798,37 + 813,64 = 7.612,01 qui semble imputable aux travaux de l’appartement URAC-ESC 1-APPART 7.

Pour autant les locataires ne contestent pas le montant total des travaux réalisés dans l’appartement pour un montant de 12.700,45 , qui correspondent en particulier à la réfection totale des sols, à des travaux de peinture et/ou de tapisserie des murs, plinthes, radiateurs, rangements et des plafonds, et à des travaux de sanitaire, soit en réalité à la quasi remise à neuf du logement.

La SA PROMOLOGIS a pris en charge ce qu’elle considère donc comme relevant de la vétusté pour un total de 8.575,46 , qui correspond à environ 67% du montant des travaux, et réclame le solde de 4.124,99 à Monsieur et Madame B, comme résultant de dégradations.

Sur les dispositions applicables en l’espèce

Contrairement à l’affirmation de principe du premier juge il n’existe pas d’usage courant de prendre en compte la vétusté à raison de 15% par an ; par ailleurs et contrairement à son appréciation il résulte de l’état des lieux de sortie que les locataires doivent répondre de certaines dégradations: fissures et rayures des sols en dalles gerflex, tapisseries déchirées, boiseries de portes trouées, quelques dégradations dans les équipements de la salle de bain.

Ces dégradations sont cependant limitées et résultent pour partie de ce que le bailleur, qui avait remis il y a dix ans un logement en bon état, voire en assez bon état ou en bon état apparent selon un constat d’entrée peu détaillé, n’a pas entrepris les travaux des réparations occasionnées par la vétusté qui lui incombaient en application du contrat, les seules factures produites pendant la durée du bail concernent un remplacement d’équipement sanitaire (en 2007 pour 126,69 ) et des travaux de réfection d’une colonne sanitaire obstruée (en 2008 pour 743,77 ), alors que manifestement des travaux de réparations auraient dû être effectuées dans le délai de l’usure normale ou de détérioration résultant du temps et de l’usage normal des lieux, en toute hypothèse dans le délai de dix ans de la location, en particulier certaines peintures et tapisseries qui étaient déjà mentionnées dans l’état des lieux d’entrée comme en assez bon état, à refaire (chambres 1, 2, 3, salle d’eau).

Par conséquent si la SA PROMOLOGIS est fondée d’une part à critiquer la motivation de principe du premier juge, d’autre part à contester l’exonération totale de la prise en charge de travaux de réfection de l’appartement, alors que certaines dégradations leur sont imputables, ce qu’ils reconnaissent d’ailleurs à titre infiniment subsidiaire, sa demande tendant à ce que les locataires prennent à leur charge la somme de 4.124,99 n’est ni fondée ni justifiée au regard des pièces produites, dont le manque de précisions a été soulignée.

Compte-tenu des dispositions applicables en l’espèce y compris celles du contrat, des dégradations limitées et dont les locataires doivent être en partie exonérées, des justificatifs produits par la SA PROMOLOGIS sur les travaux réalisés, d’une réfection quasi totale de l’appartement, il convient de mettre à la charge de Monsieur et Madame B la somme de 1.200 , dont la cour constate qu’elle correspond à leur proposition devant la commission de conciliation des rapports locatifs.

Sur les demandes accessoires

Si la SA PROMOLOGIS est fondée en son appel c’est dans des conditions très partielles et limitées, qui relèvent plus de l’affirmation de principe du premier juge que de l’opposition de Monsieur et Madame B: dans ces conditions il convient de dire que chaque partie conservera ses propres dépens.

L’équité ne commande pas l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs

La cour

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire en dernier ressort,

— Infirme le jugement du tribunal d’instance de Tarbes du 4 novembre 2014 et statuant à nouveau,

— Dit et juge que Monsieur et Madame B sont tenus pour partie de répondre des dégradations survenues pendant la durée du contrat de location,

— Les condamne à ce titre à payer la somme de 1.200 à la SA PROMOLOGIS,

— Déboute la SA PROMOLOGIS de sa demande supplémentaire,

— Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dit que chacune des parties conservera à sa charge ses propres dépens de première instance et d’appel.

Arrêt signé par Monsieur BERTRAND, Président et par Madame SAYOUS, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT