MFB/AM

Numéro 17/4766

COUR D’APPEL DE PAU

1^re Chambre

ARRÊT DU 13/12/2017

Dossier : 17/02992

Nature affaire :

Demande du syndicat tendant à la cessation et/ou à la sanction d’une violation des règles de la copropriété commise par un copropriétaire

Affaire :

F Y

C/

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE GREEN OCEAN

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 13 décembre 2017, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 15 novembre 2017, devant :

Madame X, magistrat chargé du rapport,

assistée de Madame J-K, greffier, présente à l’appel des causes,

Madame X, en application des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame X, Président

Monsieur CASTAGNE, Conseiller

Madame ROSA SCHALL, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANT :

Monsieur F Y

né le […] à […]

de nationalité française

[…]

[…]

représenté et assisté de la SCP DUALE – LIGNEY – MADAR – DANGUY, avocats au barreau de PAU

INTIME :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE GREEN OCEAN,

[…] représenté par son syndic la SARL ABSIS IMMOBILIER dont le siège social est sis […] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représenté et assisté de Maître L BOUCHOUK, avocat au barreau de BAYONNE

sur appel de la décision

en date du 08 AOUT 2017

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BAYONNE

Vu l’ordonnance de référé rendue le 8 août 2017 par le vice-président du tribunal de grande instance de BAYONNE ayant :

— ordonné à M. F Y de cesser l’activité de location de courte durée du lot n° 27 de l’immeuble en copropriété dénommé « Green Océan » situé […] à Anglet, dans le délai de deux mois de la signification de la présente ordonnance, et sous astreinte provisoire de 1 000 euros par manquement constaté,

— condamné M. F Y à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Green Océan », la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens de l’instance ;

La cour est saisie par l’appel régulièrement formé par M. Y suivant déclaration reçue au greffe le 18 août 2017.

En ses conclusions récapitulatives n° 2 déposées le 14 novembre 2017, M. Y expose qu’il a acquis

un appartement constituant le lot 27 de la copropriété Green Océan et qu’il a mis son bien en location saisonnière, ce que ne prohibe aucune disposition du règlement de copropriété.

Il critique l’ordonnance querellée qui a retenu que le règlement de copropriété stipule que les lots ne peuvent être occupés que bourgeoisement et qui a considéré que la location saisonnière était incompatible avec cette occupation bourgeoise en ce qu’elle induisait des inconvénients de voisinage constituant un trouble manifestement illicite.

Il fait observer que ni le règlement de copropriété ni aucune décision prise en assemblée générale ne prohibe les locations meublées de courte durée et qu’en outre, rien n’établit la réalité des troubles invoqués.

Il rappelle que la loi autorise les locations meublées de courtes durées, que le syndic ne rapporte pas la preuve de ce qu’il ne réside pas au moins 8 mois par an dans cet appartement et qu’il l’exploite dans le cadre de l’exercice d’une activité commerciale de location saisonnière, qui entrerait dans les prévisions de la délibération de l’assemblée générale du 18 août 2016 ayant déclaré interdites toutes locations commerciales dans la copropriété. Il soutient qu’au contraire, la location meublée comme il la pratique de manière non professionnelle, est donc parfaitement licite et non contraire au règlement de copropriété, quelque soit sa durée.

L’appelant demande donc à la cour d’infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau, de débouter le syndicat des copropriétaires Green Océan, faute de trouble manifestement illicite ou de troubles anormaux de voisinage, et à titre subsidiaire, de limiter l’interdiction prononcée uniquement aux locations en meublé de courte durée assimilées à une activité commerciale et condamner le syndicat au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

En ses conclusions du 13 novembre 2017, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Green Océan réplique que, depuis qu’il a acquis l’appartement au sein de la copropriété le 1^er mars 2017, M. Y en a confié la location à une agence spécialisée qui assure la diffusion d’annonces commerciales pour des locations meublées de courte durée, cette pratique contrevenant à l’article 8 du règlement de copropriété qui dispose que les appartements ne peuvent être occupés que bourgeoisement ; l’article 9 stipulant que la location même meublée est possible dès lors que les locataires sont de bonnes m’urs, respectent le règlement de copropriété et la destination bourgeoise de l’immeuble. Il est même prévu que chaque bail consenti doit être porté à la connaissance du syndic pour information.

Il rappelle qu’effectivement, lors de l’assemblée générale du 18 aout 2016, les copropriétaires ont voté une délibération tendant à interdire les locations commerciales de courte durée.

Il réfute les moyens développés par M. Y en indiquant que ce dernier n’a jamais résidé dans les lieux et habite PARIS où il exerce la profession d’ostéopathe, que ce sont les locations saisonnières qui sont prohibées par les règles de la copropriété, compte tenu de son caractère bourgeois et que les troubles provoqués par les locataires de M. Y sont importants et répétés.

IL demande donc à la cour de déclarer M Y irrecevable, rejeter toutes ses demandes, confirmer la décision entreprise et condamner l’appelant à payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens .

L’affaire a été fixée à bref délai à l’audience du 15 novembre 2017, conformément aux dispositions de l’article 905 du code de procédure civile.

L’instruction a été déclarée close avant l’ouverture des débats.

SUR CE

L’affaire a été introduite en référé. Or la compétence d’attribution du juge des référés est définie de manière

restrictive par les articles 808 et 809 du code de procédure civile libellés comme suit :

Article 808 « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

Article 809 « Le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Le juge des référés du tribunal de grande instance de BAYONNE a retenu l’existence d’un trouble manifestement illicite prévu par l’article 809 et le syndicat des copropriétaires conclut à la confirmation de sa décision.

Saisie en référé, ni le tribunal ni la cour ne peuvent trancher un litige au fond ou décider la règle de droit qui s’applique, sauf si elle est évidente.

En l’espèce, la règle de droit applicable ne ressort pas d’une manière incontestable et manifeste des débats et des pièces produites.

En effet, le droit du propriétaire d’un bien immobilier d’en user comme bon lui semble, dès lors qu’il ne commet pas d’abus de ses droits portant atteinte à autrui, est absolu et inviolable.

Nonobstant les affirmations du syndic, la location saisonnière des appartements n’est pas interdite par le règlement de copropriété ou par une quelconque délibération d’une assemblée générale de copropriétaires. La cour relève d’ailleurs qu’elle pourrait difficilement être prohibée dans une zone touristique comme ANGLET où de nombreux logements bourgeois sont loués à la semaine pendant la saison d’été.

En revanche, le règlement de copropriété stipule en son article 7 que les parties privatives de l’immeuble doivent être utilisées par chaque copropriétaires à condition de ne pas nuire aux droits des autres membres, et de ne rien faire de nature à porter atteinte, notamment, à la tranquillité de l’immeuble.

L’article 9 suivant la clause d’habitation bourgeoise stipulée par l’article 8, encadre la location, en imposant que les locataires choisis soient de bonne m’urs et qu’ils respectent la destination de l’immeuble telle que définie par l’article précédent.

M. Y ne conteste pas proposer son appartement en location saisonnière, en passant par des sites créés spécialement pour ce type d’offres comme les sites AIRBNB ou ABRITEL cités dans les conclusions des parties.

L’utilisation de ces sites initialement créés pour des annonces entre particuliers, ne fait pas présumer le caractère commercial de la location saisonnière qui doit être prouvé, ce qui n’est pas le cas en l’espèce puisqu’il n’est pas davantage rapporté la preuve de ce que M. Y propose son bien en location pendant une période supérieure à 4 mois par an.

En tout état de cause, si les copropriétaires réunis en assemblée générale du 18 août 2016, ont longuement débattu (point 23 de l’ordre du jour) du non-respect du règlement de copropriété par le propriétaire du lot 27, et des nuisances occasionnées par le dispositif mis en place par ce propriétaire pour louer son appartement à la semaine pendant la saison d’été, ils ne sont pas parvenus à édicter une interdiction constituant une résolution. En outre, il a bien été spécifié que les propriétaires ne débattaient que des locations commerciales qui ne sont pas autorisées et qui génèrent de fortes nuisances par leur nombre et leur rythme soutenu, la collectivité des

copropriétaires n’étant manifestement pas prête à appliquer de manière inconditionnelle et absolue, l’interdiction des locations de courtes durées.

D’ailleurs même pour les locations commerciales, aucune règle n’a été votée pour les prohiber dans des termes clairs et sans équivoque, applicables à tous.

Dès lors, il reste à déterminer si des faits objectifs et caractérisés établissent que la location saisonnière illicite pratiquée par M. Y a provoqué un trouble dépassant les inconvénients normaux du voisinage pour les autres copropriétaires.

Certains copropriétaires ont établi des attestations.

M. et M^me Z propriétaires du lot 22, habitant leur bien durant les mois d’été, exposent avoir choisi cette copropriété pour sa tranquillité mais avoir constaté une dégradation de cette quiétude durant les mois de juillet et août 2016 à cause des locataires occasionnels louant « des appartements » via des plate-formes comme AIRBNB. Ces témoins énumèrent une liste de tracas générés par ces usagers temporaires des infrastructures de la copropriété, sans jamais nommer M. Y.

De même M. A, M et M^me B, qui attestent sans mettre en cause nominativement M. Y.

M. C mentionne des troubles causés par l’arrivée de deux nouveaux copropriétaires mais précise qu’ils habitent à l’étranger, ce qui ne s’applique pas à M. Y.

M. D n’indique rien de concret mais se plaint de la dévalorisation de l’immeuble due à une large diffusion de son image sur AIRBNB ou ABRITEL.

Seul, M. E qui est membre du conseil syndical, explique ainsi qu’il occupe à l’année et relate en détail, le dispositif mis en place par M. Y pour transformer en bien locatif, le lot 27 qu’il a acquis. Surtout, il indique que dans un appartement de 45 m², M. Y a accepté de loger une famille de 5 membres qui a invité des personnes de l’extérieur à venir profiter de la piscine commune de l’immeuble, ce qui a occasionné des perturbations pour les membres de la copropriété, rappelant que la piscine est exclusivement réservée aux habitants de l’immeuble par le règlement intérieur.

Sa compagne, M^me G H atteste également de nuisances causées par des locations saisonnières durant l’été et l’automne 2016, mais son témoignage révèle qu’un autre copropriétaire (LAYROL) se livre aussi à l’hébergement « hôtelier » dans son appartement.

Et surtout ces deux seuls témoignages visant expressément M. Y émanent du président du conseil syndical et de sa compagne, ce qui, compte tenu de l’action engagée au nom du syndicat des copropriétaires, est insuffisant à caractériser de manière extrinsèque au procès en cours, des manquements précis, répétés et caractérisés imputables aux locataires mis en place par M. Y.

Dès lors, la cour statuant dans les limites de sa saisine en référé, considère qu’il n’existe pas suffisamment d’éléments objectifs permettant d’établir qu’en procédant à la location saisonnière de son logement M. Y génère des troubles anormaux de voisinage, et en tout cas, pas d’éléments suffisants pour interdire à lui seul, de cesser purement et simplement, l’activité de location de courte durée de son lot, ce qui équivaudrait à empiéter sur son droit de propriété et créer à son égard, une situation d’inégalité juridique par rapport aux autres copropriétaires.

Dès lors, l’ordonnance déférée sera réformée et le syndicat des copropriétaires, renvoyé à mieux se pourvoir comme il en avisera.

Il est cependant rappelé que M. Y doit se conformer au règlement de copropriété et particulièrement

à l’article 9 très précis en ce qui concerne les obligations induites par la location des biens. Mais le syndicat des copropriétaires n’ayant fait aucune autre demande que de confirmation de l’ordonnance déférée, la cour ne pourra prendre d’autres mesures dans le dispositif qu’infirmer la décision querellée.

Les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Chaque partie acquittera ses propres dépens.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, après en avoir délibéré, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Infirme en toutes ses dispositions, l’ordonnance de référé n° 17/361 rendue par le juge des référés du tribunal de grande instance de BAYONNE dans une affaire RG 17/00316,

Renvoie le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Green Ocean » situé […] à ANGLET, à mieux se pourvoir comme il en avisera,

Rejette toutes les autres demandes y compris celles tenant aux frais irrépétibles de procédure,

Dit que chaque partie supportera la charge de ses propres dépens et dit n’y avoir lieu d’appliquer l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par M^me L-M X, Président, et par M^me I J-K, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

I J-K L-M X