MARS/CD

Numéro 22/04196

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 29/11/2022

Dossier : N° RG 20/02322 – N° Portalis DBVV-V-B7E-HU5R

Nature affaire :

Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

Affaire :

SDC [Adresse 29]

C/

[DM] [F],

[M] [N],

[SU] [YP]

veuve [NJ],

[DW] [C],

[XX] [IP]

épouse [C],

[YG] [HN],

[H] [HN],

[MR] [E] épouse [HN],

[U] [I] [Z],

[A] [MH],

[TM] [O] [L],

[K] [L],

[DW] [IG],

[IZ] [X]

épouse [IG], [R] [JI],

SCI LES GONES,

SCI SEGALA

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 29 Novembre 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 04 Octobre 2022, devant :

Madame DUCHAC, Présidente

Madame ROSA-SCHALL, Conseillère, magistrate chargée du rapport conformément à l’article 785 du code de procédure civile

Madame DE FRAMOND, Conseillère

assistées de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l’appel des causes.

Les magistrates du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANT :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 29] représenté par son syndic le cabinet CABAY IMMOBILIER agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 9]

[Localité 22]

Représenté et assisté de Maître VIOLANTE de la SCP VIOLANTE – RAYNAL VIOLANTE, avocat au barreau de BAYONNE

INTIMES :

Monsieur [DM], [D], [S] [F]

né le 30 octobre 1955 à [Localité 15]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 17]

Monsieur [M], [T] [N]

né le 18 décembre 1962 à [Localité 24]

de nationalité Française

[Adresse 9]

[Localité 22]

Madame [SU] [YP] veuve [NJ]

née le 03 mai 1964 à [Localité 26]

de nationalité Française

[Adresse 10]

[Localité 8]

Monsieur [DW], [J] [C]

né le 06 décembre 1938 à [Localité 21]

de nationalité Française

[Adresse 18]

[Localité 5]

Madame [XX] [IP] épouse [C]

née le 02 novembre 1939 à [Localité 21]

de nationalité Française

[Adresse 18]

[Localité 5]

Monsieur [YG], [W] [HN]

né le 05 mai 1950 à [Localité 31]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 15]

Monsieur [H] [HN]

né le 03 avril 1982 à [Localité 25]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 15]

Madame [MR] [E] épouse [HN]

née le 20 novembre 1949 à [Localité 25]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 15]

Monsieur [U], [I] [Z]

né le 25 octobre 1949 à [Localité 30]/[Localité 23] (Portugal)

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 22]

Madame [A] [MH]

née le 20 juillet 1950 à [Localité 34] (Portugal)

de nationalité Portugaise

[Adresse 7]

[Localité 22]

Monsieur [TM], [O] [L]

né le 22 mars 1958 à [Localité 32] (Grande-Bretagne)

de nationalité Anglaise

[Adresse 11]

[Localité 13] (ETATS-UNIS)

Madame [K] [L]

née le 21 mai 1958 à [Localité 27] (Irlande)

[Adresse 11]

[Localité 13] (ETATS-UNIS)

Monsieur [DW], [P], [UF] [IG]

né le 21 décembre 1945 à [Localité 28]

de nationalité Française

[Adresse 20]

[Localité 19]

Madame [IZ], [B] [X] épouse [IG]

née le 27 octobre 1947 à [Localité 28]

[Adresse 20]

[Localité 19]

Madame [R] [JI]

née le 17 septembre 1965 à [Localité 33]

de nationalité Française

[Adresse 12]

[Localité 16]

SCI LES GONES

agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal, demeurant et domiciliée en son siège social

[Adresse 6]

[Localité 14]

SCI SEGALA

agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal, demeurant et domiciliée en son siège social

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentés par Maître DUALE de la SELARL DUALE-LIGNEY-BOURDALLE, avocat au barreau de PAU

Assistées de Maître PASTURAUD, avocat au barreau de BORDEAUX

sur appel de la décision

en date du 06 JUILLET 2020

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAYONNE

RG numéro : 18/01302

La résidence [Adresse 29] située à [Localité 22] (64) est une résidence de tourisme en gestion para hôtelière confiée à la société Mer et Golf Loisirs placée sous le régime de la copropriété suivant un règlement ayant fait l’objet d’un acte authentique le 28 décembre 1988.

Par acte d’huissier du 7 juin 2018, Monsieur [DM] [F], Monsieur [M] [N] et Madame [SU] [YP], Monsieur [DW] [C] et Madame [XX] [C], Monsieur [H] [HN], Monsieur [YG] [HN] et Madame [MR] [HN], Monsieur [U] [Z] et Madame [A] [MH], Monsieur [TM] [L] et Madame [K] [L], Monsieur [DW] [IG] et Madame [IZ] [IG], Madame [R] [JI], la SCI Les Gones et la SCI Segala ont fait assigner le syndicat des copropriétaires [Adresse 29] devant le tribunal de grande instance de Bayonne aux fins de voir prononcer l’annulation des résolutions n° 5, 6, 7, 8 et 15 de l’assemblée générale du 22 décembre 2017, au motif de l’existence de vices de forme et de vices de fond.

Par jugement du 6 juillet 2020 le tribunal a :

— annulé les résolutions numéros 5, 6, 7, 8, et 15 de l’assemblée générale du 22 décembre 2017, pour violation des dispositions de l’article 11 du décret du 17 mars 1967,

— condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 29] aux dépens,

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. [F], M. [N], M. et Mme [C], M. [Z], M. et Mme [L], Mme [NJ], la SCI Les Gones, M. et Mme [IG], Mme [JI], M. [H] [HN], M. [YG] [HN], Mme [MR] [HN], la SCI Segala et Mme [MH] la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté le syndicat des copropriétaires [Adresse 29] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— exonéré M. [F], M. [N], M. et Mme [C], M. [Z], M. et Mme [L], Mme [NJ], la SCI Les Gones, M. et Mme [IG], Mme [JI], M. [H] [HN], M. [YG] [HN], Mme [MR] [HN], la SCI Segala et Mme [MH] de leur quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Pour annuler ces résolutions, le tribunal a statué sur le seul moyen de la violation des dispositions de l’article 11 du décret du 17 mars 1967, constatant que le syndic ne rapportait pas la preuve d’avoir communiqué en même temps que l’ordre du jour, les documents qui doivent être notifiés pour qu’il puisse être statué sur l’approbation des comptes des exercices, et le vote du budget prévisionnel.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 29] a relevé appel par déclaration du 9 octobre 2020, critiquant le jugement dans l’ensemble de ses dispositions.

Par conclusions récapitulatives du 5 avril 2022, le syndicat des copropriétaires [Adresse 29] demande de réformer le jugement rendu le 6 juillet 2020 en ce qu’il a prononcé l’annulation des résolutions 5, 6, 7, 8 et 15 de l’assemblée générale du 22 décembre 2017 pour violation des dispositions de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 et de condamner M. [F], M. [N], M. et Mme [C], M. [Z], M. et Mme [L], Mme [NJ], la SCI Les Gones, M. et Mme [IG], Mme [JI], M. [H] [HN], M. [YG] [HN], Mme [MR] [HN], la SCI Segala et Mme [MH] à lui verser la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par conclusions récapitulatives du 22 juillet 2022, M. [DM] [F], M. [M] [N], M. [DW] [C] et Mme [XX] [IP] épouse [C], M. [U] [Z], M. [TM] [L] et Mme [K] [L], Mme [SU] [YP] veuve [NJ], M. [DW] [IG] et Madame [IZ] [X], son épouse, Madame [R] [JI], Mme [A] [MH], M. [H] [HN], M. [YG] [HN], Mme [MR] [E] épouse [HN], la SCI Segala et la SCI Les Gones (ci-après, « les copropriétaires ») demandent sur le fondement des dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 11, 14 et 17 du décret du 17 mars 1967 de confirmer le jugement déféré, de débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 29] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions et de le condamner au paiement de la somme de 6 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens et de dire et juger qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 les copropriétaires demandeurs à la présente instance seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 07 septembre 2022.

Sur ce :

Sur le défaut de respect des dispositions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965

Les copropriétaires soutiennent que le syndic devait procéder à la notification du procès-verbal d’assemblée générale impérativement avant le 22 février 2018 or, il n’y a procédé que 11 avril 2018.

Si la notification du procès-verbal de l’assemblée générale devait intervenir dans le délai de 2 mois de la tenue de l’assemblée générale, il est constant que le non-respect de ce délai est dépourvu de sanction.

Sur la nullité des résolutions 5 à 8 et 15 du procès-verbal d’assemblée générale du 22 décembre 2017 pour vices de forme

Sur la violation des dispositions de l’article 11 du décret du 17 mars 1967

Après avoir rappelé que les résolutions 5 et 8 portaient sur l’approbation des comptes des exercices 2012, 2013, 2014 et 2015, sous réserve de l’obtention des relevés bancaires de la copropriété 2012, et que la résolution numéro 15 portait sur le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2017, le premier juge, qui a constaté que la lettre de convocation renvoyait simplement à « des pièces comptables de 2012 à 2015 », sans que ne soit produit le contenu intégral de la lettre de convocation, ni une énumération précise des pièces qui auraient été jointes, a annulé les résolutions litigieuses de l’assemblée générale du 22 décembre 2017 pour violation des dispositions de cet article 11 du décret du 17 mars 1967.

Le syndicat des copropriétaires maintient que l’ensemble des pièces comptables visées à cet article a été joint à la convocation et reproche au tribunal d’avoir renversé la charge de la preuve qui incombait aux copropriétaires.

Les copropriétaires sollicitent la confirmation du jugement et font valoir l’existence d’une collusion entre le syndicat des copropriétaires et l’huissier pour contester la pièce nouvelle produite devant la cour.

C’est par des motifs exacts, que le premier juge a relevé que la preuve de la régularité de la convocation y compris en ce qui concerne la notification des divers documents exigés par la loi incombe au syndic.

En cause d’appel, le syndicat des copropriétaires indique avoir pu retrouver deux enveloppes recommandées contenant la convocation à l’assemblée générale du 22 décembre 2017, lettres qui avaient été retournées au syndicat par les services de la Poste (s’agissant de Monsieur [V] [G] et de l’indivision [Y]).

Les copropriétaires soutiennent que la lettre qui a été ouverte par l’huissier, adressée à l’indivision [Y], ne permet pas de démontrer que les formalités substantielles ont été respectées pour les autres copropriétaires, notamment du fait que la famille [Y] gère la société de gestion Mer et golf loisirs.

Il convient cependant d’observer que 2 enveloppes ont été présentées à l’huissier qui, s’il n’en a ouvert qu’une, n’a cependant relevé aucune différence entre elles et a indiqué les avoir conservées en son étude, en cas de réquisition ultérieure.

Dans ces circonstances, les copropriétaires ne sauraient contester les constatations effectuées par l’huissier.

Ils ne sauraient par ailleurs se prévaloir d’un rapport effectué ultérieurement puisque ordonné par une ordonnance de référé du 14 août 2018, déposé dans le cadre d’une instance toujours en cours devant le tribunal judiciaire de Bayonne.

Il résulte du procès-verbal de constat dressé par Maître [OC] [NA] le 29 septembre 2020 qu’il a constaté, à l’ouverture de l’une de ces enveloppes qui étaient scellées et parfaitement identiques, la présence dans celle-ci de :

— la convocation à l’assemblée générale,

— l’ordre du jour avec un modèle de pouvoir,

— un exemplaire du contrat de syndic du cabinet CABAY Immobilier, une copie du compte rendu de la réunion du conseil syndical du 24 novembre 2017,

—  87 feuilles imprimées recto-verso d’informations comptables et financières desquelles il résulte que pour les années 2012 à 2015 où les comptes devaient être approuvés, se trouvaient annexés à la convocation l’état financier après répartition, le compte de gestion général de l’exercice réalisé N et le budget prévisionnel de l’exercice N+2, les comptes de gestion pour les opérations courantes de l’exercice clos, les comptes de gestion pour travaux de l’article 14-2 et les opérations exceptionnelles hors budget prévisionnel de l’exercice clos, le relevé général des dépenses hors budget, le récapitulatif des comptes des copropriétaires, le budget prévisionnel charges courantes par catégories de charges, la liste des copropriétaires débiteurs et créditeurs avant répartition des charges, la liste des copropriétaires débiteurs et créditeurs après répartition des charges '

Ce procès-verbal de constat relève également que le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2017 a été communiqué avec le courrier avec le comparatif du dernier budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2016 ainsi que tous les documents y afférents (état des travaux de l’article 14-2 et opérations exceptionnelles, comptes de gestion pour opérations courantes, états financiers après répartition, état des dettes et créances de la copropriété').

Concernant les annexes au budget prévisionnel et le projet d’état individuel de répartition des comptes de chaque propriétaire, aucune sanction n’est prévue par le texte concernant leur absence et les copropriétaires ne démontrent pas en quoi celle-ci aurait faussé le sens de leur décIsion ou les aurait fait se prononcer dans un sens différent.

Il est en conséquence établi que les dispositions de cet article ont été respectées par le syndic.

En conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu’il a annulé de ce chef, les résolutions 5, 6, 7, 8 et 15 de l’assemblée générale du 22 décembre 2017 et les copropriétaires seront déboutés de cette demande.

Sur le défaut du respect des dispositions de l’article 17 du décret du 17 mars 1967

Les copropriétaires font valoir que le procès-verbal n’a pas été signé par le secrétaire de séance et qu’il ne mentionne pas le nombre de voix des copropriétaires opposants et abstentionnistes, motif pour lequel ils demandent de prononcer la nullité des résolutions 5, 6, 7, 8 et 15.

Le syndicat des copropriétaires conclut au débouté de ces demandes en faisant observer que les mentions du procès-verbal permettent de connaître le sens des votes.

Il est de jurisprudence constante que le défaut de signature du procès-verbal par le secrétaire de séance n’entraîne pas en soi, l’annulation des décisions prises par l’assemblée.

Concernant l’absence de mention du nombre de voix des copropriétaires opposants et abstentionnistes, les copropriétaires soulignent qu’elle ne leur permet pas de procéder au calcul et à la vérification des résultats du vote et font observer que la feuille de présence n’a pas été communiquée lors de la notification du 11 avril 2018.

En l’espèce, le procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote des résolutions en précisant la majorité appliquée, le nombre de voix « pour », le nombre de voix « contre » avec le nom des copropriétaires opposants et le nombre de voix des copropriétaires que se sont abstenus avec leur nom.

Dès lors, le nombre des voix en faveur d’une résolution peut se calculer par différence entre le total des voix de l’assemblée déterminé par la feuille de présence et le total des voix des copropriétaires qui se sont déclarés contre, non votant, ou abstentionnistes.

Enfin, si la feuille de présence constitue une annexe du procès-verbal avec lequel elle est conservée en application de l’article 14 du décret du 17 mars 1967, elle n’a pas à être notifiée avec le procès-verbal.

Les copropriétaires seront donc déboutés de ces chefs de leur demande d’annulation des résolutions contestées.

Sur la nullité pour vice de fond

Les copropriétaires se prévalent d’un abus de majorité pour voir prononcer la nullité des résolutions 5, 6, 7, 8 et 15, soutenant qu’elles ont été prises dans le but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires gérés par la société Mer et golf loisirs qui ont intérêt à faire supporter à l’intégralité des copropriétaires les charges liées à l’exploitation commerciale et para hôtelière de la résidence.

Force est cependant de constater qu’ils ne rapportent pas la preuve de l’abus commis et du préjudice qui leur aurait été injustement infligé en leur qualité de copropriétaires minoritaires lors du vote des résolutions 5 eà 8 portant sur l’approbation des comptes des exercices 2012 à 2015, ni du vote de la résolution n° 15 portant sur le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2017.

Aucune précision n’est en effet donnée concernant les frais relatifs à la gestion para hôtelière qui leur auraient été indûment imputés, hors la mention du contrat de réception lequel a fait l’objet de précédentes décisions de justice (notamment l’arrêt de la cour d’appel de Pau du 20 septembre 2013 et de la 3e chambre de la Cour de cassation le 18 février 2015).

De ce chef, le syndicat des copropriétaires a précisé que des avoirs ont été émis le 31 décembre 2015 par la société Mer et golf loisirs et que chaque propriétaire s’est vu affecter au crédit de son compte le montant lui revenant au prorata de ses tantièmes pour être en conformité avec l’arrêt rendu par la Cour de cassation, ce qui n’a pas été contesté par les copropriétaires.

Aucune preuve d’une rupture d’égalité entre les copropriétaires, ni de dépenses personnelles aux copropriétaires gérés par la société Mer et golf loisirs qui auraient été imputées à l’ensemble de la copropriété n’est rapportée en l’état.

En conséquence, les copropriétaires seront déboutés de leur demande de ce chef, d’annulation des résolutions contestées.

Sur les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens et l’application de l’article 10-1de la loi du 10 juillet 1965

Le jugement sera infirmé de ces chefs.

Les copropriétaires seront condamnés aux dépens de première instance et d’appel et condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 29], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 4 000 € au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d’appel.

Il n’y a pas lieu en conséquence à application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par ces motifs

La cour après en avoir délibéré, statuant publiquement, contradictoirement, et en dernier ressort,

Infirme le jugement entrepris en ses dispositions soumises à la cour,

Statuant à nouveau,

Déboute M. [DM] [F], M. [M] [N], M. [DW] [C] et Mme [XX] [IP] épouse [C], M. [U] [Z], M. [TM] [L] et Mme [K] [L], Mme [SU] [YP] veuve [NJ], M. [DW] [IG] et Madame [IZ] [X], son épouse, Madame [R] [JI], Mme [A] [MH], M. [H] [HN], M. [YG] [HN], Mme [MR] [E] épouse [HN], la SCI Segala et la SCI Les gones de leurs demandes d’annulation des résolutions n° 5, 6, 7, 8 et 15 de l’assemblée générale du 22 décembre 2017,

Y ajoutant,

Condamne M. [DM] [F], M. [M] [N], M. [DW] [C] et Mme [XX] [IP] épouse [C], M. [U] [Z], M. [TM] [L] et Mme [K] [L], Mme [SU] [YP] veuve [NJ], M. [DW] [IG] et Madame [IZ] [X], son épouse, Madame [R] [JI], Mme [A] [MH], M. [H] [HN], M. [YG] [HN], Mme [MR] [E] épouse [HN], la SCI Segala et la SCI Les gones à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 29], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Déboute M. [DM] [F], M. [M] [N], M. [DW] [C] et Mme [XX] [IP] épouse [C], M. [U] [Z], M. [TM] [L] et Mme [K] [L], Mme [SU] [YP] veuve [NJ], M. [DW] [IG] et Madame [IZ] [X], son épouse, Madame [R] [JI], Mme [A] [MH], M. [H] [HN], M. [YG] [HN], Mme [MR] [E] épouse [HN], la SCI Segala et la SCI Les gones de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [DM] [F], M. [M] [N], M. [DW] [C] et Mme [XX] [IP] épouse [C], M. [U] [Z], M. [TM] [L] et Mme [K] [L], Mme [SU] [YP] veuve [NJ], M. [DW] [IG] et Madame [IZ] [X], son épouse, Madame [R] [JI], Mme [A] [MH], M. [H] [HN], M. [YG] [HN], Mme [MR] [E] épouse [HN], la SCI Segala et la SCI Les gones aux dépens de première instance et d’appel,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le présent arrêt a été signé par M^me DUCHAC, Présidente, et par M^me DEBON, faisant fonction de Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Carole DEBON Caroline DUCHAC