Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 23 JUIN 2021

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/08307 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B5R4Z

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Mars 2018 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG […]5/15851

APPELANTE

Société SOFRET

SAS immatriculée au RCS de Créteil sous le numéro 311 111 595

[…]

[…]

Représentée par M^e Sarra JOUGLA, avocat au barreau de PARIS, toque : A0200

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES […] représenté par son syndic, la SARL KGS PRESTIGE, immatriculée au RCS de Paris sous le […]

C/O SARL KGS PRESTIGE

[…]

[…]

Représenté par M^e Christophe BORÉ de la SELARL A.K.P.R., avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC 19

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Avril 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Nathalie BRET, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * * * *

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI Amelot 14-18 est propriétaire, depuis le […], des lots […], 2, 3, 4, 9 et 10 dans l’ensemble immobilier situé 14 à […], qu’elle loue à la SARL Expertise et Audit Lafarge (société EAL).

La société EAL a sous-loué une partie de ces locaux à la société HBCC Partners puis à la société Bodyfit Coaching.

La société cabinet Michou était le syndic de la copropriété pendant une vingtaine d’années jusqu’à l’assemblée générale du 22 juin 2015.

La société de droit anglais ACE European Group Limited (société ACE) est l’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 14 à […].

Les locaux de la SCI Amelot 14-18, situés au rez-de-chaussée de l’immeuble, se trouvent en partie sous une toiture terrasse aménagée en jardin.

Cette toiture terrasse est équipée de lanterneaux (ou skydômes, c’est à dire des hublots de toit) et de relevés d’étanchéité (éléments verticaux visant à éviter les risques d’infiltrations d’eau), situés autour des lanterneaux et en périphérie de la terrasse.

Des premiers désordres liés à des infiltrations en provenance de la toiture, affectant les locaux dont la SCI Amelot 14/18 est la propriétaire, sont survenus au cours des années 2005 et 2006.

Ils ont conduit 1^e syndicat des copropriétaires à faire intervenir la société Batei (actuellement en liquidation judiciaire), laquelle a effectué, en avril 2006, la réfection à neuf de relevés d’étanchéité de la toiture terrasse alors identifiés comme fuyards.

Le 5 septembre 2008, la locataire de la société EAL a fait une déclaration de sinistre à son assureur suite à des infiltrations dans ses locaux, en provenance des lanterneaux équipant les locaux en leur partie arrière.

Le syndic a missionné la Société Française d’Etanchéité (société Sofret), qui a établi une facture le 12 février 2009.

Des infiltrations ont cependant perduré.

Le 5 octobre 2010, le conseil syndical a donné son accord au syndic pour la mise en oeuvre d’un audit de la toiture terrasse. Celui-ci a été confié à la société Ascotex, qui a remis au syndicat des copropriétaires un compte rendu d’intervention, suite à ses visites des 19 octobre et 24 novembre 2010.

Par ordonnance du 6 octobre 2011, saisi par la SCI Amelot 14-18 et sa locataire la société EAL, à l’encontre du syndicat des copropriétaires et de son syndic la société cabinet Michou, le juge des référés a désigné M. X Y en qualité d’expert.

Par ordonnance du 25 mai 2012, à la demande du syndicat des copropriétaires, la mesure d’expertise a été rendue commune notamment à la société Batei et à la société Sofret.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 5 novembre 2012.

L’assemblée générale des copropriétaires a voté les travaux de réfection de l’étanchéité de la toiture terrasse le 29 mai 2013.

Ces travaux ont commencé en septembre 2013 et se sont terminés le 30 novembre 2013.

Par acte du 3 novembre 2015, la SCI Amelot et la société EAL ont fait assigner le syndicat des copropriétaires et son assureur la société ACE en réparation de leur préjudice.

Par acte du 25 février 2016, le syndicat des copropriétaires a assigné en intervention forcée et en appel en garantie, l’ancien syndic, la société cabinet Michou, et la société Sofret.

La société Sofret n’a pas constitué avocat.

Par jugement réputé contradictoire du 6 mars 2018, le tribunal de grande instance de Paris a :

— jugé le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] responsable des dommages subis par la SCI Amelot l4-18 et la société Expertise et Audit Lafarge 'EAL’ dans les lots de copropriété dont elles sont respectivement propriétaire et locataire,

— condamné le syndicat des copropriétaires de 1'immeuble situé […] à payer à la société Expertise et Audit Lafarge 'EAL’ les sommes suivantes :

• 5.330 € H.T en réparation du préjudice matériel,

• 69.000 € au titre de la perte de loyers,

avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement,

— condamné la SAS Sofret à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] des condamnations prononcées contre lui,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, dont distraction,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] à payer à la SCI Amelot 14/18 et à la société Expertise et Audit Lafarge 'EAL’ la somme de 10.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

La société Sofret a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 20 avril 2018, à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

Par ordonnance du 16 octobre 2019, le conseiller de la mise en état a :

— débouté le syndicat des copropriétaires […] de sa demande de radiation de l’instance pour défaut d’exécution,

— condamné le syndicat des copropriétaires […] aux dépens du présent incident.

La SCI Amelot 14-18, la société EAL, la société cabinet Michou et la société ACE ne sont pas parties en appel.

La procédure devant la cour a été clôturée le 3 mars 2021.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 16 janvier 2020, par lesquelles la société Sofret, appelante, invite la cour, au visa des articles 1103 nouveau et suivants, 1992 et suivants du code de procédure civile, à :

— réformer le jugement entrepris,

— dire n’y a voir lieu à retenir la responsabilité de l’entreprise Sofret,

— mettre la Sofret hors de cause,

— débouter le syndicat des copropriétaires du […] de toute action en garantie à l’encontre de la Sofret,

— tenant l’exécution provisoire du jugement, condamner le syndicat des copropriétaires à restituer toutes les sommes qu’il aura indument perçues, au regard de l’infirmation du jugement,

— condamner le syndicat des copropriétaires du […] au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens ;

Vu les conclusions en date du 28 octobre 2019, par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […], intimé, demande à la cour de :

— dire la société Sofret irrecevable et en tout cas mal fondée en son appel,

Statuant dans la limite de l’appel,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société Sofret à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à Paris des condamnations prononcées contre lui,

— dire que cette obligation à garantie s’étend également aux dépens incluant les frais de

l’expertise judiciaire et à l’indemnité mise à la charge du syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter la société Sofret de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Sofret à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble

[…] à Paris la somme de 3.000 € à titre d’indemnité par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Sofret aux entiers dépens d’appel ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur l’appel en garantie du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société Sofret

En appel, le syndicat des copropriétaires sollicite de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société Sofret à le garantir des condamnations prononcées à son encontre ; il estime que la société Sofret a engagé sa responsabilité contractuelle sur le fondement de l’article 1147 du code civil, au motif qu’elle a manqué à son obligation de réaliser des travaux conformes aux règles de l’art et à son obligation de conseil ; il précise que suite aux nouvelles infiltrations en 2008, en provenance des skydômes en partie arrière, la société Sofret a effectué des réparations selon un devis du 17 septembre 2008, facturé le 12 février 2009, puis de nouveaux travaux facturés le 19 mai 2019 ;

La société Sofret sollicite sa mise hors de cause au motif qu’elle n’a été missionnée que pour des recherches de fuites et que c’est la société Batei qui a effectué les travaux afin de supprimer les infiltrations d’eau ; le syndicat des copropriétaires est seul responsable des préjudices, notamment de la durée prise en compte pour les pertes de loyers, car il a refusé les travaux qui lui étaient proposés, alors qu’il avait connaissance depuis des années de la nécessité de la réfection complète de l’étanchéité ; la société Sofret réfute le défaut de devoir de conseil, au motif qu’elle a rappelé au syndic à chaque passage pour les recherches de fuite que des interventions ponctuelles ne pouvaient suffire ;

Aux termes de l’article 1147 du code civil, dans sa version applicable à la date de l’assignation du syndicat des copropriétaires du 25 février 2016, 'Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part’ ;

Quelque soit la qualification du contrat, tout professionnel de la construction est tenu d’une obligation de conseil et de résultat envers le maître de l’ouvrage ;

Les conséquences d’un manquement à un devoir d’information et de conseil ne peuvent s’analyser qu’en une perte de chance ;

En l’espèce, il convient au préalable de préciser que la responsabilité du syndicat des copropriétaires, au titre des désordres, à l’égard de la société Amelot 14-18 et de la société EAL, et sa condamnation au règlement des sommes, en réparation de ces désordres, à la société EAL, ne sont pas contestées en appel ;

Le jugement précise à ce titre 'Le défaut d’étanchéité de la toiture terrasse qui est une partie commune étant à l’origine des désordres, le syndicat des copropriétaires a reconnu sa responsabilité… Il convient par conséquent de retenir sa responsabilité et de le condamner à réparer le

préjudice subi par les sociétés demanderesses’ ;

Par ce même jugement, le syndicat des copropriétaires est condamné à payer la somme de 5.330 € H.T en réparation du préjudice matériel, correspondant aux travaux de remise en état des locaux endommagés par les infiltrations, appartenant à la société Amelot 14-18, loués à la société EAL, et la somme de 69.000 € au titre de la perte de loyers mensuels de 3.000 € HT pendant 23 mois ;

Concernant la période retenue au titre de la perte de loyers, le tribunal a rejeté la demande sur la période antérieure au 1^er mars 2011, au motif qu’il n’était pas établi que la société HBCC Partners, sous-locataire de la société EAL, avait quitté les lieux en raison des infiltrations ; il n’a pas retenu la période du 1^er mars 2011 au 31 décembre 2011, pendant laquelle la société Bodyfit Coaching est restée sous-locataire de la société EAL ; il a retenu la période du 1^er décembre 2012, au 30 novembre 2013, soit 23 mois, en motivant ainsi : 'Par courrier en date du 29 septembre 2011, la SARL Bodyfit Coaching a résilié le contrat de location, avec un préavis de trois mois, invoquant les infiltrations qu’elle subit dans les locaux sous-loués et plus particulièrement une bâche posée sous le skydôme et reliée au wc pour évacuer les fuites, laquelle dénature l’espace arrière et réduit de facon importante la luminosité et concluant qu’elle ne pouvait pas poursuivre dans ces conditions la sous-location.

Compte tenu des désordres qui ont affecté la partie arrière des locaux, nécessitant la pose d’une bâche pour évacuer les fuites et la persistance des infiltrations, il est peu probable que la SARL Expertise et Audit Lafarge (EAL) ait trouvé un autre locataire après le départ de la SARL Bodyfit Coaching. Son préjudice a donc perduré jusqu’au 30 novembre 2013, date de réception des travaux de réfection de l’étanchéité de la toiture terrasse, soit 23 mois’ ;

Le litige en appel porte d’une part, sur la responsabilité de la société Sofret relativement aux infiltrations, au titre des malfaçons et au titre du manquement au devoir de conseil, allégués par le syndicat des copropriétaires, et d’autre part, sur l’exonération de la responsabilité de la société Sofret au titre du préjudice relatif à la perte de loyers, au motif du refus du syndicat des copropriétaires de réaliser les travaux, allégué par la société Sofret ;

• sur les désordres et leurs causes

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier les éléments suivants :

— en avril 2006, la société Batei a effectué la réfection à neuf de relevés d’étanchéité de la toiture terrasse alors identifiés comme fuyards (pièces 1 et 2 SDC), l’expert judiciaire précisant qu’il s’agissait de la reprise des relevés d’un lanterneau,

— le 10 juillet 2007, la société Sofret a établi un devis à hauteur de 1.028,62 € TTC, signé par le syndic le cabinet Michou le 20 février 2008 (pièce 1 Sofret),

— le 29 novembre 2007, la société Sofret a établi un devis à hauteur de 2.152,20 €, signé par le syndic le cabinet Michou le 20 février 2008 (pièce 3 Sofret),

— le 5 septembre 2008, la locataire de la société EAL a envoyé une déclaration de sinistre à son assureur suite à des infiltrations dans ses locaux, en provenance des lanterneaux équipant les locaux en leur partie arrière (pièce 27 : rapport d’expertise),

— le 17 septembre 2008, la société Sofret a établi un devis à hauteur de 1.318,75 € TTC (pièce 3 SDC),

— le 20 décembre 2008, le syndic a signé le devis avec la mention 'bon pour accord’ (pièce 3 SDC),

— le 12 février 2009, la société Sofret a établi une facture correspondant au devis du 17 septembre 2008 (pièce 5 SDC),

— le 19 mai 2009, la société Sofret a établi une facture, relative aux 'travaux exécutés suivant le devis du 17 septembre 2008", à hauteur de 659,38 € TTC, soit la moitié de la somme de 1.318,75 € TTC (pièce 7) ;

Bien que le devis n°08635 du 17 septembre 2008 validé le 20 décembre 2008 (pièce 3 SDC) soit intitulé 'travaux de recherche de fuite', son contenu correspond à des travaux d’étanchéité :

'Autour de 1 skydôme

— dépose de la terre végétale,

— démolition des protections de relevés,

— arrachage des relevés d’étanchéité,

— une couche d’enduit imprégnation à froid,

— une chape élastomère anti-racine, auto-protégée par paillettes d’ardoises, armature polyester 180 g/m2, type Graviflex 2000,

— essais d’eau,

— mise en place de feutre non tissé,

— remise en place des terres,

— descente et évacuation des gravois’ ;

Le procès-verbal du conseil syndical qui s’est tenu le 18 décembre 2008 confirme que le devis du 17 septembre 2008 relevait bien de travaux d’étanchéité puisqu’il précise 'le conseil syndical donne son accord sur le devis de la Sofret s’élevant à 1.318,75 € TTC concernant la reprise nécessaire à la suite d’infiltrations au niveau du skydôme situé côté jardin’ ;

La société Sofret est donc intervenue sur un lanterneau et a été réglée de sa facture du 12 février 2009 d’un montant de 1.318,75 € 'relative au devis n°08635 du 17 septembre 2008" ;

Toutefois il est apparu que la société Sofret s’était trompée de lanterneau et qu’elle a dû intervenir à nouveau en mai 2009 sur le lanterneau visé par le devis n°08635, pour lequel elle a accepté une facturation du 19 mai 2009 correspondant à la moitié du devis, à hauteur de 659,38 € (pièce 7) ;

Concernant le devis n°07532 du 10 juillet 2007 validé le 20 février 2008, il n’est pas contesté qu’il s’agissait du lanterneau d’une autre terrasse ;

Concernant le devis du 29 novembre 2007 validé le 20 février 2008, la société Sofret est intervenue pour la création de quatre regards de visite au droit des évacuations (pièce 3 Sofret), toutefois ces regards ne sont pas en cause dans les infiltrations litigieuses, l’expert judiciaire précisant même qu’ils ont eu un effet favorable sur l’écoulement des pluies ;

Le syndicat des copropriétaires a missionné la société Ascotex pour examiner le problème de fuite des terrasses ; dans le rapport suite aux visites des 19 octobre et 24 novembre 2010, la société Ascotex précise que début 2008, la société Sofret a 'remplacé une platine d’évacuation des eaux

pluviales’ ; toutefois cette mission de la société Ascotex n’a pas été réalisée de façon contradictoire à l’égard de la société Sofret et le syndicat des copropriétaires ne produit pas de pièce justifiant que la société Sofret soit intervenue au niveau de la platine d’évacuation de eaux pluviales ;

Il y a donc lieu de considérer que la société Sofret est intervenue sur deux lanterneaux en février 2009 et en mai 2009 ;

Le syndicat des copropriétaires produit plusieurs pièces justifiant que des fuites ont subsisté postérieurement au mois de mai 2009 :

— le syndic a sollicité un nouveau devis auprès de la société Sofret, et ce devis établi le 3 juin 2009 (pièce 8 SDC), soit peu de temps après l’intervention de mai 2009, visant 'terrasse jardin infiltration locaux rez-de-chaussée au droit de fissure au plafond’ préconise notamment la reprise des relevés d’étanchéité moyennant le prix de 5.116,75 € TTC,

— dans le compte rendu du 23 septembre 2010, la présidente du conseil syndical expose constater de visu les nombreux dégâts occasionnés par les fuites en provenance de la terrasse et l’inondation par endroits des locaux de la société EAL (pièce 20 Sofret),

— dans le compte rendu de visites des 19 octobre et 24 novembre 2010 (annexe expertise), la société Ascotex missionnée par le syndicat des copropriétaires pour donner son avis sur les infiltrations a constaté des infiltrations en provenance de la terrasse litigieuse,

— le 1^er juillet 2011, la société Bodyfit Coaching a écrit à la SCI Amelot que les infiltrations perduraient,

— le 29 juillet 2011, le syndicat des copropriétaires a fait installer une bâche plastique sous un lanterneau fuyard (celle mentionnée dans la motivation du jugement reprise ci-avant) ;

Il n’y a pas d’élément au dossier justifiant qu’entre avril 2006, date à laquelle la société Batei est intervenue, et le 9 mars 2012, date de la première visite de l’expert judiciaire, d’autres travaux aient été réalisés, en sus de ceux exécutés par la société Sofret en février 2008, concernant les regards, et en février et mai 2009, concernant les deux lanterneaux ;

En effet, suite à la persistance des infiltrations en provenance du toit terrasse :

— le conseil syndical a sollicité des devis (pièce 9), mais ceux-ci n’ont pas été signés, notamment le devis du 3 juin 2009 de la société Sofret (pièce 8) et le devis de la société Batei du 9 juillet 2009 (pièce 10),

— le 7 juin 2010, l’assemblée générale a rejeté la résolution 22 proposant la réfection de l’étanchéité du toit terrasse moyennnant le prix de 149.300,29 € TTC,

— le 8 juin 2011, l’assemblée générale a rejeté la résolution 18 proposant la réfection de l’étanchéité du toit terrasse moyennnant le prix de 151.047,52 € TTC,

— le 28 juillet 2011, la SCI Amelot et la société EAL ont assigné le syndicat des copropriétaires en référé expertise et l’ordonnance désignant l’expert a été rendue le 6 octobre 2011 ;

La société Sofret ne démontre donc pas, tel qu’elle l’allègue, qu’une autre entreprise soit intervenue dans la période entre avril 2006 et le 9 mars 2012 ;

Il appartient toutefois au syndicat des copropriétaires de démontrer d’une part, l’existence des malfaçons qu’il reproche à la société Sofret, dans le cadre des travaux réalisés en février 2009 et en

mai 2009, ainsi que le lien de causalité entre ces malfaçons et les infiltrations apparues à compter de fin mai 2009, et d’autre part, le manquement au devoir de conseil de la société Sofret et le lien de causalité entre ce manquement et lesdites infiltrations ;

L’expert judiciaire a fait figurer, sur un plan des locaux, les zones de désordres en les entourant de rouge (figure 2 page 23 du rapport) ; il apparaît sur ce plan neuf zones entourées de rouge, situées dans la partie arrière des locaux ; six zones correspondent aux six lanterneaux figurant sur ce plan ; et les trois autres zones sont situées en périphérie de la terrasse ;

L’expert précise qu’il a lui même constaté que trois lanterneaux présentaient des traces d’infiltration mais qu’il ressort du rapport Ascotex qu’à un moment, l’ensemble des lanterneaux a présenté des désordres ; les trois zones situées en périphérie de la terrasse sont sans lien avec les lanterneaux, l’expert ayant notamment constaté des infiltrations dans l’angle d’un bureau en provenance d’une cheminée d’aération et des infiltrations à l’aplomb d’un puits de ventilation ;

Concernant l’origine des infiltrations au niveau des lanterneaux, l’expert précise (page 30) 'Les relevés des lanterneaux sont fuyards. La réparation a été faite sur la protection existante des relevés ce qui est une malfaçon. Le relevé doit être fait directement sur le support. Tous les relevés des lanterneaux sont à reprendre. De même, les coupoles et les couvertines des lanterneaux sont à changer'; l’expert précise que les relevés ont été réalisés sur l’enduit grillagé de protection de l’ancien relevé qui a été conservé alors qu’ils auraient dû être posés directement sur le support ;

Concernant les relevés en périphérie de la terrasse, l’expert relève la même malfaçon, à savoir la réalisation du nouveau relevé sur l’ancien relevé ;

Si l’expert précise en page 31 et 44 que 'les travaux des société Sofret et Batei sont des malfaçons… toutefois ces travaux ne sont pas à l’origine des infiltrations tout au plus peut on dire que leur efficacité est limitée', il ressort de l’ensemble du rapport que selon l’expert, la nécessité de la réfection complète de l’étanchéité de la terrasse n’est pas la conséquence des travaux réalisés par ces deux sociétés mais la conséquence de la vétusté de l’étanchéité qui date des années 70 et des dégradations liées au vieillissement du béton ; il n’en reste pas moins que l’expert conclut sans ambiguité que les deux sociétés ont réalisé des malfaçons et que l’efficacité de leurs travaux est restée limitée du fait de ces malfaçons ;

• sur les travaux réalisés par la société Sofret

Selon l’analyse ci-avant, la société Sofret est intervenue en février 2009 puis en mai 2009 sur deux des lanterneaux, sans que les éléments du dossier ne permettent de déterminer lesquels ;

Toutefois l’expert confirmant, au vu du rapport Ascotex, que l’ensemble des six lanterneaux situés à l’arrière de la toiture terrasse ont présenté des infiltrations postérieurement à fin mai 2009, il convient de considérer qu’il est justifié que les deux lanterneaux sur lesquels la société Sofret est intervenue ont engendré des infiltrations ;

L’expert judiciaire préconise l’enlèvement des bambous, l’étêtement des arbres et la taille de la vigne vierge, présents sur la terrasse, tout en précisant qu’il s’agit de précautions et qu’il n’y a pas d’infiltrations liées à leur présence ;

Ainsi il est démontré que parmi les neuf zones de désordres, deux zones concernent les deux lanterneaux, objets des travaux de la société Sofret, et que celle-ci a commis des malfaçons en réalisant une réparation sans retirer la protection existante ;

La société Sofret étant une spécialiste de l’étanchéité, elle est tenue d’une obligation de résultat à l’égard du syndicat des copropriétaires et sa responsabilité est donc engagée, à l’égard du syndicat des

copropriétaires, concernant les désordres issus de ces deux lanterneaux ;

• sur le devoir de conseil de la société Sofret

L’expert a relevé les malfaçons, à savoir la pose d’un relevé d’étanchéité sur l’ancien relevé, sur les neuf zones de désordres, c’est à dire sur les relevés d’étanchéité posés sur les lanterneaux et sur les relevés posés sur la périphérie de la terrasse ;

Ainsi il est justifié que les quatre lanterneaux sur lesquels la société Sofret n’est pas intervenue ont fait l’objet de malfaçons antérieurement à l’intervention de la société Sofret ;

Il convient de considérer que lors de la réparation des deux lanterneaux, la société Sofret, en sa qualité de spécialiste de l’étanchéité, a pris connaissance de la malfaçon relative aux travaux réalisés antérieurement à son intervention ;

Elle a alors manqué à son devoir de conseil en n’informant pas le syndicat des copropriétaires de ces malfaçons et en ne lui conseillant pas de prévoir une reprise de l’ensemble des six lanterneaux ;

Par contre, concernant les zones de désordres relatives à la périphérie de la terrasse, il n’y a pas d’élément justifiant que la société Sofret ait été à même d’avoir connaissance de l’existence des malfaçons ni même de la vétusté de l’ensemble de la terrasse ; en effet, il ressort du rapport d’expertise que ce n’est qu’après avoir effectué des sondages que l’expert a pu découvrir que les malfaçons étaient à l’origine des infiltrations et que l’ensemble de la terrasse était vétuste ;

Il n’est donc pas justifié que la société Sofret avait connaissance de l’existence de malfaçons sur la périphérie de la terrasse dont les trois zones de désordres afférentes, ni de l’état de vétusté de l’ensemble de la terrasse ; le syndicat des copropriétaires ne démontre donc pas un manquement à son devoir de conseil à ce titre ;

En conséquence, il convient de retenir un manquement au devoir de conseil de la société Sofret relativement aux quatre lanterneaux sur lesquels elle n’est pas intervenue en février 2009 et en mai 2009 ;

Le manquement au devoir de conseil ne peut donner lieu qu’à des dommages et intérêts, au titre de la perte de chance pour le syndicat des copropriétaires de ne pas avoir été informé dès le mois de mai 2009 des malfaçons relatives aux quatre lanterneaux, ce qui lui aurait permis d’ordonner les travaux adaptés et d’éviter les infiltrations en provenance de ces lanterneaux intervenues postérieurement à mai 2009 ;

Il convient d’évaluer cette perte de chance à 50% du préjudice résultant de ce manquement au devoir de conseil ;

• sur la limite de l’appel en garantie

En l’absence d’élément contraire au dossier, il convient de considérer que les neuf zones de désordres relevées par l’expert ont contribué de manière équivalente, tant au niveau des dommages matériels causés dans le local, qu’au niveau du motif de départ de la société sous-locataire et de l’impossibilité de louer les locaux jusqu’à la date de réception des travaux de réfection de l’étanchéité de la toiture terrasse ;

En conséquence, il convient d’estimer que la société Sofret est responsable, au titre des deux lanterneaux sur lesquels elle est intervenue parmi les neuf zones d’infiltration, à hauteur de 2/9^e des désordres relatifs aux infiltrations ; d’autre part, la société Sofret est responsable, au titre de la perte de chance d’avoir pu faire réparer l’étanchéité des quatre autres lanterneaux avant les fuites,

perte de chance estimée à 50% , soit à hauteur de 2/9^e des désordres relatifs aux infiltrations (4/9 x 50% = 2/9) ; ainsi au total la société Sofret est responsable à hauteur de 4/9^e (2/9 + 2/9) des désordres relatifs aux infiltrations ;

La société Sofret doit donc être condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires à hauteur de 4/9^e de sa condamnation en réparation du préjudice matériel, soit à hauteur de la somme de 2.368,89 € (5.330 x 4/9), avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement du 6 mars 2018 ;

Concernant la perte de loyers, il convient d’étudier le moyen de la société Sofret estimant que le syndicat des copropriétaires a commis une faute en ne faisant réaliser que tardivement les travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse ;

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que si le syndicat des copropriétaires a été informé des infiltrations très peu de temps après les travaux réalisés par la société Sofret en mai 2009, puisqu’en réponse à sa demande, la société Sofret a établi un devis dès le 3 juin 2009, ce n’est que postérieurement qu’il a eu connaissance de la cause des infiltrations persistantes et de l’existence des malfaçons réalisées par la société Sofret ;

Il ressort du rapport de la société Ascotex suite aux visites des 19 octobre et 24 novembre 2010, que si celle-ci n’a pas relevé les malfaçons, sachant qu’elle n’a pas réalisé de sondages tels qu’ils seront effectués plus tard par l’expert judiciaire, elle a permis au syndicat des copropriétaires de prendre conscience que pour mettre fin aux infiltrations, il ne suffisait pas d’intervenir au niveau des neuf points de désordres mais qu’il était nécessaire, selon la conclusions de la société Ascotex, de réaliser la 'réfection intégrale de l’étanchéité de la toiture terrasse’ ;

Concernant la période écoulée entre fin mai 2009 et le 24 novembre 2010, le tribunal n’a pas retenu de préjudice immatériel sur cette période ;

Alors qu’à compter du 24 novembre 2010, le syndicat des copropriétaires était informé de la nécessité de réaliser la réfection intégrale de l’étanchéité de la terrasse, ce n’est que le 29 mai 2013 que l’assemblée générale a voté les travaux afférents ; or, il n’y a aucun élément au dossier justifiant que la société Sofret serait responsable du délai qui s’est écoulé entre le 24 novembre 2010 et le 29 mai 2013 ; il n’y a donc pas lieu de la condamner à garantir le syndicat des copropriétaires de sa condamnation relative à la perte de loyers sur cette période ;

En revanche, la société Sofret étant responsable à hauteur de 4/9^e des désordres relatifs aux infiltrations, il convient de retenir la période afférente aux travaux de réfection de ces infiltrations, soit la période de préparation des travaux entre l’assemblée générale du 29 mai 2013 et la mise en place des travaux en septembre 2013 et la période de réalisation des travaux entre septembre et le 30 novembre 2013, ce qui représente un total de six mois, entre le 1^er juin 2013 et le 30 novembre 2013 ;

Cette période étant incluse dans celle retenue par le tribunal au titre du préjudice immatériel, il convient de considérer que la société Sofret doit garantir le syndicat des copropriétaires à hauteur des 4/9^e de la perte des loyers entre le 1^er juin 2013 et le 30 novembre 2013, soit à hauteur de 8.000 € (3.000 x 6 x 4/9), avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement du 6 mars 2018 ;

Sachant que c’est l’expertise judiciaire qui a démontré les malfaçons réalisées par la société Sofret, il convient de faire droit à l’appel à garantie à hauteur de 4/9^e des frais d’expertise, et de 4/9^e de l’indemnité mise à la charge du syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile, soit à hauteur de 4.444,44 € (10.000 x 4/9) ;

Ainsi le jugement est infirmé en ce qu’il a condamné la SAS Sofret à garantir le syndicat des

copropriétaires de l’immeuble situé […] des condamnations prononcées contre lui ;

Et il y a lieu de condamner la société Sofret à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] des condamnations prononcées contre lui :

— à hauteur de 4/9^e de sa condamnation en réparation du préjudice matériel, soit à hauteur de la somme de 2.368,89 € avec intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2018,

— à hauteur de 4/9^e de sa condamnation en réparation du préjudice immatériel, limitée à la période entre le 1^er juin 2013 et le 30 novembre 2013, soit à hauteur de la somme de 8.000 €, avec intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2018,

— à hauteur de 4/9^e des frais de l’expertise judiciaire de M. X Y,

— à hauteur de la somme de 4.444,44 €, au titre de 4/9^e de l’indemnité mise à la charge du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

La société Sofret, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la société Sofret ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement, excepté en ce qu’il a condamné la SAS Sofret à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] des condamnations prononcées contre lui ;

Statuant sur le chef réformé et y ajoutant ;

Condamne la société Sofret à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] des condamnations prononcées contre lui :

— à hauteur de 4/9^e de sa condamnation en réparation du préjudice matériel, soit à hauteur de la somme de 2.368,89 € avec intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2018,

— à hauteur de 4/9^e de sa condamnation en réparation du préjudice immatériel, limitée à la période entre le 1^er juin 2013 et le 30 novembre 2013, soit à hauteur de la somme de 8.000 €, avec intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2018,

— à hauteur de 4/9^e des frais de l’expertise judiciaire de M. X Y,

— à hauteur de la somme de 4.444,44 €, au titre de 4/9^e de l’indemnité mise à la charge du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Sofret aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT