AB/CD

Numéro 24/02654

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 10/09/2024

Dossier : N° RG 23/01474 – N° Portalis DBVV-V-B7H-IRDY

Nature affaire :

Demande en paiement des charges ou des contributions

Affaire :

[R] [Y],

[C] [Y], [J] [Y]

C/

SDC RESIDENCE BITALIS

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 10 Septembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 14 Mai 2024, devant :

Madame FAURE, Présidente

Madame BLANCHARD, Conseillère, magistrate chargée du rapport conformément à l’article 785 du code de procédure civile

Madame REHM, Magistrate honoraire

assistées de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Madame [R] [Y]

née le 18 janvier 1980 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 11]

Monsieur [C] [Y]

né le 17 octobre 1949 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Localité 5]

Madame [J] [Y]

née le 1er janvier 1959 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Localité 5]

Représentés et assistés de Maître BELLEGARDE, avocat au barreau de PAU

INTIME :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE BITALIS représenté par son Syndic en exercice la SARL AIG sise Résidence Castiglioni [Adresse 1] [Localité 11]

[Adresse 4]

[Localité 11]

Représenté et assisté de Maître PAULIAN, avocat au barreau de PAU

sur appel de la décision

en date du 11 MAI 2023

rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PAU

RG numéro : 22/00115

EXPOSE DU LITIGE :

Madame [R] [Y], Monsieur [C] [Y], et Madame [J] [Y] sont propriétaires indivis des lots n° 23, 24, 26, 27 et 28 au sein de la résidence Bitalis, située [Adresse 4] à [Localité 11] (64) et soumise au statut de la copropriété.

Mme [R] [Y] est propriétaire du lot n° 25, auparavant propriété indivise de Mme [R] [Y], M. [C] [Y], et Mme [J] [Y] jusqu’en 2020.

Par actes d’huissier de justice du 14 avril 2021, le Syndicat des copropriétaires de la résidence Bitalis, représenté par son syndic en exercice, la SARL AIG, a adressé aux consorts [Y] un commandement de payer portant sur la somme de 6 553,26 euros correspondant à un arriéré de charges de copropriété au titre des lots détenus en indivision.

Par requête en injonction de payer du 30 décembre 2021, le Syndicat des copropriétaires de la résidence Bitalis, représenté par son syndic en exercice, la SARL AIG, a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pau aux fins de voir condamner les consorts [Y] au paiement de la somme totale de 6 659,54 euros, correspondant aux charges de copropriété dues au 31 décembre 2021 pour les lots détenus en indivision pour 6 342,37 euros, outre divers frais accessoires et intérêts.

Par ordonnance sur requête du 10 février 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pau a enjoint aux consorts [Y] de payer la somme de 6 342,37 euros en principal et la somme de 34,74 euros au titre des frais accessoires et intérêts.

Par requête en date du 14 mars 2022, les consorts [Y] ont formé opposition à l’ordonnance du 10 février 2022.

Suivant jugement contradictoire du 11 mai 2023, le tribunal judiciaire de Pau a :

— dit recevable l’opposition à l’ordonnance portant injonction de payer faite le 14 mars 2022 par l’indivision [Y],

— débouté l’indivision [Y] de ses demandes de nullité des assemblées générales des 2 octobre 2018, 17 janvier 2020 et 16 septembre 2021,

— condamné l’indivision [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence Bitalis les sommes de :

—  7 399,96 euros au titre des charges et des travaux arriérés sous réserve des charges restant à courir et ce avec intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2021,

—  42,96 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement et ce avec intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2021,

— condamné l’indivision [Y] à payer 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné l’indivision [Y] aux entiers dépens,

— débouté les parties de toute autre demande non satisfaite,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Pour motiver sa décision, le tribunal a retenu :

— que l’opposition formée par l’indivision [Y] est recevable dès lors qu’elle est intervenue dans le délai d’un mois suivant la signification de l’ordonnance portant injonction de payer,

— que les consorts [Y] sont forclos à agir en nullité des assemblées générales des 2 octobre 2018, 17 janvier 2020 et 16 septembre 2021 dès lors qu’ils ont agi plus de deux mois à compter de la notification des assemblées générales,

— que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal de sorte que le Syndicat établit la réalité de sa créance,

— que le décompte de charges pour les lots appartenant aux consorts [Y] a été établi au prorata de leurs tantièmes soit 605/9247,

— que le Syndicat des copropriétaires a engagé la somme de 42,96 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement de sa créance.

Mme [R] [Y], M. [C] [Y] et Mme [J] [Y] ont relevé appel par déclaration du 26 mai 2023, critiquant le jugement en ce qu’il les a :

— déboutés de leurs demandes de nullité des assemblées générales des 2 octobre 2018, 17 janvier 2020 et 16 septembre 2021,

— condamnés à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence Bitalis les sommes de :

—  7 399,96 euros au titre des charges et des travaux arriérés sous réserve des charges restant à courir et ce avec intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2021,

—  42,96 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement et ce avec intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2021,

— condamnés à payer 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamnés aux entiers dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 3 novembre 2023, auxquelles il est expressément fait référence, Mme [R] [Y], M. [C] [Y] et Mme [J] [Y], appelants, demandent à la cour d’infirmer le jugement et en conséquence :

— débouter le Syndicat des copropriétaires de ses demandes,

— prononcer la nullité des assemblées générales des 2 octobre 2018, 17 janvier 2020 et 16 septembre 2021,

— dispenser l’indivision [Y] des frais de la procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner le Syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir, sur le fondement de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 :

— qu’ils n’ont pas été valablement convoqués aux assemblées générales,

— qu’à défaut de désignation d’un mandataire commun, les convocations aurait dû être adressées à peine de nullité à chacun des indivisaires par plis séparés et non à une indivision qui n’a pas la personnalité morale,

— que les convocations sont irrégulières pour avoir été adressées à la mauvaise adresse, le Syndicat des copropriétaires ne justifiant pas qu’ils aient été domiciliés à [Localité 9] ou à [Localité 11] alors qu’il produit la preuve qu’ils résident à [Localité 5], de sorte que les plis n’ont pas été distribués,

— que l’annulation des procès-verbaux d’assemblée générale portant approbation des comptes les autorise à s’opposer au paiement de leur compte individuel,

— que le délai de deux mois prévu à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 pour agir en nullité des assemblées générales suppose pour commencer à courir que le procès-verbal des assemblées générales ait été notifié à chacun des indivisaires.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 5 octobre 2023, auxquelles il est expressément fait référence, le Syndicat des copropriétaires de la résidence Bitalis, intimé et appelant incident, demande à la cour de confirmer le jugement dans toutes ses dispositions et, par conséquent :

— débouter l’indivision [Y] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner l’indivision [Y] au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner l’indivision [Y] aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, il fait valoir, au visa des articles 42 de la loi du 10 juillet 1965, et 65 du décret du 17 mars 1967 :

— que l’indivision [Y] a été convoquée aux assemblées générales des 2 octobre 2018, 17 janvier 2020 et 16 septembre 2021 par courriers recommandés adressés à 'l’indivision [Y] [C], [B] et [R]',

— qu’il n’a fait que suivre les changements d’adresses qui lui ont été déclarés par l’indivision et qu’il appartenait à l’indivision de lui déclarer leur changement d’adresse en temps et en heure ; que les convocations ont été adressées à la dernière adresse connue,

— que les procès-verbaux des assemblées générales des 2 octobre 2018 et 17 janvier 2020 ont été régulièrement notifiés à l’indivision [Y] [C], [B] et [R], les trois indivisaires visés expressément, et que le procès-verbal d’assemblée générale du 16 septembre 2021 a été adressé aux consorts [Y], ce terme désignant l’ensemble des personnes ayant un intérêt commun sans les nommer individuellement ; que le courrier a été distribué, de sorte que le délai de deux mois de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 imparti aux consorts [Y] pour demander la nullité des assemblées générales a commencé à courir.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 avril 2024, et l’affaire a été fixée à l’audience du 14 mai 2024 pour y être plaidée.

MOTIFS :

Sur la régularité de la convocation aux assemblées générales des trois copropriétaires indivis :

L’article 65 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

« En vue de l’application des articles 64 et 64-2, chaque copropriétaire ou titulaire d’un droit d’usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s’il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique.

Les notifications et mises en demeure prévues par les articles 64 et 64-2 sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique indiquée au syndic.

Les notifications, mises en demeure ou significations intéressant le syndicat sont valablement faites au siège du syndicat ou au domicile du syndic.

En cas de retard dans la réception ou en cas de perte des données, la responsabilité du prestataire est engagée dans les conditions prévues au 3° de l’article R.2-1 du code des postes et des communications électroniques. »

Il appartient ainsi au copropriétaire de fournir au syndic les informations nécessaires quant à son adresse postale afin de lui permettre de lui notifier les convocations.

À défaut, les notifications et mises en demeure sont valablement faites au dernier domicile notifié au syndic (Cass. 3ème civ., 11 mai 2004, Civ. 3ème, 28 mars 2019, n°18-12579).

Aux termes de l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965, en cas d’indivision, les indivisaires sont représentés par un mandataire commun qui est, à défaut d’accord, désigné par le Président du tribunal judiciaire saisi par l’un d’entre eux ou par le syndic. Le règlement de copropriété reprend ces dispositions dans sa section II relative à l’indivision : 'Les indivisaires devront se faire représenter auprès du syndic et aux assemblées des copropriétaires par un mandataire commun qui sera, à défaut d’accord, désigné par le Président du Tribunal de Grande Instance à la requête de l’un d’entre eux ou du syndic.'

En l’absence de désignation d’un mandataire commun, il y a lieu de rechercher si l’un des copropriétaires indivis bénéficiait d’un mandat tacite des autres pour le représenter aux assemblées générales.

A défaut d’élément sur ce point, la convocation adressée à tous les indivisaires est régulière car elle permet à l’un d’entre- eux d’exercer les droits de l’indivision étant précisé qu’il est admis qu’un indivisaire gère les intérêts de l’indivision et représente celle-ci même sans mandaté écrit, un seul indivisaire prenant part aux votes.

En l’espèce, l’indivision [Y] a été convoquée :

— A l’assemblée générale du 02 octobre 2018 par courrier recommandé du 31 août 2018,

— A l’assemblée générale du 17 janvier 2020 suivant courrier recommandé du 16 décembre 2019,

— A l’assemblée générale du 16 septembre 2021 par courrier recommandé du 16 août 2021,

étant précisé que ces courriers ont été adressés à 'l’indivision [Y] [C], [B] et [R]'. L’indivision en tant que telle n’a pas la personnalité morale mais la convocation mentionne bien chaque nom et prénom des indivisaires.

Les deux premières convocations ont été adressées à la dernière adresse connue du syndic, [Adresse 2] à [Localité 9]. Elles sont revenues avec la mention destinataire inconnu à cette adresse, mais sont néanmoins valables faute pour les indivisaires d’avoir procédé à la notification de leur dernière adresse postale conformément aux textes et à la jurisprudence précités.

La convocation pour l’assemblée générale du 16 septembre 2021 a été envoyée à l’adresse suivante : [Adresse 3] à [Localité 11] (résidence Bitalis), correspondant à l’appartement des indivisaires, occupé en dernier lieu par Mme [R] [Y]. Elle est revenue avec la mention 'Pli non distribué'. Cette convocation est valable pour les mêmes raisons que ci-dessus.

Les indivisaires n’ont pas communiqué d’autre adresse au syndic. Chacun des indivisaire est expressément visé par ces convocations, et non la seule indivision de manière générique.

A défaut de désignation par les indivisaires d’un mandataire commun, le syndic était fondé à adresser les convocations à tous les indivisaires, fût-ce par un seul pli et non trois plis séparés, puisque la dernière adresse connue était la même pour les trois indivisaires.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a considéré que les indivisaires avaient été valablement convoqués aux assemblées générales critiquées.

Sur la régularité de la notification des procès-verbaux d’assemblée générale aux trois copropriétaires indivis :

Les procès-verbaux des assemblées générales des 2 octobre 2018 et 17 janvier 2020 ont été notifiés à l’indivision [Y] [C], [B] et [R]. Les trois indivisaires sont expressément visés.

Le procès-verbal d’assemblée générale du 16 septembre 2021 a été adressé aux Consorts [Y].

Ces courriers ont été adressés :

— pour le premier, au [Adresse 2] à [Localité 9], l’accusé de réception est revenu signé, et daté du 17/01/2019,

— pour le 2ème et le 3ème, au [Adresse 4] à [Localité 11], le courrier comportant le procès-verbal du 17/01/2020 est revenu avec la mention 'boîte non identifiable’ alors qu’il s’agissait de la dernière adresse connue du syndic à cette date, et le courrier du procès-verbal du 16/09/2021 a bien été distribué à cette même adresse.

La cour estime, pour les mêmes motifs que ceux exposés au sujet des convocations, que les notifications des procès-verbaux d’assemblée générale sont régulières vis-à-vis des trois indivisaires. Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la recevabilité de la contestation des assemblées générales :

Aux termes de l’article 42 alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. »

Toute action tendant à contester les décisions des assemblées générales doit être introduite dans ce délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal d’assemblée générale et ce peu important que la convocation soit irrégulière (Civ 3e, 12.10.2005, n° 04-14602) et que cette irrégularité ait été découverte postérieurement à l’expiration du délai pour agir (Civ 3e, 19.12.2007, n° 06-21410).

En l’espèce, il a été jugé que la notification des trois procès-verbaux d’assemblée générale était régulièrement intervenue à l’égard des indivisaires, cette notification a donc fait courir le délai de deux mois dans lequel les copropriétaires sont recevables à contester les assemblées générales.

Ainsi,

— pour l’assemblée générale du 2 octobre 2018, dont le procès-verbal a été notifié le 17 janvier 2019, le délai de contestation expirait le 18 mars 2019,

— pour l’assemblée générale du 17 janvier 2020, dont le procès-verbal a été notifié le 19 février 2020, le délai de contestation expirait le 20 avril 2020,

— pour l’assemblée générale du 16 septembre 2021, dont le procès-verbal a été notifié le 24 septembre 2021, le délai de contestation expirait le 25 novembre 2021.

Les consorts [Y] ont formé opposition au paiement des charges et contesté pour la première fois les trois assemblées générales par requête du 14 mars 2022.

C’est donc à juste titre que le premier juge a considéré que les consorts [Y] étaient forclos à agir.

En revanche, pour ce motif il les a déboutés de leurs demandes, alors que celles-ci sont irrecevables en raison de la forclusion, sans nécessiter un examen au fond qu’impliquerait le débouté.

Toutefois, dans la mesure où la cour n’est pas saisie d’une demande d’infirmation fondée sur l’irrecevabilité, la cour ne peut que confirmer le jugement ayant débouté les consorts [Y] de leurs contestations.

Sur les demandes en paiement du syndicat des copropriétaires :

A défaut de contestation des consorts [Y] sur le montant des charges de copropriété et des frais annexes au paiement desquels ils ont été condamnés en première instance, le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions, y compris quant aux frais irrépétibles et aux dépens.

Y ajoutant, la cour condamnera les consorts [Y], succombant en leur appel, à payer au syndicat de copropriétaires de la Résidence Bitalis la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et les condamnera in solidum aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

y ajoutant,

Condamne in solidum Madame [R] [Y], Monsieur [C] [Y] et Madame [J] [Y] à payer au syndicat de copropriétaires de la Résidence Bitalis représenté par son syndic la SARL AIG la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Madame [R] [Y], Monsieur [C] [Y] et Madame [J] [Y] aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par M^me FAURE, Présidente, et par M^me DEBON, faisant fonction de Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Carole DEBON Caroline FAURE