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12/03/2018

ARRÊT N° 59

N°RG: 17/04103

CM/CD

Décision déférée du 06 Juillet 2017 – Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE – 17/01874

M. X

SAS GREEN CITY IMMOBILIER

C/

Y Z

B Z

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU DOUZE MARS DEUX MILLE DIX HUIT

***

APPELANTE

SAS GREEN CITY IMMOBILIER Prise en la personne de son représentant statutaire ou légal domicilié en cette qualité audit siège.

[…]

[…]

Représentée par M^e Kiêt NGUYEN, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEES

Madame Y Z

[…]

94470 BOISSY-SAINT-LEGER

Représentée par M^e Marion TURC DESPLATS, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame B Z

[…]

94450 LIMEIL-BREVANNES

Représentée par M^e Marion TURC DESPLATS, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 22 Janvier 2018 en audience publique, devant la Cour composée de :

C. BELIERES, président

C. ROUGER, conseiller

C. MULLER, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : C. BERNAD

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. BELIERES, président, et par M. TANGUY, greffier de chambre.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique reçu le 3 décembre 2015 en l’office notarial de la SELARL Etude Caudacienne du Haut Val de Marne (CHVM) à LA QUEUE EN BRIE, M^mes Y et B Z ont consenti à la SAS GREEN CITY IMMOBILIER une promesse unilatérale de vente portant sur les parcelles de terrain situées […] à […] et cadastrées section […], 691 et 692 pour une contenance totale de 2 730 m², ce au prix de 700 000 euros et sous diverses conditions suspensives liées, notamment, à l’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours pour la réalisation d’un ensemble immobilier à usage d’habitation d’une surface de plancher minimum de 1 680 m².

Il est précisé dans l’acte que 'la promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 31 janvier 2017, à seize heures', que 'la réalisation de la promesse aura lieu : 1) – soit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du paiement du prix et des frais par virement dans le délai ci-dessus ; 2) – soit par la levée d’option faite par le BÉNÉFICIAIRE dans le même délai accompagnée du paiement du prix et des frais par virement entre les mains du notaire, puis de la signature de l’acte de vente au plus tard dans les cinq jours ouvrés suivant celle-ci' et que, ' au cas où la vente ne serait pas réalisée par acte authentique dans l’un ou l’autre cas et délais ci-dessus, avec paiement du prix et des frais comme indiqué, le BÉNÉFICIAIRE sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse auxdites dates sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du PROMETTANT qui disposera alors librement du BIEN nonobstant toutes manifestations ultérieures de la volonté d’acquérir qu’aurait exprimée le BÉNÉFICIAIRE'.

En outre, les parties ont convenu de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à 35 000 euros, soit 5 % du prix de vente.

Le permis de construire modificatif délivré le 31 octobre 2016 ayant fait l’objet d’un recours gracieux rejeté le 24 janvier 2017 et non suivi d’un recours contentieux, la SAS GREEN CITY IMMOBILIER a demandé à l’étude CHVM d’établir un avenant décalant l’acte de vente au 15 mars puis au 30 avril 2017 et, informée par celle-ci le 21 mars 2017 que l’une des venderesses souhaitait proroger le délai de réalisation au 19 juin 2017, a répondu le lendemain que cette date lui convenait, mais le projet d’avenant rédigé sur cette base n’a pas été régularisé et elle a vainement demandé confirmation que l’acte réitératif serait signé à cette date, par courrier officiel entre avocats en date du 11 mai 2017.

Par acte d’huissier en date du 24 mai 2017, M^mes Y et B Z ont, conformément à une ordonnance d’autorisation présidentielle en date du 22 mai 2017, fait assigner la SAS GREEN CITY IMMOBILIER à comparaître à jour fixe le 15 juin 2017 devant le tribunal de grande instance de TOULOUSE sur le fondement des articles 1103 et 1104 du code civil et L290-1 et L290-2 du code de la construction et de l’habitation afin d’obtenir que, faute de levée de l’option par celle-ci suivant les modalités et dans le délai contractuellement fixé, expirant le 31 janvier 2017, la promesse unilatérale de vente du 3 décembre 2015 soit jugée caduque, de plein droit, depuis cette date et que la défenderesse soit condamnée à leur verser la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens à recouvrer par M^e Marion TURC DESPLATS, avocate, conformément à l’article 699 du même code, le tout sous bénéfice de l’exécution provisoire.

Par acte d’huissier en date du 8 juin 2017, enrôlé séparément, la SAS GREEN CITY IMMOBILIER a, sur nouvelle ordonnance d’autorisation présidentielle, appelé en cause la SELARL Etude CHVM afin d’obtenir que la procédure principale lui soit déclarée commune et opposable et, dans l’hypothèse où sa demande reconventionnelle à l’encontre de M^mes Y et B Z serait rejetée, que l’étude soit déclarée responsable et condamnée à réparer le préjudice subi.

Par jugement en date du 6 juillet 2017, assorti de l’exécution provisoire, le tribunal a :

— dit que le notaire appelé en cause est considéré comme intervenant dans la présente procédure aux seules fin que la décision lui soit déclarée commune et que I’action récursoire introduite contre lui, restant enrôlée sous le n° RG 17/1997, est renvoyée à la mise en état du 23 novembre 2017 et déclaré la décision commune à la SELARL Etude Caudacienne du Haut Val de Marne

— dit que le terme de la promesse unilatérale du 3 décembre 2015 prévu pour le 31 janvier 2017 à 16 heures a été contractuellement et de plein droit prolongé au 25 mars 2017 à la même heure, qu’aucun accord modifiant les conditions de la levée de I’option n’est prouvé dont il ressort que les conditions de levée d’option aient été modifiées d’un commun accord, que la levée de I’option n’est pas intervenue dans le délai contractuel et notamment pas par le versement préalable des fonds avant le 25 mars 2017, condition indispensable à la levée unilatérale de I’option, dit en conséquence qu’en application des clauses de caducité automatique convenues, la promesse est caduque et que les soeurs Z ont retrouvé la libre disposition de ce bien depuis le 25 mars 2017 et renvoyé les parties devant notaire pour exécution des clauses relatives à I’indemnité d’immobilisation

— enjoint à la société GREEN CITY de payer aux soeurs Z une somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles et de payer les dépens dont distraction au profit de M^e TURC DESPLATS.

Suivant déclaration en date du 27 juillet 2017, la SAS GREEN CITY IMMOBILIER a relevé appel

général de ce jugement à l’égard de M^mes Y et B Z.

En application de l’article 905 du code de procédure civile, l’affaire a été fixée à bref délai pour être plaidée à l’audience du 22 janvier 2018.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 octobre 2017 dans le délai imparti, la SAS GREEN CITY IMMOBILIER demande à la cour de dire et juger que son appel ne porte pas sur la décision du premier juge concernant la jonction des affaires GREEN CITY IMMOBILIER/Z et GREEN CITY IMMOBILIER/SELARL Etude Caudacienne du Haut Val de Marne et, réformant le jugement dont appel pour le surplus de ses dispositions, de dire et juger que la promesse unilatérale de vente en date du 3 décembre 2015 a été prorogée, de plein droit, par l’existence du recours gracieux, qu’elle a fait l’objet d’une prorogation jusqu’au 19 juin 2017 et que les consorts Z ont renoncé à se prévaloir de sa caducité, en conséquence, d’enjoindre les consorts Z à venir signer l’acte de vente en l’étude notariale CHVM dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, ce sous astreinte de 5 000 euros par jour de retard et de les condamner au paiement de la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 janvier 2018 dans le délai imparti, M^mes Y Z et B Z demandent à la cour, au visa des articles 1103 et 1104 du code civil, L290-1 et L290-2 du code de la construction et de l’habitation, de :

— à titre principal, confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a jugé que la levée d’option de la promesse unilatérale de vente du 3 décembre 2015 n’est pas intervenue dans le délai contractuel et notamment pas par le versement des fonds, condition indispensable à la levée de l’option, qu’aucun accord modifiant les conditions de la levée de l’option n’est prouvé dont il ressort que les conditions de levée d’option aient été modifiées d’un commun accord, qu’en conséquence, en application des clauses de caducité automatique convenues, la promesse unilatérale de vente du 3 décembre 2015 est caduque et qu’elles ont retrouvé la libre disposition de leurs biens et, l’infirmant partiellement en ce qu’il a jugé que le terme de la promesse unilatérale de vente prévu pour le 31 janvier 2017 à 16 heures a été contractuellement et de plein droit prolongé au 25 mars 2017 à la même heure, dire et juger qu’il n’y a pas eu de prolongation, ni de droit ni conventionnelle, de la promesse unilatérale de vente au 25 mars 2017 à 16 heures et, en conséquence, que son terme est le terme contractuel du 31 janvier 2017 à 16 heures, que celle-ci est caduque depuis le 31 janvier 2017 à 16 heures et qu’elles ont retrouvé depuis cette date la libre disposition de leurs biens respectifs, à savoir pour Madame Y Z la parcelle cadastrée section […] d’une surface de 1 054 m² et pour Madame B Z les parcelles cadastrées section […] d’une surface de 1 475 m² et […] d’une surface de 200 m², et confirmer le jugement pour le surplus

— à titre subsidiaire, confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel

— en tout état de cause et au surplus, constater qu’une prorogation éventuelle de la promesse unilatérale de vente ne répond pas aux règles légales d’ordre public des articles L290-1 et L290-2 du code de la construction et de l’habitation et en conséquence dire et juger que toute prorogation éventuelle de la promesse est nulle de plein droit, déclarer abusif l’appel interjeté par la société GREEN CITY IMMOBILIER et en conséquence la condamner à leur verser la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts, rejeter l’ensemble de ses demandes et la condamner à leur verser la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens à recouvrer par M^e Marion TURC DESPLATS, avocate, conformément à l’article 699 du même code.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il n’a pas été relevé appel des dispositions du jugement concernant la SELARL Etude CHVM, limitées à l’opposabilité du jugement à son égard et à l’absence de jonction de I’action récursoire engagée contre elle.

Sur la prorogation de la durée de la promesse unilatérale de vente

D’une part, l’acte authentique du 3 décembre 2015 précise, au sujet de la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire, stipulée dans l’intérêt exclusif du bénéficiaire pouvant seul y renoncer, que, 'en cas de recours gracieux ou hiérarchique, le délai de recours contentieux est prorogé de deux mois à compter du jour du rejet exprès ou implicite du recours gracieux ou hiérarchique ce qui aura pour effet de prolonger d’autant la condition suspensive'.

Il résulte des termes clairs et précis de cette clause que le dépôt d’un recours gracieux à l’encontre du permis de construire accordé au bénéficiaire de la promesse a pour effet de proroger de deux mois le délai de réalisation de la condition suspensive y afférente, mais pas de prolonger d’autant le terme de la promesse unilatérale de vente, contrairement à ce soutient l’appelante, dès lors que rien dans l’acte ne lie la durée de validité de la promesse, expirant le 31 janvier 2017 à 16 heures à l’instar du délai de levée d’option par le bénéficiaire, au délai de réalisation des conditions suspensives, et en particulier de celle d’obtention d’un permis de construire, et qu’il était loisible au bénéficiaire de lever l’option avant réalisation de cette condition suspensive, comme de renoncer au bénéfice de cette condition et de faire son affaire personnelle du recours déposé contre le permis de construire.

Le jugement dont appel sera donc infirmé en ce qu’il a dit que le terme de la promesse unilatérale de vente a été contractuellement et de plein droit prolongé au 25 mars 2017 à 16 heures par l’effet du recours gracieux formé le 29 décembre 2016 par M. et M^me A à l’encontre du permis de construire modificatif n°094 004 16 10012 M01 accordé le 31 octobre 2016 par le maire de BOISSY-SAINT-LEGER à la SAS GREEN CITY IMMOBILIER pour la réalisation d’un immeuble d’habitat collectif d’une surface de plancher de 1 543 m².

D’autre part, les courriers électroniques échangés entre M^me C D de l’étude CHVM et la SAS GREEN CITY IMMOBILIER révèlent que le bénéficiaire de la promesse a invité l’étude notariale le 29 décembre 2016 à établir un avenant portant sur le décalage de l’acte de vente au 15 mars 2017, puis le 13 janvier 2017 à mentionner dans cet avenant le décalage au 30 avril 2017, en précisant que les consorts Z étaient 'informés' de ces décalages successifs, qu’il l’a relancée les 25 et 30 janvier 2017 en s’inquiétant de savoir si elle avait 'pu voir les consorts Z pour la signature de l’avenant', qu’il lui a demandé le 21 mars 2017 d’intégrer également à l’avenant une autorisation d’implanter sur les lieux des panneaux d’affichage et/ou un bureau de vente, que l’étude lui a indiqué le même jour à 15 heures 20 être 'dans l’attente d’un retour d’une des venderesses concernant la date de prorogation du délai de réalisation' et à 15 heures 25 avoir pu contacter 'Madame Z qui souhaiterait proroger le délai de réalisation au lundi 19 juin 2017', qu’il a répondu le 22 mars 2017 que cette date lui convenait et réitéré sa demande concernant la bulle de vente et qu’ayant été avisé le lendemain que l’avenant devrait prendre la forme authentique, il a reçu de l’étude le 28 mars 2017 son accord pour être représenté à la signature de l’acte, puis le 4 avril 2017 un projet d’avenant daté du 31 mars 2017 mais non finalisé, notamment sur la date de réalisation des conditions suspensives.

Il est également acquis que le rendez-vous de signature prévu pour le 20 avril 2017 à 15 heures a été annulé la veille et que ni l’avenant de prorogation envisagé ni une nouvelle promesse de vente n’ont été régularisés par la suite par les parties, les promettantes ayant reçu une offre d’achat plus intéressante formulée par un tiers le 3 mai 2017 et qui a abouti à la signature entre eux le 6 septembre 2017 d’une promesse synallagmatique de vente.

En l’état, il n’est pas justifié d’un accord exprès donné tant par M^me Y Z, présentée dans la promesse comme seule propriétaire de la parcelle AE 690 en vertu d’un acte de donation-partage du 16 juin 2005, que par sa soeur M^me B Z, seule propriétaire des parcelles AE 691 et 692 en vertu du même acte, à la prorogation de la durée de la promesse unilatérale de vente et du délai de levée d’option jusqu’au 19 juin 2017, accord qui, au demeurant, aurait dû, en application de l’article 290-1 du code de la construction et de l’habitation, être constaté par acte authentique, ce à peine de nullité, car consenti par des personnes physiques et portant la durée totale de validité de la promesse à plus de dix-huit mois, ni d’un comportement actif de leur part valant renonciation implicite à se prévaloir de la caducité de la promesse et acceptation non équivoque de la prorogation de sa durée, valable dans la limite maximum de dix-huit mois.

Le jugement dont appel sera donc confirmé en ce qu’il a dit qu’aucun accord modifiant les conditions, notamment de délai, de la levée de I’option n’est prouvé.

Sur la levée d’option par le bénéficiaire et la caducité de la promesse

En l’absence de prorogation valable, il appartenait à la SAS GREEN CITY IMMOBILIER de lever l’option au plus tard le 31 janvier 2017 à 16 heures, avec paiement du prix et des frais tel que prévu à l’acte du 3 décembre 2015, sous peine d’être déchu de plein droit du bénéfice de la promesse.

Contrairement à ce qu’elle soutient, le seul d’avoir indiqué à l’étude CHVM, dans son courrier électronique du 29 décembre 2016, qu’elle pouvait 'lancer la DIA' puis de lui avoir demandé, dans celui du 30 janvier 2017, si elle avait 'pu purger la DIA', ne saurait valoir levée de l’option selon les modalités prévues dans la promesse, d’autant que la déclaration d’intention d’aliéner telle que définie par l’article L213-2 du code de l’urbanisme ne manifeste pas l’intention d’acquérir, quand bien même elle serait établie par le notaire du bénéficiaire de la promesse, chargé de recevoir l’acte authentique de vente éventuel.

Aucun autre acte de levée d’option antérieur au 31 janvier 2017 à 16 heures n’est allégué.

Dès lors, nonobstant toutes manifestations ultérieures de la volonté d’acquérir du bénéficiaire, le jugement dont appel ne peut qu’être confirmé en ce qu’il a dit que la levée de I’option n’est pas intervenue dans le délai contractuel et qu’en conséquence, la promesse est devenue caduque et les soeurs Z ont retrouvé la libre disposition du bien, sauf à constater que cette caducité est acquise depuis, non pas le 25 mars 2017, mais le 31 janvier 2017 à 16 heures, et la SAS GREEN CITY IMMOBILIER sera déboutée de toutes ses demandes tendant, notamment, à la signature sous astreinte de l’acte authentique de vente à son profit.

Sur les demandes annexes

L’exercice d’une voie de recours ne dégénère en faute pouvant donner lieu à des dommages et intérêts que si l’appelant a agi avec intention de nuire, légèreté blâmable ou a commis une erreur équivalente au dol.

Or il n’est pas établi que la SAS GREEN CITY IMMOBILIER, qui a exprimé à plusieurs reprises sa volonté d’acquérir et pu, en dépit de sa qualité de promoteur immobilier professionnel, se méprendre sur les conditions de levée d’option avant réalisation des conditions suspensives, n’ait cherché qu’à faire perdre à M^mes Y et B Z leur nouvel acquéreur qui, dans l’avenant à la promesse synallagmatique de vente régularisé le 22 novembre 2017, a accepté de proroger le délai de réalisation de la condition suspensive liée à la confirmation en appel de la libre disposition de leur bien.

La demande de dommages et intérêts des intimées pour appel abusif sera donc rejetée.

Partie perdante, l’appelante supportera, en sus des frais et dépens de première instance déjà mis à sa charge, les entiers dépens d’appel, ainsi qu’une somme complémentaire de 4 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens exposés en appel par M^mes Y et B Z en application de l’article 700 1° du code de procédure civile, sans pouvoir bénéficier de ce même texte.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR

Statuant dans les limites de sa saisine,

CONFIRME le jugement entrepris en ce qu’il a dit qu’aucun accord modifiant les conditions de la levée de I’option n’est prouvé, que la levée de I’option n’est pas intervenue dans le délai contractuel et qu’en conséquence, la promesse est caduque et les soeurs Z ont retrouvé la libre disposition du bien, ainsi qu’en ses dispositions relatives aux frais et dépens.

L’infirmant pour le surplus et y ajoutant,

DIT qu’en l’absence de toute prorogation valable de sa durée, la promesse unilatérale de vente du 3

décembre 2015 est caduque depuis le 31 janvier 2017 à 16 heures.

DÉBOUTE la SAS GREEN CITY IMMOBILIER de toutes ses demandes.

DÉBOUTE M^mes Y et B Z de leur demande de dommages et intérêts pour appel abusif.

CONDAMNE la S.A.R.L. GREEN CITY IMMOBILIER aux entiers dépens d’appel, à recouvrer directement par M^e Marion TURC DESPLATS, avocate, conformément à l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à M^mes Y et B Z ensemble la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 1° du même code.

Le greffier Le président