COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 20 NOVEMBRE 2025

ph

N° 2025/ 379

Rôle N° RG 22/10398 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJY7Z

S.C.I. MAX [Localité 5]

C/

S.D.C. [Adresse 3] [Localité 5] LES [Localité 4] [Localité 6]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SELARL CABINET DEBEAURAIN & ASSOCIÉS

SCP JEAN LECLERC,CEDRIC CABANES ET [V]-HENRI CANOVAS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal d’AIX-EN-PROVENCE en date du 05 Juillet 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 17/06260.

APPELANTE

S.C.I. MAX [Localité 5] dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par M^e Frédéric BERENGER de la SELARL CABINET DEBEAURAIN & ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Alexandra GOLOVANOW, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

INTIME

[Adresse 7] [Localité 5] LES [Localité 4] pris en la personne de son syndic en exercice la Société SUDECO, dont le siège social est [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de ses eprésentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège social

représentée par M^e Cédric CABANES de la SCP JEAN LECLERC,CEDRIC CABANES ET YVES-HENRI CANOVAS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Patrick BAUDOIN de la SCP BOUYEURE BAUDOIN KALANTARIAN AUSSANT DAUMAS, avocat au barreau de PARIS substituée par M^e Jennifer GOMEZ-REY, avocat au barreau de PARIS, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 07 Octobre 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Patricia HOARAU, Conseiller , a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2025,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et M^me Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

La SCI Max Istres est propriétaire du lot n° 23 dépendant d’un ensemble immobilier dénommé Centre commercial Istres les Cognets soumis au statut de la copropriété.

Par exploit d’huissier du 14 septembre 2017, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé Centre commercial Istres les Cognets, représenté par son syndic (ci-après le syndicat des copropriétaires) a fait assigner la SCI Max Istres devant le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence, en vue d’obtenir le règlement d’un arriéré de charges de copropriété et des dommages et intérêts.

Un sursis à statuer a été ordonné dans l’attente du dépôt d’expertise de M. [V] [T], désigné par arrêt du 21 juillet 2016 de la cour d’appel d’Aix-en-Provence et qui a déposé son rapport définitif le 16 janvier 2020.

Par jugement du 5 juillet 2022, le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence a :

— condamné la SCI Max [Localité 5] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de :

—  8608,45 € selon le relevé de compte arrêté au 27 août 2021, ce avec intérêts aux taux légal sur la somme de 7 819,59 euros à compter du 9 juin 2017, date de la mise en demeure de payer, et à compter du jugement pour le surplus,

—  3 000 euros d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI Max [Localité 5] à supporter les entiers dépens de l’instance,

— dit que la demande de remboursement des frais de l’expertise judiciaire de la SCI Max Istres est recevable,

— octroyé le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile à M^e Cédric Cabanes,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement,

— débouté les parties pour le surplus de leurs demandes.

Le tribunal a estimé que si dans le rapport d’expertise déposé en l’état, quelques irrégularités ont été relevées dans la description des lots n° 33, 34, 35 et 36, ni l’expert judiciaire, ni la SCI Max Istres ou la SARL Les horizons ne démontrent qu’il en résulterait un calcul de charges à leur détriment, tandis qu’elles ne proposent pas d’autre décompte, alors qu’elles sont débitrices de charges de copropriété.

Par déclaration du 19 juillet 2022, la SCI Max Istres a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées sur le RPVA le 2 juillet 2024, la SCI Max Istres demande à la cour de :

Vu la loi du 10 juillet 1965,

Vu le décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 564 du code de procédure civile,

— la recevoir en son appel et l’y déclarer bien fondée,

— prononcer l’irrecevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires tendant à la voir condamner au paiement d’une somme complémentaire de :

—  3 790,63 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 15 mars 2024, 2ème appel de provision sur charges 2024 inclus, sauf à parfaire,

—  60 euros au titre des frais de recouvrement,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Aix en Provence le 5 juillet 2022 (RG 17/06260) en toutes ses dispositions,

— confirmer la décision dont appel en ce qu’elle a déclaré la SCI Max Istres en sa demande de remboursement des frais d’expertise (sic),

Statuant à nouveau,

— rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions formées par le syndicat des copropriétaires,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui rembourser le coût de l’expertise judiciaire ordonnée par la cour d’appel d’Aix-en-Provence dans son arrêt du 21 janvier 2016,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner le syndicat des copropriétaires à la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La SCI Max Istres fait valoir en substance :

Sur la demande au titre des charges de copropriété,

— que l’expert judiciaire qui a déposé un rapport en l’état, a fustigé le comportement du syndic, rappelant que malgré ses demandes et un engagement du syndic, celui-ci n’a rien communiqué,

— que ces conclusions démontrent de manière flagrante que le syndicat des copropriétaires n’est absolument pas fondé à réclamer des charges que l’expertise n’a pas permis de justifier,

— que l’existence de parties communes spéciales donnant obligatoirement lieu à des charges spéciales, alors qu’elle prend part au vote de certaines résolutions qui touchent au bâtiment A, a priori parce que le syndicat des copropriétaires possède deux lots au sein de l’ensemble du bâtiment A, s’agissant des lots n° 36 et 43,

— que le lot n° 36 est le toit du bâtiment A équipé de panneaux photovoltaïques exploités par la société Green Yellow devenue société Ksilicium, et que l’expert a relevé par moins de trois clés de répartition de charges différentes pour ce lot,

— que les mêmes remarques s’imposent pour le lot n° 43, apparemment propriété du syndicat des copropriétaires, mais exploité par la société Fiso et que l’expert a relevé une anomalie le concernant, en ce sens qu’il déborde sur les parties communes sans régularisation,

— que le lot n° 43 a été divisé en deux nouveaux lots n° 63 et 64, ce qui ajoute à la confusion,

— qu’elle a relevé de nombreuses anomalies dans le calcul des charges qui impactent nécessairement son compte de copropriétaire,

— que les clés de répartition des charges ont changé depuis plusieurs années sans que cela ne soit discuté en assemblée générale et sans que les statuts ou règlement de copropriété n’aient été modifiés,

— que le tribunal a renversé la charge de la preuve alors qu’il appartient au créancier de démontrer le bien-fondé de sa demande,

— que l’expert judiciaire désigné, malgré la rétention d’information du syndicat des copropriétaires, a pu constater de nombreuses modifications qui n’ont pas été prises en compte et qui démontrent que la répartition actuelle des charges n’est pas conforme,

— que les incohérences relevées au niveau des mesurages des lots sont multiples et ne sauraient être considérées comme de simples inexactitudes sans incidence sur la répartition des tantièmes et ainsi des charges,

— que la demande en paiement d’une somme complémentaire au titre de charges courant à partir du 3 septembre 2021 est bien une prétention nouvelle au sens de l’article 564 du code de procédure civile,

Sur sa demande de dommages et intérêts,

— que le comportement du syndicat des copropriétaires qui use et abuse de la majorité du groupe Casino à son détriment notamment, lui cause de nombreux préjudices,

— qu’il a notamment été démontré, et confirmé par l’expert judiciaire, qu’un lot appartenant au syndicat des copropriétaires était exploité par une société du groupe Casino sans bourse délier ou encore qu’un lot empiétait sur des parties communes sans qu’il n’y ait eu de régularisation,

— que l’intervention de l’expert a permis de démontrer les nombreuses anomalies quant à la répartition et au calcul des charges, si bien qu’elle est fondée à solliciter le remboursement des frais d’expertise.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 24 avril 2024, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

Vu les dispositions des articles 10, 14-1, 14-2, 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Vu l’article 35 du décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 70 du code de procédure civile,

— confirmer le jugement rendu le 5 juillet 2022 par le tribunal judiciaire Aix-en-Provence sauf en ce qu’il a dit recevable la demande de remboursement des frais d’expertise,

En conséquence,

— débouter la SCI Max Istres de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

Y ajoutant,

— condamner la SCI Max Istres à lui payer :

—  3 790,63 euros titre des charges de copropriété arrêtées au 15 mars 2024, 2ème appel de provision sur charges 2024 inclus, sauf à parfaire,

—  60 euros au titre des frais de recouvrement,

— condamner la SCI Max Istres à lui payer la somme de 4 000 euros à titre d’indemnité d’appel par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI Max Istres aux entiers dépens de l’appel qui seront recouvrés par M^e Cédric Cabanes, avocat au barreau d’Aix-en-Provence, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires réplique :

Sur les charges dues,

— que depuis plusieurs années la SCI Max Istres est défaillante dans le règlement de ses charges de copropriété,

— que sa créance est dûment établie pour chaque exercice par les appels de fonds provisionnels, les comptes de régularisation des charges, les relevés généraux des dépenses et les appels de fonds travaux,

— que cette créance du syndicat des copropriétaires est donc certaine, liquide et exigible,

— que ni le déroulement de l’expertise judiciaire, ni le comportement de la société Sudeco, partie non attraite dans la cause, ne sont en lien avec la présente instance,

— que la SCI Max Istres mélange les différentes procédures en contestation d’assemblée générale initiées par ses soins,

— que l’arrêt rendu le 28 janvier 2021 a validé notamment la résolution n° 17 portant sur l’approbation du modificatif au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division emportant division du lot n° 43 en lots n° 63 et 64 et intégrant le lot n° 63 aux parties communes,

— qu’il a communiqué plus de quatre-vingt-dix pièces dans le cadre de l’expertise,

— que si l’expert a relevé certaines irrégularités mineures, elles n’ont aucune incidence sur les appels de fonds,

Sur sa demande additionnelle,

— que depuis le prononcé du jugement, la SCI Max Istres ne s’est pas acquittée des charges postérieures,

— que la jurisprudence admet l’actualisation de la créance, qui est justifiée par les pièces produites,

Sur la demande de prise en charge des frais d’expertise,

— que cette demande est sans lien suffisant avec l’action en recouvrement de charges,

— que le syndic et le syndicat des copropriétaires sont deux personnes différentes,

— que l’expert ne s’est pas prononcé sur la validité des appels de fonds.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 23 septembre 2025.

L’arrêt sera contradictoire puisque toutes les parties ont constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’exception d’irrecevabilité des demandes complémentaires

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée, constitue une fin de non-recevoir, étant admis que cette liste n’est pas limitative.

L’article 564 du code de procédure civile énonce qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Les articles 565 et 566 du même code précisent que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent, ou si elles sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire des prétentions soumises au premier juge.

Les demandes formées par le syndicat des copropriétaires concernant les charges de copropriété, objet du présent litige, qui ont couru postérieurement au jugement dont il a été interjeté appel, ne sont pas qualifiables de demandes nouvelles, comme étant complémentaires à celles formées devant le premier juge.

La SCI max Istres sera donc déboutée de sa demande tendant à leur irrecevabilité.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires

L’assignation en règlement de charges de copropriété date du 14 septembre 2017.

Les articles 10 et 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans leur rédaction en vigueur actuellement issue successivement de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 et de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, énoncent que :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

I. Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale ».

Aux termes de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de l’article 45-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, l’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.

A l’appui de la demande au titre des charges de copropriété, sont notamment versés aux débats :

— les relevés de compte au nom de la SCI Max Istres datés du 21 janvier 2016, du 4 novembre 2020, du 27 août 2021 et en dernier lieu du 15 mars 2024 faisant état d’un solde débiteur de 4 639,49 euros.

Ils commencent avec un solde à 0 au 29 septembre 2011.

Y apparaissent :

— le solde de charges de l’exercice 2011 créditeur,

— au débit, le « REMB CESSIONS LOTS » de 2 888,36 euros en mai 2012 (remis au crédit en décembre 2012), « TD EXTENSION-RENOV » de 1 977,74 euros en juillet 2012, de 3 955,49 euros en septembre 2012, de 1 977,74 euros en décembre 2012, « TRACAGE PARKING » de 80,39 euros en décembre 2012 (crédit de 3,15 euros apparaissant ensuite),

— le solde charges courantes 2012 créditeur de 84,13 euros,

— le solde charges courantes 2013 créditeur de 40,47 euros,

— le solde charges courantes 2014 créditeur de 133,93 euros,

— le solde charges courantes 2015 débiteur de 168,90 euros, réglé en août 2016,

— le solde charges courantes 2016 débiteur de 49,59 euros,

— le solde charges courantes 2017 créditeur de 13 euros,

— le solde charges courantes 2018 débiteur de 86,74 euros,

— le solde charges courantes « 1+2+3T19 suite AG) créditeur de 52,80 euros,

— le solde charges courantes 2019 débiteur de 264,08 euros, réglé en août 2020, après annulation de celui débiteur de 265,91 euros, ce dernier ayant été réglé en août 2020,

— le solde charges courantes 2020 débiteur de 3,24 euros,

— le solde charges courantes 2021 créditeur de 10,22 euros,

— le solde charges courantes 2022 débiteur de 84,56 euros,

— au crédit des opérations intitulées « solde RECETTES ANNEXES » de montants variables, utilisés pour compléter les règlements de charges constatés d’octobre 2011 à octobre 2020 (règlements inférieurs à l’appel en avril 2013, janvier 2015, aucun règlement en octobre 2015, règlements inférieurs en février 2016, janvier 2017, avril 2017, octobre 2017, janvier 2018, juillet 2018, octobre 2018, janvier 2019, janvier 2020, compensés par les soldes de charges créditeurs et les opérations au crédit « solde RECETTES ANNEXES »),

— un appel « TN CERTIFICATION » de 119,95 euros en février 2020, qui réapparaît ensuite au crédit,

— un appel de fonds en février 2020 « TO SOUS COMPTEUR » de 28,69 euros, réglé,

— un appel de fonds en juin 2020 « TO RETRACAGE PARKING » de 113,35 euros,

— un solde « TO SOUS COMPTEUR » débiteur de 19,83 euros,

— un solde « TO RETRACAGE PARKING » créditeur de 5,38 euros,

— des frais de relance de 30 euros en septembre 2021 et en janvier 2022,

— un solde « TD EXTENSION-RENOV » créditeur de 2 956,65 euros en décembre 2022,

— de janvier 2021 à juillet 2023 aucun règlement, puis un virement de 4 862,74 euros, ensuite les appels de charges d’octobre 2023, janvier et avril 2024 non réglés.

— les appels de fonds charges courantes ne précisant pas les numéros de lots concernés, depuis le quatrième trimestre 2011 comportant une annexe permettant de comprendre que la SCI Max Istres n’est concernée que par les charges communes générales de 21 403,79 euros sur l’année (C11), et par les charges communes générales hors Green Yellow de 188 405 euros TTC sur l’année (C51), sur un total de 842 085,54 euros TTC.

— le solde de charges des exercices réalisés :

— en 2011 permettant de comprendre que le budget courant auquel participe la SCI Max Istres comprend : C11 charges communes générales (75/10 560) et C51 charges communes hors Green yellow (75/10 158),

— en 2012 : C11 (75/10 560), C12 (75/11 677), C13 (75/11 683), C14 (75/12 088), C51 (75/10 158), C52 charges bâtiment D (75/11 275), C53 charges communes hors Green yellow (75/11 281), C54 charges communes hors Green yellow (75/11 247),

— en 2013 : C11 (75/12 088), C13 (75/11 683), C14 (75/12 088), C51 (75/11 281), C52 charges bâtiment D (75/10 528), C53 charges communes hors Green yellow (75/11 140), C54 charges communes hors Green yellow (75/11 247),

— en 2014 on revient seulement à C11 (75/12 088) et C51 (75/11 281),

— en 2016 : C11, C19 et C51,

— en 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 : C11, C19, C51 et C59.

— le relevé individuel au nom de la SCI Max Istres du 28 septembre 2015 mentionnant le lot n° 23 pour 75 tantièmes.

— les appels de charge « TD EXTENSION-RENOVATION » de juillet 2012, août 2012 et décembre 2012 concernant un budget travaux de 3 317 090,45 euros auquel la participation de la SCI Max Istres est prévue sur la base de 960 220,56 euros à hauteur de 822/99 773.

— l’appel de charge « TRACAGE PARKING » de juillet 2011 pour un budget exécuté de 19 132,90 euros (822/99 773).

— les procès-verbaux d’assemblée générale :

— du 27 juin 2012 sur 11 677 tantièmes, validant la grille de tantièmes établie par le cabinet de géomètre [R] et approuvant l’arrêté des comptes 2011, donnant quitus au syndic, ne validant pas le budget prévisionnel en évoquant une prochaine assemblée générale fin 2012,

— du 6 juin 2013 sur 12 088 tantièmes, avec précision que le vote aura lieu sur 11 270 tantièmes car le syndicat des copropriétaires ne participe pas en application de l’article 16 de la loi de 1965 (possédant 818 tantièmes), approuvant la nature des charges supportées par les locataires de Green Yellow, approuvant l’arrêté de l’exercice 2012, le quitus et pour le prévisionnel le même sort qu’en 2012,

— du 23 mai 2014 approuvant l’arrêté de l’exercice 2013, le quitus et pour le prévisionnel le même sort qu’en 2012,

— du 12 décembre 2014 approuvant le budget de fonctionnement et de travaux dits de gros entretien 2015 destiné au changement d’un relai radio permettant la communication sur l’ensemble de la copropriété avec précision que les recettes annexes propriétaires feront l’objet d’un budget séparé et seront reversées trimestriellement,

— du 15 avril 2015, approuvant l’arrêté de l’exercice 2014, le quitus et pour le prévisionnel le même sort qu’en 2012, approuvant la réfection de la voirie à la sortie du centre de lavage,

— du 10 décembre 2015 adoptant le budget prévisionnel 2016,

— du 29 avril 2016 sur 12 088 tantièmes (alors qu’en décembre 2015 il était indiqué 12 085 tantièmes compte tenu de la division approuvée du lot n° 43 en les lots n° 63 et 64 avec vente du lot n° 64 à la société Fiso, le lot n° 63 avec 3/12 088 restant au syndicat des copropriétaires, sachant que ces deux résolutions ont été attaquées par la SARL Les horizons et la SCI Max Istres, et que selon arrêt du 28 janvier 2021, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a confirmé l’annulation de la résolution concernant la vente à la société Fiso et le refus d’annuler la division elle-même) approuvant l’arrêté de l’exercice 2015, le quitus et pour le prévisionnel le même sort qu’en 2012,

— du 14 décembre 2016 approuvant le prévisionnel 2017,

— du 2 juin 2017 approuvant l’arrêté de l’exercice 2016, le quitus et pour le prévisionnel le même sort qu’en 2012,

— du 26 juin 2018 adoptant le prévisionnel 2017, approuvant l’arrêté de l’exercice 2017 et le quitus,

— du 18 juin 2019 approuvant l’arrêté de l’exercice 2018 et le quitus, le budget 2019 modifié, le prévisionnel 2020,

— du 30 juin 2020 approuvant l’arrêté de l’exercice 2019 et le quitus, rejetant le prévisionnel 2021,

— du 28 juin 2021 approuvant l’arrêté de l’exercice 2020 et le quitus,

— du 8 juin 2022 approuvant l’arrêté de l’exercice 2021 et le quitus,

— du 23 décembre 2022 toujours sur 12 088 tantièmes, adoptant le prévisionnel 2023, l’arrêté des comptes travaux pour un montant hors taxe de 2 596 426 euros voté en 2010 pour un montant de 2 773 487 euros hors taxe, avec un solde créditeur, sur second vote après rejet à la majorité de l’article 26, de même que pour le quitus.

— la mise en demeure du 9 juin 2017 et la preuve de son envoi par lettre recommandée avec avis de réception, présentée le 12 juin 2017.

Par ailleurs, est versé aux débats le rapport d’expertise de M. [T], lequel l’a déposé en janvier 2020, en l’état, après autorisation du juge chargé du contrôle de l’expertise, questionné sur l’opportunité d’une injonction à adresser au syndicat des copropriétaires, aux motifs que son pré-rapport du 31 mars 2019 n’a donné lieu à aucunes conclusions récapitulatives et que les documents adressés par les parties en septembre et octobre 2019 sont restés inexploitables.

A la mission de procéder à un nouveau relevé de surface de chaque lot, l’expert fait référence au titre II du rapport de M. [H], sapiteur, comme pour proposer un nouvel état descriptif de division (Titres III, IV et V), mais ledit rapport n’est pas communiqué dans la présente instance.

A la mission de décrire les travaux ayant touché les parties communes, l’expert répond qu’il n’a pas pu préciser la date à laquelle les permis de construire de la société Fiso sont devenus définitifs ainsi que les dates d’ouverture et de réception des différents chantiers.

A la mission de vérifier si des appels de fonds-travaux n’auraient pas été adressés avant la cession des lots au profit de la société Fiso, l’expert indique qu’il n’est pas en mesure de répondre à la question car les documents ne permettent pas de connaître la nature des travaux, ni le montant total par poste, ni leur affectation et leur mode de répartition.

Dans le règlement de copropriété d’origine, existaient dix-sept lots, numérotés de 1 à 13 dans le bâtiment A, le lot 14 dans le bâtiment B, le lot 15 dans le bâtiment C, le lot 16 dans le bâtiment D, le lot 17 dans le bâtiment E. Les charges générales définies comme incombant à tous les copropriétaires, y sont dites charges A au prorata de leurs tantièmes dans les parties communes générales, puis viennent les charges spéciales bâtiment A et lots 13 et 17 dites charges B, puis les charges C concernant les lots 1 à 12, puis les charges D concernant les lots 3 à 12, puis les charges E concernant les lots 3 à 12 sauf le lot 8, puis les charges F concernant le lot 8, puis les charges G concernant les lots 9 à 12 et enfin les charges communes spéciales aux bâtiments B C D E appartenant à un seul propriétaire.

L’expert judiciaire a repris tous les actes modificatifs, de l’assiette de la copropriété, de création de lots, de suppression de lots, de divisions de lots, au départ sans modification du dénominateur des tantièmes restant à 10 000 avec diminution des tantièmes des anciens lots sans qu’il soit déterminable selon quel critère, et ensuite en augmentant le dénominateur des tantièmes sans modifier les tantièmes des lots.

L’expert note, selon acte du 22 juillet 2009, une modification du règlement de copropriété portant sur les charges communes dites A, concernant tous les copropriétaires, puis les spéciales dites B, C, D, E, F, G, H, I (lot n° 23 inclus dans la liste), J, l’expert précisant que l’annexe 7 de l’acte ne lui a pas été transmise malgré sa demande.

L’expert mentionne encore l’acte du 20 décembre 2012, emportant création des lots n° 59 et 60 pris sur les parties communes, portant le dénominateur de tantièmes à 12 088 et l’acte du 15 décembre 2014 consacrant la division du lot n° 37 en les lots n° 61 et 62 sans modification du dénominateur de tantièmes.

Postérieurement au dépôt du rapport d’expertise et au regard de l’annulation (confirmée par l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 28 janvier 2021) de la résolution d’assemblée générale autorisant une précédente vente à la société Fiso (portant sur un lot n° 64 issu de la division du lot n° 43), il est justifié d’une assemblée générale du 8 juin 2022 qui a voté la régularisation d’un état descriptif de division du fait de la création des lots n° 65 et 66 résultant de la division du lot n° 43 et la réintégration du lot n° 65 aux parties communes, aux frais de la société Fiso ainsi que la cession du lot n° 66 à la société Fiso, ainsi qu’une régularisation des charges à faire par la société Fiso et non pas par rétrocession de loyers, objet d’une discussion entre la société Fiso d’une part, les sociétés Les horizons et Max Istres d’autre part.

Ainsi, en dernier lieu, la copropriété se compose de huit bâtiments (contre cinq à l’origine) dénommés de A à H, le lot n° 23 appartenant au bâtiment D et par conséquent concerné par les charges dites A et I, outre les charges spéciales du bâtiment D.

Si aucuns des documents produits ne permet de distinguer le type de charges communes générales et spéciales selon les distinctions prévues par le règlement de copropriété, il peut être déduit de l’ensemble de ces pièces que les appels de charges courantes sont vérifiables et justifiés et ont d’ailleurs été réglées en totalité jusqu’en octobre 2020, notamment par compensation avec les soldes de charges des exercices exécutés et les opérations intitulées « solde RECETTES ANNEXES » portés au crédit du compte. Il en est de même des régularisations de charges pour chacun des exercices exécutés.

A cet égard, il est relevé que contrairement aux affirmations de la SCI Max Istres, les clés de répartition des charges modifiées, ont été actées par des modificatifs qui ont été examinés par l’expert [T], et listés dans son rapport.

Le fait que l’expert ait relevé la nécessité de recalculer les charges de certains lots conformément à leur surface, que des stands empiètent sur des parties communes, ainsi que des différences de superficie entre celles mentionnés dans les descriptifs et la réalité, ne peut avoir pour effet d’invalider les appels de fonds pour les dépenses courantes, qui existent et qui doivent être réparties selon les tantièmes actuellement en application, jusqu’à leur modification éventuelle.

En revanche, s’agissant des appels provisionnels de fonds travaux, qui n’ont pas été réglés depuis l’année 2012 et constituent l’essentiel de la dette de charges de copropriété, les pièces produites ne permettent pas de comprendre la nature des travaux, ni le montant total par poste, ni leur affectation et leur mode de répartition, ce qui a d’ailleurs été souligné par l’expert judiciaire, qui a sollicité des explications sur ce point et n’en a pas obtenues.

A cet égard, il est souligné que c’était précisément l’une des missions de l’expertise, aucunes des autres dépenses n’étant discutées, s’agissant du retraçage des parkings et des sous-compteurs.

Il convient donc de déduire les montants correspondants au poste « TD EXTENSION-RENOVATION », soit 4 954,32 euros (7 910,97 euros provisionnés ' 2 956,65 euros portés au crédit).

Par référence au décompte au 15 mars 2024 faisant état d’un solde débiteur de 4 639,49 euros et après déduction des frais qui ne sont pas des charges de copropriété pour 60 euros, le montant dû au titre des charges de copropriété après l’appel de charges courantes du 1er avril 2024, est créditeur.

S’agissant des frais, il est rappelé que l’imputation des frais ne peut être admise, que si plusieurs conditions sont réunies selon la loi, à savoir, une mise en demeure préalable, une créance invoquée justifiée et des frais exposés nécessaires, ce qui est soumis à l’appréciation de la juridiction qui doit rechercher parmi les frais et honoraires, ceux qui s’avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.

En l’espèce s’il est justifié d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception en juin 2017, il n’est versé aux débats aucune mise en demeure postérieure, si bien que les montants mentionnés à ce titre doivent être écartés.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des charges de copropriété.

Le jugement sera donc infirmé sur ce point.

Sur les demandes de la SCI Max Istres

Elle réclame le remboursement des frais de l’expertise, ainsi que la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, à raison du comportement du syndicat des copropriétaires qui use et abuse de la majorité du groupe Casino à son détriment.

Le syndicat des copropriétaires oppose sur le fondement de l’article 70 du code de procédure civile, l’absence de lien entre la demande principale en règlement des charges de copropriété et la mesure d’expertise.

Aux termes de cet article, les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

La mesure d’expertise a été ordonnée en référé, à la demande de la SARL Les horizons et de la SCI Max Istres, qui suspectaient des irrégularités dans la répartition des charges concernant les agrandissements réalisés en arguant que la majorité des copropriétaires sont des sociétés affiliées au même groupe financier Casino, y compris la société de gestion Sudeco qui est le syndic de la copropriété.

Dans la décision de cour d’appel ordonnant l’expertise il est fait état de la signature d’un protocole d’accord signé le 30 janvier 2012 entre les sociétés Les horizons et Max Istres d’une part et la société Fiso d’autre part, suite à la contestation des conditions financières de la cession des parties communes à la société Fiso, par lequel les sociétés Les horizons et Max Istres déclaraient renoncer définitivement à toute action tendant à remettre en cause les cessions de parties communes et les droits à construire intervenus et les résolutions de l’assemblée générale du 15 novembre 2011. Il y est considéré que la demande d’expertise n’a pas pour objet de remettre en cause ces cessions, mais de vérifier la régularité des suites de ces cessions.

Il en ressort ainsi que des développements ci-dessus, que la demande concernant les frais d’expertise présente un lien manifeste avec la présente action aux fins de règlement des charges de copropriété, si bien que le syndicat des copropriétaires sera débouté de son exception d’irrecevabilité de celle-ci, le jugement étant confirmé sur ce point.

L’expertise ayant un objet plus large que celui des charges de copropriété, il convient, compte tenu de la solution du litige, donnant raison à la SCI Max Istres s’agissant de la dépense de travaux-rénovation, qui constituait la dette de charges de copropriété, de condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la moitié des frais de la mesure d’expertise, le surplus restant aux sociétés demanderesses de la mesure d’expertise. Le jugement appelé sera infirmé sur ce point.

S’agissant de la demande de dommages et intérêts, toute condamnation implique la triple démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux, étant observé qu’en l’espèce la SCI max Istres est liée contractuellement au syndicat des copropriétaires.

Il est relevé que la cour est saisie d’une action en règlement d’un arriéré de charges de copropriété, correspondant en réalité à une contestation sur la dépense de travaux-rénovation mise à sa charge pour un total de 4 954,32 euros selon budget de travaux exécuté en dernier lieu en 2022. La SCI Max Istres à qui il est finalement donné raison, n’explique pas quel préjudice elle a subi, notamment à raison d’empiétements sur les parties communes. Les pièces examinées sont en outre insuffisantes pour rapporter la preuve d’une captation par un copropriétaire des fruits des parties communes alors que les comptes de la copropriété ont été approuvés par les copropriétaires.

La SCI Max Istres sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts, sans qu’il soit nécessaire de se prononcer sur l’existence de l’abus allégué de la part du syndicat des copropriétaires. Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient d’infirmer le jugement entrepris sur les dépens, ainsi que sur les frais irrépétibles.

Il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et d’appel et aux frais irrépétibles qu’il est inéquitable de laisser à la charge de la SCI Max Istres.

PAR CES MOTIFS

Déboute la SCI Max Istres de l’exception d’irrecevabilité de la demande d’actualisation de la créance de charges de copropriété ;

Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a dit que la demande de remboursement des frais de l’expertise judiciaire de la SCI Max Istres est recevable et a débouté la SCI Max Istres de sa demande de dommages et intérêts ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés en tenant compte de l’actualisation de la créance,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé Centre commercial [Localité 6] sis à [Localité 5], représenté par son syndic, de sa demande au titre des charges de copropriété arrêtées après l’appel de charges courantes du 1er avril 2024 ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé Centre commercial [Localité 6] sis à [Localité 5], représenté par son syndic à payer la moitié des frais de l’expertise judiciaire de M. [V] [T] ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé Centre commercial [Localité 6] sis à [Localité 5], représenté par son syndic, aux entiers dépens ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé Centre commercial Istres les Cognets sis à Istres, représenté par son syndic, à verser à la SCI Max Istres, la somme de 4 000 euros (quatre mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT