AB/CD

Numéro 24/02655

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 10/09/2024

Dossier : N° RG 23/02212 – N° Portalis DBVV-V-B7H-ITNP

Nature affaire :

Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

Affaire :

[L] [P], [Z] [W]

épouse [P]

C/

[M] [O] [B] [N]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 10 Septembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 21 Mai 2024, devant :

Madame FAURE, Présidente

Madame de FRAMOND, Conseillère

Madame BLANCHARD, Conseillère, magistrate chargée du rapport conformément à l’article 785 du code de procédure civile

assistées de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Monsieur [L] [P]

né le 26 novembre 1971 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 3]

Madame [Z] [W] épouse [P]

née le 11 mai 1977 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentés et assistés de Maître LALANNE de la SCP LALANNE – JACQUEMAIN-LALANNE, avocat au barreau de DAX

INTIMEE :

Madame [M] [O] [B] [N]

née le 03 septembre 1949 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée et assistée de Maître DULOUT de la SCP GUILHEMSANG-DULOUT, avocat au barreau de DAX

sur appel de la décision

en date du 05 JUILLET 2023

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

RG numéro : 21/01237

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique du 14 septembre 2012, Madame [M] [N] a donné à bail commercial à la SARL [7], gérée par Monsieur [L] [P] et son épouse, Madame [Z] [W], un local commercial situé à [Localité 2] (40), pour l’exploitation de son activité de restauration.

Par courrier du 16 septembre 2017, Mme [N] a proposé aux époux [P], qui ont accepté par courrier du 20 septembre 2017, d’acquérir le local objet du bail commercial pour la somme de 135 000 euros.

La vente n’a finalement pas eu lieu à cette époque, mais le 3 juin 2021, Mme [N] a signé avec la mention 'bon pour accord’ une offre d’achat dudit local au prix de 152 000 euros, présentée par les époux [P], sous réserve de l’obtention de leur crédit immobilier.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 1er juillet 2021, les époux [P] ont, par l’intermédiaire de leur conseil, mis en demeure Mme [N] de finaliser le compromis de cession des murs commerciaux objets de l’accord du 3 juin 2021.

Par acte d’huissier de justice du 19 novembre 2021, les époux [P] ont fait assigner Mme [N] devant le tribunal judiciaire de Dax en exécution forcée de la vente.

Suivant jugement contradictoire du 5 juillet 2023, le tribunal a :

— débouté les époux [P] de leurs demandes principales,

— condamné Mme [N] à payer aux époux [P] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1112 du code civil,

— condamné Mme [N] à payer aux époux [P] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [N] aux entiers dépens,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— rappelé l’exécution provisoire de droit du jugement.

Pour motiver sa décision, le tribunal a retenu :

— que dès lors que les conditions de l’offre et de la levée d’éventuelles options n’ont pas été précisées par les parties, les époux [P] ont soumis à Mme [N] une simple offre de promesse unilatérale d’achat, acceptée par Mme [N] qui a inscrit de sa main la mention 'bon pour accord', suivie de sa signature sur le document,

— que son seul âge au moment de la signature est insuffisant à caractériser une altération de son discernement,

— que l’acceptation de cette offre de promesse n’est pas l’acceptation du contrat de vente mais seulement l’acceptation d’entrer en pourparlers pour régulariser un compromis de vente, de sorte que la vente n’est pas parfaite,

— qu’en refusant de régulariser ce compromis sans motif valable autre que celui d’un changement d’avis, Mme [N] a rompu brutalement les négociations qui étaient avancées, avec la réalisation du diagnostic technique et les démarches auprès du notaire pour la régularisation du compromis, et a ainsi manqué à son devoir de bonne foi,

— que les époux [P] justifient avoir engagé des démarches auprès de leur conseil en vue de la constitution d’une SCI pour la régularisation de la promesse de vente, et auprès de leur banque en vue de la souscription d’un contrat de prêt, qui se sont avérées inutiles, ces préjudices étant indemnisables,

— qu’en revanche la perte de chance de devenir propriétaire ne constitue pas un préjudice indemnisable.

Les époux [P] ont relevé appel par déclaration du 3 août 2023, critiquant le jugement en ce qu’il a :

— débouté les époux [P] de leurs demandes principales,

— condamné Mme [N] à payer aux époux [P] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1112 du code civil,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Aux termes de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 15 janvier 2024, auxquelles il est expressément fait référence, M. [L] [P] et Mme [Z] [W], appelants, demandent à la cour de :

— déclarer recevable et bien fondé leur appel,

— réformer les dispositions du jugement,

Sur le fondement des articles 1113, 1114, 1121 et 1583 du code civil,

— dire que la vente de l’immeuble situé à [Localité 2] (40), [Adresse 9], cadastré section AC n° [Cadastre 5], d’une contenance de 07 a et 20 ca, pour le prix de 152 000 euros, est parfaite,

— dire que cette vente est intervenue au profit de M. [L] [P], né le 26 novembre 1971 à [Localité 6] (64), de nationalité française, restaurateur et Mme [Z] [P] née [W] le 11 mai 1977 à [Localité 8] (06), de nationalité française, restauratrice, demeurant ensemble [Adresse 4] à [Localité 3] (40), ou toute autre personne morale qui s’y substituera,

— dire que le prix de vente de 152 000 euros sera réglé dans les deux mois du jugement devenu définitif,

— fixer la date de la vente au 3 juin 2021,

— condamner Mme [N] au paiement de la somme de 818,33 euros par mois du mois de juin 2021 au jour de la décision à intervenir devenue définitive, au titre du remboursement des loyers commerciaux,

— dire que les condamnations prononcées à l’encontre de Mme [N], au titre du remboursement des loyers, mais aussi en principal, frais, intérêts, accessoires et dépens, viendront se compenser à due concurrence avec le prix de vente,

A titre subsidiaire,

— condamner Mme [N] au paiement de la somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1112 du code civil,

A titre infiniment subsidiaire,

— condamner Mme [N] au paiement de la somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1116 du code civil,

— condamner Mme [N] au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir :

— que l’échange des consentements a bien eu lieu et est sans équivoque dès lors que les éléments essentiels du contrat sont précisés, que l’accord sur la chose et sur le prix est intervenu et a été matérialisé dans l’acte,

— que la volonté des parties n’est pas discutable, et résulte également d’autres éléments de fait, et des multiples démarches, notamment de la première offre acceptée en 2017, de la réalisation du diagnostic immobilier préalable à la vente établi à l’initiative de Mme [N], de la transmission du dossier par Mme [N] à son notaire pour la préparation du compromis, de la fixation du rendez-vous de signature, de la réalisation des démarches pour créer une SCI et obtenir un prêt bancaire, des échanges avec le notaire en charge de la vente,

— qu’ils n’ont exercé aucune pression à l’encontre de Mme [N] qui les a elle-même sollicités pour leur proposer l’achat du local,

— qu’il n’est pas démontré une altération des facultés mentales de Mme [N], susceptible de remettre en cause les engagements signés ; qu’elle reconnaît expressément avoir signé l’acte ; qu’elle utilise couramment deux signatures, et que la signature qualifiée de tremblante est une interprétation de circonstance, sans preuve,

— que la vente est donc parfaite,

— qu’il s’agit d’un contrat consensuel non soumis aux formalités inhérentes à la vente immobilière, qui étaient prévues dans le compromis de vente que Mme [N] a refusé de signer,

— que l’absence de livraison du bien les a contraints à poursuivre le règlement de leur loyer commercial d’un montant de 818,33 euros par mois,

— qu’ils ont légitimement accompli les formalités de renouvellement du bail dans l’attente de l’issue du litige,

— que Mme [N] n’a pas respecté son obligation de bonne foi, leur causant d’importants tracas et désagréments inhérents au litige, les contraignant à engager des frais, et leur faisant perdre une chance d’être propriétaires des lieux qu’ils exploitent.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 24 janvier 2024, auxquelles il est expressément fait référence, Mme [M] [N], intimée, demande à la cour de confirmer le jugement dans toutes ses dispositions et, en conséquence :

— débouter les consorts [P] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, comme illégitimes ou en tous cas mal fondées,

— condamner les consorts [P] à régler à Mme [N] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir, au visa des articles 1113 et suivants, 1116 du code civil, 1375 et 1583 du code civil, et L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation :

— que la conclusion de l’acte invoqué est intervenue par un abus manifeste de la vulnérabilité de Mme [N] qui n’était pas en pleine possession de ses moyens et pas en mesure de formaliser définitivement l’aliénation du bien immobilier subvenant financièrement à ses besoins,

— que les époux [P] ont tenté d’extorquer le consentement de Mme [N] sur la vente du local par la présentation de documents pré-rédigés, alors qu’elle était persuadée qu’un consentement ferme et définitif s’agissant d’un bien immobilier ne pouvait être acquis que devant notaire,

— que les époux [P] se sont empressés de lancer unilatéralement des démarches suite à la signature du document du 3 juin 2021 auprès de leur conseil, de leur banque et du notaire, en vue de la signature du compromis de vente, qui ne présupposent en rien d’un accord préalable ferme et définitif sur le principe de la vente, mais que de l’existence de pourparlers qu’elle était libre de cesser à tout moment,

— que la commande d’un diagnostic technique ne vaut pas consentement définitif à la vente,

— que le notaire a indiqué qu’elle projetait seulement de vendre, ce qui constitue un simple projet et non un consentement définitif,

— que les critères permettant de matérialiser une promesse synallagmatique de vente immobilière ne sont pas réunis dans le document signé le 3 juin 2021, dès lors qu’il ne précise pas la portée de l’accord de Mme [N] et sa volonté irrévocable de vendre, rendant son consentement équivoque, qu’il ne précise pas les conditions d’obtention du prêt, ni l’échéance à laquelle la vente devra être formalisée, que le diagnostic technique n’est pas produit, que le document signé n’a pas la forme authentique et ne prévoit pas le droit de préemption au profit du locataire effectif des lieux, et que rien ne prouve qu’il a été établi en double exemplaire,

— qu’il s’agit seulement d’un courrier informel qui ne saurait engager que les promettants à l’achat, et ne saurait constituer un accord synallagmatique, de sorte qu’il ne peut s’agir que d’une promesse unilatérale d’achat n’emportant pas vente,

— que les époux [P] ont demandé le renouvellement de leur bail commercial sur les locaux objet du litige,

— que la perte de chance de réaliser les gains espérés par la conclusion de la vente n’est pas indemnisable, alors que les époux [P] se sont naïvement pensés propriétaires avant qu’un accord définitif ne soit intervenu.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 avril 2024, et l’affaire a été fixée à l’audience du 21 mai 2024 pour y être plaidée.

MOTIFS :

Sur la qualification de l’acte du 3 juin 2021 :

Il résulte des dispositions de l’article 1589 du code civil que :

'La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

Si cette promesse s’applique à des terrains déjà lotis ou à lotir, son acceptation et la convention qui en résultera s’établiront par le paiement d’un acompte sur le prix, quel que soit le nom donné à cet acompte, et par la prise de possession du terrain.

La date de la convention, même régularisée ultérieurement, sera celle du versement du premier acompte.'

Par ailleurs, l’article 1113 du code civil prévoit que 'le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager. Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur', tandis que l’article 1114 du code civil précise que 'l’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.'

Enfin, l’article 1124 du code civil dispose que 'la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis.

Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul'.

En l’espèce, il appartient à la cour d’analyser l’écrit litigieux du 3 juin 2021 à la lumière de ces textes, M. et Mme [P] soutenant qu’il s’agit d’une offre d’achat acceptée de sorte que la vente est parfaite, Mme [N] soutenant pour sa part qu’il ne s’agit que de l’expression d’une volonté d’entrer en pourparlers car l’offre ne comprend pas les éléments détaillés du contrat et notamment la clause suspensive de prêt.

Il est constant entre les parties que M. et Mme [P] ont rédigé un écrit, daté du 3 juin 2021, mentionnant :

'Objet : proposition d’achat des murs commerciaux du restaurant '[7]' situé [Adresse 9] à [Localité 2]

Madame,

Nous soussignés, Madame et Monsieur [P], nous engageons à acquérir les murs commerciaux du restaurant '[7]' situé [Adresse 9] au prix de 152 000 € sous réserve de l’obtention de notre crédit immobilier.

Cordialement'

Cet écrit comporte la signature de M. et Mme [P], et a été présenté à Mme [N] qui y a apposé sa signature précédée de la mention manuscrite 'Bon pour accord'.

Comme l’a relevé le premier juge, l’âge de Mme [M] [N] (72 ans) ou son état de santé pour lequel son médecin traitant atteste le 26 novembre 2021 qu’il est 'susceptible d’entraîner chez elle un état de faiblesse et de vulnérabilité dans sa vie quotidienne’ n’ont pas d’influence directe sur la validité de cet écrit, puisque aucun vice du consentement n’est allégué en l’espèce, et que Mme [M] [N] n’était pas sous mesure de protection lors de la signature de l’acte, ni peu après.

En revanche, et ainsi que l’a également retenu le premier juge, la proposition d’achat rédigée par les époux [P] permet certes d’identifier l’immeuble dont il s’agit et son prix mais cette proposition d’achat est soumise à la condition d’obtention d’un prêt par les époux [P], dont les conditions ne sont absolument pas précisées alors qu’il s’agit d’un élément essentiel de la vente immobilière alléguée par les époux [P].

Par ailleurs la mention 'bon pour accord’ apposée par Mme [M] [N] dans de telles circonstances ne peut signifier autre chose que son accord sur le fait que les époux [P] promettent d’acheter son bien lorsque les conditions de financement en seront remplies, et non son accord pour vendre immédiatement celui-ci.

Il en résulte qu’il s’agit d’une simple invitation à entrer en pourparlers sur la vente du bien immobilier appartenant à Mme [M] [N].

Le fait que celle-ci ait fait actualiser un ancien diagnostic immobilier sur son bien est indifférent à modifier la portée de l’écrit litigieux, tout comme le sont les démarches réalisées unilatéralement par les époux [P] pour créer une SCI, prendre rendez-vous chez le notaire ou rechercher un financement, ces démarches relevant de choix personnels des époux [P] et non de la volonté de Mme [M] [N].

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté les époux [P] de leurs demandes tendant à voir déclarer la vente parfaite à leur profit et voir condamner Mme [M] [N] à leur restituer des loyers commerciaux qu’ils ont réglés pour l’occupation du bien en vertu d’un bail commercial dont la régularité n’est pas contestée.

Sur la demande subsidiaire de dommages-intérêts :

L’article 1112 du code civil prévoit que :

'L’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.

En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages.'

L’article 1116 du code civil relatif à la l’offre de contrat prévoit qu’ 'elle ne peut être rétractée avant l’expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, l’issue d’un délai raisonnable.

La rétractation de l’offre en violation de cette interdiction empêche la conclusion du contrat.

Elle engage la responsabilité extra contractuelle de son auteur dans les conditions du droit commun sans l’obliger à compenser la perte des avantages attendus du contrat.'

Les époux [P] sollicitent sur ces fondements, de manière subsidiaire et infiniment subsidiaire, la somme de 25 000 € à titre de dommages-intérêts au motif que Mme [M] [N] a rompu de manière unilatérale les pourparlers ou rétracté l’offre de manière fautive.

Ainsi qu’il a été précédemment jugé, l’acte litigieux ne s’analyse qu’en une invitation par les époux [P] à entrer en pourparlers.

Mme [M] [N] a donné son accord pour entrer en pourparlers mais n’a pas donné suite à celui-ci, sans fournir d’explication.

Le premier juge a ainsi condamné Mme [M] [N] à payer aux époux [P] la somme de 3 000 € à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1112 du code civil.

La cour, constatant que Mme [M] [N] ne demande pas l’infirmation du jugement de ce chef, ne peut que confirmer celui-ci, y compris sur le quantum dans la mesure où rien ne justifie d’allouer aux époux [P] une somme supérieure alors que les démarches dont ils se plaignent ne résultent que de leur empressement injustifié à réaliser l’achat, et que 'la perte de chance d’être propriétaires des lieux qu’ils exploitent’ ne caractérise pas en l’espèce un préjudice indemnisable.

Sur le surplus des demandes :

Les époux [P], échouant en leur appel, seront déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et condamnés à supporter les dépens exposés devant la cour et à payer à Mme [M] [N] la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS :

La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

y ajoutant,

Déboute M. [L] [P] et Mme [Z] [W] épouse [P] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [L] [P] et Mme [Z] [W] épouse [P] à payer à Mme [M] [N] la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [L] [P] et Mme [Z] [W] épouse [P] aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par M^me FAURE, Présidente, et par M^me DEBON, faisant fonction de Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Carole DEBON Caroline FAURE