PS/MC

Numéro 19/05112

COUR D’APPEL DE PAU

1^re Chambre

ARRET DU 17/12/2019

Dossier : N° RG 18/01291 – N° Portalis DBVV-V-B7C-G4HW

Nature affaire :

Demande en réparation des dommages causés par l’activité des auxiliaires de justice

Affaire :

Y C épouse X, D X, […]

C/

E F, S.C.P. A/F

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 17 décembre 2019, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 08 octobre 2019, devant :

Madame M, Président

Madame ROSA SCHALL, Conseiller

Monsieur SERNY, Conseiller, magistrat chargé du rapport conformément à l’article 785 du code de procédure civile

assistés de Madame FITTES-PUCHEU, Greffier, présente à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

Le dossier a été communique au Ministère Public le 7 mars 2019.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Madame Y Z, G C épouse X

[…]

[…]

Représentée et assistée de Maître Christine CAZENAVE, avocat au barreau de PAU

Monsieur D I X

[…]

[…]

Représenté et assisté de Maître CAZENAVE, avocat au barreau de PAU

[…] représentée par son associée gérante Madame Y, Z, G C épouse X

[…]

[…]

Représentée et assistée de Maître CAZENAVE, avocat au barreau de PAU

INTIMES :

Maître E F

[…]

[…]

Représenté par M^e François PIAULT, avocat au barreau de PAU

Assisté par la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS

S.C.P. A/F Notaires associés, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social

[…]

[…]

[…]

Représentée par Maître PIAULT, avocat au barreau de PAU

assistée de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS

sur appel de la décision

en date du 04 AVRIL 2018

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE DAX

RG numéro : 16/01243

Vu l’acte d’appel initial du 19 avril 2018 ayant donné lieu à l’attribution du présent numéro de rôle signifié le 15 juin 2018 à la SCP de notaires A et F,

Vu le jugement dont appel rendu par le 04 avril 2018 par le tribunal de grande instance de DAX le 20 septembre 2016 qui a débouté la […] et ses associés de leur action en responsabilité visant la société de notaires A et F,

Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 23 octobre 2018 par la SCP de Notaires H A et E F, qui poursuivent la confirmation du jugement et l’allocation de 3.000 euros en compensation de frais irrépétibles,

Vu les conclusions transmises par voie électronique le 03 octobre 2018 par la […] et les époux X qui en sont les associés, qui poursuivent l’infirmation du jugement, le paiement d’une indemnité de 207.568 euros correspondant au montant des causes de la rectification fiscale dont ils ont fait l’objet ainsi que la réparation d’un préjudice moral de 50.000 euros augmenté de 6.000 euros en compensation de frais irrépétibles.

Vu les observations du Ministère Public du 07/03/2019.

Vu l’ordonnance de clôture délivrée le 11 septembre 2019.

Le rapport ayant été fait oralement à l’audience.

MOTIFS

Les seules pièces concernant les faits sont celles qui sont communiquées par les époux X et la […].

Historique de l’acquisition

Selon acte du 31 décembre 2006, les époux D X, alors commerçant, et son épouse Y C, alors sans profession, mariés non pas sous un régime séparatiste mais sous le régime de la communauté légale depuis le 03 juin 1967, ont constitué une société commerciale […] immatriculée au RCS DE DAX sous la référence 381 739 614 au capital de 50.000 francs dont l’objet statuaire était défini comme portant sur :

— toutes opérations de marchands de biens,

— tous travaux de rénovation,

— l’entretien et le nettoyage de locaux industriels, professionnels commerciaux et biens,

— la création de clôtures et terrasses,

— le négoce et la location de matériels et produits liés au jardin et à la piscine,

— la vente, l’installation et l’entretien de climatiseurs, brumisateurs, VMC, chauffage, adoucisseur d’eau, pompe à chaleur et arrosage automatique.

La gérance a été confiée à l’épouse.

La société a opté fiscalement pour le régime des sociétés de personnes, la société ne payant donc pas D’IS et ses associés étant imposés au titre de l’IRPP sur bénéfices industriels et commerciaux ; cette option prise lors de l’acquisition signifie aussi que les époux X s’engagent à revendre dans les 5 ans, ce qui est expressément écrit ; ils savent aussi depuis ce moment que le produit de toute vente par la société doit donner lieu à déclaration de la vente au titre de l’année durant laquelle la vente a lieu.

Selon sentence d’adjudication rendue par le tribunal de grande instance de DAX le 14 février 1991 publiée au bureau des hypothèques de DAX le 27 mai 1991 volume 1991 n° 1991 P n°3190, la société ATLANTICA (mentionnée dans le jugement comme étant une EURL en cours de formation) et D X ont déclaré se porter acquéreur au prix de 750.000 euros de la parcelle dénommée 'Villa Albatros’ implantée sur la parcelle alors cadastrée section A n°765 mais aujourd’hui référencée section AD n°60. Cette villa comprenait déjà 5 appartements et studios, alors de construction récente ; elle avait été saisie au préjudice de la S.C.I. ANDORINE sur commandement délivré le 20 septembre 1990 publié le 03 octobre 1990 volume 1990S n°133 délivré à la requête d’une banque belge.

La mention de co-acquisition par une société non immatriculée et par son associé n’étant pas possible, l’acte était inefficace et n’aurait pas du être publié ; il a donc fait l’objet de rectifications indispensables pour respecter l’effet relatif de la publicité foncière lesquelles ont consisté, en l’absence de clause de substitution prévue lors des enchères, d’une part à faire apparaître l’épouse commune en biens comme le coacquéreur nécessaire qu’elle était, ensuite pour transmettre le transfert de la propriété, à savoir les apports, des époux à la société qu’ils créaient propriété ; deux actes sont donc intervenus dont on retrouve la trace dans le dossier :

— en premier lieu d’un acte rectificatif du 09 avril 1992 publié le 27 avril 1992 volume 1992 P n°2403 indispensable pour faire apparaître la copropriété de l’épouse puisque la société non immatriculée lors de l’adjudication ne pouvait être considérée comme propriétaire,

— en second lieu d’un acte de reprise de la propriété par la SARL entre-temps immatriculée, cet acte intervenant le 13 juin 2012 pour être ensuite publié le 16 juin 2012. Volume 1992 P n°3240.

C’est n’est qu’à compter de cette date que la SARL est apparue comme étant seule propriétaire à l’égard des tiers et que la […], entre-temps immatriculée et dotée d’une personnalité morale, a repris au yeux des tiers les obligations contractées par ses associés fondateurs.

L’acquisition effectuée par la […] est intervenue sous le régime de faveur des marchands de biens, les acquéreurs prenant l’engagement de revendre dans les 5 ans (sauf prorogation légale de ce délai) sauf à risquer la déchéance de ce régime de faveur, le retour au paiement de droits d’enregistrements (sur laquelle s’impute néanmoins la TVA acquittée).

Cet engagement n’a pas été tenu puisque la SARL était encore propriétaire du bien en 2008, soit 17 ans après l’acquisition, lorsque les époux X ont envisagé la revente du bien et se sont adressés à la SCP A et F en faisant état d’une occupation personnelle à titre de résidence principale. On n’a pas trace de ce que les époux X aient été déchus du bénéfice de ce régime concernant ce bien ; ils n’en font pas état. Bien qu’ils mettent en avant la qualification de résidence principale à l’encontre du notaire, ils ne fournissent aucune pièce

démontrant qu’ils aient avisé l’administration de cette affectation incompatible avec l’exploitation commerciale de l’ensemble de la villa ALABATROS.

Cette option pour le régime de marchands de biens a diverses conséquences :

— elle exonère du paiement des droits de mutations à titre onéreux, ce que rappelle l’acte d’adjudication ; les conclusions des époux X et de la […] mentionnent que la TVA a été réglée en 1994 du chef de l’acquisition ; comme cette société est commerciale, cette TVA était récupérable dans le cadre de l’exercice de l’activité commerciale d’exploitation de ce bien ; les époux X qui ont évoqué avec leur notaire l’affectation du bien comme résidence principale ne rapportent pas la preuve qu’ils l’aient ainsi utilisée, ni qu’ils aient déclaré cette utilisation non commerciale au fisc ;

— comme les biens sont destinés à la vente, la transparence fiscale n’a pas pour conséquence de faire entrer ces biens dans l’actif immobilisé de la société ; les associés n’ont pas à tenir compte de la valeur de ces biens pour savoir s’ils entrent, via la valeur des parts sociales, dans l’assiette taxable à l’ISF ;

— la cessation de l’activité commerciale sur le bien, notamment par affectation à l’habitation principale, a pour corollaire, si elle intervient effectivement, d’obliger les associés, qui deviennent ainsi les consommateurs finaux d’un bien censé être commercialisé par leur société, à affecter ce bien en immobilisation, avec des risques de rappel de la TVA immobilière si la date du changement d’affectation est postérieure de moins de 20 ans à l’acquisition de ce bien.

C’est dans ce contexte que le litige a été introduit.

Création d’une copropriété, vente du n°5 et survenance des problèmes fiscaux

Les documents produits prouvent que la Villa Albatros a été récemment placée sous le régime de la copropriété et que le lot n°5 a été revendu mais sur ce point, la cour ne dispose que d’éléments partiels :

— s’agissant du lot n°5 d’une superficie de 106,68 m² qui a été revendu au prix de 400.000 euros, n’est versé au débat qu’un projet d’acte établi par la société de notaires en 2011 ; ce sont les documents fiscaux versés au débat qui confirment bien que ce lot a été revendu par acte du 14 décembre 2011 ;

— le règlement de copropriété était en cours de publication lors de l’établissement de ce projet mais il n’est pas communiqué ;

— il a cependant été nécessairement reçu au plus tard le même jour que la première vente de lot et nécessairement publié à un rang antérieur à la date de la première vente de lot publié.

La cour dispose cependant d’un état descriptif de division réalisé le 02 mai 2011 par la SARL ARGEO qui prévoit la division de la villa en 5 lots privatifs ; il faut en déduire qu’il a été pris pour base pour l’établissement du règlement de copropriété qui a été publié ; le lot n°5 vendu en décembre 2014 est le plus spacieux et il est affecté de 450/1000èmes des parties communes alors que les 4 autres lots cumulent les 550/1000èmes restants dans une fourchette se situant entre 123 et 161/1000èmes ; cette proportion et le plan global donnent un ordre de grandeur de la surface de ces quatre autres lots. On sait cependant que l’immeuble était déjà composé de 5 appartements lors de son acquisition en 2011, même s’il n’était pas soumis au régime de la copropriété. On ignore si la division matérielle initiale est inchangée et si elle correspond toujours à la division actuelle du bien.

C’est sur la base de ce document que le lot n°5 a fait l’objet d’une promesse synallagmatique de vente aux époux B selon acte sous-seing privé en date du 29 juin 2011 par l’entremise de

l’agence HOSSEGOR IMMOBILIER qui a perçu 26.000 euros d’honoraires en sus du prix de 400.000 euros convenu.

L’acte authentique de vente aux époux B n’est pas produit ; la cour ne dispose que d’un projet non signé et non daté mais on sait, par les pièces fiscales, que l’acte a été reçu le 14 décembre 2011 ; le projet contient une liquidation des droits de mutations à 20.360 euros ; le fisc admettra in fine que le montant des frais s’est élevé à 76.284 euros sur le prix de 400.000 euros versé directement par l’acquéreur aux époux X (et non à la société venderesse).

La […] a fait l’objet d’une vérification de comptabilité en 2014 et a reçu une proposition de rectification du 23 juin 2014 dont n’est fournie qu’une copie partielle (pages 1 2 et 3 sur les 10 pages que comporte ce document fiscal). Ne figurent que les pages afférentes à des loyers devant servir d’assiette au rappel de droits pour les deux exercices annuels clos les 31 mars 2011 et 31 mars 2012 ; le montant total des loyers perçus pour les exercices examinés n’est pas connu de la cour en raison de cette communication incomplète alors que cela aurait été un élément de fait utile pour apprécier si le bien était ou non devenu résidence principale. Les rehaussements opérés du chef de ces seuls loyers restent cependant minimes ; la motivation complète de la proposition de rectification n’est pas communiquée alors qu’il contient nécessairement des explications plus complètes.

La proposition de rectification repose cependant pour l’essentiel sur l’absence de déclaration à l’IRPP du produit de la vente. La seule pièce complète de la procédure fiscale reste la lettre envoyée par le fisc le 24 février 2017. Ce document de 7 pages explique cependant les causes des sommes réclamées in fine par le fisc :

1- il y est rappelé que la SARL ATLANTIC est une société de personnes, donc une société non soumise à l’IS et que ce sont les associés qui sont taxés au titre de L’IRPP, sur déclaration non seulement les loyers encaissés mais aussi du montant du prix de vente d’un bien ; le prix de vente d’un bien destiné à la vente doit ainsi être déclaré au titre des revenus ou chiffre d’affaires de l’année de la vente ; la règle s’applique aux immeubles en stock destinés à la vente détenus par un marchand de biens parce que ces biens ne figurent pas dans le patrimoine personnel de la société propriétaire ou de ses associés ; ils constituent en effet un actif circulant dont la société n’est pas considérée comme un consommateur final ;

2- est rappelée dans ce courrier la teneur de la proposition de rectification initiale qui ne concernait que l’IRPP due par les associés d’une société de personnes, transparente fiscalement, à qui il a été reproché :

— pour l’année 2011, d’une part de ne pas avoir comptabilisé un montant de loyers forfaitairement évalué à 2.690 euros (224 euros par mois) d’autre part d’avoir déduit un passif injustifié de 10.307 euros ; le rehaussement d’assiette est de 12.997 euros ;

— pour l’année 2012, de ne pas avoir comptabilisé un montant de loyers de 1.951 euros (162 euros par mois) et surtout de ne pas avoir comptabilisé dans l’exercice clos au 31 mars 2012 la vente du lot n°5 pour son produit net de 323.716 euros (évaluation du fisc).

Aucune autre imposition n’est réclamée ; dans la procédure fiscale dont il est soutenu qu’elle crée un préjudice, le fisc n’a procédé à aucun autre rappel de droits autres que ceux dus au titre de l’IRPP personnellement par les époux X du chef de l’activité de la société pour l’exercice 1992 ; ainsi :

— il n’y est pas fait état de ce que le fisc remette en cause l’affectation professionnelle du bien alors que les époux X se prévalent de cette affectation contre le notaire ; ils ne justifient pas avoir informé l’administration fiscale de cette affectation et on peut douter de sa réalité ;

— il n’y est pas fait état de ce que le fisc ait parallèlement, en sus de la taxation contestée, réclamé des droits au titre d’une ISF non déclarée à raison du transfert du bien dans le patrimoine personnel pour l’avoir affecté à l’obligation principale ; les époux X ne font pas état de ce qu’il leur ait jamais été reproché de ne pas inclure la valeur de l’immeuble dans le calcul de la valeur des parts de la SARL, ce qui devrait être la conséquence nécessaire de l’affectation du bien à la résidence principale ;

— il n’y est pas fait état de ce que le fisc ait parallèlement, toujours en sus de la taxation contestée, sanctionné les époux X en raison du défaut de revente dans les 5 ans, éventuellement légalement prorogés, et qu’il ait remis en question les exonérations initiales des droits d’enregistrement, ni les récupérations de TVA en raison de la cessation de l’activité commerciale avant le délai de 20 ans qui a expiré en 2011 (date de la revente du lot n°5) ;

— il n’y est pas davantage fait état de ce que le fisc ait aussi taxé une plus-value immobilière, qu’il s’agisse d’une plus-value professionnelle ou d’une plus-value considérée comme personnelle, ce qui, dans ce dernier cas eut supposé qu’il ait préalablement remis en question l’option de marchand de biens (procédure d’abus de droit) et qu’il ait considéré le bien comme faisant partie du patrimoine des époux X et non comme un actif circulant d’un professionnel de la vente immobilière ; le projet de vente aux époux B énonce expressément que le bien n’est pas soumis à une plus-value due par les particuliers en raison du caractère professionnel de la vente.

Selon les pièces du dossier, le fisc s’est donc limité à taxer les époux X au titre de L’IRPP par simple application des règles applicables aux sociétés commerciales de personnes sans jamais remettre en cause ni la réalité de l’affectation commerciale de la totalité de l’immeuble à cette activité commerciale, ni remis en cause l’option faite lors de l’acquisition pour le régime de marchands de biens.

C’est ainsi sur ce montant de 161.423 euros en principal, augmenté de 18.542 euros de majoration et de 20.396 euros d’accessoires que le fisc a exigé garantie qui a été prise sous la forme d’une hypothèque légale publiée le 23 décembre 2015 volume 2015 V n°3259 prise sur un autre bien dont les époux X sont personnellement propriétaires.

Ce qui est reproché au notaire

Les droits litigieux acquittés ne constituent pas un préjudice car les époux X n’ont fait que payer ce qu’ils doivent en application de la loi fiscale ; l’objet du litige consiste à rechercher si la SCP de Notaires, sollicitée par les époux X en 2008, avait, jusqu’en 2011, date de la vente ayant de ce fait déclenché la rectification fiscale, en premier lieu reçu le mandat, ensuite la possibilité de leur éviter les impositions qu’ils doivent aujourd’hui acquitter, soit en procédant autrement, soit en renonçant à la vente.

Les époux X et la […] lient la faute du notaire au conseil qui devait leur être donné en 2008, année à compter de laquelle ils ont envisagé la vente du bien qu’ils avaient acquis sous forme sociale en 1991 à la barre du tribunal de DAX. Ils ont en effet contacté le notaire à cette date et leur notaire leur a répondu par courrier du 25 février 2008 dans les termes suivants,

'Comme suite à notre conversation téléphonique de ce jour, je vous confirme que votre SARL, marchand de biens étant assujettie à l’impôt sur le revenu, l’immeuble ne peut se retrouver à l’actif du bilan.

En conséquence, la plus-value réalisée lors d’une éventuelle vente relèverait forcément des plus-values des particuliers et non des professionnels. De surcroît, s’agissant de votre résidence principale, qui plus est, si vous la détenez depuis plus de 15 ans, la cession sera exonérée de plus-value'.

Cette pièce est la seule qui soutient factuellement l’action en responsabilité introduite par la […] et les époux X. L’acte de vente du mois de décembre 2011 est quant à lui conforme à la législation, et rappelle les options prises par les vendeurs ; il mentionne que le bien n’est pas taxé au titre des plus-values des particuliers pour relever d’une activité professionnelle ; cela signifie donc que les époux X ont reconnu devant le notaire, que le bien, n’était pas leur résidence principale au moment de la vente ; quant à la mention de l’absence de plus-value professionnelle, elle découle ensuite nécessairement de ce que le bien n’est pas considéré comme une immobilisation dans le patrimoine social sans qu’il ait été nécessaire de le mentionner ; les époux X ne se plaignent d’ailleurs pas pour avoir été taxés au titre d’une plus-value professionnelle réalisée par la société.

Dans ce courrier, le notaire ne rappelle que la législation sur les plus-values et les conséquences de l’option pour le régime fiscal des sociétés de personnes ; s’agissant de l’IRPP, il n’en aborde pas spécifiquement le régime et il se borne à énoncer que l’immeuble ne se trouve pas à l’actif du bilan de la société, sous entendant à juste titre qu’un immeuble destiné à la vente n’entre pas dans les immobilisations d’une société de marchand de biens.

On ne sait pas non plus si l’interrogation téléphonique portait seulement sur l’immeuble objet du litige ou sur tous les immeubles des époux X (qui en ont un autre donné en garantie à l’administration fiscale) ; le régime des marchands de biens ayant été évoqué, le notaire ne pouvait pas présumer, lors d’une conversation téléphonique qu’elle pouvait concerner ce bien acquis sous ce régime depuis 27 ans ; si cela avait été le cas, il ne fait aucun doute qu’il aurait posé des questions et adressé des mises garde.

Dans ce courrier, le notaire ne se prononce pas sur les modalités de l’imposition des associés à l’IRPP et l’on ignore la teneur précise de la question qui a pu lui être posée ; on ignore en particulier si lui a été posée par les époux X la question de savoir si la revente du bien pouvait se faire sans que le prix de vente de l’immeuble (la division en copropriété n’est intervenue que trois ans plus tard) soit taxable à l’IRPP, ce qui eut été la seule question pertinente au regard du rappel de droits intervenu aujourd’hui en litige.

On apprend en revanche, au travers de la réponse, que les époux X ont informé le notaire de ce que l’immeuble serait devenu leur résidence principale, ce qui n’est pas a priori compatible avec la permanence d’une affectation de l’immeuble au patrimoine professionnel puisque tant que la déclaration de marchand de biens est maintenue, le bien est censé être mis en vente. Mais il n’est pas possible non plus de savoir si la question posée au notaire concernait le bien dont la vente a donné lieu à la perception des droits non déclarés ou si elle concernait un autre bien. En outre, rien ne démontrait au notaire que les époux X aient jamais fait de la villa ALBATROS leur résidence principale après en avoir informé le fisc qui, quant à lui, ne s’est jamais placé dans cette hypothèse.

La réponse du notaire ne relève pas l’incompatibilité entre le régime de marchand de biens applicable et le régime des plus-values immobilières des particuliers ; il ne répond en fait qu’à une question posée par téléphone dont la cour ignore la teneur exacte ; l’hypothèse fiscale évoquée par les époux X ne peut être rattachée à un bien déterminé ; le notaire téléphoniquement interrogé ne disposait pas d’éléments écrits fournis par le client ; faute de détenir les documents précis, la réponse qui lui est reprochée se ramène en définitive au rappel d’une série d’hypothèses renvoyant à des options à prendre ou à vérifier ; cette réponse n’a pu jouer aucun rôle causal dans la genèse de la rectification fiscale qui relevait d’un contrôle normal et habituel exercé par le fisc.

Après réception du courrier de leur notaire, les époux X ont encore attendu trois ans avant de constituer une copropriété sur le bien et avant de commencer à le vendre après division, attendant ainsi le temps strictement nécessaire pour éviter tout rappel de 20^emes de TVA immobilière ; c’est lors de la revente faite par acte authentique en 2011, et après toutes vérifications utiles des actes

antérieurs et options fiscales effectivement déclarées (et non à la suite d’un simple échange téléphonique) que l’office notarial a, comme il le devait, rappelé l’option prise en 1991, jamais rapportée, jamais contestée par le fisc et qui s’imposait à lui ; les époux X sont taxés pour avoir vendu par l’intermédiaire d’une société de personnes un bien qu’ils avaient affecté à l’actif circulant de leur société ; la taxation est parfaitement conforme au droit fiscal de faveur applicable pour lequel ils ont opté depuis 1991 et qu’ils connaissaient ; les époux X avaient l’obligation de déclarer le montant de la vente dans leur déclaration D’IRPP 2012 puisque l’exercice annuel durant lequel la vente est intervenue expirait au 31 mars de cette année là ; ils s’en sont abstenus commettant eux-mêmes la faute, étrangère à toute intervention du notaire, qui les a exposés à subir les pénalités qui ont été réclamées.

Le notaire ne pouvait pas conseiller aux époux X de déclarer le bien comme un bien personnel ; suivre un tel conseil eut conduit économiquement et fiscalement à faire d’eux des acquéreurs finaux d’un bien censé être un objet de vente alors qu’ils s’étaient eux même abstenus de faire quelque démarche que ce soit en ce sens en officialisant la date à laquelle le bien aurait changé de statut fiscal dans le patrimoine de la société ; un tel conseil eut alors pu être un fait générateur d’autres impôts, à savoir rappels de TVA, et obligation de tenir compte de ce transfert pour l’ISF en l’incluant dans la valeur nette des parts de la société ; un tel conseil eut été défavorable aux intérêts du clients, avec aussi le risque d’une remise en cause du passé dans la limite du délai de l’article L 180 LPF ; le notaire ne pouvait donc se risquer à conseiller aux époux X de déclarer leur bien comme étant fiscalement leur résidence principale et risquer ainsi de remettre en question tout un régime de taxation fondé sur les options prises en 1991 (marchand de biens et société de personnes).

C’est donc à bon droit que le tribunal, suivant la démonstration de la SCP de notaires, a retenu que les époux X n’auraient en toute hypothèse pas pu échapper à la taxation qui leur a été appliquée à la suite de la revente du lot n°5 intervenue le 14 décembre 2011 au profit des époux B. Les époux X restent en effet prisonniers de l’option prise par eux en 1991 qui leur a évité les droits d’enregistrement et leur a permis de récupérer la TVA immobilière en leur évitant de faire figurer le bien en immobilisations sociales tant qu’ils n’en déclarent pas un changement d’affectation ; le choix d’opter pour une société de personnes reste le leur et s’il y a eu mauvais conseil, c’est en 1991 qu’il a été donné, non en 2008, ni en 2011.

Les pièces du dossier montrent que les époux X ont géré leur affaire dans l’approximation depuis le début (confer le cafouillage lors de l’acquisition faite sans clause de substitution qui omettait la double mutation) ; depuis son acquisition, l’immeuble de la villa ALBATROS n’a pas servi d’assiette à des impositions sur leur patrimoine pour n’avoir jamais été assimilé par le fisc à un bien faisant partie de leur patrimoine, mais à un actif circulant destiné à la vente ; la procédure fiscale n’a pas remis en cause cette assimilation du bien à un actif circulant ; elle n’a pas remis en cause l’entière affectation du bien à l’activité commerciale des époux X (qui ne l’ont pas déclaré comme résidence principale si tant est que cela soit bien la réalité) ; l’administration fiscale analyse toujours le prix de vente comme un chiffre d’affaires, ce qui explique qu’il soit pris en compte au titre de l’IRPP conformément à l’option prise à l’exclusion de toute autre imposition.

Le tribunal a ainsi justement relevé que les époux X reprochent au notaires de ne pas avoir donné un conseil qui eut abouti à leur faire commettre un détournement frauduleux des règles comptables et fiscales.

Le jugement sera donc confirmé en toutes ses dispositions.

L’équité commande de faire droit à la demande formée par les notaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire en dernier ressort :

* confirme le jugement dont appel dans toutes ses dispositions

* condamne les époux X et la […] in solidum aux dépens dont distraction au profit de M^e PIAULT

* condamne les époux X et la […] à payer à la SCP A et F une somme de 3.000 euros en compensation de frais irrépétibles exposés en appel

Le présent arrêt a été signé par M^me M, Président, et par M. K, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

J K L M