MD

MINUTE N° 38/2021

Copies exécutoires à

La SCP CAHN & ASSOCIES

La SELARL ACVF ASSOCIES

Maître D’AMBRA

Le 14 janvier 2021

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 14 janvier 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A 19/02767 – N° Portalis DBVW-V-B7D-HDSX

Décision déférée à la cour : jugement du 25 avril 2019 du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de COLMAR

APPELANTS et demandeurs :

1 – Monsieur B X

2 – Madame D Y

demeurant ensemble […]

68120 Z

représentés par la SCP CAHN & ASSOCIES, avocats à la cour

INTIMÉS et défendeurs :

1 – Monsieur F A

demeurant […]

[…]

représenté par la SELARL ACVF ASSOCIES, avocats à la cour

2 – La SARL SODIM prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social […]

[…]

représentée par Maître D’AMBRA, avocat à la cour

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 03 décembre 2020, en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Bernard POLLET, Président

Madame Catherine GARCZYNSKI, Conseiller

Madame Myriam DENORT, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN

ARRÊT Contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Monsieur Bernard POLLET, président et Madame Sylvie SCHIRMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte authentique signé le 7 avril 2017, reçu par M^e F A, notaire à Wittelsheim (68), M. X et M^me Y ont acquis une maison d’habitation sur un terrain d’une superficie de 6 ares et 81 centiares, à Z, au prix de 300 000 euros (dont 31 000 euros pour les meubles), soit 330 318,52 euros en incluant les frais.

Cet acte authentique avait été précédé d’un compromis de vente du 2 novembre 2016, établi par la SARL Sodim, agence immobilière, qui mentionnait que la surface du terrain était d'« environ 10 ares » et celle de la maison d’environ 140 m².

M. X et M^me Y ont saisi le tribunal de grande instance de Colmar d’une demande d’indemnisation dirigée contre M^e A et contre la SARL Sodim.

Par jugement du 25 avril 2019, le tribunal de grande instance de Colmar a rejeté l’ensemble des demandes dirigées contre M^e A, tout en jugeant n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en sa faveur.

Il a en revanche condamné la SARL Sodim à payer à M. X et à M^me Y la somme de 10 000 euros à titre de dommages intérêts ainsi que celle de 1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, rejetant toutes autres prétentions.

Il a partagé les dépens par moitié entre d’une part M. X et M^me Y et d’autre part

la SARL Sodim.

*

M. X et M^me Y ont interjeté appel de ce jugement par déclaration datée du 14 juin 2019.

Dans leurs conclusions datées du 12 septembre 2019, ils sollicitent la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a retenu la responsabilité de la SARL Sodim, mais demandent à la cour, statuant à nouveau, de :

— juger que la responsabilité de M^e A est engagée,

— condamner les intimés in solidum à leur payer la somme de 38 280 euros à titre de dommages intérêts pour perte de chance de négocier la vente à la baisse et d’obtenir un meilleur prix, avec intérêts au taux légal à compter des mises en demeure des 27 avril et 12 mai 2017,

— condamner les intimés in solidum à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers frais et dépens des deux instances, y compris des frais d’expertise.

À l’appui de leur appel, dont ils précisent qu’il est fondé sur les dispositions des articles 1112-1, 1130 et 1137 nouveau du code civil, M. X et M^me Y reprochent au notaire et à l’agence immobilière d’avoir obtenu leur consentement pour l’acquisition du bien immobilier, sans les éclairer suffisamment sur la surface habitable, qui s’est révélée être de 113 m² au lieu de 140 m², et sur la surface du terrain.

S’agissant du notaire, ils lui reprochent également de ne pas avoir attiré leur attention sur la contradiction existant sur ce point entre le compromis et l’acte de vente, et de ne pas les avoir suffisamment alertés et éclairés sur les conséquences de l’acte qu’ils allaient signer, alors qu’il s’agissait de leur notaire, dont ils étaient de jeunes clients. Ils estiment que ce manquement a eu lieu à deux moments de l’opération, tout d’abord au montage du dossier, lorsque le notaire a reçu le compromis de vente et a constaté une différence des surfaces intérieures et extérieures, au regard des inscriptions du Livre foncier et ensuite avant la signature de l’acte de vente, reprochant au notaire de ne pas leur avoir adressé un projet d’acte, même si cela ne constitue pas une formalité obligatoire.

En outre, ils lui reprochent de ne pas leur avoir laissé un délai de réflexion après la lecture de l’acte, au cours de laquelle ils ont pris conscience des exactes dimensions du terrain et de la surface habitable, en faisant part de leur désapprobation. Ils soutiennent que le notaire aurait d’ailleurs dû inclure une nouvelle période de rétractation, comme celle prévue après la signature du compromis de vente, au regard des modifications importantes entre le projet initial et l’acte authentique.

S’agissant de la SARL Sodim, les appelants lui reprochent de ne pas avoir vérifié les informations erronées données par la venderesse et de ne pas avoir mesuré elle-même les exactes dimensions intérieure et extérieure du bien proposé à la vente.

Concernant leur préjudice, M. X et M^me Y se réfèrent à deux avis de valeur d’agences immobilières et sollicitent un montant correspondant à la valeur de la différence de surface du terrain, entre le compromis et l’acte de vente, retenant la fourchette la plus haute de l’évaluation des « experts ».

*

Dans ses conclusions du 2 mars 2020, M^e A, notaire, sollicite la confirmation du jugement déféré ainsi que la condamnation de M. X et de M^me Y aux dépens des deux instances et au paiement de la somme de 2 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Rappelant les obligations du notaire, M^e A souligne qu’elles sont limitées aux engagements des parties résultant de l’acte qu’il a été chargé de dresser, mais qu’il n’a pas à s’immiscer dans les relations entre les parties ou entre les parties et les tiers.

S’agissant de la faute qui lui est reprochée, le notaire fait valoir :

— qu’il a porté à la connaissance des acheteurs la surface exacte du terrain, en leur adressant, le 25 novembre 2016, une attestation, précisant que celle-ci n’a pas été transmise à la banque, mais aux acquéreurs eux-mêmes, et que, si les acquéreurs avaient un doute sur la consistance exacte du terrain, ce qu’il ignorait, ce document aurait dû le dissiper ; dans la négative, il leur appartenait alors de se renseigner plus exactement,

— qu’il n’avait aucune obligation de dresser un projet d’acte de vente avant la signature de l’acte authentique,

— qu’il a fait une lecture intégrale de l’acte authentique le jour de la signature, en rappelant notamment la surface du bien, et la SARL Sodim atteste qu’il a interpellé les acquéreurs, qui n’ont pas souhaité renoncer à la vente ou bénéficier d’un délai de réflexion.

Le notaire ajoute qu’il ne lui appartenait pas d’imposer aux parties de reporter l’acte ou encore de refuser de l’instrumenter, dès lors que les acquéreurs ont été interrogés et ont estimé pouvoir signer l’acte sans attendre. Il affirme encore que l’acte ne comportait aucune difficulté et que les appelants ne sont pas des profanes, détenant des biens immobiliers de rapport.

En tout état de cause, le notaire invoque une exonération de toute responsabilité par la faute prépondérante de l’agent immobilier.

Subsidiairement, si une faute devait être retenue à son encontre, le notaire fait valoir l’absence de lien de causalité avec le préjudice invoqué par les appelants, qui ne prouvent pas que l’information leur aurait permis de se soustraire au dommage.

Le notaire souligne que le préjudice causé par un manquement à l’obligation de conseil ne peut consister qu’en une perte de chance, qui doit être mesurée à la chance perdue. À ce titre, il soutient qu’il n’est pas prouvé que la venderesse aurait accepté de réduire le prix de vente de son bien immobilier à une somme équivalente au montant réclamé.

*

Dans ses conclusions datées du 13 décembre 2019, la SARL Sodim sollicite le rejet de l’appel de M. X et de M^me Y, ainsi que de l’intégralité de leurs conclusions.

Formant appel incident, elle sollicite l’infirmation de la décision déférée en ce qu’elle l’a condamnée à payer à M^me Y et à M. X la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts et celle de 1 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle sollicite le rejet des demandes de M. X et de M^me Y dirigées contre elle et leur condamnation, solidairement ou in solidum, aux entiers frais et dépens de l’appel incident et de l’appel principal ainsi qu’au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure.

La SARL Sodim, qui rappelle qu’elle n’est tenue que d’une obligation de moyens, affirme avoir été trompée par la venderesse sur la superficie du bien déclarée par elle.

Elle conteste en premier lieu la faute qui lui est reprochée et, à ce titre, elle fait valoir que :

— M. X et M^me Y ont acquis la maison sur un terrain de 6 ares et 81 centiares en toute connaissance de cause, malgré l’erreur contenue dans le compromis de vente, qui leur a été révélée avant la signature de l’acte authentique,

— ils occupaient l’immeuble depuis décembre 2016 et ne pouvait qu’avoir constaté la différence assez flagrante de surface au regard de celles indiquées dans le compromis de vente,

— en tout état de cause, ils ont signé l’acte authentique en connaissance de cause, admettant qu’ils avaient connaissance, lors de la signature, de l’exacte superficie du bien acquis.

Concernant le lien de causalité, l’agence immobilière soutient qu’à la date de la signature de l’acte authentique, le notaire et elle-même ont proposé à M. X et M^me Y de ne plus acquérir, ces derniers ayant cependant fait le choix de signer l’acte et d’acheter le bien au prix convenu, sans même solliciter de diminution du prix. L’agence immobilière fait valoir que cette signature de l’acte authentique rompt tout lien de causalité entre les manquements allégués à son encontre et le préjudice invoqué par les appelants, responsables des conséquences de leur ferme volonté d’acquérir au prix fixé.

La SARL Sodim conteste l’existence du préjudice allégué par les appelants et fait valoir que la perte de chance ne peut être constituée que par le fait de n’avoir pas pu négocier différemment les conditions d’achat, si l’acquéreur avait connu la situation. Dans la situation présente, elle fait valoir que cette chance n’existait pas, car les acquéreurs n’ont sollicité aucune diminution du prix, que la perte de chance n’était pas certaine et que la chance perdue n’était pas sérieuse. Les appelants ne rapporteraient pas la preuve que le bien acquis ne valait pas le prix qu’ils ont payé.

*

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises à la cour par voie électronique

— le 12 septembre 2019 pour M. X et M^me Y,

— le 2 mars 2020 pour M^e A,

— le 13 décembre 2019 pour la SARL Sodim.

L’instruction de l’affaire a été clôturée par ordonnance en date du 02 juin 2020.

MOTIFS

I – Sur la faute de la SARL Sodim

Rédactrice du compromis de vente du 2 novembre 2016, la SARL Sodim, agent immobilier, s’est contentée, pour indiquer la surface du bien immobilier objet de la vente, de mentionner « 1 maison individuelle située (') d’environ 140 m² sur environ 10 ares de terrain ».

Or, les vérifications effectuées par le notaire instrumenteur au Livre foncier ont démontré que la surface du terrain n’était que de 6 ares 81 ca, ce qui représente près d’un tiers de moins (3 a 19 ca) que celle mentionnée dans le compromis de vente. Une telle différence excède largement ce que le terme « environ » peut rendre admissible.

Ce faisant, l’agence immobilière s’est manifestement bornée à reprendre les informations, vagues et largement erronées, fournies par le vendeur, sans effectuer aucune vérification et sans même solliciter aucun justificatif de la part de ce dernier.

Or, en sa qualité de professionnelle, elle devait solliciter et transcrire des informations précises et exactes sur la surface du bien cédé, qui fait partie des caractéristiques essentielles de ce bien, dans le compromis de vente auquel elle prêtait son concours. En manquant à une obligation aussi élémentaire et en indiquant une surface largement erronée, elle a commis une faute à l’égard des acquéreurs, d’autant plus que sa qualité de professionnelle ne pouvait que mettre ces derniers en confiance lors de la signature du compromis de vente.

C’est pourquoi le premier juge a, à bon droit, retenu une telle faute à l’encontre de la SARL Sodim.

En revanche, l’acte de vente ne portant pas mention, dans la désignation du bien, de sa surface habitable, alors que le compromis de vente n’évoque que sa « surface », sans autre précision, aucune faute ne peut être retenue à ce titre et le premier juge n’en a effectivement pas relevé.

II ' Sur la faute du notaire

M^e A n’est intervenu que postérieurement à la signature du compromis de vente, pour la rédaction de l’acte authentique, et il a, lors de la préparation de celui-ci, adressé aux acquéreurs un courrier du 25 novembre 2016 auquel était jointe une attestation du même jour destinée à leur banque, dans le cadre de l’instruction de leur demande de prêt immobilier. Cette attestation mentionnait la surface réelle du bien immobilier qui a été reportée dans l’acte de vente, soit 6 a 81 ca.

Ce faisant, le notaire a rempli ses propres obligations relatives à l’exactitude des informations mentionnées dans ses écrits et dans l’acte dressé par lui, concernant la surface du bien objet de la vente. Il ne peut lui être reproché de ne pas avoir lui-même souligné, lors de l’envoi de cette attestation aux acquéreurs, l’inexactitude de la surface du bien vendu mentionnée dans le compromis de vente, dans la mesure où il a pu lui-même ne pas prêter attention à cette inexactitude dans le compromis de vente ou penser que l’information précise et exacte qu’il donnait suffirait à l’information des acquéreurs sur cette surface réelle. En tout état de cause, son obligation d’information et de conseil ne lui imposait pas d’aller au-delà des renseignements mentionnés dans son attestation du 25 novembre 2016.

Enfin, les appelants admettent que le notaire leur a bien fait lecture de l’intégralité de l’acte authentique le jour de sa signature, affirmant qu’il ne leur a été proposé par le notaire aucun délai de réflexion ou de rétractation, lorsqu’ils ont, à ce moment, découvert la différence de surface du bien entre celle indiquée dans le compromis de vente et celle, réelle, figurant dans l’acte authentique.

Or, s’agissant de l’absence de proposition, par le notaire, d’un délai de réflexion ou de la

possibilité de renoncer à la vente, les allégations des appelants sont contredites par le représentant de la SARL Sodim et par une attestation du vendeur, qui évoquent précisément que ces options leur ont été proposées par M^e A. Les appelants ne rapportent aucune preuve contraire, alors que la charge de cette preuve leur incombe.

Enfin, c’est à bon droit que le notaire fait valoir qu’il ne dispose pas d’un pouvoir de police l’autorisant à refuser d’instrumenter ou à imposer un report de la signature d’un acte, dès lors que les acquéreurs disposent des informations nécessaires et qu’en pleine possession de leurs facultés, ils souhaitent signer cet acte sans délai.

C’est pourquoi aucun manquement du notaire à ses obligations d’information et de conseil, ne peut être retenu en l’espèce, et c’est à bon droit que le premier juge a retenu qu’aucune faute n’était caractérisée à son égard. Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de M. X et de M^me Y dirigée contre M^e A.

III ' Sur la réparation du préjudice causé aux acquéreurs

Contrairement aux allégations de la SARL Sodim, l’information de la surface exacte du bien immobilier, donnée aux acquéreurs par le notaire, dans l’attestation du 25 novembre 2016 destinée à leur banque, n’a pas rompu le lien de causalité entre la faute commise par l’agence immobilière et le préjudice subi par les acquéreurs.

En effet, l’objet de cette attestation était de fournir aux acquéreurs un justificatif destiné à leurs démarches pour l’obtention d’un prêt, préalablement à la signature de l’acte de vente. En conséquence, ces derniers pouvaient légitimement ne pas prêter attention à l’information portant sur la surface du bien en cause.

La faute de la SARL Sodim a bien causé un préjudice aux acquéreurs, consistant, ainsi que l’a justement retenu le premier juge, en une perte de chance de négocier le prix de vente et d’obtenir un meilleur prix. En effet, la découverte tardive de la réalité de la surface du bien, lors du rendez-vous chez le notaire aux fins de signature de l’acte, a placé M. X et M^me Y dans une situation difficile à cet égard, alors qu’il leur aurait été plus facile de négocier une diminution du prix sollicité par le vendeur lors de la signature du compromis de vente.

En effet, au rendez-vous de signature de l’acte authentique, ils se trouvaient acculés à concrétiser la vente, pour laquelle ils avaient effectué toutes les démarches, notamment d’obtention d’un prêt, afin d’habiter au plus tôt la maison, l’agence immobilière précisant d’ailleurs qu’ils en avaient déjà la jouissance, ce qu’ils ne contredisent pas, bien que, selon l’acte authentique, la jouissance était transférée au jour de sa signature.

Cette perte de chance est bien réelle, contrairement aux allégations de la SARL Sodim, quand bien même le prix de vente d’une maison d’habitation ou d’un terrain est librement débattu entre les parties et n’est pas nécessairement fonction de sa surface. En effet, la découverte de ce que la surface du bien est largement inférieure à celle annoncée par le vendeur rendait envisageable le succès de la négociation d’un prix inférieur à celui réclamé par le vendeur sur la base d’une surface erronée.

Au vu de tous les éléments du litige, cette perte de chance d’obtenir une diminution du prix de vente du bien doit être évaluée à un tiers de la différence de valeur du terrain en raison de sa moindre surface, résultant de la moyenne des estimations que les appelants produisent, c’est-à-dire un tiers de 36 000 euros, soit 12 000 euros.

C’est pourquoi le jugement déféré, s’agissant de la SARL Sodim, ne doit être infirmé qu’en

ses dispositions relatives au montant de sa condamnation, qui sera prononcée à hauteur de 12 000 euros. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, qui fixe le préjudice subi par les appelants.

IV ' Sur les dépens et les frais exclus des dépens

Le jugement déféré étant confirmé sur le principe de la condamnation prononcée à l’encontre de la SARL Sodim et sur le rejet des demandes formulées contre M^e A, il le sera également en ses dispositions relatives aux frais non compris dans les dépens. En revanche, il sera infirmé en ce qu’il a partagé les dépens entre les demandeurs et la SARL Sodim, celle-ci devant supporter seule les dépens.

La SARL Sodim demeurant seule condamnée, elle assumera les dépens de l’appel et réglera la somme de 1 500 euros aux appelants, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non compris dans les dépens engagés par ces derniers en appel.

En revanche, si le jugement déféré est confirmé à l’égard du notaire, il n’apparaît pas inéquitable de laisser, à la charge de ce dernier, les frais exclus des dépens qu’il a dû engager en appel et sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée, de même que celle des appelants dirigée contre lui sur ce même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, après débats en audience publique,

CONFIRME le jugement rendu entre les parties le 25 avril 2019 par le tribunal de grande instance de Colmar, sauf en ce qu’il a condamné la SARL Sodim à payer à M. X et à M^me Y la somme de 10 000 € (dix mille euros) à titre de dommages intérêts et en ce qu’il a partagé les dépens par moitié entre d’une part M. X et M^me Y et d’autre part la SARL Sodim ;

Statuant à nouveau dans cette limite,

CONDAMNE la SARL Sodim à payer à M. B X et M^me D Y, ensemble, la somme de 12 000 € (douze mille euros) à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

CONDAMNE la SARL Sodim aux dépens de première instance ;

Ajoutant au jugement déféré,

CONDAMNE la SARL Sodim aux dépens d’appel et à payer à M. B X et M^me D Y, ensemble, la somme de 1 500 € (mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de M. X et de M^me Y présentée contre M^e A sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes de la SARL Sodim et de M^e A présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT DE CHAMBRE