Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRET DU 19 MARS 2021

(n° 91 , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/11935 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCIAR

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 31 Juillet 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n°

APPELANTES

S.A.R.L. PHOEBUS, agissant en la personne de son Gérant, M. X Y, domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

S.A.S. SERP, agissant en la personne de son Président, M. X Y, domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentées et assistées par M^e Anne-Marie MAUPAS OUDINOT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0653

Assistées par M^e François-Marie IORIO, avocat au barreau de PARIS, toque : D649

INTIMEES

[…]

représenté par son syndic la SARL FONCIERE DES DEUX RIVES domicilé en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e B C de la SAS C MARUANI & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0428

S.C.I. RIVOLI 15 prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège,

[…]

[…]

Représentée par M^e Nadia D-E, avocat au barreau de PARIS, toque : B0515

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 janvier 2021, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Rachel LE COTTY, Conseiller, chargée du rapport et Laure ALDEBERT, Conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de:

Florence LAGEMI, Président,

Rachel LE COTTY, Conseiller,

Laure ALDEBERT, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Marie GOIN

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI,Président et par Marie GOIN, Greffier.

Par acte du 13 février 2019, la SCI Rivoli 15 a donné à bail à la société Phoebus les locaux dont elle est propriétaire, dépendant d’un immeuble en copropriété situé […], afin qu’elle y exploite un commerce de restauration sur place ou à emporter.

La société Phoebus a entrepris la réalisation de travaux affectant les parties communes, sans solliciter l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, ayant conduit, notamment, à la réalisation de trous dans le plancher bas et la pose de gaines.

Par acte du 18 juin 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] a fait assigner la SCI Rivoli 15 et la société Phoebus devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris afin, notamment, que soit ordonnée une mesure d’expertise. Une cession du droit au bail ayant été envisagée entre la société Phoebus et la société SERP, cette dernière est intervenue volontairement à l’instance.

Une mesure de médiation a été ordonnée par décision du 7 novembre 2019.

Celle-ci n’ayant pas abouti, le dossier a été réinscrit au rôle et par ordonnance du 31 juillet 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :

• écarté des débats les pièces 14 à 26 des sociétés Phoebus et SERP,

• ordonné à la SCI Rivoli 15, la société Phoebus et la société SERP de remettre en état les éléments suivants, selon les modalités précisées à leur suite, dans un délai de 30 jours à

compter de la signification de l’ordonnance et, au-delà, sous astreinte de 350 euros par jour de retard pendant un délai maximal de trois mois :

'dans la cave n°16, rebouchage du percement d’environ 10cm et dépose de la conduite en PVC,

' dans la cave n°15, rebouchage du trou de 40cm de diamètre et dépose de la conduite en PVC,

'dans la cave n°15, rebouchage du percement de la voûte en brique de 8cm de diamètre,

'sur la façade de l’immeuble, une devanture habillée de panneaux de tôle peints en crème surmontée d’un grand store en toile, remise en état suivant le descriptif du procès-verbal d’huissier du 29 mai 2019 versé aux débats, y compris des photos annexées,

'sur la façade de l’immeuble, dépose du coffrage électrique,

• ordonné une expertise et désigné en qualité d’expert M. Z A aux fins notamment, d’examiner les troubles acoustiques allégués et de donner son avis sur l’existence d’une gêne sonore ;

• dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus ;

• condamné in solidum la SCI Rivoli 15, la société Phoebus et la société SERP au paiement des dépens ;

• rejeté la demande portant sur le remboursement des frais de constats d’huissier au titre des dépens ;

• condamné in solidum la SCI Rivoli 15, la société Phoebus et la société SERP à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […], la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Par déclaration en date du 11 août 2020 les sociétés Phoebus et SERP ont relevé appel de cette décision en ses dispositions relatives aux pièces écartées des débats, à la remise en état, sous astreinte, des caves et de la devanture en façade, à la dépose du coffrage électrique, à l’application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Dans leurs dernières conclusions remises le 24 décembre 2020, les sociétés Phoebus et SERP demandent à la cour de :

• dire leur appel recevable et bien fondé ;

• infirmer 1'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne la désignation de l’expert judiciaire ;

• dire qu’il échet de débouter le syndicat des copropriétaires du […] de son appel incident ;

• donner acte à la société Phoebus de ce qu’elle n’a toujours pas pu remettre en état le plafond des caves à cause de l’obstruction du syndicat des copropriétaires ;

• les décharger de toute obligation de faire concernant la devanture et de toute condamnation pécuniaire sous astreinte ;

• condamner le syndicat des copropriétaires au versement d’une somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui pourront être recouvrés avec le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions remises le 12 janvier 2021, le syndicat des copropriétaires du […] demande à la cour de :

• le juger recevable et bien fondé en ses demandes ;

• confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a ordonné à la SCI Rivoli 15, la société Phoebus et de la société SERP de remettre en état les éléments suivants, selon les modalités précisées à leur suite, dans un délai de 30 jours à compter de la signification et, au-delà, sous astreinte de 350 euros par jour de retard pendant un délai maximal de trois mois :

'dans la cave n°16, rebouchage du percement d’environ 10cm et dépose de la conduite en PVC,

'dans la cave n°15, rebouchage du trou de 40cm de diamètre et dépose de la conduite PVC,

'dans la cave n°15, rebouchage du percement de la voûte en brique par 8cm de diamètre,

'sur la façade de l’immeuble, une devanture habillée de panneaux de tôle peints en crème surmontée d’un grand store en toile, remise en état suivant le descriptif du procès-verbal d’huissier du 29 mai 2019 versé aux débats, y compris des photos annexées,

'sur la façade de l’immeuble, dépose du coffrage électrique,

• confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a prononcé une mesure d’expertise ;

• Statuant à nouveau,

• juger que la SCI Rivoli 15, la société Phoebus et la société SERP ont réalisé des travaux portant atteinte aux parties communes de l’immeuble sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, ce qui constitue un trouble manifestement illicite ;

• condamner solidairement la SCI Rivoli 15, la société Phoebus et la société SERP à remettre les parties communes dans leur état initial avant travaux, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir, concernant les travaux réalisés sur les parties communes de l’immeuble, sans autorisation, à savoir, dans la cour de l’immeuble, le hall de l’immeuble, sur le conduit de fumée posé sans autorisation dans la cuisine de l’immeuble et les percements dans la cheminée mitoyenne avec le […] ;

• subsidiairement, si la cour jugeait que l’état antérieur dans lequel la façade doit être remise n’est pas déterminable, ordonner la dépose de l’ensemble des installations posées par les sociétés Rivoli 15, Phoebus et SERP sur la façade de l’immeuble, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’arrêt d’appel à intervenir ;

• débouter la SCI Rivoli 15, la société Phoebus et la société SERP de l’ensemble de leurs demandes ;

• condamner solidairement la SCI Rivoli 15, la société Phoebus et la société SERP aux dépens en application de l’article 699 du code civil, qui comprendront le coût des procès-verbaux de constat visés aux présentes, dont bénéfice au profit de la SAS C Maruani & Associes, représentée par maître B C, ainsi qu’à lui payer la somme de 4.000 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions remises le 15 janvier 2021, la SCI Rivoli 15 demande à la cour de :

• infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions ;

• statuant à nouveau,

• débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes ;

• subsidiairement,

• débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes en tant qu’orientées à son encontre ;

• condamner in solidum les sociétés SERP et Phoebus à la relever et garantir indemne de toutes les condamnations prononcées à son encontre ;

• en tout état de cause,

• condamner les parties succombantes à lui payer la somme de 4.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

• condamner les parties succombantes aux entiers dépens avec faculté de recouvrement direct au profit de Maître D E conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le 20 janvier 2021.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux écritures déposées et développées à l’audience.

SUR CE, LA COUR

La cour rappelle, à titre liminaire, qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de donner acte qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’elles ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Il sera par ailleurs indiqué que la contestation développée dans les écritures des appelantes, quant au rejet des débats de leurs pièces par le premier juge, est sans pertinence, la cour étant tenue, du fait de l’appel interjeté, d’examiner les pièces régulièrement communiquées et soumises à un débat contradictoire dans le cadre de la procédure d’appel.

Enfin, la société SERP indique dans ses conclusions, sans toutefois en tirer de conséquence dans le dispositif de celles-ci, qu’elle entendait renoncer devant le premier juge à son intervention volontaire dans la mesure où la SCI Rivoli 15 étant revenue sur son accord verbal relatif à la cession du bail, la société Phoebus reste seule locataire et concernée par les travaux.

Il sera relevé à la lecture des pièces produites, qu’une cession du droit au bail a été conclue entre les sociétés Phoebus et SERP le 1^er septembre 2019, que la Préfecture de police a délivré, le 1^er juillet 2019, un récépissé de déclaration d’ouverture d’une licence restaurant concernant l’établissement à l’enseigne 'Mamie Jeannot', […], exploité par la société SERP, que les rapports de vérification et diagnostic, établis en 2019 et 2020, ont été adressés à cette société et, enfin, que par courrier officiel du 26 septembre 2019 de son conseil, il était indiqué que la société SERP venait aux droits de la société Phoebus.

Ainsi, il ne résulte pas de ces éléments que la société SERP serait, de manière évidente, étrangère au présent litige l’opposant au syndicat des copropriétaires intimé.

***

Selon l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il est soutenu par le syndicat des copropriétaires et, au demeurant, non contesté par les appelantes, que les travaux qu’elles ont entrepris dans les locaux de la SCI Rivoli 15, l’ont été sans aucune autorisation de la copropriété.

Plusieurs procès-verbaux de constat ont été réalisés à la requête de la copropriété et établissent que ces travaux ont porté atteinte aux parties communes ou modifié leur aspect extérieur.

Ainsi, il résulte des procès-verbaux des 29 mai et 28 juin 2019 que :

• le plancher haut des caves 15 et 16 a été percé ; dans la première cave, la voute en brique a

• été percée sur environ 8 centimètre de diamètre, le trou ayant été bouché avec des gravats tandis que, dans la seconde, deux percements d’une dizaine de centimètres de diamètre pour l’un et d’une quarantaine de centimètres de diamètre pour l’autre, ont permis le passage de conduites en PVC ; dans la cour de l’immeuble, au niveau de l’arrière façade du corps de bâtiment principal, un câble blanc de fibre optique neuf, sortant du dormant gauche de l’imposte vitrée de la porte métallique du local commercial, où le bois est éclaté, a été collé le long de la façade en briques et traverse le linteau menuisé de la fenêtre de la cage d’escalier de service qui a été percé à cet effet, pour se poursuivre en intérieur en cueillie de la volée d’escalier ascendante ;

• au rez-de-chaussée, à gauche de la cage d’escalier, la double porte en bois mouluré, donnant sur le local commercial, a été découpée dans le bas, sur une hauteur de 5 centimètres environ, laissant apparaître une contre-marche habillée de carrelage flammé gris, la peinture de cette porte étant au surplus éclatée en partie inférieure ;

• la devanture est habillée de panneaux de tôle peints en crème ; cette devanture est composée d’une armature métallique fixée par des pattes métalliques boulonnées dans la façade, qui ont dégradé la maçonnerie avec des éclats importants, ; l’ensemble de la marche est intégralement recouvert de tôle larmée antidérapante et obstrue le soupirail permettant l’aération des caves ; dans le haut de la devanture, un bandeau a été boulonné en trois endroits et a été installé un grand store en toile ; sur la façade en pierre se trouve un coffrage électrique en plastique alimenté par trois flexibles d’une quinzaine de centimètre de long ;

• dans la cuisine, au fond du local, un mur de refend qui était perpendiculaire à la façade entre deux fenêtres, a été démoli ;

• le sol carrelé est perçé de deux siphons, correspondant aux conduites en PVC émergeant de la voute de la cave n°16 ;

• la cuisine est aménagée avec un four à pizza surmonté d’une hotte à laquelle est raccordée une gaine en inox, courant, en intérieur, dans le haut du mur de façade et reliée à une autre hotte plus grande au droit du piano de cuisson à gaz ; l’évacuation de cette hotte n’était pas branchée lors du passage de l’huissier de justice ; le bailleur, présent lors du constat, a déclaré qu’il avait interdit le branchement de cette gaine d’évacuation des fumées sur le conduit de cheminée existant de l’immeuble.

Par ailleurs, il résulte du rapport Socotec du 21 février 2020, produit par les appelantes, que le réseau d’extraction de la cuisine chemine à l’intérieur d’une gaine de l’immeuble (page 12 du rapport).

Ainsi, les appelantes ont réalisé des travaux sur les parties communes, qui étaient impérativement soumis à autorisation préalable de la copropriété en application des dispositions d’ordre public de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 et de celles du règlement de copropriété, lesquelles prévoient expressément qu’en cas de travaux pouvant intéresser toute partie commune, il devra préalablement être obtenu l’assentiment du syndic qui pourra en référer à l’assemblée générale. Ces dispositions s’imposent à chaque copropriétaire et à leur locataire.

C’est donc vainement que les appelantes invoquent l’article 6 du règlement de copropriété qui dispose qu''en ce qui concerne la boutique, sa décoration extérieure peut être librement exécutée, jusqu’à mi-hauteur du gros-oeuvre du plancher supérieur, sans pouvoir dépasser le bandeau, s’il existe, et dans les limites de ses mitoyennetés latérales ; les écriteaux et enseignes peuvent être librement apposées dans les mêmes limites'. En effet, cette disposition n’implique nullement la possibilité de s’affranchir de toute autorisation pour, notamment, accrocher, sur la façade, une structure métallique ayant, au surplus, entraîné des dégradations de celle-ci, ou pour percer un plancher.

La réalisation des travaux litigieux en méconnaissance des dispositions précitées, est donc constitutive d’un trouble manifestement illicite dont la cessation impose la remise en état des parties communes.

Ainsi, l’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a ordonné le rebouchage des percements effectués dans les caves et la dépose des gaines en PVC ainsi que la remise de la façade en son état antérieur, sauf à préciser, s’agissant de la façade, que la remise en son état antérieur implique la dépose complète de l’ensemble de la devanture posée par les appelantes, c’est à dire, l’armature métallique, les panneaux de tôles, l’habillage de la marche et le bandeau, installations qui avaient été constatées par l’huissier de justice le 29 mai 2019. La décision entreprise sera également confirmée en ce qu’elle a ordonné la dépose du coffrage électrique sur la façade de l’immeuble et assorti ces dispositions d’une astreinte, nécessaire pour assurer l’exécution des mesures ordonnées d’autant qu’à ce jour, l’ordonnance entreprise n’a pas été exécutée sans qu’il soit établi que cette inéxécution soit imputable au syndicat des copropriétaires.

S’agissant du hall de l’immeuble, il sera relevé que l’atteinte aux parties communes occasionnée par la découpe de la porte palière, n’est pas caractérisée avec toute l’évidence requise en référé dans la mesure où le caractère commun de cette porte n’est pas avéré. L’ordonnance sera donc confirmée de ce chef.

Par ailleurs, il sera ordonné la suppression du câble de fibre optique positionné sur l’arrière-façade du corps de bâtiment principal, dont l’installation nécessitait une autorisation de la copropriété.

Il sera encore ordonné la suppression du raccordement du conduit de fumée situé au-dessus du piano de cuisson, au conduit de cheminée de l’immeuble, ce raccordement étant démontré tant par les constatations précitées de l’huissier de justice que par les pièces 4 et 16 des appelantes consistant en un devis de la société Top cuisine et une attestation de conformité du matériel posé par cette dernière, desquelles il ressort qu’un raccordement au conduit de cheminée de l’immeuble a été réalisé.

A cet égard il sera relevé que ce raccordement effectué sur un conduit de cheminée commun, a été effectué non seulement sans autorisation de la copropriété mais encore en violation du bail qui limitait l’activité autorisée dans les locaux à celle de 'restauration sur place ou à emporter, sans cuisson nécessitant l’utilisation d’un conduit d’extraction conformément à la règlementation', cet acte mentionnant, au surplus, que le bien loué ne dispose pas de conduit de cheminée ni d’extraction d’air ou de fumée.

Enfin, il sera ordonné la remise en état de la cheminée mitoyenne avec l’immeuble du […], détériorée lors des travaux ainsi que l’établit le procès-verbal de constat du 29 mai 2019. Cette pièce démontre, en effet, que dans le logement de la gardienne, au rez-de-chaussée de l’immeuble mitoyen situé au numéro 49, la cheminée a été endommagée, l’huissier de justice ayant constaté, dans le conduit de la cheminée de la chambre, la présence d’un amas de gravats provenant du conduit et la gardienne lui ayant expliqué que le conduit présent dans le local commercial avait été démoli et que le trou a, ensuite, été rebouché.

Ces remises en état seront assorties d’une astreinte ainsi qu’il sera précisé au dispositif et la décision entreprise sera infirmée de ces chefs.

La SCI Rivoli 15 étant tenue, en sa qualité de copropriétaire, de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble conformément aux dispositions de l’article 9, alinéa 1, de la loi n°65-657 du 10 juillet 1965 et répondant, au surplus, des personnes occupant son lot de copropriété et occasionnant des troubles aux copropriétaires, comme tel est le cas de travaux réalisés sans autorisation, sera tenue, avec les sociétés Phoebus et SERP, de procéder à la remise en état des lieux.

Il ne convient pas de statuer sur le recours en garantie formée par la SCI Rivoli 15 à l’encontre des sociétés Phoebus et SERP, une telle demande nécessitant d’apprécier les manquements de chacune de ces sociétés et d’analyser, au surplus, la validité de la cession du droit au bail, ce qui ne relève pas

des pouvoirs de la juridiction des référés.

Le sort des dépens de première instance et de l’indemnité allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile a été exactement apprécié par le premier juge.

Succombant en leurs prétentions, les sociétés Rivoli 15, Phoebus et SERP seront condamnées in solidum aux dépens d’appel, lesquels ne comprendront pas le coût des procès-verbaux de constat réalisés par le syndicat des copropriétaires et à payer à ce dernier la somme globale de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance des chefs dont il est fait appel sauf en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé pour le passage de câble dans la cour, le conduit d’évacuation raccordé au conduit de cheminée de l’immeuble et la remise en état de la cheminée mitoyenne à l’immeuble du […] ;

Statuant à nouveau de ces chefs,

Ordonne à la SCI Rivoli 15, la société Phoebus et la société SERP de remettre en état les éléments suivants, dans un délai de trente jours à compter de la signification du présent arrêt et, au-delà, sous astreinte de 350 euros par jour de retard, laquelle courra pendant une durée de trois mois, à l’issue de laquelle il pourra être statué sur une nouvelle astreinte :

'dépose du câble de fibre optique positionné sur l’arrière-façade du corps de bâtiment principal, dans la cour ;

'suppression du raccordement du conduit d’évacuation de fumée de la hotte située au-dessus du piano de cuisson au conduit de cheminée de l’immeuble ;

'remise en état du conduit de la cheminée mitoyenne à l’immeuble du […]) ;

Précise que la remise de la façade en son état antérieur implique la dépose de l’ensemble de la devanture installée par les sociétés Phoebus et SERP, soit l’armature métallique, les panneaux de tôles, l’habillage de la marche et le bandeau, en cours d’installation lors du constat réalisé par l’huissier de justice le 29 mai 2019 ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne in solidum les sociétés Rivoli 15, Phoebus et SERP aux dépens d’appel, qui ne comprendront pas le coût des procès-verbaux de constat, avec faculté de recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum les sociétés Rivoli 15, Phoebus et SERP à payer au syndicat des copropriétaires du […], la somme globale de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,