ARRÊT N°20/362

PC

N° RG 16/01203 – N° Portalis DBWB-V-B7A-EXNV

X

C/

Société RESIDENCE HALLEY

M N A

B

RG 1^eRE INSTANCE : 15/02135

Copie exécutoire délivrée à :

— M^e Mathieu GIRARD

— M^e Didier ANTELME

— M^e J K-L

— M^e Nicole COHEN

le :

COUR D’APPEL DE SAINT- DENIS

ARRÊT DU 18 DECEMBRE 2020

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT DENIS en date du 22 juin 2016 RG n°: 15/02135 suivant déclaration d’appel en date du 07 juillet 2016

APPELANT :

Monsieur D X

[…]

97490 SAINTE-CLOTILDE

Représentant : M^e Mathieu GIRARD, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMEE :

Société RESIDENCE HALLEY

[…]

97400 SAINT-DENIS

Représentant : M^e Didier ANTELME, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

PARTIE INTERVENANTE :

Madame G M N A

[…]

[…]

97400 SAINT-DENIS, représentant : M^e J K-L, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Monsieur E B

[…]

[…]

[…], représentant : M^e Nicole COHEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

CLÔTURE LE : 10 octobre 2019

DÉBATS : En application des dispositions de l’article 785 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 09 Octobre 2020 devant la Cour composée de :

Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : Monsieur Laurent CALBO, Conseiller

Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.

A l’issue des débats, le président a indiqué que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition le 18 Décembre 2020.

Greffier : Madame Alexandra BOCQUILLON, ff.

ARRÊT : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 18 Décembre 2020.

* * *

LA COUR

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte authentique reçu par Maitre Danielle ADOLFINI-SMADJA, notaire associé à Saint Denis, la société civile HALLEY a vendu aux époux X un appartement de type F1, situé à l’ouest au premier étage du bâtiment B d’un ensemble immobilier dénommé «'RESIDENCE HALLEY'» figurant au cadastre de la commune de Saint Denis sous les références […]

Sainte Marie, outre un emplacement de parking. Alléguant divers désordres l’empêchant de le donner en location, Monsieur D X a obtenu l’institution d’une expertise selon ordonnance de référé en date du 28 août 2014 au contradictoire de la société Régie Réunionnaise de copropriété et du SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE HALLEY (SDC HALLEY).

L’expert judiciaire, Monsieur Y a déposé son rapport le 20 février 2015.

Puis, par exploit du 2 juin 2015, Monsieur D X fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence HALLEY pris en la personne de son syndic, la SARL REGIE REUNIONNAISE DE COPROPRIETE devant le tribunal de Grande instance de SAINT DENIS DE LA REUNION.

Par jugement du 22 juin 2016 le Tribunal de grande instance de Saint-Denis a':

• rejeté l’ensemble des demandes formées par Monsieur D X';

• condamné Monsieur D X à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence HALLEY pris en la personne de son syndic la SARL REGIE REUNIONNAISE DE COPROPRIETE la somme de 2.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile';

• condamné Monsieur D X aux dépens.

Monsieur D X a relevé appel de cette décision par déclaration déposée au greffe de la cour le 7 juillet 2016.

Par ordonnance sur incident en date du 3 août 2017, le conseiller de la mise en état a ordonné une expertise technique confiée à Monsieur F C. L’expert a déposé son rapport le 29 mars 2018.

Par actes d’huissier des 15 et 19 février 2019, Monsieur D X a fait assigner en intervention forcée Madame G A selon les modalités prévues à l’article 656 du Code de procédure civile et Monsieur E B selon les modalités prévues à l’article 659 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 octobre 2019.

Aux termes de conclusions déposées au greffe de la cour par voie électronique le 5 novembre 2019, Monsieur D X a demandé de:

• ordonner le rabat de clôture de l’ordonnance du 10 octobre 2019 ;

• ordonner la réouverture des débats ;

• lui donner acte qu’il conclura au fond dès que la réouverture des débats sera ordonnée.

Par ordonnance en date du 4 décembre 2019, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande de révocation de l’ordonnance de clôture.

Aux termes de ses conclusions responsives et récapitulatives déposées le 2 octobre 2019, Monsieur X demande à la cour de':

Vu le rapport d’expertise de Monsieur H Y';

Vu le rapport de Monsieur F C du 29 mars 2018,

Vu le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Saint-Denis en date du 22 juin

2016,

Vu l’appel interjeté par Monsieur D X le 07 juillet 2016,

Vu l’ordonnance du 03 août 2017,

Vu l’absence de proposition amiable de la part du syndic, le Cabinet DELMONTE IMMOBILIER,

Vu I 'absence de solution efficiente proposée par le syndic,

— infirmer la décision des Premiers Juges.

A titre principal :

Après avoir homologué le rapport d’expertise

— sur la base de l’article 1792 du Code Civil, retenir la responsabilité du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RÉSIDENCE HALLEY et lui enjoindre d’effectuer tous travaux de réfection tels que préconisés par l’expert judiciaire dans des délais les plus prompts et ce, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir.

— s’entendre condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE HALLEY à payer å Monsieur D X':

— la somme de 450 € au titre du coût des reprises intérieures de l’appartement, majoré de la somme de 150 € pour la reprise de la peinture située sous le climatiseur,

— la somme de 42.000 € à parfaire à titre de dommages-intérêts pour privation de jouissance,

— la somme de 4. 000 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral,

A titre subsidiaire :

Si l’article 1792 du Code civil ne peut servir de fondement à la réclamation de Monsieur X,

— dire et juger que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE HALLEY devra répondre de ses fautes':

— condamner le SYNDICAT DES COPRÔPRIETAIRES DE LA RESIDENCE HALLEY sur la base des articles 1240 et suivants nouveaux du Code civil, au règlement de':

— la somme de 450 € au titre du coût des reprises intérieures de l’appartement, majoré de la somme de 150 € pour la reprise de la peinture située sous le climatiseur,

— la somme de 42.000 € à parfaire à titre de dommages-intérêts pour privation de jouissance,

— la somme de 4. 000 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral,

En tout état de cause :

— S’entendre condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE HALLEY à payer à Monsieur D X la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’à supporter les dépens dont distraction au profit de la SELARL HOARAU~GIRARD.

L’appelant soutient que son initiative s’inscrit dans le cadre de l’obligation pesant sur le promoteur et présentement sur le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Halley d’assurer à l’un des copropriétaires une paisible jouissance du local dont il est propriétaire. Monsieur D X précise qu’il a pâti d’infiltrations en provenance de l’étage supérieur au sien, durant plus de trente ans. En fait et en droit, les nuisances sont causées par la mauvaise confection des terrasses extérieures, relevant des parties communes.

Monsieur X affirme que les deux résolutions prises par les assemblées générales, dont notamment celle du 21 juin 2013, prouvent que la copropriété, au travers de l’implication du Syndic, se doit de répondre å ce type de sinistre, ce qui souligne d’autant sa responsabilité.

S’appuyant sur les constats des experts judiciaires, l’appelant estime qu’ils concourent à démontrer que les infiltrations subies par le propriétaire du logement 25 sont provoquées par des malfaçons dont a eu la maitrise le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence HALLE

Aux termes de ses dernières conclusions déposées au greffe de la cour par voie électronique le 29 avril 2019, le syndicat des copropriétaires de la Résidence HALLEY (SDC HALLEY) demande à la cour de :

• confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;

Y ajoutant':

• condamner Monsieur D X à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence HALLEY la somme de 3.500 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

• condamner le même aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût des deux expertises judiciaires.

Il soutient que :

1) Les dispositions de l’article 1792 du Code Civil régissant la garantie décennale des constructeurs, à savoir les architectes et entrepreneurs en bâtiment, ne lui sont pas applicables.

2) Les dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 prévoient la responsabilité du Syndicat des copropriétaires aux dommages qui sont causés «'par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes'» et ne trouve alors pas à s’appliquer en l’espèce puisqu’il n’est aucunement démontré que les parties communes sont à l’origine des désordres affectants l’appartement de Monsieur D X.

3) Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que les désordres que subit l’appelant résultent exclusivement de dommages provenant des appartements n° 33 et 34 situés au-dessus du sien, parties privatives, dont chaque propriétaire conserve la pleine et entière responsabilité.

4) Le moyen tiré des dispositions de l’article 1240 nouveau du Code Civil, affirmant qu’il aurait commis une faute en ne vérifiant pas « que les entreprises intervenantes avaient souscrit à une garantie décennale'» est sans lien avec la survenance des désordres et saurait prospérer.

5) Le préjudice allégué n’est pas justifié dès lors que son bien est occupé.

6) La mise en cause tardive de Madame G A et Monsieur E B est injustifiée au regard de l’évolution des débats mais montre, en tout état de cause, l’impossibilité d’engager la responsabilité de la copropriété.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées au greffe de la cour par voie électronique du 3 octobre 2019, Madame G A demande à la cour de :

• débouter tous succombants de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, comme injustes, I et infondées

• condamner tous succombants à verser la somme de 5 000 euros à Madame G A sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître J K L.''

Propriétaire d’un appartement de la résidence HALLEY, Madame G A réplique que :

1) L’assignation en intervention forcée à son encontre est irrecevable d’une part, en application de l’article 555 du Code de procédure civile dès lors que le premier rapport d’expertise du 20 février 2015 mentionnait déjà la provenance des infiltrations et d’autre part, en ce que la deuxième expertise sur laquelle s’appuie ladite assignation et à laquelle elle n’a jamais été appelé, méconnait le principe du contradictoire prévu par l’article 16 du Code de procédure civile.

2) Les demandes de Monsieur D X, non formulées à son encontre, ne peuvent lui être opposables en ce qu’il ressort de l’étude de Monsieur Z, ingénieur béton, que les désordres émanent des parties communes, sous la responsabilité du syndicat des copropriétaires.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées au greffe de la cour par voie électronique du 3 octobre 2019, Monsieur E B demande à la cour de :

• débouter tous succombants de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, comme injustes I et infondées';

• condamner tous succombants à verser la somme de 5.000 euros à Monsieur E B sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile distraits au profit de Maître Nicole COHEN.

Propriétaire d’un appartement de la résidence HALLEY, il fait valoir que':

1) L’intervention forcée relève en l’espèce d’une fin de non-recevoir en l’absence d’évolution du litige en application de l’article 555 du Code de procédure civile.

2) Il ne saurait être valablement mis en cause au regard du caractère non contradictoire de l’expertise réalisée qui lui est donc non opposable.

3) Les désordres émanent des parties communes engageant exclusivement la responsabilité du syndicat des copropriétaires.

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur les interventions forcées':

Aux termes des article 554 et 555 du code de procédure civile, peuvent intervenir en cause d’appel dès lors qu’elles y ont intérêt les personnes qui n’ont été ni parties ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité.

Ces mêmes personnes peuvent être appelées devant la cour, même aux fins de condamnation, quand l’évolution du litige implique leur mise en cause.

En l’espèce, il convient de constater que Monsieur X a appelé en cause d’appel Madame G A et Monsieur E B car ils sont propriétaires de logements du quatrième étage susceptibles d’être concernés par les infiltrations d’eau subi dans son logement du troisième étage.

Cependant, l’évolution du litige impliquant la mise en cause d’un tiers devant la cour d’appel n’est caractérisé que par la révélation d’une circonstance de fait ou de droit, né du jugement ou postérieur à celui-ci, modifiant les données juridiques du litige. Cette évolution du litige s’apprécie à la date de la clôture des débats de première instance.

En effet, il est établi depuis le dépôt du rapport d’expertise de Monsieur Y en première instance, le 20 février 2015, que les infiltrations d’eau alléguées par Monsieur X proviennent du quatrième étage, les appartements au-dessus de celui de Monsieur X (N° 25) étant concernés, Madame A (N° 33) et Monsieur B (N° 34) car leurs terrasses surplombant l’appartement de Monsieur X.

Enfin, l’expertise de Monsieur C en cause d’appel n’apporte aucun élément nouveau à cet égard tandis que Monsieur X n’explique pas les motifs de ces mises en cause tardives survenues les 15 et 19 février 2019, soit quatre années après le dépôt du premier rapport d’expertise.

Ainsi, seront déclarées I les interventions forcées de Madame G A et Monsieur E B.

Monsieur X supportera les dépens les concernant et devra leur payer une indemnité au titre de leurs frais irrépétibles car ils ont été contraints, inutilement, de se constituer en cause d’appel même si aucune demande n’a été formulée à leur égard.

Sur le fondement juridique de l’action’dirigée contre le SDC HALLEY :

Le syndic du SDC HALLEY a déclaré le sinistre à son assureur par courrier en date du 5 mai 2012 après avoir été saisi par Monsieur X le 8 février 2011, alors que le copropriétaire se plaignait d’y avoir procédé au moins cinq ou six fois depuis les dernières années et que les travaux exécutés restaient inopérants.

Monsieur X agit contre le SDC HALLEY sur deux fondements juridiques distincts, soit la garantie décennale du constructeur, soit la responsabilité du SDC du fait de vices de construction ou de défauts d’entretien d’un immeuble, en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Garantie décennale':

Aux termes de l’article 1792 du Code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

L’article 1792-1 du même code prévoit qu’est réputé constructeur de l’ouvrage:

1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un

contrat de louage d’ouvrage ;

2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire;

3° Toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage.

Monsieur X soutient à titre principal que le SDC HALLEY est tenu de réparer l’intégralité de préjudices subis à la suite des infiltrations d’eau survenues dans son appartement sur ce fondement.

Le SDC HALLEY plaide au contraire qu’il ne peut être recherché sur le fondement de l’article 1792 du code civil, n’ayant pas la qualité de constructeur et compte tenu de l’expiration du délai de garantie décennale, Monsieur D X ayant acquis l’appartement le 22 octobre 1987 et n’ayant saisi le Syndic de copropriété sur ce fondement que le 8 février 2011, soit quatorze ans après la fin de la période décennale.

Toutefois, l’intimé admet que des travaux de réparations ont été réalisés au cours des années suivantes ce qui permettrait de rechercher si ceux-ci sont de nature décennale.

L’expert judiciaire désigné en cause d’appel a constaté des infiltrations au plafond du logement de Monsieur X lors de ses visites des 26 octobre 2017 et 16 novembre 2017, confirmant les constatations réalisées par Monsieur Y, expert désigné en première instance qui avait relevé que ces désordres sont dus à un défaut d’étanchéité de la toiture terrasse accessible surplombant le logement (désordre 1), à un défaut de traitement du point singulier (siphon) de la terrasse (désordre 2), à un défaut de traitement du point singulier (relevé béton entre terrasses) (désordre 3) et à un défaut d’étanchéité de la traversée des réseaux du voile de façades (désordre 4).

Néanmoins, les pièces versées aux débats n’évoquent pas de travaux antérieurs d’étanchéité susceptible de rechercher la garantie décennale d’un constructeur.

Le procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire tenue le 21 août 2014, démontre d’ailleurs que le SDC HALLEY n’est pas en mesure de faire valoir une telle garantie, compte tenu du délai écoulé depuis la réception du bâtiment ou d’hypothétiques travaux de reprise postérieurs à la date de la réception.

En effet, la résolution N° 4 de l’assemblée générale a été adoptée afin de prévoir le financement des travaux d’étanchéité des terrasses parmi d’autres travaux.

Monsieur C, dans le second rapport d’expertise, a néanmoins constaté lors de sa visite du logement N° 25, appartenant à Monsieur X, que le locataire a remarqué de l’humidité survenue suite aux fortes pluies du vendredi 10 novembre 2017 mais pas d’humidité survenue après le test de mise en eau réalisé le 26 octobre 2017.

L’Expert a constaté des traces d’humidité à gauche et à droite au-dessus du climatiseur ainsi que du côté NORD de la poutre. Il a mentionné l’absence d’humidité au niveau du décroché de la dalle haute. En visitant les logements N° 33 et 34 au-dessus de celui de l’appelant, Monsieur C a indiqué que la totalité de l’étanchéité et du carrelage avaient été refaits.

Ainsi, Monsieur X est mal fondé à invoquer les dispositions de l’article 1792 du code civil à l’encontre du SDC HALLEY puisque l’intimé n’a jamais pu assumer un rôle de constructeur en l’absence de travaux réalisés dans l’immeuble litigieux au sens de l’article précité.

Responsabilité de plein droit du SDC HALLEY’et responsabilité pour faute ou négligence du SDC

HALLEY :

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 institue une responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires à raison des conséquences du vice de construction ou du défaut d’entretien des parties communes. Il s’agit d’une responsabilité objective qui est engagée à l’égard d’un copropriétaire dès lors que le juge constate que les désordres trouvent leur origine dans un vice des parties communes et qu’elle n’établit ni la faute des victimes, ni celle d’un tiers.

Il suffit à la victime d’apporter la preuve que le dommage est imputable à un défaut de conception ou d’entretien d’une partie commune et le syndicat ne peut par conséquent pas s’exonérer en prouvant qu’il n’a commis aucune faute'; il lui fait démontrer la faute de la victime ou d’un tiers.

En l’espèce, la décision du SDC HALLEY de réaliser les travaux d’étanchéité lors de son assemblée générale extraordinaire du 21 août 2014 vient démentir le fait qu’il s’agirait de parties privatives alors que les parties n’ont pas produit le règlement de copropriété ni l’état descriptif de division.

La facture de la société SMAC en date du 21 novembre 2016, adressée au SDC pour les travaux de réfection de la terrasse carrelée du logement de Monsieur B contredit aussi l’allégation selon laquelle les désordres seraient localisés dans les parties privatives de la copropriété.

Mais ni les expertises ni Monsieur X ne démontrent que les infiltrations qu’il a subies sont dues à un défaut d’entretien ou à un défaut de conception des parties communes à la charge du SDC HALLEY alors que dès la déclaration du sinistre en 2011, Monsieur X rappelle que des travaux, certes inopérants, ont été réalisés par le SDC HALLEY à plusieurs reprises.

En conséquence, il convient de rejeter les demandes de Monsieur X, fondées sur l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et celles fondées sur les articles 1382, 1383 et 1384 du code civil alors en vigueur puisqu’aucune faute ne peut être retenue à l’encontre de l’intimé.

Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

Sur les autres demandes':

Monsieur X supportera les dépens comprenant les frais d’expertises ainsi que les frais irrépétibles de l’intimé.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

DECLARE I les interventions forcées de Madame G A et de Monsieur E B';

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions';

CONDAMNE Monsieur D X à payer à Madame G A une indemnité de 1.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile';

CONDAMNE Monsieur D X à payer à Monsieur E B une indemnité de 1.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile';

CONDAMNE Monsieur D X à supporter les dépens concernant Madame G A et Monsieur E B';

CONDAMNE Monsieur D X à payer au SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE HALLEY représenté par son syndic la SARL REGIE REUNIONNAISE DE COPROPRIETE une indemnité de 1.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile';

CONDAMNE Monsieur D X à supporter les dépens de l’instance comprenant le coût des deux expertises judiciaires.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Madame Alexandra BOCQUILLON, faisant fonction de greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE signé LE PRÉSIDENT