SF/ND

Numéro 25/1830

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 17/06/2025

Dossier : N° RG 23/00774 – N° Portalis DBVV-V-B7H-IPDH

Nature affaire :

Demande en paiement relative à un autre contrat

Affaire :

S.D.C. DE LA RÉSIDENCE VILLAS HONDARTZA

C/

S.A.S. PROMOTION PICHET, Société PICHET IMMOBILIER SERVICES

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 17 Juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 05 Mai 2025, devant :

Madame DE FRAMOND, magistrate chargée du rapport,

assistée de M^me BRUNET, greffière présente à l’appel des causes,

Madame DE FRAMOND, en application de l’article 805 du code de procédure civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame FAURE, Présidente

Madame DE FRAMOND, Conseillère

Madame BLANCHARD, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence VILLAS HONDARTZA

[Adresse 1] – [Localité 1]

représenté par son syndic en exercice la Société Foncia Pyrénées Gascogne, SAS immatriculée au RCS de Pau sous le numéro 722 780 657, dont le siège social est situé [Adresse 2] [Localité 2], et dont l’établissement secondaire est sis [Adresse 3] à [Localité 3] pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représenté par M^e Olivier HAMTAT de la SELARL DALEAS-HAMTAT-GABET, avocat au barreau de Pau

Assisté de M^e Antoine MOUTON, avocat au barreau de Bayonne

INTIMEES :

S.A.S. PROMOTION PICHET

immatriculée au RCS de Bordeaux sous le n° 415 235 514, ayant son siège social [Adresse 4] – [Localité 4]

venant aux droits de la SCCV VILLAS ITSASOA par l’effet de la dissolution sans liquidation de la SCCV VILLAS ITSASOA et de la transmission universelle de son patrimoine à son associée unique la SA PROMOTION PICHET, en application de l’article 1844-5 alinéa 3 du Code civil , en date du 31 octobre 2022,

Représentée par M^e Antoine PAULIAN, avocat au barreau de Pau

Assistée de M^e Philippe LIEF, avocat au barreau de Bordeaux

SARL PICHET IMMOBILIER SERVICES

immatriculée au RCS de Bordeaux sous le n° 432 396 234, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Aurélie PARGALA de la SELARL AURELIE PARGALA, avocat au barreau de Tarbes

Assistée de la SCP LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU, avocat au barreau de Bordeaux

sur appel de la décision

en date du 13 FEVRIER 2023

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BAYONNE

RG numéro : 20/00067

EXPOSÉ DES FAITS

La société SUEZ EAU France assure les services de la fourniture de l’eau et de l’assainissement d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1].

Cette résidence a été construite par le promoteur la SCCV VILLAS ITSASOA, (au droit de laquelle vient la SASU PROMOTION PICHET) en qualité de constructeur non réalisateur et vendeur en l’état futur d’achèvement.

La SARL PICHET IMMOBILIER SERVICES a été désignée en qualité de syndic provisoire de la copropriété de la résidence VILLAS HONDARTZA selon état descriptif de division et règlement de copropriété en date du 23 décembre 2013.

La SCCV VILLAS ITSASOA a sollicité auprès de SUEZ la pose d’un compteur d’eau en août 2014 et les factures de consommation d’eau lui ont été adressées de décembre 2014 à décembre 2015.

Les parties communes ont été livrées au syndicat des copropriétaires de la résidence VILLAS HONDARTZA selon procès-verbal de livraison en date du 28 juillet 2015 et la réception est intervenue le 30 juillet 2015.

Par suite, la dernière facture émise en décembre 2015 au nom du promoteur a fait l’objet d’une annulation et une facture de solde a été adressée au promoteur pour la consommation jusqu’au 28 juillet 2015.

La consommation postérieure du 28 juillet 2015 au 15 juin 2016 a été facturée au syndicat des copropriétaires pour la somme de 16 586,08 €.

La gestion du syndic a été reprise à compter du 18 mai 2018 par le cabinet DEFOLY IMMOBILIER qui a contesté la facture demeurée impayée.

Par acte du 18 décembre 2019, la société SUEZ EAU France a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence VILLAS HONDARTZA devant le tribunal judiciaire de Bayonne aux fins de le voir condamner notamment au paiement de la somme de 16 586,08 €.

Par actes séparés du 24 novembre 2020, le syndicat des copropriétaires de la résidence VILLAS HONDARTZA a fait assigner en garantie la SCCV VILLAS ITSASOA et la société PICHET IMMOBILIER devant le tribunal de judiciaire de Bayonne.

Par ordonnance du 9 septembre 2021, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de deux procédures.

Suivant jugement contradictoire du 13 février 2023, le tribunal judiciaire de Bayonne a notamment :

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence VILLAS HONDARTZA, représenté par son syndic la société DEFOLY syndic, à payer à la société SUEZ EAU FRANCE la somme de 16.586,08€ avec intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2019.

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence VILLAS HONDARTZA représenté par son syndic la société DEFOLY syndic, à payer à la société SUEZ EAU FRANCE la somme de 2 369,75 € au titre de la majoration de la redevance d’assainissement.

— débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence VILLAS HONDARTZA, représenté par son syndic la société DEFOLY syndic, de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la société SUEZ EAU FRANCE, la SCCV ITSASOA et la société PICHET IMMOBILIER SERVICE.

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence VILLAS HONDARTZA représenté par son syndic la société DEFOLY syndic à payer, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

— à la société SUEZ EAU FRANCE la somme de 1 500 €

— à la la SCCV ITSASOA la somme de 1500 €

— à la société PICHET IMMOBILIER SERVICE, la somme de 1500 €

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence VILLAS HONDARTZA représenté par son syndic la société DEFOLY syndic aux dépens dont distraction au profit de la SCP ETCHEVERRY-DELPECH, avocat au barreau de Bayonne, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Dans sa motivation, le tribunal a considéré :

— que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas de manquements de la société SUEZ EAU FRANCE à son obligation d’information.

— que l’existence d’un contrat de foumiture d’eau n’est pas contestée et la société SUEZ EAU FRANCE justifie de la réalité de sa créance en produisant aux débats sa facture du 5 juillet 2016 correspondant à la période de décembre à juin 2016 d’un montant de l6 586,08 €.

— que le syndicat des copropriétaires, sur lequel repose la charge de prouver l’origine et la cause de la surconsommation, ne verse aux débats aucune pièce susceptible de rapporter la preuve d’un dysfonctionnement du compteur à l’origine de la surconsommation d’eau facturée.

— que si le syndicat des copropriétaires exclut l’existence de toute fuite et soutient que la surconsommation d’eau ne peut qu’être attribuée aux entreprises de constructions toujours sur le chantier, force est de constater qu’il ne produit aux débats aucune pièce émanant d’un technicien (plombier, expert…) confirmant l’absence de fuite alléguée.

— que l’assignation délivrée le 18 décembre 2019 par la société SUEZ EAU FRANCE au syndicat des copropriétaires vaut mise en demeure or il ressort des factures des 26 février 2016 et 5 juillet 2016 que la redevance d’assainissement s’élève à 6 152,62 € et 4 326,37 €, de sorte que le syndicat des copropriétaires doit être condamné au paiement de la majoration de 25% sur ces sommes soit la somme de 2 369,75 € (5 152,62 € x 25% + 4 326,37 € x 25%).

— que la SCCV VILLAS ITSASOA et la société PICHET IMMOBILIER SERVICE n’ont commis aucune faute susceptible d’engager leur responsabilité en procédant à la livraison des parties communes le 28 juillet 2015 et à la réception de l’ouvrage le 30 juillet 2015, l’ouvrage étant achevé au sens de l’article R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation.

— que le syndicat des copropriétaires ne rapportant pas la preuve que les surconsommations d’eau sont imputables aux entreprises de construction, il doit être débouté de sa demande en garantie à l’encontre de la SCCV VILLAS ITSASOA et de la société PICHET IMMOBILIER SERVICE.

Par déclaration du 14 mars 2023, la SDC de la résidence VILLAS HONDARTZA représenté par son nouveau syndic la Société FONCIA PYRENEES GASCOGNE a relevé appel de la décision en intimant uniquement la SASU PROMOTION PICHET et la SARL PICHET IMMOBILIER SERVICES .

Aux termes de ses dernières conclusions du 3 juin 2024, le SDC DE LA RESIDENCE VILLAS HONDARTZA, appelant, entend voir la cour :

— infirmer le jugement du 13 février 2023, en ce qu’il a :

— débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence VILLAS HONDARTZA, représenté par son syndic la société DEFOLY Syndic de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la SCCV ITSASOA et la société PICHET IMMOBILIER SERVICES,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence VILLAS HONDARTZA représenté par son syndic la société DEFOLY Syndic à payer à la SCCV ITSASOSA la somme de 1500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence VILLAS HONDARTZA représenté par son syndic la société DEFOLY syndic à payer à la société PICHET IMMOBILIER SERVICE la somme de 1 500€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile».

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence VILLAS HONDARTZA représenté par son syndic la société DEFOLY Syndic aux dépens [']

Et statuant à nouveau :

— condamner les sociétés PICHET PROMOTION et PICHET IMMOBILIER SERVICES au paiement des préjudices subis par le Syndicat des copropriétaires de la résidence HONDARTZA, représenté par son syndic FONCIA PYRENEES GASCOGNE :

— la somme de 16 586,08 € outre les intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2019, au titre de la surconsommation d’eau,

— la somme de 2 369,75 € au titre de la majoration de la redevance,

— la somme de 1.500 € réglée à SUEZ au titre de la condamnation au paiement de l’article 700 du code de procédure civile, et les dépens.

— débouter les sociétés PICHET IMMOBILIER SERVICES et PICHET PROMOTION de l’intégralité de leurs demandes,

— condamner in solidum PICHET PROMOTION et PICHET IMMOBILIER SERVICES au paiement d’une indemnité de 6 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL DALEAS HAMTAT GABET, au visa de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de la résidence VILLAS HONDARTZA fait valoir sur le fondement des articles 1103, 1104 et suivants et 1601-2 et suivants du code civil, de l’article 1831-1, 1147 ancien et 1231-1 nouveau du code civil, des articles L. 621-1 et R. 621-1 du code de la construction et de l’habitation, de l’article 18 de la loi de 1965 et de l’article 1992 du code civil :

— que la facturation émise pour la période du 28 juillet 2015 au 15 juin 2016 ne correspond nullement à sa consommation d’eau habituelle, alors qu’aucune fuite n’a été détectée sur le réseau selon le rapport de recherche de fuites établi par la société ALFA.

— que les invraisemblances de consommation d’eau, ne peuvent être attribuées qu’aux entreprises de construction toujours sur le chantier, et non aux consommations des résidents et que les sociétés PICHET PROMOTION et PICHET IMMOBILIER SERVICES ont commis des fautes engageant leurs responsabilités.

— que le maître de l’ouvrage est tenu de payer les factures d’eau et d’électricité durant la période du chantier.

— qu’à la date de la prétendue livraison des parties communes de la copropriété, et lorsque la facturation a été transférée du promoteur au Syndicat des copropriétaires, le chantier était toujours en cours.

— qu’après la réception du 1er mars 2016, la consommation d’eau a drastiquement diminué.

— que le promoteur, la SCCV VILLA ITSASOA, a commis un manquement contractuel en signant le PV de livraison des parties communes alors que le chantier était inachevé.

— que la jurisprudence considère que le promoteur est tenu d’une obligation de résultat de livrer un ouvrage exempt de vices, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

— qu’en sa qualité de professionnel de l’immobilier, et mandataire du Syndicat de la copropriété, la société PICHET IMMOBILIER SERVICES aurait dû s’interroger sur le montant déraisonnable des consommations d’eau, alors qu’elle ne pouvait ignorer que les travaux étaient encore en cours et qu’aucune réception de l’ouvrage n’était intervenue.

— que l’inertie du Syndic dans la conduite des affaires de la copropriété qu’il laisse se dégrader est constitutive d’une faute délictuelle susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle vis-à-vis des copropriétaires.

— que le Syndic a engagé sa responsabilité en acceptant de signer le PV de livraison pour un ouvrage manifestement inachevé.

Par ses dernières conclusions du 8 janvier 2024, la SAS PROMOTION PICHET venant aux droits de la SCCV VILLAS ITSASOA, intimée, entend voir la cour :

— confirmer le jugement rendu le 13 février 2023 par le tribunal judiciaire de Bayonne en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes dirigées à l’encontre de la société PICHET IMMOBILIER SERVICES et en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à régler à la société PICHET IMMOBILIER SERVICES une indemnité de 1500 € au titre des frais irrépétibles.

— condamner le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE VILLAS HONDARTZA à verser à la société PICHET IMMOBILIER SERVICES une somme de 3.500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE VILLAS HONDARTZA aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SAS PROMOTION PICHET venant aux droits de la SCCV VILLAS ITSASOA fait valoir principalement :

— que contrairement à la livraison de l’immeuble à l’acquéreur, la réception des travaux par le maître de l’ouvrage est décorrélée de la notion d’achèvement de l’ouvrage.

— que le syndicat des copropriétaires ne démontre par aucun moyen que l’immeuble n’était pas en état d’être livré c’est-à-dire achevé en juillet 2015.

— que la circonstance que deux lots (l’appartement F101 et la maison M001) aient été livrés en octobre 2015 ne démontre en rien que les parties communes n’étaient pas achevées lors de la livraison intervenue en le 28 juillet 2015.

— que le rapport d’expertise établi par un bureau d’expertise en pathologie du bâtiment daté du 21 décembre 2015, soit cinq mois après la livraison, fait état de non finitions et de défauts de conformités mais ne démontre pas que les parties communes de l’immeuble étaient inachevées au jour de la livraison.

— qu’aucune des pièces versées aux débats par le syndicat des copropriétaires ne remet en cause la validité du procès-verbal de livraison des parties communes établi le 28 juillet 2015.

— que le vendeur conserve la qualité de maître d’ouvrage jusqu’à la livraison des locaux vendus uniquement, la SASU PROMOTION PICHET n’étant pas un promoteur.

— que la consommation excessive d’eau procède non pas de la poursuite des travaux après la livraison des parties communes mais de la défaillance du système d’arrosage.

— que la mise en observation a clairement mis en évidence une consommation importante chaque fois que l’arrosage était ouvert (environ 20 m³ par jour au lieu des 5.43 m³ annoncé).

Par ses dernières conclusions du 3 septembre 2024, la SARL PICHET IMMOBILIER SERVICES, intimée, entend voir la cour :

— confirmer le jugement rendu le 13 février 2023 par le tribunal judiciaire de Bayonne en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes dirigées à l’encontre de la société PICHET IMMOBILIER SERVICES et en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à régler à la société PICHET IMMOBILIER SERVICES une indemnité de 1500 € au titre des frais irrépétibles.

— condamner le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE VILLAS HONDARTZA à verser à la société PICHET IMMOBILIER SERVICES une somme de 3.500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE VILLAS HONDARTZA aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SARL PICHET IMMOBILIER SERVICES reprend les mêmes moyens que la SAS PROMOTION PICHET, et y ajoute :

— que la consommation excessive d’eau procède non pas de la poursuite des travaux après la livraison des parties communes mais de la défaillance du système mis en évidence chaque fois que l’arrosage était ouvert (environ 20 m³ par jour en lieu et place des 5.43 m³ annoncé).

— qu’il n’a jamais été demandé à la concluante d’agir en justice à l’encontre de PROMOTION PICHET mais simplement de se rapprocher d’elle pour qu’elle engage tous les recours possibles à l’encontre d’ID VERDE afin d’obtenir la prise en charge de la surconsommation d’eau du système d’arrosage ».

— que la société PICHET IMMOBILIER SERVICES ne saurait par ailleurs être tenue responsable des choix faits par l’assemblée générale des copropriétaires consistant à ne pas vouloir agir en justice à l’encontre de l’installateur alors que ce conseil lui a été prodigué notamment lors de l’assemblée générale du 6 novembre 2017.

— que le syndic actuel n’a pas non plus engagé d’action

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les dispositions du jugement relatives à la condamnation du syndicat des copropriétaires à payer à la société Suez France la facture du 5 juillet 2016 d’un montant de 16'586,0 8 € et la majoration de la redevance d’assainissement pour 2369,75 € sont pas remises en question devant la Cour, ces condamnations sont donc définitives.

Sur’la demande de garantie présentée par le Syndicat des copropriétaires :

* contre la SAS PROMOTION PICHET :

Selon l’article R. 261-1 du CCH :

L’immeuble vendu à terme ou en l’état futur d’achèvement est réputé achevé au sens de l’article 1601-2 du code civil, reproduit à l’article L. 261-2 du présent code, et de l’article L. 261-11 du présent code lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat, à l’exception des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution en application du II de l’article L. 261-15. Pour l’appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation.

Dans les rapports entre le vendeur d’un immeuble à construire et l’acquéreur des lots, c’est la date de livraison du bien qui caractérise, par l’entrée en possession la remise des clés et le paiement du prix , l’achèvement de cet immeuble, indépendamment des éventuelles réserves pour lesquelles le vendeur doit sa garantie et qui transfert également les charges de l’immeuble.

Le procès-verbal de réception est un acte juridique par lequel le maître d’ouvrage, (dans le cadre d’une VEFA, le promoteur ou le vendeur non constructeur) accepte l’ouvrage avec ou sans réserve mettant fin aux relations contractuelles avec les entreprises . Cet acte est donc sans incidence sur la qualité de propriétaire de l’immeuble du syndicat des copropriétaires constitués à compter du procès-verbal de livraison. Le procès-verbal de réception a pour seul effet de transférer ensuite sur les acquéreurs de l’immeuble la qualité de maître d’ouvrage envers les entreprises.

En l’espèce un procès-verbal de livraison des parties communes a été dressé le 28 juillet 2015 entre la SCCV VILLAS ITSASOA et le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic la SASU PROMOTION PICHET .

Un certain nombre de réserves sont mentionnées sur le procès-verbal de livraison.

Certains acquéreurs en VEFA ont vu retarder la livraison de leurs lots en octobre 2015 (2 ASL, Mme [N]). la SASU PROMOTION PICHET leur indique que les compteurs de gaz et d’électricité sont ouverts à son nom mais devront être transférés à leur nom à partir de la livraison de leur lot.

Par courrier du 3 août 2015, la société SCCV a sollicité la résiliation du contrat d’abonnement au service de distribution de l’eau potable, compte tenu de la livraison des parties communes au syndicat des copropriétaires intervenue le 28 juillet 2015, et a adressé par suite un relevé d’index pour le branchement général et le branchement incendie, indiquant que désormais le syndicat des copropriétaires de la résidence VILLAS HONDARTZA serait géré par le syndic de copropriété PICHET IMMOBILIER SERVICES.

La première assemblée générale des 13 copropriétaires s’est tenue le 14 octobre 2015 désignant comme syndic PICHET IMMOBILIER SERVICES et approuvant un budget prévisionnel pour l’exercice allant du 28 juillet 2015 au 31 décembre 2016 .

Le procès-verbal de réception des travaux proprement dit entre le maître d’ouvrage la SCCV VILLAS ITSASOA, le maître d''uvre la Société PICHET vendeur non constructeur et les différentes entreprises est daté du 1er mars 2016 avec réserves après une expertise amiable réalisée en décembre 2015 par l’assureur dommages-ouvrages pour constater différents désordres (suite à une pré-réception du 30 juillet 2015 ayant prévu de lever les réserves au plus tard au 30 août 2015, ainsi qu’il ressort des réserves listées et datées du 30 juillet 2015 annexées au procès-verbal du 1er mars 2016). Les constatations de l’expert dommage ouvragent ne mentionne pas un ouvrage inachevé mais des malfaçons et non-conformités.

La facture d’eau que le Syndicat des copropriétaires de la Résidence VILLAS HONDARTZA a été condamné à payer concerne la consommation entre le 28 juillet 2015 et le mois de juin 2016 pour 2607 m³ (pièce 11 du Syndicat des copropriétaires).

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence VILLAS HONDARTZA fonde sa demande de condamnation sur l’inachèvement de l’immeuble notamment certaines parties privatives et sur l’obligation du maître d’ouvrage avant réception, de payer les factures générées par le chantier en cours de construction.

D’une part à compter du 28 juillet 2015 donc, le Syndicat des copropriétaires était constitué, les parties communes de l’immeuble ayant été livrées, il lui appartenait donc d’assumer les consommations des parties communes de l’immeuble (dont l’arrosage des espaces verts), quand bien même certains appartements n’avaient pas été livrés à leurs acquéreurs.

D’autre part les investigations menées par l’entreprise ETPM le 14 février 2017 et l’entreprise ALFA le 23 février 2017 pour la recherche de fuites dans le réseau d’alimentation des logements ou des parties communes n’avaient révélé aucune anomalie.

Par contre, l’entreprise ID VERDE chargée de l’installation et de la programmation du système d’arrosage relevant incontestablement des parties communes de l’immeuble, a effectué différents tests et calculs établissant que l’estimation de 5,45 m³ par jour avait été sous-estimée puisqu’il était constaté en réalité une consommation pour l’arrosage de 22 m³ par heure sans qu’aucune fuite n’ait été détectée dans le système d’arrosage .

Ainsi la facture d’eau litigieuse trouve sa cause exacte dans l’arrosage abondant des espaces verts et non dans une consommation liée à l’achèvement du chantier dans les parties privatives ou quelques finitions des abords de l’immeuble (éclairage, portails, conteneurs des déchets).

Le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 octobre 2017 constate un coût supplémentaire de 20545,71 € au titre des factures d’eau dans les comptes 2015/2016 qui n’avaient pas été prévus par la copropriété qui s’est trouvée en difficulté pour régler ces factures.

La facture d’eau portant sur une période postérieure à la livraison des parties communes de l’immeuble considérées comme achevées, c’est à bon droit que le 1er juge a rejeté la demande présentée par le Syndicat des copropriétaires contre la SASU PROMOTION PICHET, faute pour lui de rapporter la preuve que la surconsommation d’eau facturée entre le 28 juillet 2015 et le 30 juin 2016 était imputable à l’intervention des entreprises du chantier de construction.

* contre le Syndic la SARL PICHET PROMOTION SERVICE :

La 5e résolution de cette assemblée générale du 27 octobre 2017 intitulée 'point d’information sur les investigations menées concernant la consommation d’eau du réseau d’arrosage automatique des espaces verts’ donne les informations techniques relatives à cette surconsommation indiquée ci-dessus. Mais elle n’a prévu aucun vote concernant cette situation. À la fin de l’information, il est indiqué que l’assemblée générale demande à pichet immobilier services d’agir auprès de pichet promotion pour que ce dernier engage tous les recours possibles à l’encontre d’ID VERDE afin d’obtenir la prise en charge de la surconsommation d’eau du système d’arrosage.

Il sera également demandé à PICHET PROMOTION de mener des investigations afin de vérifier si le réseau d’arrosage est conforme au cahier des charges et aux règles de l’art en la matière, notamment au niveau des parties cheminant sous l’enrobé qui pourrait être anormalement perforé. L’unanimité des copropriétaires présents et représentés approuve ces demandes.

Mais en l’absence d’un vote formalisé sur une résolution qui était présentée comme purement informative, il ne peut être reproché à la SARL PICHET IMMOBILIER SERVICES de ne pas avoir engagé d’action judiciaire contre ID VERDE sans véritable autorisation formelle de l’assemblée générale des copropriétaires.

D’ailleurs la 8e résolution de la même assemblée générale relative à l’autorisation d’agir en justice par voie de référé afin d’obtenir une expertise judiciaire du système d’arrosage a été rejetée à la majorité des voix de tous les copropriétaires .

Le syndic SARL PICHET IMMOBILIER SERVICES sera remplacé à l’occasion de l’assemblée générale du 18 mai 2018 qui autorisera (résolution numéro 19) l’engagement d’une procédure relative à la consommation d’eau contre la SASU PROMOTION PICHET, la SARL PICHET IMMOBILIER SERVICES, la Société SUEZ et la Société ID VERDE.

La cour observe toutefois qu’aucune action n’a été engagée à l’encontre de la société ID VERDE qui était en charge de l’installation et de la programmation de l’arrosage ayant généré la consommation d’eau jugée excessive.

La Cour confirme donc le jugement en ce qu’il déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence VILLAS HONDARTZA de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la SASU PROMOTION PICHET et la SARL PICHET IMMOBILIER SERVICES.

Sur les mesures accessoires':

Le tribunal a exactement statué sur le sort des dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dont il a fait une application équitable.

En conséquence, le jugement déféré doit être confirmé sur ces dispositions.

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence VILLAS HONDARTZA devra payer à :

— la SASU PROMOTION PICHET la somme de 1500 €

— la SARL PICHET IMMOBILIER SERVICES la somme de 1500 €

au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel, et supporter les dépens d’appel.

La cour déboute le Syndicat des copropriétaires de la Résidence VILLAS HONDARTZA de ses demandes au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions soumises à la cour

Condamne le Syndicat des copropriétaires de la Résidence VILLAS HONDARTZA aux dépens de la procédure d’appel,

Condamne le Syndicat des copropriétaires de la Résidence VILLAS HONDARTZA à payer à :

— la SASU PROMOTION PICHET la somme de 1500 €

— la SARL PICHET IMMOBILIER SERVICES la somme de 1500 €

au titre des frais irrépétibles

Rejette la demande d’indemnité du Syndicat des copropriétaires de la Résidence VILLAS HONDARTZA au titre de l’article 700 ducode de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame FAURE, Présidente et par Madame DENIS, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire

La Greffière, La Présidente,

Nathalène DENIS Caroline FAURE