CD/JD

Numéro 20/03720

COUR D’APPEL DE PAU

1^re Chambre

ARRÊT DU 16/12/2020

Dossier : N° RG 19/02642 – N° Portalis DBVV-V-B7D-HKVG

Nature affaire :

Demande d’un copropriétaire tendant à la cessation et/ou à la sanction d’une atteinte à la propriété ou à la jouissance d’un lot

Affaire :

SCI FESTIVAL 64,

SARL LE CLUB

C/

Syndicat des copropriétaires RESIDENCE VICTORIA SURF

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 16 Décembre 2020, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 21 Octobre 2020, devant :

Madame X, magistrat chargé du rapport,

assistée de Madame HAUGUEL, greffière présente à l’appel des causes,

Madame X, en application des articles 786 et 907 du code de procédure civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame X, Président

Madame ROSA-SCHALL, Conseiller

Madame ASSELAIN, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTES :

SCI FESTIVAL 64

[…]

[…]

Représentée par Maître FROGET, avocat au barreau de BAYONNE

SARL LE CLUB sous l’enseigne LE CARRE COAST

prise en la personne de son représentant légal Monsieur Z A

[…]

[…]

Représentée par Maître FROGET, avocat au barreau de BAYONNE

INTIME :

Syndicat des copropriétaires RESIDENCE VICTORIA SURF, prise en la personne de son syndic, la SARL COGERENS, dont le siège est sis […] à Cheval à TOULOUSE, prise elle-même en la personne de son représentant légal

[…]

[…]

Représenté par Maître LABAT de la SELARL JULIE LABAT, avocat au barreau de BAYONNE

sur appel de la décision

en date du 09 JUILLET 2019

rendue par le PRESIDENT DU TGI DE BAYONNE

RG numéro : 19/00200

FAITS ET PROCEDURE :

La résidence « Victoria Surf » est une copropriété située à […]. Cet ensemble immobilier est soumis au régime de la copropriété. Le règlement de copropriété a fait l’objet de

différents modificatifs.

Suivant acte authentique en date du 12 janvier 2012, la SCI LE SURF a vendu à la SCI FESTIVAL 64 les lots n° 623, 624, 702, 724 et 726 de la résidence « Victoria Surf ». Ces lots sont définis comme suit :

— lot n° 623, local annexe situé au 1^er sous-sol à l’angle Ouest du bâtiment, avec 17/1000754èmes de la propriété du sol et des parties communes générales,

— lot n°624, local annexe composé de deux pièces situé au premier sous-sol à côté du précédent, avec 26/l000754èmes de la propriété du sol et des parties communes générales,

— lot n° 702 : local commercial avec accès par la terrasse extérieure, avec 96/1000754èmes de la propriété du sol et des parties communes générales, et les 1415/85732èmes.

— lot n° 724, local commercial avec accès par la terrasse extérieure, avec 350/l000754èmes de la propriété du sol et des parties communes générales, et les 10648/ 85732èmes,

— lot n° 726, grand local commercial à usage de discothèque avec accès par les escaliers depuis la galerie marchande (partie commune spéciale aux lots 725 et 726) avec accès par la terrasse extérieure et l’accès galerie marchande (partie commune spéciale aux lots 725 et 726), avec 257/ 1000754èmes de la propriété du sol et des parties communes générales, et les 16963/ 85732èmes,

Suivant contrat en date du 19 février 2004, la SCI FESTIVAL 64, venant aux droits de la SCI LE SURF, a loué à la SARL LE COAST, venant aux droits de la SARL LE CLUB, les lots n° 623, 624, 695, 696, 697, 698, 700 et 701 devenus suite à acte modificatif du 06 juillet 2010, les lots 623, 624, 701, 702, 724 et 726 pour l’exploitation d’un fonds de commerce.

La SARL LE CLUB exploite la discothèque dénommée « Le Carré Coast » au sein des lots n° 623, 624, 702 et 724.

Le SDC RESIDENCE VICTORIA SURF fait grief à la SARL LE CLUB d’avoir effectué des travaux d’aménagement extérieur, notamment un coin fumeurs sur les parties communes de l’immeuble sans autorisation de l’assemblée générale, qui emporte emprise des parties communes.

Un constat d’huissier a été dressé le 11 décembre 2017.

Selon courrier en date du 23 avril 2018, le conseil du SDC RESIDENCE VICTORIA SURF a informé celui de la SARL LE CLUB et de la SCI FESTIVAL 64 d’ une mise en demeure d’enlever les installations litigieuses sur les parties communes.

Par ailleurs suivant constat en date du 17 décembre 2018 dressé par M^e NOËL, Huissier de justice à BAYONNE, il a été constaté qu’une porte permettant d’accéder à un couloir desservant des toilettes communes de l’immeuble, a été condamnée, les travaux venant d’être réalisés.

Ces dans ces conditions que, par exploits d’huissier séparés en date du 11 avril 2019, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE VICTORIA SURF a assigné la SCI FESTIVAL 64 et la SARL LE CLUB devant le tribunal de grande instance de BAYONNE, statuant en référés aux fins de les voir condamner :

— à enlever les installations litigieuses sur les parties communes (terrasses et murs extérieurs), et ce, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du 8^e jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenir,

— à libérer les parties communes, et ce, sous astreinte de 100 € par jour de retard a compter du 8^e jour suivant la signification de l’ordonnance a intervenir,

- in solidum, à lui verser la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris les frais de constat d’huissier.

Suivant ordonnance de référé contradictoire rendue le 9 juillet 2019 (RG n°19/0200), le juge des référés du tribunal de grande instance de BAYONNE a :

— condamné la SCI FESTIVAL 64 et la SARL LE CLUB :

* à enlever les installations litigieuses sur les parties communes (terrasses et murs extérieurs), et ce, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du 15^e jour suivant la signification de la présente décision,

* à libérer la porte obstruée permettant d’accéder à un couloir desservant les toilettes communes de l’immeuble et ce, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du 15^e jour suivant la signification de la présente décision,

— condamné, in solidum, la SCI FESTIVAL et la SARL LE CLUB à régler au SDC RÉSIDENCE VICTORIA SURF la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris les frais de constat d’huissier,

— débouté les sociétés défenderesses de leurs demandes reconventionnelles.

Par déclaration d’appel n°19/01862 régularisée le 5 août 2019 par leur conseil, la SCI FESTIVAL 64 et la SARL LE CLUB ont interjeté appel de cette décision qu’elles contestent en toutes ses dispositions.

Suivant avis de fixation adressé par le greffe de la cour le 5 septembre 2019, l’affaire a été fixée selon les modalités prévues aux articles 904-1 et suivant du code de procédure civile.

La déclaration d’appel a été signifiée au SDC DE LA RESIDENCE VICTORIA SURF suivant exploit d’huissier en date du 16 septembre 2019.

Par ordonnance rectificative en date du 3 septembre 2019, plusieurs erreurs matérielles contenues dans la décision du 9 juillet 2019 ont été corrigées. Cette ordonnance rectificative n’a pas été frappée d’appel.

Aux termes de leurs dernières écritures en date du 2 octobre 2020, la SCI FESTIVAL 64 et la SARL LE CLUB demandent à la cour :

— de réformer l’ordonnance de référé dont appel et, statuant à nouveau :

En ce qui concerne les griefs formulés à leur encontre par le syndicat des copropriétaires :

— de débouter purement et simplement le SDC DE LA RESIDENCE VICTORIA SURF de toutes ses demandes et, en particulier, de fixation de l’astreinte et ce, compte tenu :

* de la prescription qui doit être constatée quant à l’action judiciaire entreprise

* du bien-fondé de leurs choix,

* du fait qu’elles ne sont strictement pas à l’origine de l’essentiel des installations concernées et alors

que le couloir litigieux se trouve être la jouissance exclusive de celles-ci ;

— en tout état de cause, de se déclarer incompétent en raison de la contestation sérieuse tout au moins en ce qui concerne la demande de libération du couloir.

Reconventionnellement :

— de condamner le SDC DE LA RESIDENCE VICTORIA SURF à procéder à l’enlèvement de la machinerie d’extraction d’air du parking de la résidence « Victoria Surf » et ce, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du délai de quinzaine de la signification de l’ordonnance de référé à intervenir,

Subsidiairement à cet égard :

— d’ordonner l’arrêt de l’installation d’extraction chaque jour à compter de 22 heures jusqu’au lendemain six heures du matin et ce, sous astreinte de 3.000 € par infraction constatée par huissier de justice et ce, sous huit jours de la signification de l’ordonnance de référé à intervenir,

— de condamner le SDC DE LA RESIDENCE VICTORIA SURF à verser à chacune d’elles la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.

Par conclusions déposées le 25 septembre 2020, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE VICTORIA SURF demande à la cour statuant sur le fondement des articles 809 alinéa 1^er du code de procédure civile, 9 et 25 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 :

— de confirmer, en toutes ses dispositions, l’ordonnance dont appel ;

Y ajoutant,

- de constater que la SCI FESTIVAL 64 a procédé à l’enlèvement de la terrasse bois, des spots lumineux, des cendriers, des caméras, des rails métalliques servant de couverture à la terrasse, du poteau métallique,

— de constater que la SCI FESTIVAL 64 a procédé à une nouvelle emprise sur la terrasse qui est une partie commune par le dépôt de nombreux biens meubles, listés au constat d’huissier de M^e Y du 8 septembre 2020, en ce compris les bacs métalliques et plastiques contenant des végétaux,

— d’ordonner en conséquence la restitution de la terrasse avec l’enlèvement des encombrants et autres meubles et nettoyage de la dalle terrasse désormais apparente et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard,

— de constater que la SCI FESTIVAL 64 a procédé à l’enlèvement de deux gardes-corps en haut de l’escalier surplombant la terrasse litigieuse,

— de condamner en conséquence la SCI FESTIVAL 64 à payer au SDC RESIDENCE VICTORIA SURF la somme de 1.929,40 € correspondant au devis de réparation de LUX APP 64 et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— de condamner la SCI FESTIVAL 64 et LA SARL LE CLUB à restituer les sanitaires communs situés au fond du couloir bordant le lot n° 726 de la copropriété, et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard,

— de débouter la SCI FESTIVAL 64 et la SARL LE CLUB de leurs demandes, fins et prétentions,

— de les condamner, in solidum, à lui payer une indemnité de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en sus des entiers dépens, en ce compris les frais de constat d’huissier du 14 août 2019.

L’ordonnance de clôture initialement fixée au 05 février 2020 a été révoquée avant l’ouverture des débats à l’audience du 21 octobre 2020 suite à laquelle l’affaire a été mise en délibéré

SUR CE :

Sur la prescription

La prescription quinquennale prévue à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi du 23 novembre 2018 faisant renvoi à l’article 2224 du code civil ne s’applique qu’aux actions personnelles et mobilières.

L’action qui tend à faire cesser le trouble manifestement illicite résultant de l’appropriation d’une partie commune est une action réelle soumise à la prescription trentenaire.

C’est par une juste appréciation que le premier juge a retenu que l’action engagée par le SDC RESIDENCE VICTORIA SURF tend à faire cesser une appropriation d’une partie commune, qu’il s’agit donc d’une action réelle dont la prescription trentenaire n’est pas acquise.

La décision dont appel sera confirmée en ce qu’elle a rejeté le moyen tiré de la prescription.

Sur l’autorité de la chose jugée

En ce qui concerne l’enlèvement de la 'terrasse bois', les appelantes soulèvent l’autorité de la chose jugée par une décision au fond en date du 29 juin 2009, rendue par le tribunal de grande instance de BAYONNE entre le SDC RESIDENCE VICTORIA SURF et la SARL LE CLUB.

Suivant les dispositions de l’article 480 du code de procédure civile, le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée.

L’autorité de la chose jugée intervient dès le prononcé de la décision, sans qu’il soit besoin de la notifier et indépendamment des voies de recours qui pourraient être exercées.

Elle suppose cependant une identité de parties et d’objet du litige.

Le jugement rendu le 29 juin 2009 a été rendu entre le SDC RESIDENCE VICTORIA SURF et la SARL LE CLUB.

Etait notamment demandé contre la SARL LE CLUB l’enlèvement de tous éléments entreposés afin de remettre la terrasse, partie commune générale, dans son état d’origine.

Dans son dispositif cette décision a 'dit que le plancher en teck ne constitue pas en soi une appropriation de la terrasse'.

Le présent litige oppose le syndicat de copropriété à la SCI FESTIVAL 64 (copropriétaire) et à la SARL LE CLUB (exploitant). L’objet porte notamment sur l’enlèvement de la terrasse en bois.

L’autorité de la chose jugée ne s’applique pas contre la SCI FESTIVAL 64 qui n’était pas partie au litige de 2009.

En ce qui concerne la SARL LE CLUB, il y a bien identité de parties et d’objet du litige, à savoir,

une demande d’enlèvement de la terrasse en bois. La décision rendue en 2009 qui a ordonné l’enlèvement de certains éléments mais pas de la terrasse en bois, a dit que celle-ci ne constitue pas une appropriation des parties communes, a autorité de la chose jugée concernant la SARL LE CLUB.

L’irrecevabilité sera donc prononcée contre elle, mais uniquement en ce qui concerne la terrasse-plancher en bois, réformant en cela la décision dont appel.

Le surplus des demandes du SDC RESIDENCE VICTORIA SURF n’entre pas dans l’objet du litige jugé en 2009, de sorte que pour tout ce qui n’est pas la terrasse en bois, les demandes sont recevables.

Sur l’aménagement de l’espace fumeurs

Selon l’acte modificatif de l’état descriptif de division dressé le 6 juillet 2010, les lots n° 724 et 726 ne comprennent pas de terrasse extérieure, ni en partie privative ni en jouissance privative de partie commune.

L’acte d’huissier établi le 11 décembre 2017 constate l’existence des installations suivantes, sur les parties communes de l’immeuble, situées devant les lots de la SCI FESTIVAL 64 et exploitées par la SARL LE CLUB :

— installation d’une terrasse en bois sur le sol extérieur de l’immeuble.

— installation d’une enseigne s’identifiant comme un « C » et juste à côté, d’un carré,

— installation d’un projecteur,

— installation d’un rail métallique, permettant d’obstruer l’espace terrasse (plafond) avec des plaques métalliques escamotables,

— installation d’un spot et de deux caméras orientées côté Nord (terrasse et piscine), et l’autre côté Sud (accès local LE CLUB),

— installation d’un poteau en métal de couleur blanche permettant vraisemblablement de fixer le rideau escamotable enroulé dans le poteau opposé,

— installation de cendriers sur le mur extérieur.

Au vu de ce constat d’huissier, le premier juge a fait une exacte appréciation des faits en considérant que les dispositifs ci-dessus décrits, installés sur une partie commune, sans aucune autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, constituaient un trouble manifestement illicite.

Les agréments ou autorisations (SOCOTEC, préfecture) avancés par la SCI FESTIVAL 64 sont inopérants en l’absence du préalable indispensable d’une autorisation de la copropriété.

La décision dont appel sera donc confirmée sauf à préciser que l’enlèvement du plancher en bois ne concerne que la SCI FESTIVAL 64.

La cour constatera cependant que la SCI FESTIVAL 64 a procédé à l’enlèvement de ces dispositifs.

Sur l’accès au couloir desservant les sanitaires communs

Le premier juge a également fait une juste appréciation en retenant qu’au vu du constat d’huissier du 17 décembre 2018, une porte permettant l’accès à un couloir desservant des sanitaires communs a été obstruée sans l’autorisation du SDC DE LA RESIDENCE VICTORIA SURF, alors que l’acte

modificatif de division en date du 6 juillet 2010 démontre clairement que ledit accès porte sur les parties communes.

Le passage par cette porte doit pouvoir se faire afin de permettre l’accès, dans les deux sens vers les sanitaires communs, à proximité de la piscine.

Le premier juge a justement précisé que les détériorations alléguées de cette porte ne sont pas l’objet du débat.

La décision dont appel sera donc confirmée sauf à y ajouter que le point de départ du délai de l’astreinte est décalé à la signification du présent arrêt.

Sur les faits intervenus depuis la décision dont appel

Le SDC RESIDENCE VICTORIA SURF fait état de ce que de nouvelles emprises sont intervenues sur la terrasse litigieuse, constituées de dépôts d’encombrants.

Le constat d’huissier en date du 8 septembre 2020 constate la présence de deux bacs métalliques contenant des végétaux ainsi que divers objets, notamment barrières métalliques, vitres cassées, parasols, un réfrigérateur, un container en plastique contenant des détritus, divers sacs, pièces métalliques, etc. Des traces de terre et de végétaux apparaissent sur le sol dont l’encombrement ne permet pas le nettoyage courant.

Les photographies annexées au procès-verbal témoignent de ces constatations.

L’usage de cette partie commune en débarras constitue un trouble manifestement illicite.

La SCI FESTIVAL 64 et la SARL LE CLUB seront condamnées in solidum et sous astreinte à l’enlèvement des encombrants et objets divers entreposés sur la terrasse, outre le nettoyage qui s’impose.

En ce qui concerne le remplacement du garde corps, situé en haut de l’escalier qui surplombe la terrasse illicitement occupée, il existe une contestation sérieuse quant à la cause de sa disparation. De plus, la demande n’est pas formulée sous forme de demande de provision mais de condamnation ferme. Le SDC RESIDENCE VICTORIA SURF en sera donc débouté.

Sur les demandes reconventionnelles des SCI FESTIVAL 64 et SARL LE CLUB

Les SCI FESTIVAL 64 et SARL LE CLUB visant à la condamnation sous astreinte du SDC DE LA RESIDENCE VICTORIA SURF à faire procéder à l’enlèvement de la machinerie d’air du parking de la résidence et subsidiairement à ordonner son interruption de 22 heures à 6 heures du matin.

Le premier juge a justement relevé que le courrier de la mairie de Biarritz en date du 8 avril 2019 n’est pas adressé au syndicat des copropriétaires et ne saurait suffire à caractériser un trouble manifestement illicite de la part de ce dernier.

La décision dont appel sera confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande reconventionnelle.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La SCI FESTIVAL 64 et la SARL LE CLUB supporteront les dépens d’appel et de première instance.

Au regard de l’équité elles seront condamnées à payer au SDC RESIDENCE VICTORIA SURF la

somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Dit qu’il y a autorité de la chose jugée par le jugement du tribunal de grande instance de BAYONNE en date du 29 juin 2009 relativement à la demande d’enlèvement de la seule terrasse en bois, telle que formée contre la SARL LE CLUB,

Réformant l’ordonnance dont appel, déclare cette demande irrecevable,

Déclare les demandes du Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE VICTORIA SURF recevables pour le surplus,

Confirme la décision dont appel pour le surplus,

Y ajoutant,

Constate que la SCI FESTIVAL 64 a procédé à l’enlèvement des spots lumineux, des cendriers, des caméras, des rails métalliques servant de couverture à la terrasse, du poteau métallique,

Dit que le point de départ du délai de l’astreinte relatif à la condamnation à libérer la porte permettant l’accès au couloir desservant les toilettes communes est décalé à compter de la signification du présent arrêt,

Condamne la SCI FESTIVAL 64 et la SARL LE CLUB in solidum à enlever tous les objets mobiliers et matériels qui encombrent la terrasse et à procéder au nettoyage de la dalle dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte de 100 € par jour de retard pendant une période de trois mois,

Déboute le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE VICTORIA SURF de sa demande de condamnation à paiement au titre des deux gardes-corps en haut de l’escalier surplombant la terrasse litigieuse,

Condamne solidairement la SCI FESTIVAL 64 et la SARL LE CLUB à payer au Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE VICTORIA SURF la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement la SCI FESTIVAL 64 et la SARL LE CLUB aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par M^me X, Président, et par M^me C, faisant fonction de Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

B C D X